Til Levanger kommunes hoveside/hjemmeside

Kommunestyret 15.10.03 - sak 66/03
<< sakliste

<< | >> | vedtak

REGULERINGSPLAN JULSBORG - SØKNAD OM UTVIDELSE AV EKS. REGULERINGSPLAN

Saksansvarlig: Karl Eidsvik Arkiv: K2-L12

Arkivsaknr: 2002007787

  Objekt: 1.3.84

Saken avgjøres av: KOM

Saksgang: Møtedato: Saksbeh.: Saksnr.:
Plan- og utviklingskomité 02.07.03 KEI

088/03

Plan- og utviklingskomité 08.10.03 KEI

114/03

Kommunestyret 15.10.03 KEI 066/03

08.10.2003 Plan- og utviklingskomité

Forslag i møte:

Ingen.

Avstemning:

Rådmannens forslag til innstilling enstemmig tiltrådt.

PUK-114/03 Innstilling:

Reguleringsplan Julsborg: Utvidelse av eksisterende reguleringsplan

Planen, med tilhørende bestemmelser, godkjennes.

RÅDMANNENS FORSLAG TIL INNSTILLING:

Reguleringsplan Julsborg: Utvidelse av eksisterende reguleringsplan.                               

Planen, med tilhørende bestemmelser, godkjennes.

Vedlegg:

14. Uttalelser  side 2, 3

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

      15. Avtale mellom Frank Eide og Andre Bremseth.

Saksopplysninger:

I medhold av planutvalgets vedtak i møte 02.07.2003 har planforslaget vært utlagt til offentlig ettersyn.

Uttalelser med merknad:

Nr.          Fra                                                                        Dato                       Kommentar                                        

02.          Nord- Trøndelag fylkeskommune  29.08.2003           Diverse

03.          Andre Bremseth                                27.08.2003           Diverse

06.          Selmer Skanska                                04.09.2003           Diverse

07.          Statens Vegvesen, Region Midt      18.09.2003           Diverse

Uttalelser uten merknad:

01.           Landbruk, Levanger kommune         05.08.2003             0

04.           Fylkesmannen i Nord- Trøndelag    02.09.2003             0

05.           Nord- Trøndelag E- verk                    03.09.2003             0

08.           Sametinget                                                           19.09.2003             0

Vurdering:

Uttalelse nr. 02: Nord- Trøndelag fylkeskommune.

I uttalelsen heter det bl.a.:

”Mht. videre utbygging på Nesset bør det skje en avklaring gjennom en revisjon av kommunedelplanen for Nesset.

Planen kan sees på som en naturlig utfylling av det regulerte boligfeltet på Julsborg, samtidig som de nye boligtomtene får tilfredsstillende tilgang til atkomst og friareal i feltet.

Vi vil på den bakgrunn ikke gå imot foreliggende planforslag.”

Kommentar:

Punktet mht. revisjon av kommunedelplanen tas til underretning.

Uttalelse nr. 03: Andre Bremseth.

Avsender godtar at innkjøringen til de to nye tomtene er regulert inn på tomta til Julsborglia   2 a og b. Dette kan aksepteres mot at planlagt garasje for 2 b kan bygges som vist på egen tegning. Om dette er det foreløpig muntlig enighet mellom Frank Eide og Andre Bremseth.

 (Jfr. brev 27.08.2003 fra Andre Bremseth.)

I ettertid (25.09.03) har Frank Eide sluttet seg til denne uttalelsen.

Kommentar:

I planutvalgets vedtak 02.07.2003 (sak 088/ 03) heter det:

”Det forutsettes at nødvendige privatrettslige avtaler opprettes før planen vedtas av kommunestyret.”

Partene har pr. i dag tilsynelatende oppnådd enighet.

Imidlertid har vi gjort tiltakshaver oppmerksom på flg.:

Gjennomføring av reguleringsplanen forutsetter makeskifte innenfor søndre tomt av reguleringsområdet.

Uttalelse nr. 06: Selmer  Skanska.

Avsender foreslår å sette av en 2 meter bred stripe mellom eksisterende felt C på Julsborg og det nye regulerte området. Området er tenkt som en gangsti fra Julsborglia og sørover i retning Eidsbotnvegen.

Kommentar:

Tanken om en gangsti som ”gjennomslepp” i et område der det ellers stort sett er sammenhengende private tomter, er god. Mot forslaget taler det at en slik sti pr. idag vil ende opp i uregulert areal/ landbruksområde. Dette vil lett kunne føre til konfliktsituasjoner.

Tiltakshaver har ikke selv foreslått noen slik gangsti i sitt planmateriale. Samlet gjør dette at vi ikke foreslår planen endret på dette punktet.

Uttalelse nr. 07: Statens Vegvesen.

I uttalelsen heter det bl.a.:

”Dette er en av flere planer med foreslåtte boligtomter på LNF- områder på Nesset. Vi hadde sette det som en fordel om en rullering av kommunedelplanen hadde fanget opp slike tiltak, slik at rekken av mindre utbyggingsplaner kunne bli vurdert i et mer helhetlig perspektiv.”

Uttalelsen konkluderer med at en ikke har særskilte merknader til planforslaget.

Kommentar:

Punktet i uttalelsen vedr. rullering av kommunedelplanen tas til underretning.

Generell kommentar:

Ingen av uttalelsene går mot planforslaget, og det tilrås derfor at det godkjennes.

Det pekes på kommentaren under uttalelse nr. 3, der det er nevnt at gjennomføring av reguleringsplanen forutsetter makeskifte innenfor søndre tomt av reguleringsområdet.

02.07.2003 Plan- og utviklingskomité

Forslag i møte:

Forslag til endring fra Guri Skjesol, SP:

Siste setning endres til:

Det forutsettes at nødvendige privatrettslige avtaler opprettes før planen vedtas av kommunestyret.

Avstemning:

Rådmannens forslag til vedtak med unntak av siste setning enstemmig vedtatt. Alternativ avstemning siste setning:

Skjesol’s forslag vedtatt med 9 mot 2 stemmer.

PUK-088/03 Vedtak:

Forslag til reguleringsplan for Julsborg, felt D, med tilhørende bestemmelser, justeres som nevnt i forslag i saksframlegget, og legges deretter ut til offentlig ettersyn.

Det forutsettes at nødvendige privatrettslige avtaler opprettes før planen vedtas av kommunestyret.

RÅDMANNENS FORSLAG TIL VEDTAK:

Forslag til reguleringsplan for Julsborg, felt D, med tilhørende bestemmelser, justeres som nevnt i forslag i saksframlegget, og legges deretter ut til offentlig ettersyn.

Det forutsettes at nødvendige privatrettslige avtaler opprettes i god tid.

Vedlegg:

01.     Oversiktskart.

02.     Plankart, farger, nedfotografert.

03.     Bestemmelser.

04.     Brev 24.12.2002 fra arkitektkontoret Hellebust og Meland as. Planbeskrivelse, 21.02.2003.

05.     Gjeldende reguleringsplan Julsborg, kartutsnitt, farger.

06.     Gjeldende bebyggelsesplan, felt C. Skriv, 10.03.2003, fra Levanger kommune, landbruk.

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

07.     Brev, 25.03.2003, fra Nord- Trøndelag Fylkeskommune, Regional utviklingsavdeling.

08.     Brev, cc.cc.2003, fra Nord- Trøndelag Fylkeskommune, Regional utviklingsavdeling.

09.     Brev, 21.02.2003, fra barnerepresentanten.

10.     Gjeldende reguleringsplan Julsborg.

11.     Delegert sak, plan- og byggesakssjefen, 147/ 02.

12.     Klage på vedtak om fradeling, fra Frank Eide, 06.07.2002.

13.     PUK, sak 109/ 02.

Saksopplysninger:

Plan- og byggesakssjefen, delegert sak (vedlegg 11):

Sak 147/ 02: Søknad om fradeling av eiendommen Eide gård, gnr. 17, bnr. 1, Levanger.

Vedtak:

”Søknad fra Ole Eide om fradeling av eiendommen gnr. 17, bnr. 1, kan ikke imøtekommes.

Avslaget begrunnes med at omsøkt areal i kommuneplanens arealdel er avsatt til område hvor spredt boligbebyggelse og ervervsbebyggelse uten tilknytning til stedbunden næring ikke er tillatt. Plan- og byggesakssjefen kan ikke se at det foreligger så spesielle grunner (PBL § 7) at dispensasjon fra arealdelens bestemmelser kan gis.”

I brev 06.07.2002 klager Frank Eide på plan- og byggesakssjefens avslag i sak 147/ 02.  Han  skriver bl.a.( vedlegg 12):

”Arealet som skal brukes er ikke et spredt boligareal. Arealet er en ”trekantet” kile som vil jevne ut reguleringsgrensen til en ”rett strek”. Dette mener jeg er viktig og det vil se mye bedre ut enn det gjør i dag.

En annen grunn er at hele reguleringsgrensen er flyttet 3- 4 meter for langt ned (fordi beboerne som har sine hus ved grensen har fylt ut for mye). Dette skulle det ha blitt gjort noe med. Den tidligere plan og byggesakssjefen i Levanger kommune sa til meg at dette kunne vi gjøre noe med når fradelingen var i gang.

Før Julsborgfeltet ble bygd var grensen til dyrkamarka nedenfor feltet en helt rett linje. Dette mener jeg må veie mye for at arealet må fradeles eiendommen. Vegetasjonen blir også mye finere!!!”

Klagen ble behandlet i PUK 02.10.2002 (vedlegg 13):

PUK- sak 109/ 02: Klage på vedtak: Søknad om fradeling av eiendommen Eide gård, gnr. 17, bnr. 1, Levanger.

Vedtak:

”Ut fra at det ligger godt til rette for en tomt i det omsøkte området, og at tomten vil utgjøre en naturlig del av boligområdet Julsborg, godkjennes fradeling under forutsetning av at det utarbeides reguleringsplan. 

Arkitektkontoret Hellebust og Meland as kunngjorde igangsettelse av reguleringsarbeid 05. og 06.12.2002.

Firmaet har utarbeidet privat forslag til reguleringsplan for parsell av eiendommen Eide, gnr. 17, bnr. 1, i Levanger kommune, pva. grunneier Olav og Frank Eide, og ber om å få planforslaget fremmet, med hjemmel i PBL § 30. (Brev 24.12.2002).

16.01.2003 sendte kommunen forslaget over til:

* Nord- Trøndelag fylkeskommune, RUA (for faglig vurdering mhp. mulige kulturminner.)

* Levanger kommune, landbruksenheten (for landbruksfaglig uttalelse.)

* Levanger kommune, barnerepresentanten (for faglig uttalelse mht. barn/ ungdom.)

Planforslaget er diskutert med tiltakshaver og arkitekt. Det er bearbeidet flere ganger, bl.a. er området nå utvidet med et felles leikeområde.

Uttalelser som foreligger pr. i dag:

Fra Levanger kommune, landbruk, 10.03.2003 (vedlegg 6):

Det konkluderes med:

”Vurdering: Julsborgfeltet har i dag en avgrensing mot dyrka mark som gir en del urasjonelle hjørner i det dyrka arealet. En kan si at dette arealet burde vært regulert inn allerede første gang Julsborgfeltet ble planlagt. Det planlagte felt D gir boligfeltet en bedre avgrensing mot dyrkamarka. Landbruksforvaltningen har ingen merknader til reguleringsplana og vil tilrå at plana godkjennes.”

Levanger kommune, barnerepresentanten, 21.02.2003 (vedlegg 9):

”Det vises til forslag til reguleringsplan Julsborg felt D. Det finnes bra med tilgjengelige leke- og oppholdsareal nær de aktuelle boligtomtene. Barnerepresentanten har ellers ingen merknader til forslaget.”

Fra Nord- Trøndelag fylkeskommune, RUA, 25.03.2003 (vedlegg 7):

I brevet heter det bl.a. at før en kan godkjenne søknaden, må en foreta en befaring og eventuelt også gjøre en arkeologisk forundersøkelse.

Resultat av nevnte forundersøkelse er mottatt pr. telefonsamtale med arkeolog Eirik Solheim, Fylkeskommunen, 28.05.2003. Det er ikke gjort funn som vil hindre gjennomføring av foreslått regulering. Uttalelsen blir lagt ved/ referert til i/ kommentert i materialet som legges ut til offentlig ettersyn (vedlegg 8).

Vurdering:

Arealbruk:

Reguleringsområdet er angitt til ca. 3,5 daa. Formål: Boligformål, fellesområde (felles leikeområde, felles trafikkområde) og spesialområde (frisiktsone). Det er lagt inn 2 tomter. Grad av utnytting: BYA maks. 35 %.

Planområdet grenser mot fylkesvei i nordvest, mot jordbruksareal i sør og sørvest, mot Julsborg felt A i nord og mot Julsborg felt C i øst. Av byggeområdet blir det disponible arealet for de to nye tomtene på ca. 2 daa. Resten av boligområdet består av tilleggsareal til bebygde tomter i det utbygde felt A.

I klagen fra Frank Eide heter det at ”hele reguleringsgrensen er flyttet 3- 4 meter for langt ned (fordi beboerne som har sine hus ved grensen har fylt ut for mye). Dette skulle det ha blitt gjort noe med.”

Dagens faktiske forhold er: De sørligste tomtene i felt A er fylt ut i strid med (langt utover        3-4 m) avgrensingen av gjeldende reguleringsplan. På grunn av dette har det utfylte tomtearealet til nå ligget utenfor reguleringsområdet for Julsborg, på uregulert areal. Dette skaper lett uheldige forhold omkring tomter, eiendom og grenser.

Forslaget som nå foreligger, tar utgangspunkt både i gjeldende reguleringsplan og i de nevnte utvidelsene av boligtomtene i felt A. Når planforslaget blir vedtatt, vil også de utvidete delene av disse tomtene ligge innenfor regulert område. Dette vil føre til langt ryddigere forhold.

Vestligste tomt i felt C blir berørt av planforslaget: Nordligste del av tomten blir så vidt beskåret av atkomstvei og mulig veiutslag (fylling). Planforslaget tyder på at garasje/ uthus i nevnte tomt i felt C ligger i konflikt med reguleringsgrensen (som blir framtidig tomtegrense mot den sørligste av de to nye tomtene).

De påpekte problemene kan unngås ved å endre reguleringsforslaget (plankartet), men de kan også løses ved å opprette privatrettslige avtaler mellom partene, eventuelt ved en kombinasjon av disse mulighetene.

Privatrettslige avtaler er ikke del av en reguleringsplan, men ofte er de en forutsetning for å få planer gjennnomført, og de er helt nødvendige for å skape og opprettholde gode bo- og naboforhold i strøket.

Trafikkforhold:

Kommentar:

Atkomst til tomtene er vist som fellesområde (trafikkområde), og omtalt som dette i bestemmelsene.

Leike-/ grøntområder, felles uteoppholdsarealer:

Kommentar:

Boligfeltet Julsborg har flere friområder som samlet er av brukbar størrelse. To av dem ligger nær planområdet, bl.a. en opparbeidet balløkke.

Det er vist et nytt felles leikeområde på ca. 450 kvm. Dette blir liggende i tilknytning til og som en utvidelse av nevnte balløkke. Ved avgrensing mot NV av leikeområdet må det tas hensyn til framtidig videreføring av gang-/ sykkelvegen fra krysset Julsborg/ fv. og sørover, jfr. vedlegg 5. Plankartet må korrigeres på dette punktet.

Støy:

I beskrivelsen angis at det ikke er registrert trafikkstøy av en slik art at det er behov for støy- skjermende tiltak.

Generell kommentar:

Til vedtak PUK sak 109/ 02:

Det forutsettes at meningen i vedtaket er at det skal foreligge vedtatt reguleringsplan som en forutsetning for å godkjenne fradeling.

Uttalelsene fra Levanger kommune, landbruk, og fra barnerepresentanten er positive til planforslaget.

Endelig uttalelse fra Nord- Trøndelag fylkeskommune ved arkeologen går ikke mot reguleringsforslaget.

Forslag:

Det foreslås at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn, etter at det er justert på flg. punkter:

Kartet:

* Avgrensing mot NV av felles leikeareal justeres slik at framtidig videreføring av gang-/ sykkelvegen ikke hindres, jfr. gjeldende reguleringsplan for Julsborg.

Flg. legges inn på kartet:

* Fyllingsutslag for vei i veikryss (der terrengutslag vil bli vesentlig).

* Symbol for avkjørsel til begge tomtene.

* (Eventuelt:) Felles leikeområde reguleres i stedet til offentlig friområde.

Bestemmelsene:

Det må tas inn i § 5 hvilke eiendommer felles leikeplass er felles for.

(Eventuelt kan den reguleres til offentlig friareal, som tilliggende, eksisterende leikeområde i godkjent plan for Julsborg.)

Generelt:

Det må tas stilling til hvordan en vil løse konfliktpunktet mellom planforslaget og  vestligste tomt i felt C: Omarbeiding av plankart, privatrettslig avtale eller en kombinasjon av disse måtene.

<< sakliste | vedtak
<< | >>

Gå til Levanger kommunes hovedside
^