Kommunestyret 15.10.03 - sak 67/03 << sakliste << | >> | vedtak

08.10.2003 Plan- og utviklingskomité

Forslag i møte:

Ingen.

Avstemning:

Rådmannens forslag til innstilling enstemmig tiltrådt.

PUK-115/03 Innstilling:

Reguleringsplan for del av eiendommen Fredrikkefryd - 016-001, med tilhørende bestemmelser, godkjennes.

Før de to boligtomtene kan opparbeides og bebygges, må atkomstveg fra fylkesvegen være anlagt, i henhold til godkjent reguleringsplan for Sørlia, og atkomsten til de to tomtene skal være knyttet til denne vegen.

Planen er justert i tråd med forutsetningen til Fylkesmannens landbruksavdeling og faglig råd fra Fylkesmannens kommunal- og familieavdeling.

RÅDMANNENS FORSLAG TIL INNSTILLING:

Reguleringsplan for del av eiendommen Fredrikkefryd - 016-001, med tilhørende bestemmelser, godkjennes.

Før de to boligtomtene kan opparbeides og bebygges, må atkomstveg fra fylkesvegen være anlagt, i henhold til godkjent reguleringsplan for Sørlia, og atkomsten til de to tomtene skal være knyttet til denne vegen.

Planen er justert i tråd med forutsetningen til Fylkesmannens landbruksavdeling og faglig råd fra Fylkesmannens kommunal- og familieavdeling.

Vedlegg:

11. Uttalelser  side 2, 3, 4, 5, 6

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Ingen.

Saksopplysninger:

I tråd med planutvalgets vedtak i møte 02.07.2003 har planforslaget vært utlagt til offentlig ettersyn.

Uttalelser med merknad:

Nr.          Fra                                                                       Dato                       Kommentar

02.          Ole R. Jørstad                                                    13.08.2003           Diverse

03.          Nord- Trøndelag fylkeskommune                  01.09.2003          Diverse

04.          Nord- Trøndelag E- verk                                  03.09.2003           Diverse

05.          Selmer Skanska                                                05.09.2003           Diverse

06.          Fylkesmannen i Nord- Trøndelag                  02.09.2003           Diverse

07.          Statens Vegvesen, Region Midt                      18.09.2003           Diverse

Uttalelser uten merknad:

01.           Landbruk, Levanger kommune                         05.08.2003             0

08.           Sametinget                                                           19.09.2003             0

Vurdering:

Uttalelse nr. 02: Ole R. Jørstad.

Avsenderen setter en forutsetning for å godta reguleringsforslaget:

Byggelinjen legges 4 meter fra dagens grense mellom han og forslagsstiller.

Kommentar:

Kravet imøtekommes.

Forslag:

Byggelinjen legges 4 meter fra dagens grense mellom Ole R. Jørstad og forslagsstiller.

Uttalelse nr. 03: Nord- Trøndelag Fylkeskommune.

I uttalelsen heter det bl.a.:

”Avklaring av videre utbygging på Nesset bør skje gjennom en revisjon av kommunedelplanen for Nesset.”

Det vises til Arealmeldingen: ”..hvor det fastsettes at det skal være en restriktiv holdning til spredt utbygging i randsonen til byer og tettsteder for å ivareta jordvern- og landskapshensyn.”

Videre hevdes det ”at det er uheldig å legge boligbebyggelse helt inn til gårdsbebyggelse. Dette både ut fra de ulemper og framtidige begrensninger dette kan skape for begge parter.”

Uttalelsen konkluderer med:

”…og vi vil ut fra det ovenstående sterkt fraråde at det gis tillatelse til foreslått omregulering.”

Kommentar:

Uttalelsen tas til underretning.

Uttalelse nr. 04: Nord- Trøndelag E- verk.

Uttalelsen går på:  Minsteavstand fra 22 kV linje til bolig. Lavspentlinje krysser tomt.

Omgjøring av NTEs anlegg og bekostning av dette.

Kommentar:

Tiltakshaver er orientert om forholdene.

Uttalelse nr. 05: Selmer Skanska.

Uttalelsen konkluderer med flg. merknad:

”Merknad: Vi støtter reguleringsforslaget, slik at flest mulig tomter er med på å bidra til at ny vei blir bygd og at eksisterende vei gjennom Nesheim skole blir stengt for motorkjøretøy.”

Kommentar:

Uttalelsen tas til underretning.

Uttalelse nr. 06: Fylkesmannen i Nord- Trøndelag.

Landbruksavdelingen:

Uttalelsen konkluderer med flg.:

”Vedtak etter delegert fullmakt:

Under forutsetning av at den planlagte vegen til Sørlia blir etablert først, og at adkomsten til de to tomtene knyttes til denne, har regional jordvernmyndighet ikke tilstrekkelige argumenter for å gå imot foreslåtte regulering. Landbruksdirektøren vil, inkl. denne forutsetningen, likevel klart fraråde reguleringen.”

Kommentar:

Landbruksavdelingens forutsetning imøtekommes.

Forslag:

Planen godkjennes under forutsetning av at den planlagte vegen til Sørlia blir etablert først, og at adkomsten til de to tomtene knyttes til denne. Dette tas inn som punkt i bestemmelsene.

Miljøvernavdelingen:

Avdelingen har ingen vesentlige merknader til forslaget.

Kommunal- og familieavdelingen:

I uttalelsen pekes det på et par uklarheter i bestemmelsene og på kartet.

Forslag:

Rådene imøtekommes. Uklarhetene rettes opp iht. uttalelsen.

Uttalelse nr. 07: Statens Vegvesen, Region Midt.

I uttalelsen heter det bl.a.:

”Vi hadde sett det som en fordel om en rullering av kommunedelplanen hadde fanget opp slike tiltak, slik at rekken av mindre utbyggingsplaner kunne bli vurdert i et mer helhetlig perspektiv.”

”Vi vil…sterkt anbefale at gårdsveg og eventuell ny atkomstveg til boligene blir samordnet til en felles avkjørsel fra fylkesvegen. Denne bør i så fall etableres som vist i reguleringsplan Sørlia, og eksisterende gårdsveg da følgelig stenges.”

Uttalelsen støtter saksframleggets antydning om alternativ atkomst utenom gårdstunet fram til tomtene.

Kommentar:

Punktet om rullering av kommunedelplanen tas til underretning.

Mht. atkomst til boligene, se kommentar til uttalelsen fra Fylkesmannens landbruksavdeling.

Generell kommentar:

Fylkesmannens avdelinger har disse reaksjonene på planforslaget:

* Landbruksavdelingen vil klart fraråde reguleringen, men har ikke tilstrekkelige   argumenter for å gå mot forslaget dersom bestemte forutsetninger oppfylles.

* Miljøvernavdelingen har ingen vesentlige merknader.

* Kommunal- og familieavdelingen ber om at etpar formelle feil ved kart og bestemmelser rettes opp.

Fylkeskommunen vil sterkt fraråde at forslåtte regulering tillates.

Uttalelsene fra Fylkeskommunen og fra Fylkesmannens landbruksavdeling går kraftig imot forslaget. Imidlertid har ingen av dem lagt ned innsigelse mot planforslaget.

Kommunestyret har derfor anledning til å gjøre endelig vedtak om å godkjenne planen.

Dersom kommunestyret avviser planen, er dette vedtaket endelig, og kan ikke påklages.

Vi tilrår at planen godkjennes med nedenfor nevnte endringer i forhold til det materialet som var utlagt til offentlig ettersyn:

Bestemmelser og kart justeres i tråd med:                                                                                          

Forutsetningen Fylkesmannens landbruksavdeling stiller for å kunne godta planen.

Kravet fra Fylkesmannens kommunal- og familieavdeling.

Kravet fra Ole R. Jørstad.

Privatrettslige avtaler mht. atkomst blir ikke nødvendig med den foreslåtte vegløsningen.

02.07.2003 Plan- og utviklingskomité

Forslag i møte:

Ingen.

Avstemning:

Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.

PUK-089/03 Vedtak:

Forslag til reguleringsplan for del av eiendommen Fredrikkefryd, Nesset, med tilhørende bestemmelser, justeres i h.t. forslag i saksframlegget. Planforslaget legges deretter ut til offentlig ettersyn.                                        

Nødvendige privatrettslige avtaler må være inngått seinest innen planen vedtas av kommunestyret.

Vedlegg:

01.     Oversiktskart.

02.     Beskrivelse.  side 2, 3

03.     Reguleringskart.

04.     Reguleringsbestemmelser.  side 2

05. Utsnitt kart, (gjeldende) reguleringsplan Sørlia.

      06. Uttalelse 09.05.2003 fra Levanger kommune, landbruk

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

07. Brev 26.03.2003 fra Nord- Trøndelag Fylkeskommune, avdeling for samfunnsutvikling  og  miljø.

08. Brev cc.cc.2003 fra Nord- Trøndelag Fylkeskommune, avdeling for samfunnsutvikling og   miljø.

09. Uttalelse 05.06.2003 fra barnerepresentanten.

10. Reguleringsplan Sørlia.

Saksopplysninger:

Fra beskrivelsen nevnes:

RG prosjekt AS har utarbeidet planforslaget pva. Jan  Haugan, gnr. 16, bnr. 1.

Andre planer:

Planområdet ligger innenfor kommunedelplan Nesset. I denne er området disponert til LNF- område.

Aktuell reguleringsplan i området er: Sørlia, godkjent av Levanger kommunestyre 06.03.1995.

Innhold: Forslaget omfatter et areal for boligbygg: To tomter på til sammen ca. 2 daa.

Atkomst:

Atkomst til området blir over atkomstvegen til eiendommen 16/ 1. Når atkomstveg i reguleringsplan Sørlia blir bygd, skal eiendommene knyttes til denne vegen.

Støy: Den nærmeste av de to boligene ligger ca. 80 m unna fylkesvegen.

Vi har sendt over planforslaget til:

Fylkeskommunen (for vurdering av mulige kulturminner).

Landbruksenheten, Levanger kommune (for landbruksfaglig vurdering).

Barnerepresentanten.

I brev fra fylkeskommunen, avdeling for samfunnsutvikling og miljø, heter det bl. a. vedr. mulige kulturminner (vedlegg 07):

”På grunn av beliggenheten i nærheten til kjente kulturminner er det stor sannsynlighet for at det  også finnes automatisk fredete kulturminner under markoverflaten i planområdet. Før vi kan vedta reguleringsplanen, må vi av den grunn gjøre en arkeologisk forundersøkelse.

Dersom det skulle vise seg at prøveundersøkelsen avdekker freda kulturminner iht. KML § 3- 4, må det søkes om dispensasjon etter KML § 8.4.”

Brevet fra fylkeskommunen er sendt videre til tiltakshaver.  Vi har bedt han om snarest å kontakte arkeologen hos fylkeskommunen for å avtale detaljer ang. den arkeologiske forundersøkelsen.

I tlf. 28.05.2003 opplyser arkeolog Eirik Solheim ved Fylkeskommunen at han ikke har gjort funn som hindrer gjennomføring av reguleringsforslaget.

Når brev om dette foreligger (vedlegg 08), vil det følge/ bli referert til i sakspapirene som går ut til offentlig ettersyn.

I uttalelse fra landbruk heter det bl. a. i konklusjonen (vedlegg 06):

”Vedtak: Landbrukssjefen tillater ikke fradeling av to tomter på eiendommen Fredrikkefryd, gnr. 16, bnr. 1.”

I uttalelse fra barnerepresentanten heter det bl. a. (vedlegg 09):

”Barnerepresentanten mener at det er betenkelig at adkomst for to boliger skal skje gjennom gårdstun med trafikk av landbruksmaskiner etc.

Trafikksikkerhetsmessig bør en finne en alternativ adkomst til boligene.”

Vurdering:

Beliggenhet:

Avstand til Levanger sentrum er ca. 3 km, til dagligvarebutikk ca. 2 km, til Nesset ungdomsskole  mellom 2 og 3 km. Området ligger like ved Nesheim skole. Det er gang-/ sykkelveg  til sentrum, til de to skolene og til Julsborg boligfelt. Tomteplasseringen er mao. gunstig for beboere i alle aldre.

Atkomst:

Gjeldende reguleringsplan Sørlia (vedlegg 5) viser veiatkomst fra fylkesveg 119 fram til feltene A og F. Veien er ikke opparbeidet pr. i dag. De to foreslåtte tomtene kommer som tillegg til felt F, som består av 4 tomter. 1 av disse 4 tomtene er opparbeidet og bebygd, den har  pr. i dag atkomst gjennom gårdstunet.

De to foreslåtte tomtene skal ha atkomst via atkomstvegen til gårdsbruket, eiendommen 16/ 1, gjennom gårdstunet, videre et kort stykke langs atkomstvegen til den bebygde tomten, fram til en felles avkjørsel for de to nye tomtene.

Ved offentlig høring vil Vegkontoret få anledning til å vurdere den utvidete bruken av utkjørselen fra gårdstunet til fylkesvegen.

Når atkomstveg fra fylkesvegen (reguleringsplan Sørlia) blir bygd, skal eiendommene knyttes til denne vegen. Dette bør tas inn som et punkt i bestemmelsene.

Ettersom det er usikkert når denne atkomstvegen skal opparbeides, eller om den noen gang blir realisert, må en sikre nødvendige vegretter gjennom privatrettslige avtaler. Slike avtaler er ikke del av reguleringsplan, men er helt nødvendige for å få gjennomført en plan. Det har vist seg, bl.a. i hytteplaner, at planprosess og gjennomføring av planer lett kan kjøre seg fast dersom det ikke i god tid foreligger avtaler mht. atkomstretter. Også framtidig boligmiljø er avhengig av at vegrettene er i orden. Avtalene må derfor foreligge før planen vedtas i kommunestyret, helst bør de foreligge før planen tas opp til behandling i planutvalget.

Generelt:

Fordi de to foreslåtte tomtene kommer som et tillegg til regulert areal innenfor plan for Sørlia, bør det være sammenheng mellom de regulerte arealene: De to tomtene bør føres helt fram til regulert trafikkareal for veg, og helt fram til regulert bebygd tomt.

På den måten unngår en smale, uregulerte arealer mellom planområdene i gjeldende plan og i planforslaget.

Landbrukssjefen uttaler i sin vurdering bl.a.:

”Det er i dette tilfellet ikke samfunnsmessige interesser av stor vekt som taler for fradeling. Delingen kan sies å være forsvarlig ut fra den avkastningen eiendommen kan gi, da dette er et areal som er uproduktivt.

Det som imidlertid taler i mot fradeling er at de planlagte tomtene er lagt inntil tunet, like bak driftsbygningen. Selv om driftsbygningen ikke er i bruk til husdyrproduksjon i dag, kan det likevel påregnes at en såpass stor landbrukseiendom i framtida kan starte husdyrproduksjon. Selv med framtidig planteproduksjon på bruket, kan det påregnes trafikk på bruket som vil være sjenerende for boliger på de planlagte tomtene. Dette vil føre til så klare driftsmessige ulemper for en landbrukseiendom, at Landbrukssjefen ikke kan gå inn for fradelingen.”

I forbindelse med kommunedelplan for sentrum sier landbrukssjefen bl.a.:

”Fra landbruksmyndighetene ble det lagt stor vekt på at planprosessen skulle sikre jordressursene på Nesset. Rundskriv M 34/ 95 sier følgende: ”I tettstedsnære områder bør bruken av jorda som hovedregel reguleres av plan- og bygningsloven. I slike områder kan tilfeldige omdisponeringer  som skjer utenom plan føre til store problemer for landbruket.”  Landbrukssjefen mener det er uheldig med en klattvis utbygging nært sentrum. Fradeling av enkelttomter i dette området bør gis ei særskilt vurdering.”

Landbrukssjefen konkluderer med et vedtak om ikke å tillate fradeling av de to tomtene.

Barnerepresentanten er negativ til adkomsten gjennom et gårdstun, og mener en bør finne en alternativ adkomst til boligene.

Kommentar: En slik alternativ atkomst kan ta av fra gårdsveien like nord for tunet, og komme inn til de nye tomtene fra nordsiden.

Vi går inn for en slik løsning, derved unngår en å bruke tunet som adkomst.

Dersom planutvalget velger å følge opp landbrukssjefens vedtak og avviser planforslaget, vises det til plan- og bygningslovens § 30, der det bl.a. heter:

”Omfatter forslaget uregulert område eller innebærer det en vesentlig endring av gjeldende reguleringsplan, kan forslagsstilleren kreve at reguleringsspørsmålet skal forelegges kommunestyret.”

I dette tilfellet oppfylles begge krav: Forslaget omfatter uregulert område, og det innebærer en vesentlig endring av gjeldende reguleringsplan. Dersom planutvalget velger å avvise planforslaget, kan altså forslagsstilleren kreve at reguleringsspørsmålet skal forelegges for kommunestyret.

Det har i den seinere tid kommet inn til kommunen en rekke reguleringsforslag av liknende størrelse og type som Fredrikkefryd: Eplehagen Øst (Staup), Julsborg (felt D), Veske.

Av disse er Eplehagen Øst på det nærmeste sluttbehandlet. (Bare kommunestyrebehandlingen  mangler pr. idag). De øvrige to planforslagene vil, av administrasjonen, bli foreslått utlagt  til offentlig ettersyn.

De nevnte planforslagene har mange likhetstrekk og er sammenlignbare: De ligger i noenlunde samme område, de er av ca. samme størrelse, og inneholder omtrent samme problemstillinger. Vi ser det derfor som en fordel om de også kan bli behandlet omtrent samtidig.

Selv om det ikke er i tråd med landbrukssjefens vedtak, foreslås planforslag for Fredrikkefryd lagt ut til offentlig ettersyn.

Gjennom saksbehandlingen vil planforslaget få en grundig og særskilt vurdering. Dette er nettopp ett av punktene i landbrukssjefens vurdering.

Dersom planutvalget velger å legge ut forslaget til offentlig ettersyn, bør planmaterialet justeres på en del punkter før utlegging:

FORSLAG:

Kartet:

Byggeområdet for bolig utvides helt fram til regulert veg og helt fram til den bebygde tomten, slik at en unngår smale, uregulerte områder mellom gjeldende planområde for RP Sørlia og det foreslåtte planområdet.

Det legges inn byggelinjer:  Mot regulert atkomstveg Sørlia, mot veg til eksisterende bolig og mot felles atkomstveg.

I tegnforklaringen:

Oppretting av feil ved angivelse av reguleringsformål.

Symbol for ”planlagte bygg” gis tilføyelsen ”illustrasjon” eller ”orienterende”. (Kan i stedet stå i bestemmelsene (pkt. 1.1), kan også stå både på kart og i bestemmelser.)

Bestemmelsene:

1.1.     (Tillegg:) ”Plasseringen er orienterende.” (Kan i stedet vises i tegnforklaringen på kartet. Kan også stå både på kart og i bestemmelser.)

4.1. (Tillegg:) ”Når innregulert atkomstveg fra fylkesvegen er opparbeidet, går felles adkomst over til byggeformål, og kommer som tilleggsareal til nærmeste tomt.”

2.1. (Tillegg:) ”Når innregulert atkomstveg fra fylkesvegen er opparbeidet, skal avkjørsler til de to tomtene anlegges fra denne.”

<< sakliste | vedtak
<< | >>
^