Gå til Levanger kommunes hovedside

Kommunedelplan sentrum
planer | arealkart | kommunestyrevedtak 27.09.00 | kronikk av Johannes Bremer

Gjeldende plan
Status
Utfordringer
Samordnet areal - og transportplanlegging
Styrke sentrum
Infrastruktur
Miljøvennlig transport
Kulturlandskap, grønne areal - nærområder for rekreasjon
Jordvern
PLANFORSLAG
Generelt
Byggeområder for boliger
Fortetting
Byggeområder for næring, sentrumsutvikling
Byggeområder for offentlige formål
Verneområder
Friområder
Kommunikasjoner
Konklusjon
Bestemmelser
Vedlegg
 
GJELDENDE PLAN
Gjeldende kommunedelplan for dette området ble vedtatt av kommunestyret den 24.10.1991. Denne planen viser arealdisponeringen for tettstedet Levanger med omland. Store deler av planområdet består av bysentret og omkringliggende byggeområder. Disse områdene er omkranset av landbruksområder som har høg produksjonsverdi. Arealdisponeringen i perioden fra 1991 og fram til nå har vært i samsvar med gjeldende plan med noen få unntak. To av disse unntakene er planen for Levanger arboret og tomt til Hegle barnehage. I perioden vi har lagt bak oss har det ikke vært konflikter i forbindelese med arealdisponeringer i planområdet rundt Levanger sentrum med omland.

STATUS
Nedenfor følger en kort oversikt over de viktigste utbyggingene i perioden 1991 - 1998:

Boligfelt:

Næringsareal:

Offentlig virksomhet:

  • Røstad
  • Innherred sykehus
  • Div skoleanlegg

UTFORDRINGER

Samordnet areal - og transportplanlegging
Boligbyggingen har vært det mest framtredende arealforbruksformålet i Levanger de siste 10 - 20 årene. Lokalisering av boligfeltene har funnet sted uten at avstand til sentrum og servicefunksjonene har vært tillagt særlig vekt. Videre har prioritering av jordvernet medvirket til at de store feltutbyggingene i hovedsak har funnet sted på utmarksområdene utenfor sentrums umiddelbare nærhet. Dette utbyggingsmønsteret gir likevel et godt utgangspunkt sett i forhold til statlige og regionale retningslinjer for framtidige arealdisponeringer. Nasjonale mål i arealforvaltningen peker på at det er viktig å velge utbyggingsområder som gir redusert areal - og energiforbruk. Biltransport og individuell bilbruk forårsaker en del av de globale og lokale forurensingsproblemene. Med bakgrunn i blant annet denne samfunnsutviklingen ble Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging (RPR) gitt ved Kgl. resolusjon av 20. august 1993 i medhold av plan- og bygningsloven av 14. juni 1085, § 17 - 1 første ledd.

Hensikten med retningslinjene er å oppnå en bedre samordning av arealplanlegging og transportplanlegging både i kommunene og på tvers av kommuner, sektorer og forvaltningsnivå.

Retningslinjene har følgende mål:

Arealbruk og transportsystem skal utvikles slik at de fremmer samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse, med miljømessig gode løsninger, trygge lokalsamfunn og bomiljø, god trafikksikkerhet og effektiv trafikkavvikling. Det skal legges til grunn et langsiktig, bærekraftig perspektiv i planleggingen. Det skal legges vekt på å oppnå gode regionale helhetsløsninger på tvers av kommunegrensene.

Hensikten med RPR er å oppnå bedre samordning av areal- og transportplanleggingen. Siktemålet er å se arealbruk og tranaportsystemer i sammenheng slik at ressursutnyttelse, miljøhensyn, bomiljø, trafikksikkerhet o.l. blir best mulig samordnet. Å søke etter løsninger som fører fram til bærekraftig utvikling i lokalmiljøet er viktig. Miljøalternativet i tettstedsutviklingen har som viktige siktemål å utvikle konsentrerte tettsteder/ kommunesenter, arealbesparende utbygging av boligfelt og reduksjon av personbiltrafikken.

Ut fra faktorer som transportkostnader, avstand til de store arbeidsplassene og avstand til handels - og servicesenter må det legges vekt på å lokalisere nye boligfelt nært inn til tettstedene i kommunen. I sterkere grad enn tidligere må det nå legges vekt på å lokalisere nye boligfelt slik at private og offentlige transportkostnader blir lavest mulig. Ved siden av det kostnadsmessige aspektet må også bilen som forurensingskilde nevnes. Kortere kjørelengde vil automatisk føre til mindre drivstofforbruk og dermed redusert CO2 - utslipp.

Fortetting vil være et viktig virkemiddel i dette arbeidet. Fortetting vil styrke lokalsamfunnet med flere sentrumsnære boliger og bredere kundegrunnlag for private og kommunale tjenester som finnes i sentrum. Men fortetting innebærer også utfordringer som går på bevaring av grønne områder, dyrka jord og bestående bomiljø. I noen tilfeller vil forhold til grunneiere, naboer, bestående bomiljø m.m. være vanskelig å løse innenfor akseptable rammer for alle berørte. Trivsel og godt miljø må ikke prioriteres ned i forhold til ensidige økonomiske betraktninger det være seg fra kommunen eller fra private utbyggere. Ved planlegging av nye boligområder må kravet til høg miljøkvalitet ikke svekkes.

Styrke sentrum
Levanger sentrum har stor betydning for kommunens utvikling. Sentrum skal være kommunens viktigste møtested for mennesker, næringsliv, handel og kultur. Det er viktig at sentrum er i kontinuerlig utvikling. Rammebetingelsene vil være avgjørende for i hvilken grad utviklingen av sentrum skal lykkes. Sentrumsutvikling henger blant annet nøye sammen med utbyggingsmønster, transportløsninger, areal for næringsutvikling og utvikling av attraktivt sentrumsmiljø med sikring av grønne områder. Kommuneplanens arealdel og kommunedelplanen for sentrum er viktige styringsdokument for denne delen av sentrumsutviklingen.

Fra gammelt av forbindes Levanger sentrum med området mellom Mo gård, Sundet og Levangerelva. Dette området er detaljregulert og areal for ekspansjon skaffes stort sett til veie ved omgjøring av eksisterende bygningsmasse. Den gamle bykjernen som er omkranset av sjø, elv og dyrka jord, gir lite rom for utvikling som krever tilgang på nye utbyggingsarealer.

Dette er den eldre delen av kommunesentret som er dominert av lukket karrèstruktur, trehusbebyggelse, karakteristisk kvartalstruktur med rettvinklet gatenettet og parkdraget som deler byen i to. Geografisk er denne delen av sentrum avgrenset av Sundet, Levangerelva / Nordlandsbana og Mo gård/ Innherred sykehus. I dette byområdet finnes de tradisjonelle funksjonene som butikker i småskalakategorien, offentlige kontor og andre offentlige funksjoner, servicevirksomheter, og kulturtilbud av ymse slag.

Grunnet sitt særpreg er det visse begrensninger for å legge til rette for sentrumsutvikling etter nåtidens krav i Levanger bykjerne. Denne problematikken avtegnet seg allerede på slutten av 70- tallet og enda klarere framover mot 90- tallet. Nå fremstår Levanger sentrum som et meget spennende sentrum med sin karakteristiske trehusbebyggelse i den relativt stramme kvartalstrukturen. I reguleringsplanen har flere kvartal egne bevaringsbestemmelser noe som setter bestemte krav til hvilke virksomheter som kan lokaliseres til dette området.

Framtidens sentrum vil strekke seg ut i begge ender d.v.s. både sørover og nordover. I sør viser reguleringsplanen utviklingsområdet på Moan. Dette området er blant annet regulert til forretnings- og kontorformål og er knyttet nært opp til kommunesentret på flere måter. Moanområdet er planlagt for å gi ekspansjonsmuligheter for sentrum. En rekke funksjoner/ tilbud som hører naturlig hjemme i et kommunesenter, er allerede lokalisert på dette området. I denne forbindelse er det naturlig å nevne følgende eksempel: Studentboliger, idrettsanlegg, campingplass, bussterminal, brannstasjon, badeanlegg og kjøpesenter med et rikt utvalg av butikker. I nord legger reguleringsplanen Røstad til rette arealer for høgskolevirksomhet og annen virksomhet som er knyttet opp mot høgskolen.

I samsvar med de arealdisponeringer som er beskrevet ovenfor, omfatter Levanger sentrum i dag området fra Magneten i sør til og med Røstad i nord. Dette er illustrert på kartutsnitt i vedlegg 1. I kommunens strategi for sentrum fremstår særlig Moanområdet som et avlastnings-/ bransjeareal der det er tilrettelagt for etableringer som har en naturlig tilknytting til sentrum. Ut fra sentrumskjernens særegne beskaffenhet lar det seg ikke gjøre å lokalisere handelsvirksomheter innen bransjer som møbler, tepper, hvitevarer, gartneri og lignende i den eldste delen av bykjernen. Kommunens strategi er at etableringer innen disse fagområdene skal lokaliseres i ytterkanten av sentrum, d.v.s. på Moan utbyggingsområde.

I framtida vil det være viktig å unngå spredning av ny bebyggelse. Arealdisponeringen legger opp til at ny utbygging fortrinnsvis skal skje som fortetting innenfor byggesonen slik at ytterligere spredning av byen unngås. Nye funksjoner og flere boliger innenfor eksisterende byggesone vil styrke sentrum. Samlet vil et konsentrert sentrum gi mindre areal - og ressursforbruk. Omdisponering av sentrumsnære LNF- områder skal legge avgjørende vekt på behovet for sammenhengende og nære grøntområder. Omdisponeringer som splitter opp arealene, er en trussel mot kulturlandskap og biologisk mangfold. Byggesonen er illustrert på kartutsnitt i vedlegg 2. Byggesonen har avgrensning langs framtredende barrierer som for eksempel veger, sjøkant, elver, ytterkant byggeområder og klare høydedrag i landskapet. Nye byggeområder er altså lokalisert innenfor dette området noe som gir en avklarende holdning til å beskytte de store, sammenhengende jordbruksområdene noe lengre unna kommunesenteret. I forhold til overordna jordvern vil dette gi en god forutsigbarhet i arealpolitikken. Det forutsettes at ved fremtidige revisjoner så søkes det etter byggeområder innenfor denne avgrensningen med grunnlag i en vanlig planprosess.

Infrastruktur
Videre utvikling av kommunesenteret må blant annet bygge på eksisterende infrastruktur. Det er lagt ned betydelige investeringer i utbygging av offentlige bygg og anlegg noe som legger visse føringer for videre disponeringer. Dette gjelder skole- og barnehagebygg, kommunale veger og gang-/ sykkelveger, vann- og avløpsanlegg. Naturlig nok er infrastrukturen best utbygget i de sentrale strøkene. Dette underbygger argumentasjonen for å finne fram til nye byggeområder som støtter opp om bruken av allerede utbygde fellesanlegg.

Miljøvennlig transport
Valg av reisemåte avhenger av flere faktorer. De viktigste er avstand til bestemmelsesstedet, tilgjengelighet til kollektivtransport og mulighet for å gå eller å sykle. En vesentlig del av transportarbeidet blir utført ved bruk av privatbil. I tettstedet Levanger utføres også en del av transporten kollektivt, d.v.s. ved bruk av lokale bussruter ( Blåmannen). I områder der gang-/ og sykkelveger er godt utbygget foretas også reiser til og fra arbeidet til fots eller på sykkel når avstanden ikke er for stor. Mange av reisemålene ligger i eller i nærheten av Levanger sentrum. Dette gjelder arbeidsplasser, skoler, servicefunksjoner og fritidstilbud. For mange er også Levanger jernbanestasjon et reisemål for videre reise ut fra og inn til Levanger. I sterkere grad enn tidligere skal det vektlegges at transportavstandene skal reduseres. Lokalisering av nye byggeområder skal også styrke grunnlaget for kollektivtransport. Styrket passasjergrunnlag for lokalbussrutene til Blåmann oppnås blant annet ved å velge utbyggingsområder som med letthet kan betjenes av dagens ruter. Mange pendlere velger også tog som transportmiddel på arbeidsreiser fra og til Levanger. I sterkere grad enn tidligere legges det vekt på at pendlere i nye boligområder kan nå fram til Levanger jernbanestasjon uten å bruke privatbil.

Kulturlandskap, grønne areal - nærområder for rekreasjon
Det er viktig å legge til rette by - og tettstedsnære områder for friluftsliv og utfart. I gjeldende planer er det satt av betydelige areal til dette formålet. Eksempel på dette er Staupshaugen - Sjøbadet, Arboretet, Moan Idrettspark med tilstøtende friområder samt friområdene på Røstad fra Holmhaugen til Kattangen med Kjerkhaugen. Ut over dette har Levanger sentrum betydelige LNF- områder i den ytre sonen som også benyttes til rekreasjon. Grøntområdene i og omkring sentrum representerer en viktig bruks- og opplevelsesverdi. Eksisterende grøntstruktur må bevares og utvikles videre i plansammenheng. Områdene langs sjøen og Levangerelva betraktes som særlig viktige for å sikre det biologiske mangfoldet i planområdet.

I overgangen mellom byggesone og jordbruksområdet er kulturlandskapet utsatt for press. Dette presset består av tettsetdsvekst, vegbygging og annen næringsrettet virksomhet. Ved omdisponering legges det vekt på at hovedtrekkene i landskapet ikke endres. I denne sammenheng er det viktig å holde ny bebyggelse mest mulig samlet innenfor eksisterende byggesone.

Jordvern
Eksisterende byggesone er omkranset av høgproduktiv dyrkajord. Videre preges landskapet av skogkledde åser og lier. Tidligere har de store nye boligfeltene i hovedsak blitt lokalisert til de skogkledde utmarksområdene. Hovedargumentet for dette har vært vern av dyrka jord. Det er vanskelig å føre denne utbyggingsstrategien videre framover. Det er mange grunner til det.

Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging legger klare føringer for fremtidige arealdisponeringer. Retningslinjene peker på følgende:

  • Samordning av utbyggingsmønster og transportsystem.
  • Miljøvennlige transportløsninger.
  • Klare grenser mellom bebygde områder og LNF- områder.
  • Tilstrebe konsentrasjon av bebyggelsen i by - og tettstedsområdene.
  • Legge vekt på natur - og kulturmiljøet.
  • Prioritere kollektivtransport.

Ut fra de samlede samfunnsinteressene bør nye byggeområder ha mest mulig sentrumsnær beliggenhet selv om dette kan være vanskelig i forhold til jordvern. I vedlegg 2 definerer planforslaget en avgrensning av fremtidig byggesone, ( se også siste avsnitt under kapitelet om å styrke sentrum). Dette prinsippet vil gi en rimelig grad av forutsigbarhet i arealpolitikken rundt Levanger sentrum.

PLANFORSLAG

Generelt
Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging pålegger kommunene å følge opp nasjonale målsettinger innen miljøvern og arealplanlegging. I kommunedelplan for Levanger sentrum er dette søkt vektlagt. Følgende overordnede føringer er lagt til grunn for planarbeidet:

  • Samordning av utbyggingsmønster og transportsystem.
  • Klare grenser mellom bebygde områder og landbruks- natur- og friluftsområder.
  • Avveining av forholdet jordvern og effektiv transport ( samfunnsøkonomiske kostnader )
  • Miljøkvalitet, kulturlandskap og grønne områder.

I planforslaget er disse føringene forsøkt imøtekommet ut fra en helhetsvurdering. Nye byggeområder er lokalisert innenfor eksisterende byggesone. Dette medfører at områder med stor avstand til Levanger sentrum ikke er prioritert i planen. Halsan og Rennanmarka er eksempel på slike områder. Granamarka er også et satelittområde med lite gunstig beliggenhet i forhold til sentrum, skoler og annen infrastrukrur. Videre utbygging innenfor nåværende byggesone vil understreke klare avgrensninger mellom sentrumsområdet og de rene landbruksområdene. Sett i ett lengre tidsperspektiv er dette viktig både for sentrumsutviklingen og for landbruksnæringen i planområdet. Klare grenser mellom byggeområder og landbruksområder er i tråd med overordnede mål for sentrumsutvikling og jordvernpolitikk. Det er lite ønskelig at kommunesentret skal utvikles i retning av en "spredtby" der nye byggeområder gror opp i de skogkledte områdene langt unna sentrum. Dette gjelder også for tilrettelegging av nye areal for næringsvirksomhet.

Gjeldende kommunedelplan viser framtidige boligområder i Bjørklia, Eidsbotn Nord og Granamarka. Disse områdene vurderes i planrevisjonen på lik linje med nye forslag.

Status for næringsareal viser at det ligger en viss kapasitet i gjeldende reguleringsplaner for områdene Gråmyra, Moanområdet, Havna, Røstad og Heir. Disse områdene vil dekke behovet i første del av planperioden. Ut fra mulig utvikling på Fiborgtangen vil vurderng av behov for næringsareal stå sentralt i forbindelse med utarbeiding av ny kommunedelplan for Skogn. Tilgang på næringsareal må også til en viss grad sees i en regional sammenheng.

Byggeområder for boliger

B1 Bjørklia (totalt 167 daa)
I gjeldende kommunedelplan er Bjørklia vurdert som godt egnet til utbyggingsformål. Området består i hovedsak av skogkledt utmark med noe innslag av dyrka jord lengst nord i hellingen ned mot Nordlandsbanen. Det samlede arealet utgjør 167 daa. Av dette eier Levanger kommune 126 daa. Det resterende arealet er i privat eie. Området nærmest Nordlandsbanen er utsatt for støy. Støyberegninger viser at støydempende tiltak må gjennomføres. Arealet nærmest jernbanesporet kan ikke bebygges grunnet støy og mulig lokalvegvegtracè. Arbeidet med reguleringsplanen for deler av området er startet opp. Netto utbyggingsareal kan anslås til ca 120 daa.

Adkomst til Bjørklia etableres fra Momarkavegen. Området knyttes til gangvegnettet i Momarka. Det er også viktig å sikre kortest mulig gang-/ og sykkelvegforbindelse inn til Levanger sentrum. Denne kan etableres med gangbru over Nordlandsbana og videre fram til eksisterende gang-/og sykkelveg langs E6. Denne løsningen krever at E6 krysses ved hjelp av fotgjengerundergang.

Mulig alternativ for lokalveg parsell Nossum - Branes fra fylkesveg 122, langs Nordlansbanen på sørsiden av denne og fram til Momarkvegen er vist på plankartet. Dette er på ingen måte ferdig utredet men det er viktig å sikre korridoren til denne vegforbindelsen.

Bjørklia ligger på grensen av hva som betegnes som sentrumsnært.

Viktige avstander:

  • Kjøreavstand til sentrum: 3,3 km
  • Gangavstand til sentrum: 2,8 km
  • Gangavstand til Magneten: 1,0 km
  • Avstand til Halsan skole: 2,3 km

B2 Geitingsvollen (totalt 169 daa)
Geitingsvollen ligger i sørhellinga ned mot Levangerelva og er videre omkranset av boligområdet Kvilstad- Vestgård i nord og øst. Området består i hovedsak av dyrka jord men er ikke direkte knyttet sammen med de store sammenhengende jordbruksområdene øst for Levanger. Deler av området ligger lavt i forhold til elva. I perioder med stor vannføring kan det være fare for at flom/ isgang trenger inn på de laveste delene av området. Et tiltak mot dette vil være å sette av et belte langs Levangerelva som opparbeides som grøntområde med langsgående jordvoll. Dette vil hindre flom/ isgang i å trenge inn på byggeområdet.

Området karaktiseres som godt egnet til boligformål ut fra en overordnet vurdering i forhold til landskapsbilde og eksisterende bebyggelse. Videre fremstår Geitingsvollen som et innebygget produksjonsareal nær sentrum. Området er knyttet til sentrum med bru over Levangerelva og videre med gang-/ og sykkelveg langs elva inn til sentrum. Flere forhold tyder på at det kan bli vanskelig å finne fram til en god hovedveg inn til området. Sørvegen er ett alternativ men andre løsninger må også utredes.

Geitingsvollen har en sentral beliggenhet noe som tilsier strenge krav til tomteutnyttelse.

Området har en størrelse på ca 120 daa. I tillegg til dette kommer friområdet på ca 42 daa langs Levangerelva.

Viktige avstander:

  • Kjøreavstand til sentrum: 1,5 km
  • Gangavstand til sentrum: 0,8 km
  • Avstand til Levanger skole: 1,0 km

B3 Eidsbotn Nord (totalt 80 daa )
Dette området er avsatt til utbyggingsformål i gjeldende kommunedelplan. Området ligger i sørhelling ned mot Eidsbotn med varierende høyde fra kote 5 med stigning opp til kote 75. I forbindelse med etablering av arboretet ble deler av det planlagte byggeområdet omdisponert. Eidsbotn nord utgjør nå ca 80 daa. Området fremstår som en skogkledt li i landskapet og er godt synlig fra sør, fra E6 og Moanområdet. Utbyggingsarealet omfatter også noe dyrka jord. Enkelte parti er brattlendt men deler av området egner seg til byggeformål. Sterk utbygging av dette området vil medføre vesentlige forandringer i landskapsbildet. Det dominerende grønne bildet som den skogkledte lia eksponerer, vil bli endret. I den videre planleggingen må hensynet til den grønne strukturen tillegges betydelig vekt. Tatt i betraktning generelt vanskelig terreng, bratte stup, og hensynet til verdifull vegetasjon, krav til friområder m.m. vil bebyggbart areal utgjøre ca 50 daa. Sum boligenheter i dette området må sees i sammenheng med dette.

Eidsbotn nord grenser inn til arboretet noe som bør være positivt for et nytt boligfelt.

Området har en sentrumsnær beliggenhet med gangavstand på 1,5 km inn til selve bysentrum. Det er planlagt fortau langs Eidsbotnvegen inn til Sundbrua. Hovedadkomst kan etableres fra Eidsbotnvegen eller fra fylkesveg 119.

Viktige avstander:

  • Kjøreavstand til sentrum: 1,2 km
  • Gangavstand til sentrum: 1,2 km
  • Avstand til Nesheim skole: 0,3 km

B5 Kjønstadmarka ( totalt 280 daa)
Kjønstadmarka ligger i nordhelling på Ytter- Nesset. Området er en blanding av dyrka jord, skog med middels bonitet og en del beiteområder. Området har lav kvalitet som produksjonsareal. Det er noe spredt bebyggelse i området. Utmarksområdene i Kjønstadmarka brukes noe som tur - og rekreasjonsområde. Denne funksjonen kan forbedres ved å legge til rette større sammenhengende friområde i forbindelse med en utbygging. Terrenget er i store trekk preget av slakke variasjoner. Dette sammen med god utsikt og fine solforhold gjør at området egner seg godt for utbygging.

Infrastrukturen er relativt godt utbygget på Nesset og har kapasitet til økt utnyttelse. Hovedadkomst til Kjønstadmarka kan etableres via kommunal veg fra Gjemblevegen. På nordre side av området går Nordsivegen som også kan benyttes for en del av området. Noe utbedringer blir påkrevet. Det samme gjelder for gang -/ og sykkelvegnettet.

Viktige avstander:

  • Kjøreavstand til sentrum: 2,7 km (kortest) og 3,5 km (lengst)
  • Gangavstand til sentrum: 2,7 km (kortest) og 3,5 km (lengst)
  • Avstand til Nesheim skole: 2,7 km

Planen viser omdisponering av Kjønstadmarka ned til kommunevegen ut på Ytter- Nesset. Området mellom vegen og sjøen er beholdt som Landbruks- Natur- og Friluftsområde ( LNF- område). Dette området vurderes som særlig viktig i forhold til friluftsinteressene. I forbindelse med full utbygging av Kjønstadmarka må allmenhetens interesser langs de sjønære områdene sikres. Det må arbeides videre med dette.

Det planlagte friområdet, F7, i tilknytting til Kjønstadmarka vil også fungere som tur- og rekreasjonsområde for blant annet bebyggelsen på Gjemble og Bamberg. Ut fra en helhetsvurdering betraktes dette som en viktig kvalitet for boligfeltene i området og det er en forutsetning at friområde F7 er i offentlig eie før videre utbygging finne sted i Kjønstadmarka – Gjembleområdet.

Det er ellers å bemerke at landbruksmyndighetene var positive til omdisponering av Kjønstadmarka da gjeldende kommunedelplan ble behandlet.

Andre områder som er vurdert
I planprosessen er også følgende områder vurdert:

  • Gjemblegjordet

Dette området ligger som LNF-område ( dyrkajord ) mellom boligfeltene Gjemble og Bamberg. Området er et viktig jordbruksområde med høg produksjonskvalitet men betraktes som aktuelt for utbygging. Arealet vil ligge som reserveareal fram til neste planperiode. Dette ansees som naturlig ut fra faktorer som jordvern og at det må sikres tilgang til et større tur- og rekreasjonsområde. Dette er i tråd med målsettingen om å sikre tilgang til store sammenhengende friområder i nærmiljøet, i dette tilfellet F7 i Kjønstadmarka. Dette er også en vurdering som kan gjøres gjeldende for arealet mellom Gjemble og Kjønstadmarka.

  • Halsan

En grunneier har fremmet ønske om å få vurdert omdisponering av ca 17 daa til boligformål på sin eiendom (gnr. 309, bnr. 1) i Halsan. Området ligger tett inn til Halsan grendehus og består av blandet skogsmark. I plansammenheng er det sett på et større område. Omdisponering i Halsan er ikke prioritert ut fra forhold som blant annet går på beliggenhet i forhold til sentrum, bestående infrastruktur og uheldig lokalisering i kulturlandskapet. Et boligfelt i dette området vil også fremstå som "satellittutbygging". Forslaget er vist på kartutsnitt i vedlegg 3.

  • Areal sørøst for Gjemblekorsen - Staupslia.
  • Videre er det sett på lokalisering av byggeområder øst for Ankolm , d.v.s området mellom Ulve og Jamtvegen.

Fortetting
Kommunen har en svært positiv holdning til fortetting i kommunesentret og i de øvrige sentra i kommunen. Flere slike prosjekt er under utvikling og kommunen tar aktivt del i utviklingen både i form av aktør i utforming av arkitektkonkurranser og ved tradisjonell utarbeiding av reguleringsplaner for de aktuelle områdene. Slike prosjekt er til en viss grad markedsavhengig. Det er ikke alle boligsøkende som har betalingsevne til å være aktuelle kjøpere til leiligheter i fortettingsprosjektene. Kjøpergruppen til disse boligene er nok noe begrenset men fortettingen er et viktig supplement i boligproduksjonen i Levanger. Dette vil være situasjonen i flere år framover. Bomiljøet i fortettingskvartalene kan vanskelig ta opp i seg de samme fysiske kvalitetene for oppvekst som i de mer tradisjonelle utbyggingsområdene. Det vesentligste av bolig – og tomteetterspørselen må fortsatt dekkes ved omdisponering av større sentrumsnære utbyggingsområder.

Fortetting er i stor grad avhengig av aktører som grunneiere, utbyggingsselskap, og kommunen som planmyndighet. Viktige fortettingsprosjekt som er aktuelle ved inngangen til planperioden er:

  • Bakken kommunal eiendom som selges til Levanger Boligbyggelag)
  • Stabelvollen (kommunen aktivt med i arkitektkonkurransen)
  • Gimlehaven (vedtatt reguleringsplan foreligger)
  • Østby (kommunen samarbeider om vegadkomst)
  • Elvestien/ Markvn (vedtatt reguleringsplan foreligger)
  • Levanger bykjerne (det arbeides med fortettingsplaner i 5 kvartal)
  • Nordli (kommunal utbygging)

Samlet representerer dette ca 285 boligenheter.

Noen av disse prosjektene er under realisering men alle vil på langt nær være realisert i løpet av perioden fram til neste revisjon av kommunedelplanen.

Potensialet for fortetting avhenger av en rekke faktorer og lar seg ikke definere på en enkel måte. Markedet og samspillet mellom grunneiere, utbyggingsselskaper og myndighetene vil til enhver tid være avgjørende. Det er naturlig å anta at grunneiere og utbyggingsselskap vil finne fram til nye prosjekt. Kommunen stiller seg positiv til dette og vil vurdere hvert enkelt prosjekt når de foreligger. Fra kommunens side er det blant annet viktig å signalisere forutsigbarhet. Dette søkes ivaretatt ved klare bestemmelser om fortetting i kommunedelplanen. I den siste perioden er det årlig bygget gjennomsnittlig ca 30 – 35 boligenheter pr. år som fortettingsprosjekt. Det viser seg at prosjekt av denne typen stadig blir mer komplekse og tidkrevende å gjennomføre. Likevel er det naturlig å anta at kanskje ca 35 % av boligbehovet kan bli dekket av sentrumsnære fortettingsprosjekt i kommende planperiode.

Byggeområder for næring, sentrumsutvikling
Det finnes fortsatt ubebygd areal for næringsvirksomhet og sentrumsutvikling innenfor de regulerte områdene. Dette gjelder for følgende områder:

  • Gråmyra : ca 30 daa
  • Moanområdet : ca 40 daa
  • Havna : ca 24 daa
  • Røstad : ca 57 daa
  • Heir : ca 20 daa

Deler av disse arealene er solgt men de er enda ikke tatt i bruk.

Byggeområder for offentlige formål

O1 Areal ved Innherred Sykehus (totalt 12 daa)
Dette arealet ligger sør for psykiatrisk avdeling og består i sin helhet av dyrka jord. I gjeldende kommunedelplan er dette arealet vist som offentlig formål. Det forutsettes at området benyttes av Innherred sykehus til utbyggingsformål.

Området knyttes til bestående infrastruktur på sykehusområdet.

O2 Areal ved Hegle barneskole og Frol ungdomsskole (totalt 17 daa)
Området ligger på sørsiden av Skolevegen ved Hegle barneskole og Frol ungdomsskole. Arealet består i sin helhet av dyrka jord og er i kommunal eie. For 4 år siden ble en del av denne kommunale eiendommen omdisponert til tomt for barnehage. For å kunne dekke videre kommunalt behov foreslås denne kommunale eiendommen i sin helhet omdisponert til offentlig formål. Skoleanleggene og barnehagen lider under arealknapphet når det gjelder i forhold til videre utbygging og tilrettelegging av felles uteareal.

Verneområder
Eidsbotn
Eidsbotn er et svært viktig våtmarksområde. I plansammenheng har det status som fuglefredningsområde. Hele Eidsbotn brukes av en rekke fuglearter som overvintringsområde og rasteområde under trekket vår og høst. Det totale arealet utgjør ca 2300 daa.

Friområder
plankartet er følgende eksisterende friområder vist :

  • F1 Staupshaugen F3 Kattangen
  • F2 Halsstein F4 Elverhøy
  • F5 Høgberget

I tilknytting til de nye byggeområdene er det foreslått følgende friområder:

  • F6 Geitingsvollen – Levangerelva - Alosaberget
  • F7 Kjønstamarka

I tillegg til dette er det sikret flere større friområder på ulike reguleringsplaner. Ekesmpel på slike friområder er:

  • Holmhaugen og Kjerkhaugen på Røstad.
  • Sammenhengende friområde langs sjøkanten på strekningen Sundet - Moan - Magneten.
  • Friområder i Gjemble, Momarka og Høgberget boligfelet.

Kommunikasjoner

Kommunale veger og gang-/ og sykkelveger
Opparbeiding av nye byggeområder krever at det bygges en del nye veganlegg fram til det enkelte område. Disse anleggene vil bestå av nye hovedveger og gang-/ og sykkelveger. Det vil også dukke oppbehov for opprusting av eksisterende vegnett enkelte plasser. På plankartet er det vist følgende nye veger :

  • B1 Bjørklia: Hovedveg til Momarkavegen
  • Gang- / og sykkelveg/ fortau til Momarkavegen
  • Gang-/ og sykkelveg til Nossum ( krysse jernbanen og E6)
  • B2 Geitingsvollen: Sti langs Levangerelva fra Elvestien til Alosaberget - Hovedveg inn til feltet
  • B5 Kjønstadmarka: Hovedveg til Gjemblevegen rustes opp
  • Gang-/ og sykkelveg til Gjemblevegen
  • Nordsivegen rustes opp fra kryss m/ Gjembvegen til Kjønstadmarka.
  • B6.1 Røstadlia: Gang-/ og sykkelveg fra Røstadkrysset til Gamle kongeveg

Riks- og fylkesveger

  • E6, riksveg: Når det gjelder mulig tracè for ny motorveg parsell Branes -
  • Korsbakken så er ikke denne nærmere vurdert i planforslaget.
  • Fylkesveg: Mulig tracè for framtidig lokalveg Nossum - Branes er vist på plankartet.
  • Gang- /og sykkelveg Branes - Halsan ( Koiabekken)
  • Gang-/ og sykkelveg langs Okkenhaugvegen parsell Leverås - Hegle

Konklusjon

Byggeområder for boliger
I tekstheftet for arealdelen under avsnittet statistikk og prognoser, side 4, er det beskrevet et arealbehov på ca 50 - 60 daa pr. år i planperioden fram til år 2010. Den øvre grensen vil etter dette ligge på ca 712 daa. Ved å ta hensyn til fortetting og bygging i andre deler av kommunen kan behovet anslås til ca 500 daa i sentrumsområdet. Dette dekkes med følgende byggeområder:


REKKE-
FØLGE



OMRÅDE

TOTAL
STØRRELSE
(DAA)

FRIAREAL/ ANNET/
LEIK/TRAFIKK
(DAA)


BYGGEAREAL
(DAA)

1

Bjørklia

167

50

117

2

Kjønstadmarka

280

90

190

3

Geitingsvollen

169

49

120

4

Eidsbotn Nord

80

30

50

 

Sum

696

219

477

I den videre planleggingen av områdene skal det legges vekt på høg utnyttingsgrad.

Utbyggingsrekkefølgen er vist i kolonne nr. 1.

Inntil områdene blir tatt i bruk til utbygging vil de bli drevet som i dag.

Byggeområde for næring, sentrumsutvikling
Det finnes fortsatt areal for næringsvirksomhet og sentrumsutvikling, og som ikke er bebygd, innenfor de regulerte områdene. Dette gjelder for følgende områder:

  • Gråmyra areal: ca 30 daa
  • Moanområdet areal: ca 40 daa
  • Havna areal: ca 24 daa
  • Røstad areal: ca 57 daa
  • Heir areal: ca 20 daa

Planforslaget viser ikke areal for næringsvirksomhet/ sentrumsutvikling ut over dette. Når etableringer med spesielle arealbehov dukker opp vil dette la seg løse som enkeltsak på reguleringsplannivå.

Det arbeides med reguleringsplan for kunnskapspark på Røstad. Dette planområdet utgjør ca 29 daa.

Byggeområde for offentlige formål
Planen viser følgende omdisponeringer til offentlig formål:

  • Areal ved Innherred Sykehus: 12 daa
  • Areal ved Hegle skole / Frol u. skole 17 daa

Bestemmelser

For områder avsatt til utbyggingsformål og for områder langs sjø og vassdrag inntil 100 meter fra strandlinjen målt i horisontalplanet ved gjennomsnittlig flomvannstand kan arbeid og tiltak nevnt i plan- og bygningslovens §§81, 84, 86 a, 86 b, og 93 samt fradeling til slike formål ikke finne sted før området inngår i reguleringsplan.

Ved utarbeiding av reguleringsplan stilles det krav til helhetlig planvurdering av hvert område.

I områder avsatt til utbyggingsformål kan ikke utbygging finne sted før tekniske anlegg og samfunnstjenester som elektrisitetsforsyning, kommunikasjon, herunder gang-/ og sykkelvegnett, helse- og sosialtjeneste, herunder barnehager og skoler m.v. er etablert.
Innen landbruks- natur- og friluftsområde er det ikke tillatt med annen bygge- og anleggsvirksomhet enn den som har direkte tilknytting til stedbunden næring.
Ved fortetting i områder med reguleringsplan og i eldre byggeområder uten reguleringsplan gjelder følgende hovedregler:
  • Estetisk vurdering knyttet til landskapsstruktur, utbyggingsmønster, bygninger, og samspillet mellom disse skal inngå i alle fortettingssaker.
  • Miljøkvalitet skal tillegges vekt ved å sikre nye grønne områder for opphold og leik.
  • Fysiske forhold skal søkes forbedret ved å prioritere miljørettede løsninger i forhold til bygging av gang-/ og sykkelveger og fortau samt søke etter gode trafikkløsninger.
  • Videre skal fortettingen underordnes strøkets særpreg når det gjelder byggeskikk.
  • Det kreves reguleringsplan for alle vesentlige fortettingssaker.
  • Der annet ikke er fastsatt i reguleringsplan gjelder følgende:
  • Det tillates oppført bebyggelse med bebygd areal (BYA) på inntil 35% av netto tomtegrunn. Parkeringsplasser på terreng skal regnes med i BYA med 15 m2 pr. plass i samsvar med kommunens parkeringsnorm.
  • I boligområder kan garasjer plasseres med portvegg inntil 5 meter fra kommunal veg eller med andre vegger inntil 2 meter fra kommunal veg.
  • Minste areal for boligtomt (netto tomt) som kan godkjennes delt, er 1000 m2.

Godkjente reguleringsplaner og bebyggelsesplaner gjelder uendret etter at kommunedelplanen er vedtatt

VEDLEGG

  1. Kartutsnitt Levanger sentrum
  2. Byggesone
  3. Kommunedelplankart Levanger sentrum

<

Gå til Levanger kommunes hovedside ^