E-post saksbehandler: Håvard Heistad

(Kommunestyresak 81/98)

Mandat

• Evt. Salg av en del av de 90 boligene som defineres som gjennomgangsboliger, personalboliger og leiegårder.
• Nivået på husleie på kommunale boliger.
• Framtida for Stiftelsen Utleieboliger.

Levanger 03.12.99

Innhold

Vedlegg 1; kontoplan for kommunale boliger
Vedlegg 2; Kontoplan på en litt annen måte
Vedlegg 3; Utdrag fra lov om sosiale tjenester
Vedlegg 4; Oversikt over boligmassen
Vedlegg 5; Erfaringer fra Narvik og Gjøvik
Vedlegg 6; Økonomisk sider ved salg framstilt grafisk
Tabell 1. Regnskap for ansvars område 6410-6411-6412(alle 260 boenhetene) 4
Tabell 2. viser hvor store lån tilskuddet fra boligdriften dekker i dag 4
Tabell 3. Eksempel på effekten av husleieøkning på beboer som har krav på bostøtte 6
Tabell 4. Viser oversikt over boliger og leietakerne sin alder og delvis inntekt 7

Boligutredning anno 1998 var opp til politisk behandling høsten 1998 med det utfallet at en ny utredningen skulle gjennomføres og legges fram første halvår 1999. Noe forsinket er denne utredningen nå klar og gruppen mener at den har gått igjennom mandatet og legger fram en rapport der mandatet er diskutert.

Gruppen er utvidet fra forrige utredning. Representanter fra Levanger BoligByggeLag (LBBL), Stiftelsen utleieboliger (SUBL) og hovedutvalg teknisk/landbruk har kommet i tillegg til de som tidligere var med i gruppen.

Den forrige boligutredningsgruppa besto av Idar Støwer, Turid Inderberg, Eli Soknes Aunet og Finn Christiansen. Boligutredningen 1998 hadde også ett forberedende møte med Levanger boligbyggelag sin forretningsfører, Ola Aune.

Idar Støwer, tidligere bygningssjef, er erstattet av Håvard Heistad og Eli Soknes Aunet er erstattet av Gunnhild Skagen.

Som nevnt er tidligere mandat utvidet til å gjelde andre områder enn det som ble vurdert å være mandatet i den første utredningen, kalt Boligutredning 1998.

Vedtaket i kommunestyret sak 81/98 er som følger;

• Evt. Salg av en del av de 90 boligene som defineres som gjennomgangsboliger, personalboliger og leiegårder
• Nivået på husleie på kommunale boliger
• Framtida for Stiftelsen Utleieboliger

Det forutsettes at formannskapets innstilling i saka blir med i vurdering."

Gruppen har avholdt 5 møter.

Fra Teknisk etat, avd.ing. Håvard Heistad

Fra Teknisk etat, boligsekretær Turid Inderberg

Fra sentral administrasjonen, Konsulent Finn Christiansen

Fra Helse og Sosial etaten, Gunnhild Skagen

Fra Levanger boligbyggelag , forretningsfører Ola Aune.

Fra Stiftelsen Utleieboliger, Senterleder Bernt Kvarme.

Fra Hovedutvalg teknisk/Landbruk, Olav Grenne fra Kr.f

I tillegg har Borghild Hegdahl fra Helse og sosialetaten og Eyolf Johansen fra Teknisk etat bidratt med sin kunnskap om kommunal boligdrift.

Håvard Heistad har stått for koordinering av gruppens aktiviteter.

Boligutredningsgruppen har sett på mandatet fra rådmannen. I tillegg til å gå gjennom kommunens egen organisering og forvaltning, har gruppen støttet seg til en rapport om kommunale boliger utarbeidet av Norsk Byggforskningsinstitutt, samt forretningsføreren i Levanger boligbyggelag.

Gruppen har ikke gått inn på konkrete løsninger av behovene, men har påpekt noen forhold i denne sammenheng:

• Det bør vurderes å selge eller bygge om 2-roms leiligheter i Momarka (Stiftelsen utleieboliger). Antallet 2-roms leiligheter er stort og de kan være tunge å få leid ut, samtidig som det er et behov for større gjennomgangsboliger.
• Det er et sterkt behov for hybler til spesielle grupper.
• Ved nybygging må en unngå å plassere for mange boliger av samme type og størrelse på et sted.
• Boligsøkere av alle typer etterspør sentrumsnære leiligheter.

Det vil bli behov for større leiligheter i framtiden som et resultat av familiegjenforeninger blant flyktninger.

Dagens ordning med en egen boligsekretær ble evaluert i 1995. Gruppen har kommet fram til disse erfaringen med omorganiseringen som ble gjort i 1994:

• klarere og enklere forhold for publikum/brukerne
• bare et sted å henvende seg til
• kortere saksbehandlingstid ved tildeling
• reduserte husleietap

Boligtildelingsrutinene foreslås bedret ved at også pleie-og omsorgsavdelingen er representert ved tildeling av enkelte gjennomgangsboliger. Dette fremgår av Vedlegg 1.

I dag forvaltes kommunens disponible boliger av to enheter; Levanger kommune og Stiftelsen utleieboliger (SUBL). Gruppen har kommet fram til at en eventuell forbedret samordning av forvaltning, drift og vedlikehold (FDV) av boliger kan skje på disse områdene:

• Innen Levanger kommune
• Innen SUBL
• Mellom Levanger kommune og SUBL

I den senere tid har en gjennom boligtildelingen registrert en del uklarheter og forhold som ytterligere kan forbedres. Dette er:

Kravet om depositum skaper mye ekstra arbeid for sosialkontoret i form av saksbehandling og rettledning fordi mange er i den situasjonen at de ikke har midler til å betale depositum.

• Konsentrasjon av mange boliger av samme type må unngås.

• Husleietap i SUBL skal dekkes av fondsmidler som SUBL har opprettet, jamfør vedtak i formannskapet, sak 34/94.

Oversikt over tap og garantier Levanger kommune har betalt til SUBL de 3 siste årene

beløpet øker for hvert år

Undersøkelser viser at kommunale boliger indirekte gir kommunen økonomiske fordeler gjennom skatteinntekter og innspart sosialhjelp. Denne fordelen utgjør en besparelse på ca. kr. 300,- pr.bolig pr.mnd. Forskjell i husleie kommer i tillegg til dette.

Kommunen får delvis ( i gjennomsnitt ca. 40 %) momskompensasjon på investeringer og tekniske tjenester i forbindelse med boligforvaltningen. Denne ordningen gjelder bare for kommuner og fylkeskommuner.

Ved eget eieforhold beholder kommunen styringsretten over boligene og står friere til å omdisponere boligene til andre formål.

Uansett organisasjonsform vil det være vesentlig for en økonomisk forvaltning av kommunens eiendomsmasse, at det opprettholdes en god kompetanse i kommunen. Derfor bør også boliger ligge til kommunen.

Gruppen ser det ikke som negativt at det finnes flere institusjoner som driver med boligforvaltning i Levanger. Dette er med på å skape en viss konkurranse som skjerper aktørene.

Nærhet mellom de som tildeler og bruker boligene ser gruppen som viktig. Det vil være en mindre ressurskrevende administrasjon hvis mest mulig hadde vært samlet.

Kapitalkostnader ved å bygge boliger i egen regi dekkes gjennom husleien og er ikke driftsbelastende for kommunen.

Hvis boligen blir overført til andre aktører viser erfaringer, blant annet fra Bergen, at husleien vil øke til markedspris. Enkelte grupper kan få det vanskeligere å etablere boforhold. Økt husleie vil skape flere sosialhjelpsmottakere.

Boligutredningen 1998 taes til foreløpig orientering. Utredningsgruppa utvider med 3 personer: en fra Levanger Boligbyggelag, en fra styret i Stiftelsen Utleieboliger, og en fra Teknisk hovedutvalg.

Utredningsgruppa fortsetter sitt arbeid, og sak legges fram for politisk utredning i løpet av første halvår1999.

Spørsmål som utredes videre:

• Evt. Salg av en del av de 90 boligene som defineres som gjennomgangsboliger, personalboliger og leiegårder
• Nivået på husleie på kommunale boliger
• Framtida for Stiftelsen Utleieboliger

Det forutsettes at formannskapets innstilling i saka blir med i vurdering.

1. Levanger kommune fortsetter som eier og forvalter av de boligene de har i dag.
2. Noen av 2-roms leilighetene i Momarka selges eller bygges om (Stiftelsen Utleieboliger).
3. Ved nybygging skal det unngås å plassere mange boliger av samme type og størrelse på et sted.
4. For å forbedre tildelingsrutinene skal pleie- og omsorgsavdelingen være representert ved tildeling av enkelte gjennomgangsboliger.
5. Det skal arbeides med en forbedret samordning av forvaltning, drift og vedlikehold (FDV) av boliger på disse områdene:

• Innen Levanger kommune
• Innen Stiftelsen utleieboliger
• Mellom Levanger kommune og Stiftelsen utleieboliger

1. Kravet om depositum, tilsvarende opptil 4 mnd. husleie i Stiftelsen Utleieboliger, vurderes
2. Husleietap i Stiftelsen Utleieboliger skal dekkes av fondsmidler som Stiftelsen Utleieboliger har opprettet, jamfør vedtak i formannskapet, sak 34/94.
3. Levanger kommune må forbedre samarbeidet mellom de kommunalt valgte styremedlemmene i Stiftelsen Utleieboliger, formannskapet og administrasjonen i kommunen.
4. Spørsmål om hvorvidt alle beboere i kommunale boliger har behov som tilsier at de skal få tildelt slik bolig, vurderes videre. I den sammenhengen vurderes også hva som bør gjøres med evt. "overflødig" boligmasse.

De økonomiske fordeler av boliger i egen regi er betydelig. Dette er belyst i Norges byggforskningsinstitutt rapport nr. 223/997, som viser at kommunene har en økonomisk fordel i størrelsesorden 300 kr /leilighet og måned. Dette på grunn av mindre sosialhjelp som følge av lav husleie og økte skatteinntekter.

Oversikt i den forrige rapporten viser at kommunen har 88 boenheter som benevnes gjennomgang- og personalboliger. Personalboliger utgjør 10-12 av disse boenhetene.

Storparten av ansatte i Levanger kommune som bor i kommunens boliger har fått boligene på grunn av at de oppfyller visse kriterier for å få bolig. Det er ikke slik at vi prøver å skaffe flest mulig ansatte kommunal bolig. I en overgangsperiode kan også kommunalt ansatte ha behov for slike boliger.

Vurdering rundt salg av boliger må sees som kjernen av mandatet.

En fullstendig oversikt over alle kommunale finnes i vedlegg 4.

Gjennomgangsboliger er som navnet tilsier en bolig for kortere opphold. Boopphold i de 88 gjennomgangsboligen skal være en midlertidig boløsning til de finner seg noe annet. Tildeling av boligene skjer gjennom boligkontoret.

Kommunen eier et fåtall personalboliger. Av de 88 kommunale boligene er det 10-12 enheter som bebos av egne ansatte. Den forrige gruppen konkluderte med at det var behov for et vist antall personalboliger, blant annet for å tiltrekke seg kvalifisert arbeidskraft.

Salg av realverdier kan ha mange grunner. Ofte er det et behov for få organisert funksjoner på en bedre måte og å få realisert kapitalverdier som kan benyttes til andre ting.

Dette ble belyst i utredningen fra 1998 og konklusjonene fra den gruppen var at vi hadde kommet langt på organiseringen av boligforvaltningen. Samkjøring mellom boligforvaltning og forvaltning av andre bygg gir fordeler for forvaltningen

Gjennom kommuneloven er kommunene oppfordret til å legge opp formue til kommende generasjoner. Formuen som er bygd opp over lang tid skal, hvis den realiseres, kun brukes til nye investeringer eller betaling av gjeld. Kun unntaksvis og med godkjenning fra departementet kan realisert kapital benyttes til driftsutgifter.

Ofte er salg av boliger begrunnet med at kommunene vil forbedre organiseringen av boligdriften, og at kommunene har kommet i økonomiske vanskeligheter og man vil dermed realisere kapital.

Kommuneloven begrenser hva slike inntekter kan brukes til. I kommuneloven av 1938 står det ;

Grunnen til at dette punktet er tatt med i kommuneloven er at man ikke skal bli fristet til å bruke formue til driftskostnader. Å bruke formue til driftsutgifter vil føre til at oppspart reserve ganske fort vil bli brukt opp.

Realisering av kapitalverdien i formuen kan kun brukes til investeringer eller til betaling av gjeld.

I hovedsak er det tre forskjellige måter å bruke benytte realisert formue på;

1. Betale gjeld.
2. Nye investeringer.
3. Fond/aksjekjøp.

I tillegg må man vurdere dagens situasjon og jeg setter det som punkt 4;

4. Alternativ til salg er utvikling av boligmassen i dagens organisasjon.

Dette er en bruk av formuen som vil gi en avkastning på linje med rentenivået på de lånene som nedbetales dvs. 5-6 %.

Man vil samtidig redusere leieinntekter slik at nettoresultatet av salg ikke vil være betydelig. Det vil bli en kortsiktig gevinst.

På lang sikt vil et salg av realverdi virke negativt på økonomien. Man vil få den største effekten det første året og den vil gradvis bli redusert.

I en ren økonomisk betraktning vil avdraget være det samme som å bygge opp formue.

Det mest riktige vil være å vise hva rentekostnaden er.

Med en rente på 6% og nedbetaling av 30 mill. kr, blir besparelsen 1,8 mill kr første år. Dette reduseres til 0 etter 20 år.

Tar man derimot en likviditetsbetraktning må også avdragene regnes med. Da vil et kapitaltilskudd på 60 millioner kroner bety ca. 6,6 millioner kroner i reduserte renter- og avdragskostnader 1. Nedbetalingsår (Serielån 20 år 6% rente.). Dette tallet kan sammenlignes med dagens Resultat før finanskostnader som i dag utgjør 5,5 millioner kroner.

Dette er vist grafisk i vedlegg 6. Figur 1

Realisering av formue kan også brukes til nye investeringer. Dette vil i ettertid som regel gi en negativ effekt på driftsbudsjettet. Hvis man bruker av boligformuen, som har gitt en avkastning, og i stedet investerer i realverdier som ikke gir avkastning vil dette føre til økte driftskostnader og samtidig tap av inntekter.

I tillegg vil det ofte bli tatt opp tilleggslån for å dekke resten av investeringen.

Eksempel

Hvis en kommune skal investere i nytt bygg for 50 mill. kroner. Dette finansieres gjennom salg av boliger for 30 mill kroner og et tilleggslån på 20 millioner kroner. Den aktuelle kommunen har redusert sine inntekter gjennom boligdriften, og samtidig lånt 20 mill. kr. Resultatet av dette er at kommunen reduserer sine inntekter og øker sin kostnader.

Vil kunne gi en bedre avkastning enn å betale gjeld. Gjennomsnittlig fondsavkastning ligger i område 9-10 % og kan være en god løsning for kommuner. Dette er imidlertid den mest risikofylte investeringen.

Ved realisering av formue er det viktig at det er avkastningen av formuen som blir brukt til å redusere utgifter og ikke selve kapitaltilskuddet.

Eksempel

Hvis man selger realverdier for 30 mill. kroner og for en avkastning på 9 % vil man kunne få 2,7 millioner tilført kommunens driftsbudsjett. Men man vil også tape inntekter slik at nettobeløpet blir noe lavere.

Boligdrift er lønnsomt ut fra den kjensgjerning at formuen øker i verdi så fremt den blir vedlikeholdt. Når kommunen har så mange boenheter vil det være en naturlig del av kommunens drift å prøve å utnytte dette.

Husleienivået i enkelte kommunale boliger er lavt. Dette er gjort med hensikt fordi Levanger kommune har mange nedbetalte boligenheter.

I alle år har kommunen spart store utbetalinger i økonomisk sosialhjelp gjennom lave husleier.

Det er mulig å utvikle boligdriften til å generer større overskudd gjennom utnyttelse av statlige støtteordninger slik som bostøtte. Dette kan øke overskuddet på boligdriften med et betydelig beløp, men det vil også virke være slik at det blir en økning i økonomisk sosialhjelp på grunn av høyere husleier.

Om lag 95% av de som bor i kommunale leiligheter er trygdede på et eller annet vis.

Vi må da stille oss spørsmålet er hvor langt man kan gå i økte husleier før beboerne blir sosialhjelpsmottakere.

Tabellen viser altså hvor stort lån som kan finansieres hvis hele resultatet fra boligdriften hadde blitt brukt til å betale gjeld. Bygg regnes ofte med en levetid på 40-60 år. Hvis vi regner 40 år dekker resultat før finanskostnader et lån på 82 millioner kroner i 1999.

Salg av boliger kan gjennomføres på mange måter. Her er listet en rekke av dem

• Enkeltvis salg av de mest salgbare leilighetene
• Opprettelse av kommunalt selskap
• Opprettelse av kommunalt aksjeselskap
• Opprettelse av stiftelse
• Overføring til private eiere og forvaltere

Hvilken metode man velger er et spørsmål om formålet med salget. Vi skal huske at mange av beboerne ikke har midler til å kjøpe leilighet i egen regi. Hva som er avgjørende for valget av avhendingsmåten bør være en langsiktig strategi for å få igjen mest mulig av kapitalverdien. Dette oppnås best ved å gjennomføre salg av enkelte leiligheter på det åpne markedet.

Men det er ikke sikkert dette er det beste for beboerne.

Ved budsjettbehandlingen i kommunestyret sak 104/1998 ble det stemt over et forslag om å selge inntil 10% av boligmassen. Dette forslaget skal vi selvsagt følge opp og det foregår nå et planmessig arbeid for å prioritere hvilke boliger som kommunen kan få igjen mest mulig av realverdien. Men også utfra hvilke behov kommunen har, og sist men ikke minst må man ta hensyn til beboerne. Forslag til salg av boliger vil komme etter hvert.

Kommunene har allerede aksjeselskap som driver boligutleie og det kan være en mulighet å se på dette selskapet i forbindelse med avhending av boliger.

Et viktig punkt man skal ha med seg er at formuen da blir på kommunens hånd. Og at kommunen kan kreve en form for avkastning, noe de selvsagt kan gjøre selv om boligene er organisert slik de er i dag.

Husleiene i kommunalt eide boliger ligger lavt sett i forhold til markedsprisen i Levanger.

Det er mange grunner til dette.

For det første operer ikke kommunen i et vanlig utleiemarked. Bortimot 95 % av leieboerne lever av trygdeytelser av forskjellig art. Selv med ytelser fra husbankens bostøtte vil mange få problemer med å betale en høyere husleie.

For det andre; Mange av boligene er gamle. Som vi ser av vedlegg 4 er mange av boligene bygd på 1950, 60 og 70 tallet. Det er altså ikke lån på boligene.

I 1990-92 ble det bygd boliger i forbindelse med HVPU-reformen. I 1996 ble serviceboligene i sentrum bygd ferdig.

For det tredje; Med lave husleier vil man begrense utgiftene til administrasjonen på helse og sosialetaten.

Et resultat av lav husleie er at det er få som prøver å skaffe seg annen bolig selv etter å ha bodd lenge i kommunal bolig

Likevel kan det være muligheter for å øke husleien. For de som kommer innunder reglene til bostøtte vil staten finansiere 70 % av en husleieøkning mens leieboeren selv må betale 30% av husleieøkningen.

Vedlegg 3 viser et utdrag fra Lov om sosiale tjenester.

I §3-4 står det;

Dette tilsier ikke at kommunen skal, men at de kan ha boliger i egen regi.

Det er ikke så enkelt at vi kan gå inn å kjøpe leilighet i et borettslag. Vedtektene i enkelte frittstående borettslag kan være slik at de setter krav til hvem beboerne kan være. Hvis kommunen skal ha beboere i disse borettslagene blir kommunen ofte møtt med krav om kontrollordninger.

Stiftelsen UBL har blant annet kjøpt leiligheter for flyktninger i borettslag.

Forvaltningsmessig er det altså en fordel med egne boliger fordi det da vil være mer fleksibelt forvaltning av boligene og beboerne hvis det skulle oppstå problemer.

Leietakerne i kommunens boliger har lave inntekter og liten sjanse til å klare seg i et boligmarked med markedspris.

Et av argumentene for å holde prisene så lave som de er i dag, er blant annet for å unngå at vi "lager" økonomiske sosialhjelpsmottakere av de som har det vanskelig i samfunnet.

Øker husleien vil man se en økning i antall personer som søker økonomisk sosialhjelp og beløpene de søker om vil også øke.

Kommunen har muligheter til å øke overskuddet ved boligdriften med et betydelig beløp. Som nevnt er mange av beboerne trygdede og har liten inntekt. Dette medfører at beboerne har muligheter til få bostøtte. Da vil staten gjennom husbanken finansiere 70% av en husleieøkning mens resten, 30%, vil bli belastet leietakeren.

Kommunen har altså muligheter til å få økt sitt overskudd betraktelig ved å øke husleien. Men vi skal ikke glemme at det er mange med dårlig råd som bor i leilighetene. Kommunens politikere må ta stilling til om markedet skal styre prisene på husleien til disse personene eller om det skal være en sosial profil i kommunens boligpolitikk.

Enkelte grupper av befolkningen vil ikke kunne ivareta sine interesser på boligmarkedet. Sosialtjenesten i kommunene skal i følge lov om sosiale tjenester medvirke til å skaffe boliger til personer som ikke greier dette selv. Når kommunen administrerer og disponerer egne boliger har kommunen en bedre mulighet til å ivareta disse gruppene. Dette er en gruppe som ikke vil ha mulighet til å skaffe seg bolig på det ordinære boligmarkedet av økonomiske og andre årsaker.

I høst annonserte kommunen etter boliger av en annen størrelse enn det kommunen har. Tilbudene kommunen fikk var varierte men husleiene var høye.

I de tilfeller sosialtjenesten søker etter bolig for den enkelte får en ofte tilbakemelding om at utleier ikke ønsker brukere av sosialtjenesten. Ved salg av kommunale leiligheter vil kommunen i større grad måtte godta dyrere boalternativer for denne gruppen, med andre vilkår enn dagens alternativer.

Kommunen mister også muligheten til å gi tilbud om midlertidig bolig i påvente av varige løsninger. Når kommunen eier boligene selv har kommunen full råderett over boligene. Når kommunen må henvende seg til andre, dette gjelder også Stiftelsen, stilles det andre krav til oss som leietaker. Vi blir prisgitt utleierens krav, for eksempel depositum, utvidet oppsigelsestid, lengre enn husleieloven krever. I de tilfeller hvor kommunen må benytte andre utleiere ser vi at dette som regel blir dyrere løsninger, både for beboeren og administrasjonsmessig.

Alle andre leietakere enn kommunen selv krever depositum av sine leietakere. Dette er det full anledning til og utleieren sikrer seg dermed i tilfellet manglende oppgjør av husleien.

Kravet om depositum medfører at personer som ikke har kapital eller muligheter for lån til dette, søker hjelp hos kommunen for å få garanti for depositumsbeløpet.

Kommunen må utbetale sin garanti til utleier hvis det blir mislighold i innbetalingene av husleie. Hvorvidt at utleier på egen hånd har prøvd å få til en avtale med leietakeren er uklart i de fleste tilfeller. Dette vil det bli stilt sterker krav til i den nye husleieloven.

Det er en fare for at ansvaret for husleiegjeld blir pulverisert slik at det blir kommunens ansvar å kreve inn dette mislighold av husleiegjeld. Det kan også føre til at både utleier og leietaker ikke tar sitt ansvar for innbetalinger respektive innkreving fordi at kommunen går inn som garantist.

Kravet om depositum fører både til merutgifter og saksbehandling i kommunen. Levanger kommune har ikke et krav om depositum.

Stiftelsen UBL ble stiftet i 1990 etter initiativ fra Levanger Boligbyggelag og Levanger kommune. Formålet er, uten eget økonomisk formål å;

• skaffe boliger, eventuelt servicebygg, for tidsbegrenset utleie til flyktninger, ungdom m.v.

• Videre å skaffe boliger for varig utleie til funksjonshemmede og særlig vanskeligstilte husstander

• Forretningskontor skal være i Levanger kommune.

Virksomheten har siden økt jevnt og stiftelsen UBL disponere nå 108 leiligheter. Disse fordeler seg slik

16 stk leiligheter i Blåklokkeveien for ungdom /flyktninger

24 stk leiligheter i Halssteinvegen for ungdom /flyktninger

18 stk leiligheter i Smørblomstveien for ungdom /flyktninger

14 stk leiligheter i ol-boliger for flyktningerflyktninger

24 stk leiligheter i i borettslag for flyktninger

2 stk omsorgsboliger i borettslag

3 stk omsorgsboliger i Vestgårdveien

6 stk Omsorgsboliger i Elberg boligtun

1 stk enebolig Blåbærvegen for flyktninger

Av Stiftelsens UBL`s leiligheter er det 28 som leies ut til ungdom i Levanger av Stiftelsen UBL alene. Resten tildeles i samarbeid med Levanger kommune v/boligkontoret.

Alle leilighetene er fullfinansiert med lån og tilskudd fra husbanen. Noen kapital er benyttet i forhold til OL-boligene og eneboligen i Blåbærvegen.

Husleinivået i Stiftelsen UBL`s leiligheter er bestemt av husbankens til enhver tid gjeldende lånetilbud og rente og avdragsnivå. Generelt kan det sies at alle leiligheter er finansiert med et oppføringslån som dekker 80% av kostnaden. De resterende 20% finansieres, alt etter formålet med tilskuddet, etableringslån, utleielån eller egenkapital.

I 1990 da Stiftelsen UBL ble etablert ble det i Stortinget bestemt at det skulle satses på utleieboliger for ungdom i etableringsfasen. Leilighetene skulle finansieres med 80% oppføringslån og 20% utleielån. Lånene skulle være avdragsfrie i 10 år og utleielånet skulle i tillegg være rentefritt i samme periode. For stiftelsen UBL gjelder dette leilighetene i Blåklokkevegen, Halssteinvegen og smørblomstvegen. Stiftelsen UBL har fulgt husbanken og derved regjeringens retningslinjer hva gjelder nivået på husleiene bortsett at det er satt penger på fond i henhold til vedtak fattet i kommunestyret, sak 34/94.

Fondenes størrelse er i dag før avsetninger i 1999 på;

Husleiefond: Kr 964.435
Vedlikeholdsfond Kr 330.000
Ekstraordinære avsetninger til avdrag: Kr 404.100
Sum Kr 1.698.535

Tap på husleier på grunn av tomme leiligheter eller ikke betalte husleier er så langt direkte kostnadsført og derved ikke belastet fonds. Husleiefondets størrelse er ikke tilstrekkelig til at renteavkastningen alene dekker forventede tap.

Leilighetene i Blåklokkevegen, Halssteinvegen og Smørblomstvegen, kostet da de ble bygd i 1990-1992, fra 363.000 kr. i Smørblomstvegen til 541.000 kr. i Blåklokkevegen. Det er i dag ikke mulig å bygge leiligheter til samme pris uten subsidier. Leilighetene er altså meget billige.

Husleienivået er i dag i gjennomsnitt kr. 3100 pr.mnd. Dette er mulig på grunn av Husbankens lånekriterier som gir avdragsfrihet og rentefrihet på en del av lånene.

I fra år 2000 til 2001 vil utleielånene tilknyttet leiligheten bli aktivert. Dette gir da en husleieøkning over 2 år på disse leilighetene på ca. kr. 1.000 pr. mnd. til kr. 4.100 pr. mnd. Dette kan reduseres noe ved at kravet til Stiftelsens UBL`s avkastning reduseres.

Konsekvensen av dette er da at fondsoppbyggingen reduseres eller opphører.

Stiftelsen UBL har i dag krav om depositum eller en garanti tilsvarende 4. Mnd husleie før innflytting kan finne sted. Dette for å sikre mot tap. Dette ansees meget nødvendig da det ikke er å legge skjul på at noen som tildeles leilighet er meget dårlig betalere. Om stiftelsen UBL ikke forlanger depositum eller garanti før innflytting vil husleietapene dekkes ved at husleiene for de som betaler blir større. Det kan ikke være riktig.

Det er mulig at Stiftelsen UBL`s krav om depositum er for restriktive og også vanskelig å administrere. Dette bør det være mulig å finne en løsning på.

Det er ingen tvil om at det er behov for leilighetene Stiftelsen UBL disponerer. Selv om husleiene blir større framover må en ikke glemme at økningen skyldes husbankens rente og avdragsnivå. Leilighetene i Stiftelsen er som sagt billige og eventuell nybygging for å møte de behov stiftelsen UBLs leiligheter dekker, vil gi en betydelig høyere husleie såfremt disse ikke subsidieres på noen måte.

Om husbankens rente og avdragsnivå gir husleier som utleiemarkedet i Levanger ikke aksepterer, vil dette selvsagt bli et problem for stiftelsen UBL. Økonomien i Stiftelsen UBL er pr. i dag rimelig god og kan i dag møte problemer med ledige leiligheter. Om problemet med eventuelle tomme leiligheter blir stort og varig blir situasjonen vanskelig.

Levanger boligbyggelag som administrerer Stiftelsen UBL har klare økonomiske interesser i Stiftelsen UBL. I tiden fra 1996 til 1998 er administrasjonsutgiftene i stiftelsen økt fra 172 000 kroner til 295 000 kroner. Antall boliger i 1996 var 110, i 1998 var dette redusert til 108.

Stiftelsen utleieboliger har en total lånemasse pr. 01.01.99 på 43,4 millioner kroner.

I og med kommunens store interesse boligene i Stiftelsen UBL er det naturlig at kommunen må være en mer aktiv premisseleverandør enn de er i dag. Dette fordi kommunen i henhold til lov om sosiale tjenester skal hjelpe de som ikke klarer å skaffe seg bolig på annet vis. Da er det viktig at kommunen er den aktøren som gir premissene for utleie. I motsatt fall kan det bli store omkostninger på kommunen i forhold til garantier for utgifter som påløper Stiftelsen eller andre utleiere.

I dag tildeler kommunen 80 av de 108 leilighetene i stiftelsen. Altså 75 %.

I den forrige rapporten ble det pekt på at kommunens egne leiligheter hadde lavere husleie enn de i stiftelsen. Dette vil forsterke seg i årene som kommer.

I stiftelsen utleieboliger er det depositum på boligene og dette skaper merarbeid for saksbehandlerne på helse og sosialetaten. Dette må man prøve å gjøre noe med slik at alle har lik oppfatning av hvordan ting skal gjennomføres.

Mange av de som blir tildelt bolig i Stiftelsen har ikke råd til å legge ut en engangssum tilsvarende 4 måneders husleie, og derfor må de til helse og sosialetaten for å få garantier for depositumet.

Også flyktninger må nå betale depositum for å bo i Stiftelsen UBL`s leiligheter. Dette er et vedtak som er gjennomført av Stiftelsen UBL på eget initiativ og er antagelig et svar på at den kommunale garantien vedrørende husleietap opphørte tidligere i høst. Dette er et vedtak som kommunen ikke var med på og som kan gi økte utgifter for kommunen.

Gruppen har sett på de økonomiske sidene ved et salg av boliger. Generelt sett er det gunstig å ha boligene i egen regi, det viser også det økonomiske resultatet av boligdriften. Når det gjelder salg av deler av boligmassen må det sees opp mot behovene som finnes. Kommunen og Stiftelsen UBL har mange to-roms leiligheter mens man nå ser behovet for en del større leiligheter/hus.

Kommunestyret har i sak 104/98 vedtatt at inntil 10% av boligmassen selges. Dette utgjør 26 leiligheter i kommunen.

Man må også se på fordelingen av boligene. Kommunen har sine leiligheter spredt i hele levanger kommune mens leilighetene i Stiftelsen UBL er konsentrert til Momarka. Dette vil forsterke seg dersom kommunen selger sine leiligheter.

Å eie boliger er å legge seg opp formue. Formuen skal kunne gi en viss avkastning. For 1999 er det budsjettert et resultat etter finanskostnader på 2,4 millioner kroner.

Å selge boliger ut fra dagens leiesum er ikke korrekt. Skal det selges boliger må det gjennomføres takst slik at en riktig pris blir gjeldende.

Det gjøres en vurdering av hvilke leiligheter som kan vurderes solgt. Eventuelt salg av leiligheter gjennomføres med hensyn til endrede behov.

Husleienivået i kommunale leiligheter variere mye, men er generelt lavt. Dette kommer av mange gamle og nedbetalte leiligheter. Når husleien skal vurderes må dette være et av punktene som teller mye. Man kan ikke ta samme pris for en leilighet fra 60`-tallet som for en ny. "Markedsprisen" for en eldre leilighet må vurderes ut fra tilstand den er i og standard.

Gjennom statlige ordninger er det mulig å øke husleien en del uten at leietakerne blir for mye rammet av en økning. Bostøtten vil for de som har lav inntekt dekke 70% av en husleieøkning, mens 30% av en husleieøkning vil belastes leietakerne.

Det har vært en økning i husleien de siste årene tilsvarende 5%. Dette kan økes noe de neste årene, men det kan ikke økes for mye.

Vårt forslag er at husleiene økes med inntil 10% gjennomsnittlig. Det vil måtte bli en individuell fastsettelse av husleien, med andre ord bør det gjennomføres takst på alle enheten.

Stiftelsen ble opprettet i en tid med vanskelig boligsituasjon. Staten gjennom husbanken hadde låneordninger som skulle gjøre det mulig å tilby billige utleieleiligheter til ungdom og flyktninger. For å holde leieprisene nede ble det gjennomført en ordningen som gikk ut på avdragsfrihet på noen av lånene mens det skulle være både rente og avdragsfrihet på andre deler. Dette skulle gjelde i 10 år. Disse 10 årene er nå godt og avdragene vil bli aktivisert i de nærmeste årene og det starter allerede i år 2000.

Med andre ord, det vil bli en markert økning i husleien. For to-roms leilighetene kan det bli en økning fra 3100 kr til 4100 kr. pr. mnd. Strøm kommer i tillegg.

1. Kommunale boliger beholdes i kommunal eie. Salg av inntil 10% av leilighetene jamfør vedtak 104/98 i kommunestyret anbefales ikke. Salg gjennomføres i henhold til endrede behov for boliger, og må sees opp mot økning i familigjenforeninger blant flyktninger.
2. Husleiene økes gradvis i de nærmeste årene. Takst bør gjennomføres for å fastsette mest mulig riktig leiepris.
3. Stiftelsen UBL og Levanger kommune må samles om en måte å drive boligutleie på. Dette gjelder spesielt leievilkår som oppsigelsestid, depositum og kommunale garantier. Husleien vil øke kraftig og da kommunen blir avkrevd garantier vil det bli en økende utgift for kommunen.
   I dag er det kommunen som tildeler de fleste leilighetene(75%). Sett i forhold til formålet og økningen av flyktninger som kommer vil en stadig større del av boligene tildeles av kommunen.
4. Et alternativ til dette er opphør/deling av Stiftelsen UBL jamfør lov om stiftelser.
   Andre organisasjonsformer vurderes ut fra at kommunen skal skaffe boliger til de som ikke klarer seg selv på boligmarkedet.

Det som må vurderes er;

• -Dagens eierform der boligene ligger til en etat.
• -Kommunale selskap.
• -Kommunalt a/s.
• -Stiftelser med kommunalt innskudd.
• -Privat eierskap / drift.