Til Levanger kommunes hovedside/hjemmeside

Teknisk komité 28.03.01 - Sak 20/01
<<sakliste
<<>> | vedtak

STORLI EIENDOM ANS - SØKNAD OM DELING AV EIENDOMMEN ULVESV. 13 - 275-246

Saksansvarlig: Olav Lægran

Arkiv: L33
Objekt: 275-246

Arkivsaknr: 20003337

Saken avgjøres av: TKO

Saksgang:

Møtedato:

Saksbeh.:

Saksnr.:

Bygningssjefen

13.02.01

OLE

068/01

Teknisk komite

28.03.01

OLE

020/01

RÅDMANNENS FORSLAG TIL VEDTAK:

Teknisk komite viser til kommunedelplanens bestemmelser når det gjelder estetiske vurderinger i forbindelse med fortettinger i eksisterende boligfelt. Komiteen mener at søknaden bryter så vesentlig med det utbyggingsmønster som er i området at de å finner å ikke kunne godkjenne omsøkte fradeling av boligtomt av eiendommen Ulvesvegen 13, gnr. 275 bnr. 246, Ulve.

Vedtaket kan påklages i henhold til Forvaltningslovens § 28.

Vedlegg:

  1. Utskrift TKO 44/2000.  (saksutredning)
  2. Brev fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag dat. 24.01.01. side 2, 3, 4
  3. Kart M.: 1:1000.

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

4. Søknad om fradeling dat. 05.11.99.

Saksopplysninger:

Det ble første gang søkt om deling av eiendommen Ulvesvegen 13 i 1997. Denne søknad ble avslått ved administrativ behandling. Avslaget ble påklaget av søkeren og Fylkesmannen i Nord-Trøndelag stadfestet vedtaket i brev dat. 17.07.98.

Ny søknad om fradeling er datert 05.11.99. Denne ble behandlet av TKO som sak 32/2000 hvor det ble lagt ned midlertidig bygge- og delingsforbud etter PBL § 33 i påvente av ny kommunedelplan. Vedtaket ble påklaget. TKO behandlet klagen som sak 44/2000 og opprettholdt vedtaket. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag stadfestet vedtaket i brev dat. 24.01.01.

Ny kommunedelplan ble godkjent av kommunestyret i møtet 28.09.00.

I forslaget til kommunedelplan ble det lagt opp til at det skulle settes krav til minimumsstørrelser på tomter ved fortetting i eksisterende boligfelt. Bakgrunnen for dette var at en dermed kunne ha hjemmel for å opprettholde miljøet i feltene med "mye luft" mellom husene. Under den politiske behandlingen ble det vedtatt at minste areal (netto tomt) for boligtomt som kan godkjennes delt, er 1000 m2 .

Det heter videre i kommunedelplanens bestemmelser:

Ved fortetting i områder med reguleringsplan og i eldre byggeområder uten reguleringsplan gjelder følgende hovedregel:

Estetisk vurdering knyttet til landskapsstruktur, utbyggingsmønster, bygninger og samspill mellom disse skal inngå i alle fortettingssaker.

Miljøkvalitet skal tillegges vekt ved å sikre nye grønne områder for opphold og lek.

Fysiske forhold skal søkes forbedret ved å prioritere miljørettede løsninger i forhold til bygging av gang- og sykkelveger og fortau samt søke etter gode trafikkløsninger.

Videre skal fortetting underordnes strøkets særpreg når det gjelder byggeskikk.

Det kreves reguleringsplan for alle vesentlige fortettingssaker.

Der annet ikke er fastsatt i reguleringsplan gjelder følgende:

Det tillates oppført bebyggelse med bebygd areal (BYA) på inntil 35 % av netto tomt. Parkeringsplasser på terreng skal regnes med i BYA med 15 m2 pr. plass i samsvar med kommunens parkeringsnorm.

I boligområder kan garasjer plasseres med portvegg inntil 5 meter fra kommunal veg eller med andre vegger inntil 2 meter fra kommunal veg.

Omsøkte eiendom er på 1080 m2 og kan således deles uten krav til tomtestørrelser ut over plan- og bygningslovens generelle regler.

Vurdering:

Eiendommen ligger innenfor reguleringsplan Ulve – Nordli. Det er ikke reguleringsbestemmelser knyttet til planen og det vil dermed være bestemmelsene i kommunedelplanen som vil kunne være bestemmende i saken.

Etter kommunedelplanens bestemmelser har kommunen ikke hjemmel til å stille krav til størrelser på tomter. Det er bestemmelse i kommunedelplanen som sier at det skal foretas estetisk vurdering knyttet til landskapsstruktur, utbyggingsmønster, bygninger og samspill mellom disse. Ser en på boligfeltet Ulve under ett er det et område hvor det er forholdsvis store tomter, ca. 1000 m2 . Husene på tomtene har gjennomgående liten grunnflate. Dette gjør at det er et boligfelt med mye luft mellom husene.

Omsøkte eiendom ligger mellom Okkenhaugvegen og Ulvesvegen. Husene i denne rekka er vekselvis plassert mot Okkenhaugvegen og mot Ulvesvegen. Ved å plassere to hus på samme tomta brytes dette mønstret.

Komunedelplanen stiller også krav om reguleringsplan for alle vesentlige fortettingssaker. Fortetting av en tomt fra ett bolighus til to bolighus vil isolert sett være en vesentlig fortetting. Ser en saken i en større sammenheng vil dette ikke kunne sies å være en vesentlig fortetting. Det er ikke tatt inn noen bestemmelse i kommunedelplanen som sier at det kan kreves reguleringsplan for et større område. Etter PBL kan det ikke stilles krav om regulering for annet enn den eiendom saken gjelder.

Eksisterende hus på eiendommen inneholder 1 leilighet og 3 utleiehybler. Dette krever min. 5 parkeringsplasser. I tillegg skal det i flg. PBL § 69 være tilfredsstillende areal for oppholdssted i det fri for beboerne. I kommentarene til PBL ved Carl Wilhelm Tyren heter det bl.a.:

Paragraf 69 er en viktig bestemmelse som både i regulert og uregulert strøk gir kommunen hjemmel til å påse at det blir avsatt nødvendig areal til formål som kan bety mye for trivselen og nærmiljøet både i boligstrøk og bedriftsområder.

En bestemmelse av den art som er fastsatt i § 69 er en nødvendig følge av den utvikling som har funnet sted. Man har hatt en stigende konsentrasjon av bebyggelsen i byer og tettbebyggelser i forbindelse med den stadig økende trafikk. Samtidig har utviklingen gått i retning av en stigende forståelse av betydningen av å skaffe lys og luft rundt bebyggelsen og å sikre at beboerne har mulighet for opphold i det fri og særlig at barna har gode og sikre lekeplasser.

Ved bedømmelse av om behovet for oppholdssted kan tilfredsstilles utenfor eiendommen ved hjelp av utmark eller annen ubebygd grunn som finnes i nærheten, må kommunen ikke bare ta hensyn til den aktuelle situasjon, men også til den framtidige utvikling i strøket.

Som nevnt tidligere ligger eiendommen mellom Okkenhaugvegen og Ulvesvegen. Tomta som søkes fradelt ligger mot Okkenhaugvegen. Uteoppholdsarealet for denne vil være de ca. 10 metrene mot Okkenhaugvegen. Den resterende del av tomta vil være trafikkareal og bebygd areal.

Okkenhaugvegen har en årsdøgntrafikk på ca. 2400 kjøretøy. Et uteareal mot en såpass trafikkert veg vil miljømessig ikke være godt.

Tomta for det eksisterende huset på eiendommen vil få et areal på ca. 420 m2 . Mellom Ulvesvegen og huset er det en avstand på i overkant av 5 m. Dette er det eneste areal som kan nyttes som biloppstillingsplasser. Det er en viss fare for at de parkerte biler vil være til sjenanse for vegvedlikeholdet, særlig på vinters tid.

Ut fra det vi her har trukket fram er vi svært tvilende til omsøkte fradeling. Dersom det nå tillates fradeling som omsøkt kan vi risikere å få flere fradelingssøknader og da særlig fra de på andre siden av Ulvesvegen. Det er flere av eiendommene i området som overstiger 1000 m2 . Dersom det skal tillates fortetting i området bør dette skje etter en helhetlig plan, men ut fra eksisterende lovverk må en slik plan utarbeides av kommunen. Kommunen har ikke resurser til å sette i gang et såpass omfattende arbeid da kommunen ikke vil ha økonomiske fordeler av en slik plan.

<<sakliste | vedtak
<<>>

Gå til Levanger kommunes hovedside
^