Kommunestyret 22.11.06 - sak 75/06 << sakliste << | >> | vedtak

Ingen.

Rådmannens forslag til innstilling enstemmig tiltrådt.

Det gjøres følgende endringer i bestemmelser datert 13.02.06:

• Følgende nytt pkt. 2.1.3 til bestemmelsene: ”Offentlig trafikkområde – kjøreveg skal opparbeides i henhold til planen før andre bygge- og anleggsarbeider innenfor planområdet i gangsettes”.
• Tillegg til bestemmelsene pkt. 3.1.5: ”Maksimal tillatt høyde for garasjer med flatt tak er 3,0 meter, og maksimal tillatt mønehøyde for garasjer med saltak er 4,5 meter.”
• Tillegg til bestemmelsene pkt. 3.2.2 Felles lekeareal for barn: ”Området skal være ferdig opparbeidet, tilrettelagt for lek og sikret mot adkomstvei når nye boliger er innflyttningsklare.”

Deretter vedtas bestemmelsene for reguleringsplan Berglivegen 3, sammen med tilhørende plankart sist revidert 24.05.06.

Det gjøres følgende endringer i bestemmelser datert 13.02.06:

• Følgende nytt pkt. 2.1.3 til bestemmelsene: ”Offentlig trafikkområde – kjøreveg skal opparbeides i henhold til planen før andre bygge- og anleggsarbeider innenfor planområdet i gangsettes”.
• Tillegg til bestemmelsene pkt. 3.1.5: ”Maksimal tillatt høyde for garasjer med flatt tak er 3,0 meter, og maksimal tillatt mønehøyde for garasjer med saltak er 4,5 meter.”
• Tillegg til bestemmelsene pkt. 3.2.2 Felles lekeareal for barn: ”Området skal være ferdig opparbeidet, tilrettelagt for lek og sikret mot adkomstvei når nye boliger er innflyttningsklare.”

Deretter vedtas bestemmelsene for bebyggelsesplan Berglivegen 3, sammen med tilhørende plankart sist revidert 24.05.06.

07 uttalelser

Planforslaget har vært utlagt til offentlig ettersyn, i tråd med planutvalgets vedtak 19.04.2006. Følgende uttalelser er kommet inn:

01 NT-Fylkeskommune 04.07.06 Diverse

02 Fylkesmannen i Nord Trøndelag 23.06.06 Diverse

03 Naboer 10.06.06 Diverse

04 NTE 29.06.06 Diverse

Uttalelse nr.01: NT- Fylkeskommune:

Har ikke merknader til at eiendommen fortettes, under forutsetning av at det blant annet settes av tilstrekkelig areal som er egnet til leik og opphold. Arealstørrelsen bør minst være 130 m2, som foreslått i planen.

Ber om at det vurderes om det mer flatlendte arealet ut mot vegen er mer egna til lek enn det foreslåtte arealet, og om eventuelt disse to kan byttes. Støy og trafikkfare må vurderes i den sammenheng, likeens om dette arealet gir bedre mulighet for ulike typer leik til ulike årstider.

Kulturminner: Det er ikke kjent kulturminner i området, men minner om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminneloven §8.

Vi har vurdert de to alternativene plasseringene av lekeareal opp mot hverandre, og konkludert med at vi foreslår å opprettholde den foreslåtte plasseringen. Dette er et tilbud til de minste barna innenfor planområdet, og de avgjørende momenta ble derfor sentral plassering samtidig som det ligger i god avstand til bilvegen. Vinterstid kan det være behov for å ”gi på litt ekstra” for å komme opp bakken, og da vil det være ekstra uheldig å legge til rette for småbarnsleik inntil vegen.

For å sikre kvaliteten og sikkerheten på området foreslås i samråd med tiltakshaver følgende endring av bestemmelsene:

Forslag:

Tillegg til bestemmelsene pkt. 3.2.2 Felles lekeareal for barn: ”Området skal være ferdig opparbeidet, tilrettelagt for lek og sikret mot adkomstvei når nye boliger er innflyttningsklare.

Uttalelse nr.02: Fylkesmannen:

Landbruksavdelingen: ingen merknad.

Miljøvernavdelingen: ingen merknad.

Kommunal- og administrasjonsavdelingen: i forslaget til bestemmelser er det i pkt. 3.1.5 fastsatt høydebegrensning for boligene. Det er ikke gjort for garasjene. De tilrår at kommunen vurderer å fastsette dette.

Kommentar: Slik bestemmelsene står i dag gjelder egentlig høydebegrensninger også for garasjene, noe som gir mulighet for alt for høye garasjer. Det foreslås derfor egne høyder for garasjer.

Forslag: Tillegg til bestemmelsene pkt. 3.1.5: ”Maksimal tillatt høyde for garasjer med flatt tak er 3,0 meter, og maksimal tillatt mønehøyde for garasjer med saltak er 4,5 meter.”

Uttalelse nr.03: Naboer:

Påpeker at de ikke har fått skriftlig varsel om oppstart av planarbeidet, som det er skrevet i saksutredningen. Stiller også spørsmål ved saksgangen. De mener at saken ble lagt ut til offentlig ettersyn 13.02.06 og først et halvt år etter, purringer fra naboer, fikk de tilsendt planforslaget.

Ser det ikke nødvendig å fortette den aktuelle tomten pga. store nye boligområder utlagt ikke langt unna, området er i dag tett bebygget, smal/bratt/trang adkomst, dårlig vedlikeholdt veg, tomta ikke egna og allerede fortetta i Finnemarka 3.

Stiller spørsmålstegn ved at gnr./bnr. 1/12 er solgt til utbygger uten at dette er gjort kjent for beboere i området. Arealet har gjennom 50 år. blitt brukt av barna i området til ballplass, og er tidligere forsøkt avsatt til offentlig lekeområde.

Arealet som er avsatt til lekeareal i planforslaget vil være forbeholdt de fire husa innenfor planen og har ikke offentlig adkomst, og vil ikke bli en erstatning for det som blir utbygd (1/12). De krever en lekeplass som blir en erstatning for dette arealet. Stiller spørsmålstegn ved bruksverdien av det avsatte arealet til lek, og ønsker en befaring for å vurdere dette.

Er usikre på hvilke areal det menes på når det står beskrevet lekeområder 300 meter nedenfor Staupslia og 150 meter nedenfor Breidablikk. Kjenner ikke til opparbeidet lekeplass i disse områdene.

De mener at i forhold til vegstandard har området allerede i dag alt for høy trafikk. Det er fordi at det har kommet nye hus i området og fordi gamle hus er kjøpt opp av yngre med flere biler. Vegen er smal og bratt, noe som skaper problemer om vinteren.

De ønsker en befaring med kommunen.

Kommentar:

Befaring: Det ble gjennomført ei befaring med naboer den 13. september. Naboene utdypet momentene i sin uttalelse.

Saksgang: Tiltakshaver varslet oppstart av planarbeidet med annonse i Levanger Avisa og Trønder Avisa i første halvdel av februar. Varsel kunne med fordel i tillegg ha blitt sendt til naboer, men dette ble ikke gjort. Vedtak om offentlig ettersyn ble gjort den 19.04.06. Tiltakshaver godtok imidlertid ikke de foreslåtte endringene, og det ble nødvendig med en ny behandling 24.05.06. Planforslaget ble derfor ikke sendt til uttalelse før 01.06.06.

Lekeareal: Det omtalte lekearealet 1/12, har ikke vært sikret til dette formålet i gjeldende reguleringsplanen og tiltakshaver fikk derfor kjøpe dette arealet for å bedre adkomsten til eiendommen. De regulerte grøntområdene i området er ikke nødvendigvis opparbeidede lekeplasser, men kan likefullt være verdifulle leke- og aktivitetsområder for de litt større barna.

Trafikksikkerhet: Berglivegen er i dag svært smal og bratt forbi planområdet. Dette er mest problematisk vinterstid. Det kan også oppstå farlige situasjoner i og med at planforslaget legger opp til avkjørsel i bakken. For å sikre at det blir tilfredsstillende trafikkforhold etter at det blir bygget flere boliger i Berglivegen 3, bør veien forbi planområdet opprustes som vist i planforslag sist revidert 24.05.06. Vedlegg 06. Planområdet er her utvida så det omfatter Berglivegen og Finnemarka forbi planområdet, og kjørebanebredde er regulert til 4 meter. Krysset mellom de to veien er foreslått utbedra og det er lagt inn sikttrekant i krysset.

Det er viktig at vegen blir opprusta før det settes i gang byggearbeider, og det foreslås derfor at det tas inn en rekkefølgebestemmelse om dette.

Forslag:

· Plankart sist revidert 24.05.06 vedtas.

· Følgende nytt pkt. 2.1.3 til bestemmelsene: ”Offentlig trafikkområde – kjøreveg skal opparbeides i henhold til planen før andre bygge- og anleggsarbeider innenfor planområdet i gangsettes”.

Uttalelse nr.04: NTE: NTE har en lavspent luftledning over det aktuelle området, som vil komme i konflikt med planen. I tillegg har de en bakkemontert nettstasjon 79560 Finnemarka i området, som er innregulert i planen. Utbygger bes ta kontakt med NTE Nett AS for videre avtale og ytterligere planlegging av strømtilførsel til de nye boligene.

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 24.05.2006

Ingen.

Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.

Planforslag datert april 2006 avvises, og vedtak i Plan- og utviklingskomiteen den 19.04.06 opprettholdes.

Planforslag datert april 2006 avvises, og vedtak i Plan- og utviklingskomiteen den 19.04.06 opprettholdes.

04 brev fra tiltakshaver, datert 01.05.06 PDF

05 plankart, revidert 19.04.06 PDF

Ingen

I brev datert 01.05.06 (vedlegg 04) gir Oeno Invest DA beskjed om at de ikke aksepterer plan- og utviklingskomiteens vedtak 19.04.06.

De gir uttrykk for at de ble svært overrasket over at det nå kom et krav om et lekeareal på 130 m2. Dette er etter deres mening et svært urimelig krav, her er kun fire eneboliger med egne grøntareal. Tiltakshavers intensjon med området var å skape en plan, fint integrert med eksisterende bebyggelse. Dette ville gi sentrumsnære frittstående eneboliger med tilhørende hage og gårdsplass for privat lek og aktiviteter.

De aksepterer ikke en utvidelse av lekeareal til 130 m2. De ber derfor om at dette snarlig må behandles på nytt i h.h.t. vedlagt revidert plan av 19.04.06. Etter tiltakshavers mening er det her gjort en vesentlig utvidelse av lekearealet.

Arealet avsatt til lekeareal for barn i reviderte plan (vedlegg 05) er på ca 58 m2.

Vi kan ikke forstå at et krav om tilstrekkelig uteareal kommer overraskende på tiltakshaver. Plan- og byggesakssjefen presiserte i sitt brev 05.12.05 at det var viktig å ta hensyn til bygningsvedtektene, og da spesielt med hensyn på utomhusareal for opphold og leik.

De kommunale vedtektene stiller i utgangspunktet krav om 50 m2 /bolig. I denne saken utløser det et krav til felles/offentlig uteareal på tot. 200 m2.

I vår vurdering i forbindelse med 1. gangs behandling konkluderte vi med at et areal på 130 m2 er ”godt nok” i dette tilfellet. Vi strakk oss så langt vi fant det forsvarlig da , og kan ikke tilrå at det bare avsettes ca. 58 m2. Dette dekker i realiteten bare behovet for en bolig, og ligger alt for langt unna de kommunale vedtektene.

Vi foreslår derfor at det siste planforslaget avvises og at vedtaket fra behandling i PUK 19.04.06. opprettholdes.

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 19.04.2006

Karl Meinert Buchholdt, V

Ingen.

Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.

Det gjøres følgende endringer i planforslag datert 13.02.06.:

Forslag til reguleringsplan for Berglivegen 3, med tilhørende bestemmelser legges deretter ut til offentlig ettersyn, i medhold av PBL § 27-1,2.

Det gjøres følgende endringer i planforslag datert 13.02.06.:

Forslag til reguleringsplan for Berglivegen 3, med tilhørende bestemmelser legges deretter ut til offentlig ettersyn, i medhold av PBL § 27-1,2.

01 plankart, datert 13.02.06

02 bestemmelser og forslagsstillers planbeskrivelse, datert 13.02.06 PDF

03 brev fra plan og byggesakssjefen, datert 05.12.05 PDF

Ingen

I oversendingsbrev datert 17.02.06 ber Nt-Consult på vegne Oeno Invest DA om at reguleringsplan for Berglivegen 3 tas opp til kommunal behandling.

Intensjonen med planen er fortetting av ei stor tomt, gnr.1 bnr.83 på Levangernesset. Se planbeskrivelse (vedlegg 02) for mer informasjon om planforslaget.

I tillegg har utbygger kjøpt kommunalt areal gnr. 1 bnr. 12 som tillegges tomten. Se bilde under.

Plan- og byggesakssjefen har tidligere hatt utkast til plan til gjennomsyn, og kom i brev datert 05.12.05 (vedlegg 03) med innspill til planarbeidet.

Planområdet omfattes av reguleringsplan for Fv 119 Staupslia med tilliggende områder, vedtatt 05.08.76, hvor tomta i sin helhet er regulert til bolig. Plan- og byggesakssjefen har imidlertid i sitt brev vurdert det aktuelle planforslaget til å være en vesentlig fortetting, noe som i følge kommunedelplan sentrum utløser krav om reguleringsplan.

Forslagstiller har annonsert oppstart av planarbeidet og tilskrevet naboer.

Barnerepresentanten i Levanger kommune har gitt følgende uttalelse datert 06.04.06, til planen: ”En utvidelse av felles leikeareal til 130 kvm vil etter barnerepresentantens syn være et tilfredstillende nærareal for de minste ungene.

Terrengforhold og beliggenhet: Tomta har en fin beliggenhet, men er del av tomta er bratt og utfordrende å bebygge. Utbygger er bevisst på dette og vil utforme bygninger som er tilpasset store høydeforskjeller. Alt i alt gir planforslaget mulighet for bygging av attraktive boliger.

Felles lekeareal/ uteopphold: I kommunens vedtekter til §69-3 i plan- og bygningsloven er det bla. følgende bestemmelser for lekeplasser m.v. for barn:

Nede i Staupslia ca 300 meter unna er det avsatt et stort friområde. Dette kan nås via Berglivegen og på fortau langs Fv. Det er også avsatt et friområde på ca 6 daa i skråningen nedenfor sykeheimen, dette blir liggende ca 150 meter unna. For å nå dette arealet må fylkesvegen krysses. Disse lekemulighetene kan benyttes av de større barna.

Gjeldende plan viser lite nærlekeplasser for de små barna, men boligtomtene er store og hagene gir mulighet for lek. Fortettingssaker slik som for Berglivegen, fører imidlertid til at mulighet for lek på egen tomt blir mindre og følgelig blir behovet for felles uteopphold større.

Planforslaget viser et felles lekeareal for barn på kun 16m2 fordelt på 4 boliger. Muligheten for nærlekeplass til de små barna vurderes på bakgrunn av dette til ikke å være tilstrekkelig ivaretatt. Det foreslåtte arealet til lek vil i realiteten bare gi rom for en sandkasse, og ikke mulighet for bevegelig lek. Det foreslås derfor at felles lekeareal for barn økes til ca 130m2, som vist i skisse under.

Dette kan gjøres uten at hovedtrekka i utnyttingen av eiendommen endres, i og med at tomt nr. 2 er såpass romslig. På tross av denne økningen vil ikke bestemmelsene i kommunens vedtekter fullt ut bli oppfylt, men det vurderes til å være ”godt nok” i dette tilfellet.

For å sikre at felles lekeareal blir opparbeidet og tilrettelagt for lek foreslås følgende tillegg til reguleringsbestemmelsenes 3.2.2 Felles lekeareal for barn: ”Området skal være ferdig opparbeidet og tilrettelagt for lek når nye boliger er innflytningsklare”

Estetikk: I gjeldende plan for området rundt er det tillatt med 2 etasjer og maksimal gesimshøyde på 6.0 meter. Planforslaget åpner for 1 1/2 etasje med maksimal gesimshøyde på 6.2 meter. Gjeldende plan tillater kun 1 etasje + sokkel. Planforslaget åpner imidlertid for sokkel under 1 ½ etasje men har samtidig en maks mønehøyde på 8.5 meter, som ikke gir rom altfor høye hus. På bakgrunn av dette virker det som bestemmelsen er egnet til å unngå overdimensjonerte hus, som vil virke for dominerende i boligfeltet.

Adkomst og trafikksikkerhet: Adkomst er forutsatt å skje via Berglivegen, som er regulert til offentlig veg i gjeldende reguleringsplan. Vegen er stedvis bratt og har dårlig standard. Det er behov for utbedringer. Det er ønskelig at det inngås et utbyggingsavtale mellom kommunen og utbygger om opprusting av Berglivegen fram til planlagt avkjørsel. Dette kan ikke legges inn i reguleringsbestemmelsene, men det forutsettes at det tas inn som et eget vedtak i forbindelse med sluttbehandling av planen.

Avfallsbygg: Felles avfallsbygg er vist utenfor byggegrensene. Det er gunstig i forbindelse med henting av avfall, at et slikt bygg for plassering av avfallsbeholdere plasseres nært veg. Det foreslås derfor følgende tillegg til bestemmelsene 2.1.2 Byggegrenser: Bygg for avfallsbeholdere kan plasseres utenfor byggegrense.

Forholdet til naboer: Plan- og byggesakssjefen ba i sitt brev bedt om at utbygger holder et orienteringsmøte med naboene. Dette er ikke gjort, men utbygger har tilskrevet naboer og anser dette til å være tilstrekkelig.

Vi har gått gjennom Fylkesmannens ”sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen” uten å finne hensyn som ikke er ivaretatt.

<< sakliste | vedtak
<< | >>
^