Til Levanger kommunes hoveside/hjemmeside

Kommunestyret 29.01.03 - sak 4/03
<< sakliste
<< | >> | vedtak

REGULERINGSPLAN FOR ALVESTAD, 275/ 30

Saksansvarlig: Karl Eidsvik

Arkiv:     

Arkivsaknr: 2002004804

Objekt:    

Saken avgjøres av: KOM
Saksordfører: Guri Skjesol, SP

Saksgang:

Møtedato:

Saksbeh.:

Saksnr.:

Plan- og utviklingskomité

21.08.02

KEI

078/02

Plan- og utviklingskomité

22.01.03

KEI

003/03

Kommunestyret 29.01.03 KEI 004/03

22.01.2003 Plan- og utviklingskomité

Forslag i møte:

Ingen.

Avstemning:

Rådmannens forslag til innstilling enstemmig tiltrådt.

PUK-003/03 INNSTILLING:

Reguleringsplan for Alvestad, 275/ 30, med tilhørende bestemmelser, datert 17.12.2002, godkjennes.

22.01.2003. Plan- og utviklingskomité. 2. GANGS BEHANDLING.

RÅDMANNENS FORSLAG TIL INNSTILLING:

Reguleringsplan for Alvestad, 275/ 30, med tilhørende bestemmelser,  datert 17.12.2002, godkjennes.

Vedlegg:

12. Uttalelser.   side 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11

13. Plankart, farger, 1: 1000, revidert 17.12.2002.

14. Bestemmelser, revidert 17.12.2002.   side 2

15. Illustrasjonsplan, nedfotografert, revidert 17.12.2002.

16. Planhefte forøvrig. side 2, 3

17. Brev, 13.12.2002, fra Block Watne (støydempende tiltak).

18. Brev, 16.12.2002, fra Block Watne.

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

19. Vedlegg til 17.

Saksopplysninger:

I tråd med vedtaket i plan- og utviklingskomiteen 21.08.2002 har planforslaget vært utlagt til offentlig ettersyn. Innkomne uttalelser:

Nr.          Fra                                                                              Dato                       Merknad

02.           Jann- Magnar Fiskvik                                                 30.09.2002              Diverse

03.           NTE                                                                                08.10.2002              Diverse

04.           Telenor AS                                                                  14.10.2002              Diverse

05.           Jann- Magnar Fiskvik, Roy Olsen                             20.10.2002              Diverse

06.       Fylkesmannen i Nord- Trøndelag,

                Komm.- og familieavdelingen                                    21.10.2002              Diverse

                Miljøvernavdelingen                                                  07.01.2003              Diverse

07.           Statens Vegvesen

                Nord- Trøndelag Vegkontor          30.10.2002         19.12.2002              Diverse

08.           Nord- Trøndelag Fylkeskommune

                Avdeling for samfunnsutvikling og miljø                31.10.2002              Diverse

01.           Kommunalt råd for funksjonshemmede                  01.10.2002              Ingen

Det har vært arrangert befaring/ orientering på tomten 15.10.2002, med deltakelse av beboere, tiltakshaver og kommunen.

Videre har det vært befaring 18.10. på område B 3. Deltakere: Jann- Magnar Fiskvik, Roy Olsen, (beboere Jamtv. 34A og 34 B), Birger Braseth (Block Watne), Johannes Bremer (kommunen).

På grunnlag av uttalelser i høringsrunden har tiltakshaver, i samarbeid med kommunen, laget et revidert planforslag. Revidert forslag, med forslag til tiltak mot støy, har vært lagt fram for fylkesmannens miljøvernavdeling og vegkontoret.

Vurdering:

Utt. nr. 2: Jann- Magnar Fiskvik.

Han viser til innspill av 01.03.2002 og innvendinger av 20.08.2002, og hevder han får dårligere siktsoner og solforhold. Han krever endringer av østre bygg i B 3: dreiing, flytting, mindre og lavere hus, lavere mønehøyde for byggene i B 4.

Utt. nr. 5: Jann- Magnar Fiskvik, Roy Olsen.

Beboer i Jamtv. 34 A fastholder sin uttalelse av 30.09.02.( Utt. nr. 2).

Beboer i Jamtv. 34 B krever at østre bygg i B 3 utføres i 1 etasje og får vesentlig lavere gesims- og mønehøyde.

Kommentar til utt. nr. 2 og 5: Det er laget nye planer med enebolig på område B 3 og lavere gesims-/ mønehøyde på alle hus. Disse er positivt mottatt (møte 25.11.).

Utt. nr. 3: NTE.

Nettstasjon for strømforsyning må innreguleres. Uttalelsen for øvrig går på kostnad ved omgjøring av NTEs anlegg.

Kommentar: Ønsket er imøtekommet. Foreslått plassering er lagt fram for NTE, som har godkjent den. Tiltakshaver er orientert om punkt vedr. kostnader.

Utt. nr. 4: Telenor AS.

Det må tas hensyn til kabler i området.

Kommentar: Uttalelsen tas til etterretning. Tiltakshaver er blitt orientert.

Utt. nr. 6: Fylkesmannen i Nord- Trøndelag, Kommunal- og familieavdelingen.

Miljøvernavdelingen:

Det anbefales maks. 14 boenheter, dvs. at grøntområde/ lekeplass blir min. 50 kvm pr. bolig.

Høyde på støyskjerm mellom boligene og Jamtveien må beregnes, støyskjerm må tegnes inn på reguleringsplanen, og kravet om minimumshøyde på skjermen må settes i bestemmelsene til planen. En har innsigelse til planen til dette er innarbeidet.

Kommentar: Krav mht. støyberegning er etterkommet, støydempingstiltak er tegnet inn på planen, og krav om minimumshøyde er tatt inn i bestemmelsene.                                      

Planforslaget er supplert med en beskrivelse av støydempende tiltak. Fylkesmannens miljøvernavdeling har hatt det reviderte materialet til orientering og vurdering, og er nå villig til å godta planforslaget, under visse forutsetninger, jfr. brev av 07.01.2003.

Kommunal- og familieavdelingen:

Byggegrense ved garasjer må ligge utenfor de inntegnete bygningene. Enten må byggegrensen flyttes, eller garasjene.

Om tilrettelegging for vannbåren varme (sitat):

”I forslaget til bestemmelser pkt. 6.0 siste ledd er det fastsatt at utbyggingen skal legge til rette for vannbåren oppvarming. De bestemmelser som kan gis til en reguleringsplan må være hjemlet i plan- og bygningsloven (pbl.). I pbl § 66 a er det hjemmel for å pålegge bruk av fjernvarme under forutsetning av at det er gitt konsesjon etter energiloven. Under forutsetning av at dette er oppfylt i dette tilfellet, og den vannbårne varmen er basert på fjernvarme, vil bestemmelsen kunne vedtas som foreslått. Hvis ikke, er det ikke hjemmel for å gi et slikt pålegg i reguleringsbestemmelsene.”

Kommentar:

Kravet mht. byggegrenser ved garasjer er imøtekommet. (Byggegrensen er flyttet.)

I brev av 29.06.2001 har NVE gitt Bio Varme AS fjernvarmekonsesjon for Levanger sentrum og Røstadområdet. Konsesjonsområdet omfatter ikke det aktuelle utbyggingsområdet Alvestad. Av den grunn tas fylkesmannens uttalelse til følge på dette punktet, og formuleringen i bestemmelsene om vannbåren oppvarming tas ut.

Utt. nr. 07: Statens Vegvesen, Nord- Trøndelag Vegkontor.

Ønsker primært vegnavn lagt inn i reguleringskartet, subsidiært at oversiktskartet viser et mer detaljert utsnitt.

Forutsetter at planforslaget suppleres med en beskrivelse av støydempende tiltak før det

fremmes for avsluttende behandling, og at vegkontoret samtidig får en slik beskrivelse til orientering og vurdering.

Kommentar:

Som oversiktskart for reguleringsforslag bruker kommunen vanligvis:

Statens Kartverk, Topografisk hovedkartserie- M711, Norge 1: 50 000. Dette mener vi fungerer bra, og gjør det enkelt å orientere seg. I framtiden skal vi likevel, i den grad det er mulig, legge inn vegnavn på reguleringskart, og velge hensiktsmessig  målestokk og detaljering på oversiktskartutsnitt.

Vegnavnene Jamtvegen og Sørvegen legges inn på det endelige reguleringskartet.

Planforslaget er supplert med en beskrivelse av støydempende tiltak. Vegkontoret har hatt  det reviderte materialet  til orientering og vurdering, og er nå villig til å godta planforslaget, jfr. brev av 19.12.2002.

Utt. nr.08: Nord- Trøndelag Fylkeskommune,  Avdeling for samfunnsutvikling og miljø.

I uttalelsen anbefales det: Å ikke tillate for stort antall boenheter, at tillatt mønehøyde vurderes redusert, og at ny bebyggelse må ta hensyn til småbruket ved valg av dimensjoner, takvinkler, materialer og farger.

Kommentar:

Uttalelsen er imøtekommet. I revidert planforslag er antall boenheter og mønehøyde redusert.

Generell kommentar:

Følgende endringer er gjort med planforslag datert 17.12.2002, i forhold til materialet som  var til offentlig ettersyn (jfr. vedlegg 18):

Kartet:

* Det er lagt inn tomt for trafokiosk.

* Byggegrensen er justert så bygninger ligger innenfor denne.

Bestemmelser:

* Mønehøyde er redusert på alle byggene i opmrådet.

* Nye punkt:      3.0: Vedr. støyskjerming.

            5.0: Vedr. tomt for nettstasjon for strømforsyning.

* Endrete punkt:   Høyde, bygninger (gesims- og mønehøyder).

* Utgåtte punkt: Punkt 6, siste linje: ”Utbyggingen skal legges til rette for vannbåren oppvarming”.

Generelt:

* Bebyggelsen langs Jamtvegen er endret til 2 stk. 4- mannsboliger og en enebolig.

* Antall boenheter er redusert. Felles leke-/ oppholdsareal pr. boenhet er nå ca. 50 kvm.                                                                                                                                                                                     

* Støyskjerming skjer gjennom utførelsen av carporter, bygninger og lokale skjermer.

De endringene og tilføyelsene som er gjort med planen, imøtekommer i stor grad ønsker og krav som er kommet fram i høringsrunden, både fra berørte i området og fra statlige og fylkeskommunale instanser. Etter at det reviderte/ kompletterte planmaterialet har vært lagt fram for NTE, vegkontoret og fylkesmannens miljøvernavdeling, har disse nå uttalt at de kan godta planforslaget på visse vilkår, jfr. vedleggene. 

21.08.2002 Plan- og utviklingskomité

Utdelt i møte:

Barnerepresentantens uttalelse av 15.08.02

Brev av 20.08.02 fra Jann-Magnar Fiskvik  

Forslag i møte:

Forslag til endring fra Eystein Sundal, H:

Dersom det foreligger tilbud om fjernvarme til konkurransedyktig pris, pålegges utbygger å legge til rette for vannbåren oppvarming.

Dersom det ikke foreligger tilbud om fjernvarme, anmodes utbygger om å benytte strømsparende løsninger (varmeveksler, varmepumper, ”smart”-løsninger for styring etc.)

Forslag til tillegg fra Guri Skjesol, SP:

Utbygger anmodes om å ha et nært samarbeid med naboer slik at uenighet kan løses i forkant.

Forslag til nytt stjernepunkt fra Gunnar Løvås, SV:

Antall boenheter bør vurderes redusert.

Avstemning:

Løvås forslag til tillegg vedtatt med 8 mot 2 stemmer

Skjesols forslag til tillegg enstemmig vedtatt.

Rådmannes forslag til vedtak med unntak av siste avsnitt (nytt punkt 7) enstemmig vedtatt.

Alternativ avstemning mellom rådmannens forslag (nytt punkt 7) og Sundals forslag:

Rådmannens forslag til nytt punkt 7 vedtatt med 9 mot 1 stemme.

PUK-078/02 Vedtak:

Det bør vurderes å regulere inn noe mer felles lekeareal innenfor planområdet.

Det bør vurderes å utforme avkjørselen fra Jamtvegen i tråd med reguleringsplanen fra 1972.

Forslag til reguleringsplan for Alvestad, med tilhørende bestemmelser, legges ut til offentlig ettersyn.                                                                                                                             

Før utlegging må følgende være utført ved forslaget:

* Det må foreligge vurderinger av støy fra Jamtvegen.

* Området må være frigitt mht. kulturminner av arkeologiske myndigheter.

* Kartet: Atkomsten inn til område B 1 justeres.

* Bestemmelsene: Flg. tillegg tas inn i bestemmelsene:

   ”6.0  Felles bestemmelser.

   Søknad om tiltak innenfor reguleringsområdet skal inneholde situasjonsplan som viser      

nærlekeplasser, vegetasjon, atkomster, arealer for veier, parkering, støyskjerming og    anlegg for avfallscontainere og lignende.”

* Antall boenheter bør vurderes redusert

 Nytt punkt 7 om at utbyggingen legges til rette for vannbåren oppvarming.

Utbygger anmodes om å ha et nært samarbeid med naboer slik at uenighet kan løses i forkant.

RÅDMANNENS FORSLAG TIL VEDTAK:

Det bør vurderes å regulere inn noe mer felles lekeareal innenfor planområdet.

Det bør vurderes å utforme avkjørselen fra Jamtvegen i tråd med reguleringsplanen fra 1972.

Forslag til reguleringsplan for Alvestad, med tilhørende bestemmelser, legges ut til offentlig ettersyn.                                                                                                                             

Før utlegging må følgende være utført ved forslaget:

* Det må foreligge vurderinger av støy fra Jamtvegen.

* Området må være frigitt mht. kulturminner av arkeologiske myndigheter.

* Kartet: Atkomsten inn til område B 1 justeres.

* Bestemmelsene: Flg. tillegg tas inn i bestemmelsene:

   ”6.0  Felles bestemmelser.

   Søknad om tiltak innenfor reguleringsområdet skal inneholde situasjonsplan som viser nærlekeplasser, vegetasjon, atkomster, arealer for veier, parkering, støyskjerming og    anlegg for avfallscontainere og lignende.”

   Nytt punkt 7 om at utbyggingen legges til rette for vannbåren oppvarming.

Vedlegg:

01. Oversiktskart 1: 50.000.

02. Plankart, farger, (1: 1000. )  | større kart

03. Bestemmelser    side 2

04. Illustrasjonsplan, nedfotografert  | større plan

05. Planbeskrivelse  side 2, 3

06. Brev 01.03.2001 fra Jann- Magnar Fiskvik.

07. Plankart, gjeldende planer, farger, (1: 1000). (RP Brusve/ Gimle/ Vestgård, RP Fortau Brusvebakken.) | større plankart

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

08. Plankart, farger, 1: 500.

09. Illustrasjonsplan, farger, 1: 1.000.

10. Brev 29.04.2002 og seinere fra Nord- Trøndelag Fylkeskommune, Regional Utviklingsavdeling

11. Barnerepresentantens uttalelse.

Saksopplysninger:

Området er tidligere regulert: RP Brusve/ Gimle/ Vestgård er stadfestet av Fylkesmannen 1972. Hovedformålet er bolig. Grad av utnytting er 0, 2 for småhustomter (”gammel” beregningsmåte). I tillegg til småbruket Alvestad viser planen 7 stk. frittliggende eneboligtomter. Småbruket og 2 tomter har atkomst fra avkjørsel fra Jamtvegen, 5 tomter har atkomst fra avkjørsel fra Sørvegen. I sørøstre hjørne er det regulert inn en lekeplass på i overkant av 450 kvm.

Levanger kommunestyre har dessuten egengodkjent RP fortau Brusvebakken i 1989.

NT CONSULT har utarbeidet plan pva. Block Watne for Alvestad, del av eiendommen  gnr. 275 bnr. 30, og ber om å få fremmet forslaget for politisk behandling.

Det har vært flere møter om saken mellom tiltakshaver, konsulent og administrasjonen i Levanger kommune.

Planforslaget er oversendt Fylkeskommunen for vurdering mht. eventuelle kulturminner.

Planforslaget er oversendt barnerepresentanten for uttalelse.

Planforslaget er lagt fram for landbruksfaglig uttalelse fra kommunen.

Vurdering:

Forslaget:

Boligområder: Fom. B 1 tom. B 6, i alt ca. 7, 7 daa.

Fellesområder: Fom. F 1 tom. F 6, felles avkjørsel, lekeareal, uteareal, renovasjon, i alt ca. 1, 4 daa.

Grad av utnytting: BYA maks. 35 %.

Antall boenheter går ikke fram av forslaget, men illustrasjonsplanen viser 18 P- plasser og tilsynelatende 14 stk. garasje/ carport, altså totalt 32 plasser. Dersom en regner min. 1/ maks 2 bilplasser for reguleringsområdet, vil antall boenheter ligge mellom 16 og 32 stk., og nærmere 16 enn 32, dvs. mellom 16 og 24 stk. (Dette fordi boliger med krav om 1 bilplass pr. boenhet bare forekommer i B 2 og B 3.)

 

Antall bilpl. pr. boenhet        


Område


Etasjer


Gesims


Møne


Type bebyggelse

3- og 4- roms

2- roms

 

B 1

 

 

 

Bestående bebyggelse småbruk Alvestad

 

 

 

B 2

2

6, 2

9, 0

 

2

1

 

B 3

2

6, 2

9, 0

Leilighetsbygg 

2

1

 

B 4

 

5, 2

8, 2

Småhusbebyggelse, kjede- el. rekkehus

   

2

B 5

 

5, 2

8, 2

Småhusbebyggelse, kjede- el. rekkehus

 

 

2

B 6

 

6, 2

9, 2

Kons. småhusbebygg, kjede- el. rekkehus

 

 

2

Kommentar:

Bebyggelsen som er vist på reguleringskartet, er i tegnforklaringen angitt som ”veiledende plassering”. Dette gir rom for mindre justeringer underveis i planleggingen.

Lekeareal:

I planen fra 1972 er det et lekeareal på ca. 450 kvm, men dette skulle vel kanskje dekke noe flere boenheter enn de som lå innenfor området som nå foreslås omregulert.

Område F 3 (som er felles uteareal/ lekeareal for B 2 og B 3) er ca. 250 kvm. Område F 4 (som er felles lekeareal for F 4, F 5 og F 6) er ca. 280 kvm.. Ut fra en norm på ca. 50 kvm lekeareal pr. boenhet, som ofte regnes som en tommelfingerregel, virker et totalareal på ca. 530 kvm snaut.  Fordeles 530 kvm på antall leiligheter, blir felles lekeareal pr. boenhet: Et sted mellom ca. 33 kvm (ved 16 boenheter) og ca. 22 kvm (ved 24 boenheter). Vi tilrår derfor at det vurderes å regulere inn noe mer felles lekeareal, selv om det vil gå på bekostning av antall boenheter.

Veier:

Kryssutformingen ved avkjørselen i Jamtvegen er basert på planen fra 1989. Vi mener at i planen fra 1972 har krysset en langt bedre utforming, og tilrår at denne løsningen legges til grunn ved utformingen av planforslaget.

Atkomsten til Alvestad må justeres så den blir mer presis enn foreslått kart viser.(Atkomstvegen må føre inn i område B 1.)

Veiføringen inn i området fra Sørvegen er den samme som i 1972- planen de første ca. 40 m, men er deretter gitt en annen trase.

Brev fra Jann- Magnar Fiskvik (vl 6):

Småbruket Alvestad trenger ”luft” rundt seg. Høyere hus vil ”latterlig- gjøre” sveitserstilen fra sent 1800- tall.

Bomiljø/ livskvalitet: Solforhold, siktsoner, trafikk, lekeplasser.

Vil ha  atkomstveg til boligene langs Jamtvegen fra samme innkjørsel som Alvestad har, fra Jamtvegen.

Vil ha lekeplass mellom Daggry og uthuset på Alvestad.

Kommentar:

Forslaget har to atkomster: Den ene, fra Jamtvegen, gir atkomst til boligene lengst nord, til småbruket Alvestad og til eksisterende boliger vest for planområdet. Den andre, fra Sørvegen, øst for området, gir atkomst til resten av feltet.

Forslaget imøtekommer ikke henstillingen om å etablere lekeplass mellom Daggry og uthuset på Alvestad.

Dersom en vurderer en lekeplass som antydet i brevet, vil totalt felles lekeareal kunne komme opp i akseptabel størrelse. (En slik vurdering er foreslått gjort i forslag til vedtak.)

I tillegg til de felles lekearealene bør en innpasse iallfall en mindre nærlekeplass innenfor hvert av boligområdene. I forslag til vedtak er dette tatt opp som del av tillegg til bestemmelsene.

Landbrukssjefens uttalelse:

Landbruksfaglig har ikke kommunen merknader til planforslaget. Uttalelsen er gitt under forutsetning av at det ikke endres hovedformål innenfor området og at det skjer fortetting innenfor byggeområdet.

Barnerepresentantens uttalelse:

Uttalelse fra barnerepresentanten vil bli referert til i/ lagt ved dokumentene som sendes ut til ettersyn.

Mulige kulturminner:

Uttalelse fra Fylkeskommunen vil bli referert til i/ lagt ved dokumentene som sendes ut til ettersyn.

Støy:

Det foreligger ikke støyvurderinger. Dette må foreligge før planen legges ut på høring.

Generell kommentar:

Planforslaget innebærer fortetting av et område som i en årrekke har ligget som et stort åpent areal med småbruket som eneste bebyggelse. For beboerne rundt arealet betyr forslaget forandringer av

bl.a. trafikkforhold, uteareal, sol- og lysforhold og grad av usjenerthet. Ved en reguleringsendring som her må beboerne omkring forholde seg til diverse forandringer i forhold til den gjeldende reguleringsplanen.  Fortetting i strøk med eldre bebyggelse er sjelden populært blant beboerne i strøket. Avgjørelsen i sakene må skje på grunnlag av en avveiing av mengde ny bebyggelse sett opp imot hvilken bokvalitet en fortsatt skal beholde i den eldre bebyggelsen. I denne saken ligger muligens mengden av ny bebyggelse opp mot tålegrensen for omkringliggende beboere.  I  mengden hus og parkeringsplasser er det viktig at området totalt sett framtrer som et grønt, parkmessig areal. Uansett om forslaget går gjennom mer eller mindre uforandret, må en stille krav om opparbeidingen av området, for eksempel at fast dekke blir etablert bare der illustrasjonsplanen viser, og at øvrig ubebygd areal blir opparbeidet parkmessig. Foreslått nytt punkt 6 i bestemmelsene ivaretar bl.a. dette.

Det foreslås flg. tillegg til bestemmelsene:

”6. Felles bestemmelser.

Søknad om tiltak innenfor reguleringsområdet skal inneholde situasjonsplan som viser nærlekeplasser, vegetasjon, atkomster, arealer for veier, parkering, støyskjerming og anlegg for avfallscontainere og lignende.”

Vannbåren energi:

Levanger kommune har nylig vedtatt klima- og energiplan der det er beskrevet mål for blant annet bruk av vannbåren energi til oppvarming. Planområdet ligger slik til at vannbåren energi muligens kan påregnes som tilgjengelig. Denne energiformen vil også være aktuell i forbindelse med utbygging på Nordli- jordet. Vannbåren energi kan være aktuell som energikilde i området. Vi krever derfor at en formulering om tilrettelegging for bruk av vannbåren energi tas inn i reguleringsbestemmelsene.

<< sakliste | vedtak
<< | >>

Gå til Levanger kommunes hovedside
^