Til Levanger kommunes hoveside/hjemmeside

Kommunestyret 24.10.07 - sak 65/07
<< sakliste

<< | >> | vedtak

1719/314/319, 340 - REGULERINGSplan Moan Senter - Coop Extra m.m.

Saksansvarlig: Kirstine Karlsaune       

Arkivsaknr: 2007/3326 - /L13

       

Saken avgjøres av: KOM
Saksordfører: Alf Magnar Reberg, SP

Saksgang: Møtedato: Saksbeh.: Saksnr.:
Plan- og utviklingskomité 16.05.07 KRKA

57/07

Plan- og utviklingskomité 10.10.07 KRKA

99/07

Kommunestyret 24.10.07 KRKA 65/07

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 10.10.2007

Saksordfører:

Alf Magnar Reberg, SP

Forslag i møte:

Forslag til endring av plankart fra Guri Skjesol, SP:

Fortau langs Moafjæra forlenges i syd fram til kryssing av innkjørsel til Moan senter Coop Extra.

Avstemning:

Skjesols forslag til endring enstemmig tiltrådt.
Rådmannens forslag til innstilling med endring vedtatt i møte enstemmig tiltrådt.

INNSTILLING:

Det gjøres følgende endringer på plankartet:

·         Planens avgrensning i sydøst, øst for eksisterende rundkjøring, justeres i samsvar med ytterkant av regulert offentlig trafikkområde i reguleringsplan for Magneten.

·         Revisjoner siden offentlig ettersyn påføres og gjøres rede for i tittelfeltet.

·         Dato for første utarbeidelse av plankartet tilføyes. Ifølge tilhørende bestemmelser skal plankartet være datert 30.04.07, sist rev. 12.09.07.

·         Koordinater skal angis.  

Reguleringsplan m/bestemmelser for Moan Senter - Coop Extra m.m., sist rev. 12.09.07, med endringer som anført ovenfor, vedtas jfr. plan- og bygningslovens § 27-2 nr. 1.

Opparbeidelse av fortau med tilhørende tekniske anlegg (sluker etc) og grøntanlegg til og forbi tomten sikres gjennom egen avtale.

Fortau langs Moafjæra forlenges i syd fram til kryssing av innkjørsel til Moan senter Coop Extra.

Bebyggelsen anbefales lagt til rette for vannbåren oppvarming, med fornybare energikilder.

Rådmannens forslag til innstilling:

Det gjøres følgende endringer på plankartet:

·         Planens avgrensning i sydøst, øst for eksisterende rundkjøring, justeres i samsvar med ytterkant av regulert offentlig trafikkområde i reguleringsplan for Magneten.

·         Revisjoner siden offentlig ettersyn påføres og gjøres rede for i tittelfeltet.

·         Dato for første utarbeidelse av plankartet tilføyes. Ifølge tilhørende bestemmelser skal plankartet være datert 30.04.07, sist rev. 12.09.07.

·         Koordinater skal angis.  

Reguleringsplan m/bestemmelser for Moan Senter - Coop Extra m.m., sist rev. 12.09.07, med endringer som anført ovenfor, vedtas jfr. plan- og bygningslovens § 27-2 nr. 1.

Opparbeidelse av fortau med tilhørende tekniske anlegg (sluker etc) og grøntanlegg til og forbi tomten sikres gjennom egen avtale.

Bebyggelsen anbefales lagt til rette for vannbåren oppvarming, med fornybare energikilder.

Vedlegg:

8

Planbeskrivelse 13.09.07 PDF

9

Plankart sist rev. 12.09.07 PDF

10

Reguleringsbestemmelser sist rev. 12.09.07 PDF

11

Illustrasjonsplan sist rev. 12.09.07 PDF

12

3D-illustrasjon PDF

7

Kartutsnitt som viser gjeldende planer i området PDF

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Ingen

Saksopplysninger:

Planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn i hht. Plan- og utviklingskomiteens vedtak i møte den 16.05.07, sak 57/07. Frist for uttalelser var satt til 06.07.07.

Følgende uttalelser er kommet inn i fbm. offentlig ettersyn:

Nr.          Fra                                                                        Dato       Kommentar

01            Nord-Trøndelag fylkeskommune                     13.06.07  Etterlyser bymessig utvikling

02            Fylkesmannen i Nord-Trøndelag                     03.07.07  Etterlyser bymessig utvikling

03            NTE Nett AS                                                       05.07.07  Ingen merknader

Endringer etter offentlig ettersyn

Planen ble førstegangsbehandlet som en bebyggelsesplan. Da planområdet overlapper en del av reguleringsplan for Magneten, hvor det ikke er krav om bebyggelsesplan, må planen sluttbehandles som en reguleringsplan. Økt gesims og diverse formålsendringer tilsier også en slik sluttbehandling. Plandokumentene er justert med tanke på dette.

Øvrige endringer er også foretatt, på bakgrunn av vedtak ved første gangs behandling og uttalelser i fbm. offentlig ettersyn. Det går nå klarere fram at gesimshøyden økes fra 7,5 til 10,0 meter for mesteparten av planområdet. Det vises forøvrig til planbeskrivelse 13.09.07 (vedlegg 8).

Vurdering:

01           Nord-Trøndelag fylkeskommune

Bebyggelsen hjemler en videre utbygging av Coop Extra på Moan. Salgsflate for detaljhandel er gjennom reguleringsbestemmelsene begrenset til 3000 m2. Planen legger til rette for beplanting som skal dempe det store uterommet med parkering.

Fylkeskommunen registrerer at avlastingsområdet på Moan er i sterk vekst. Kommunen har tidligere signalisert at Moan må betraktes som en del av sentrum og at man ønsker en bymessig utvikling av Moanområdet. Vi mener at foretatte utbygginger og foreliggende plan ikke bidrar vesentlig til en slik målsetting. Området domineres av store parkeringsflater og bygninger med opplevelsesmessig fattige fasader. Området oppleves som et bilbasert handleområde. Vi savner en struktur som inviterer til gangtrafikk mellom virksomhetene på Moan og butikkfasader som presenterer vareutvalget.

Reguleringsbestemmelsene § 2 har en rekke bestemmelser som skal styrke estetikken.

Inngangspartiet synes å være utformet i tråd med bestemmelsene gjennom at veggene er oppdelt med vinduer. Vi anbefaler at man vurderer om ikke flere deler av bygningen kan bearbeides tilsvarende i forbindelse med ombyggingen. Videre anbefaler vi at det opparbeides et tilstrekkelig stort areal til en sentral beliggende sykkelparkering nært inngangen.

Kulturminner:

Det er ikke kjent freda kulturminner fra tida før 1537 i planområdet. Det er heller ikke påvist konflikt med kulturminner fra nyere tid. Følgelig ingen innvendinger. Minner forøvrig om aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminneloven § 8 dersom noen treffer på automatisk freda kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må formidles videre til de som skal gjøre arbeidet.

Kommentar:

Manglende bymessige løsninger: I tillegg til å være et lokalt handelssenter fungerer også området på Moan som et regionalt service- og handelssenter. Da kollektivtilbudet ikke er så godt utbygd er en god del av handelen bilbasert. Tidlig i planprosessen oppfordret vi til vurdering av parkeringshus. Vi har imidlertid forståelse for at dette ikke er lagt inn, da planen tar utgangspunkt i eksisterende bygningsmasse med foreslåtte utvidelser. Dette har også lagt føringer for uterom/parkering.

Det er gjennom flere planer lagt til rette for gangforbindelser til området. Planforslaget viser både offentlig fortau og interne gangarealer. Krav om utomhusplan tilsier at vi forventer løsninger som er ytterligere gjennomtenkt.

Detaljutforming av bebyggelse/fasader er en stor utfordring, særlig med tanke på at det foreslås en sammenhengende bebyggelse over ca. 200 meters lengde. Det er vanskelig å detaljstyre dette gjennom bestemmelser, og vi forutsetter at noen vurderinger må ivaretas på byggesaksnivå, jfr. estetikkparagrafen i plan- og bygningsloven (§ 74 nr. 2). Fylkeskommunens anbefalinger mht. estetikk bør følges opp. Planlagt bebyggelse er ikke ferdig prosjektert, og illustrasjonene viser i hovedsak volumer.

Sykkelparkering er tatt med i § 3, under ”Kjøreveg og parkering”.

Kulturminner: Uttalelsen er oversendt forslagsstiller, og forventes videreformidlet.

02           Fylkesmannen i Nord-Trøndelag

Landbruksavdelingen:

På grunnlag av at det stadig fokuseres på arealknapphet på næringsarealer i Levanger kommune, samtidig som det registreres at Moan anses som en forlengelse av Levanger sentrum, bør trolig det langsiktige overordnede grepet for dette området gis en bedre mer bymessig arealutnytting og form, dette både i forhold til parkeringsløsninger og arkitektur. Forøvrig ingen merknader.

Miljøvernavdelingen:

Miljøvernavdelingen er positiv til at det fokuseres på økt utnyttingsgrad innenfor eksisterende byggeområde på Moan. Det er viktig i den forbindelse å etablere gode grønnstrukturer som ivaretar de myke trafikanters atkomstmuligheter til området.

Kommunal- og administrasjonsavdelingen:

Forslaget til bestemmelser § 3 har overskriften "trafikkområder", dette bør endres til "fellesområder" slik at det blir samsvar mellom bestemmelser og kart. Det må angis hvilke eiendommer fellesområdene skal være felles for.

Det er ikke anledning til å pålegge handlingsplikt via reguleringsbestemmelsene. Ordet "vedlikeholdes" må derfor tas ut i forslagets § 3 første ledd.

I forslaget til bestemmelser § 5 første strekpunkt omtales bygg vist lengst nord på planen og bygg på tomtas sørlige del. På kartet er det ikke vist bygg som det er gitt tegnforklaring på. Dette må rettes opp slik at det blir samsvar mellom kart og bestemmelser.

Forslagets § 5 tredje strekpunkt om at universell utforming skal legges til grunn for utforming av bebyggelsen og for utomhusarealene. Dette er for vagt, og bør konkretiseres.

Kommentar:

·         Manglende bymessige løsninger: Se våre kommentarer til uttalelsen nr. 01.

·         Myke trafikanters adkomstmuligheter til området anses ivaretatt. 

·         § 3: Overskriften er justert jfr. uttalelse og det er tilføyd at: ”Fellesområdene er felles for alle eiendommene innenfor planens begrensning.” Ordet "vedlikeholdes" er tatt ut.

·         § 5 (nå § 4): Rekkefølgebestemmelser for byggetrinn I og II er tatt ut og det er gjort tilføyelser mht. universell utforming.

03           NTE Nett AS

Ingen ytterligere bemerkninger til planen, det er allerede satt i gang planlegging for elektrisk forsyning ved utbyggingen av Moan Senter, coop extra.

Byggehøyder

Det vises til Plan- og utviklingskomiteens vedtak ved første gangs behandling:

”Det gjøres følgende endringer av bestemmelsene, før sluttbehandling:

§1 og 2: Det bør ikke legges opp til at gesims- og mønehøyde skal tolkes på annen måte enn det som går fram av gjeldende måleregler. Hvis det kan dokumenteres reelt behov for høyere gesims på deler av området vil dette bli vurdert nærmere før sluttbehandling. Mot syd anbefales maks gesims på 7,5 m.”

Intensjonen med omtalte tolkning var at bygg med flate tak kunne ha gesimshøyde lik tillatt mønehøyde. Vi har ikke mottatt noen begrunnelse for økt gesimshøyde, men vil likevel vurdere dette da planrevisjonen 12.09.07 søker å imøtekomme våre innvendinger.

Foto fra området (se under) viser at gjeldende planers intensjon om å opprettholde siktkorridorer mellom fylkesvegen og Eidsbotn, forutsetter skjøtsel av vegetasjon i regulert klimavernsone samt at det sikres korridorer som ikke kan bebygges, alternativt med lavere byggehøyde. Samspill med tilliggende planer (vedlegg 7) er viktig.  

 

I revidert planforslag er byggeområdet delt i områdene F1-F3, og gesimshøyden er foreslått begrenset til 6,0 m i område F3 (i sydøst, ved adkomsten til Moan). I øvrige områder; F1-F2, foreslås gesimshøyden økt fra 7,5 m til 10,0 m, i samsvar med intensjonen i høringsforslaget. Etasjetallet er redusert til en etasje for områdene F1 og F3 og begrepet mønehøyde (gjelder saltak o.l.) er tatt ut av bestemmelsene. Etter offentlig ettersyn foreslås det også å øke maksimal takhøyde fra 4,0 til 5,0 m for mindre takoverbygg i utesalgsområdet. Mindre bygg for handlevogner, på parkeringsarealene, foreslås begrenset til maksimal høyde 3,0 m.

Vi finner at redusert gesimshøyde i sydøst delvis imøtekommer noe av vår skepsis og at økt gesimshøyde i området forøvrig gir større mulighet for å oppnå variasjon i byggehøyder - noe som kan være en fordel ved langstrakte fasader. Høydevariasjon i fasadene er ikke sikret i bestemmelsene, men andre tiltak for å bryte opp store sammenhengende flater i fasadene er omtalt i § 2.

Annet

-          Planens avgrensning i sydøst, øst for eksisterende rundkjøring, må justeres i samsvar med ytterkant av regulert offentlig trafikkområde i reguleringsplan for Magneten. Dette fordi deler av foreslått felles grøntanlegg går inn på regulert fortau m.m..

-          Revisjoner siden offentlig ettersyn påføres i tittelfeltet. I tillegg til revisjonsdato bør det gå fram hva som er justert/endret.

-          Dato for første utarbeidelse av plankartet har falt ut, og bør tilføyes. Ifølge tilhørende bestemmelser skal plankartet dateres 30.04.07, sist rev. 12.09.07.

-          Koordinater skal angis på plankartet.

Konklusjon

Revidert planforslag anses å imøtekomme mottatte merknader samt forhold kommentert ved første gangs behandling. Vi tilrår at revidert planforslag vedtas.

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 16.05.2007

Forslag i møte:

Ingen.

Avstemning:

Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.

VEDTAK:

Forslag til bebyggelsesplan m/tilhørende bestemmelser for Moan Senter – Coop Extra m.m., legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens § 27-1 nr. 2 jfr. § 28-2.

Det gjøres følgende endringer på plankartet, før sluttbehandling:

·         Byggegrense mot planavgrensningen i nord justeres fra 4,0 m til minst 6,0 m.

·         Felles grøntområde langs Moafjæra vurderes justert til minst 4,0 m.

·         Eventuelt felles grøntområde i sydøstre del av planområdet vurderes vist på plankartet.

Det gjøres følgende endringer av bestemmelsene, før sluttbehandling:

§1 og 2: Det bør ikke legges opp til at gesims- og mønehøyde skal tolkes på annen måte enn det som går fram av gjeldende måleregler. Hvis det kan dokumenteres reelt behov for høyere gesims på deler av området vil dette bli vurdert nærmere før sluttbehandling. Mot syd anbefales maks gesims på 7,5 m.

Endring av § 5: ”Det skal plantes trær langs hovedveg i vest. Det skal plantes tett vegetasjon med minst 3 meters høyde for å dele opp parkeringsplass. Vegetasjonen må ikke anlegges slik at den er til ulempe siktmessig ved inn- og utkjøring av parkeringsplass.”

Tilføyelse § 6: ”Fortauet skal være opparbeidet før ny bebyggelse tas i bruk.”

Bebyggelsen anbefales lagt til rette for vannbåren oppvarming, med fornybare energikilder.

Rådmannens forslag til vedtak:

Forslag til bebyggelsesplan m/tilhørende bestemmelser for Moan Senter – Coop Extra m.m., legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens § 27-1 nr. 2 jfr. § 28-2.

Det gjøres følgende endringer på plankartet, før sluttbehandling:

·         Byggegrense mot planavgrensningen i nord justeres fra 4,0 m til minst 6,0 m.

·         Felles grøntområde langs Moafjæra vurderes justert til minst 4,0 m.

·         Eventuelt felles grøntområde i sydøstre del av planområdet vurderes vist på plankartet.

Det gjøres følgende endringer av bestemmelsene, før sluttbehandling:

§1 og 2: Det bør ikke legges opp til at gesims- og mønehøyde skal tolkes på annen måte enn det som går fram av gjeldende måleregler. Hvis det kan dokumenteres reelt behov for høyere gesims på deler av området vil dette bli vurdert nærmere før sluttbehandling. Mot syd anbefales maks gesims på 7,5 m.

Endring av § 5: ”Det skal plantes trær langs hovedveg i vest. Det skal plantes tett vegetasjon med minst 3 meters høyde for å dele opp parkeringsplass. Vegetasjonen må ikke anlegges slik at den er til ulempe siktmessig ved inn- og utkjøring av parkeringsplass.”

Tilføyelse § 6: ”Fortauet skal være opparbeidet før ny bebyggelse tas i bruk.”

Bebyggelsen anbefales lagt til rette for vannbåren oppvarming, med fornybare energikilder.

Vedlegg:

1

Planbeskrivelse datert 30.04.07 PDF

2

Plankart datert 30.04.07 PDF

3

Bestemmelser datert 30.04.07 PDF

4

Illustrasjonsplan PDF

5

Illustrasjon av bygning PDF

6

Snitt PDF

7

Kartutsnitt som viser gjeldende planer i området. PDF

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Ingen

Saksopplysninger:

Letnes Arkitektkontor AS, har sendt inn forslag til bebyggelsesplan for Moan senter – Coop Extra m.m. med brev datert 30.04.07.  

Planområdet er på ca. 28,3 dekar og ligger nordøst for Magneten kjøpesenter.

Området foreslås disponert til byggeområde for forretning med tilhørende fellesområder (kjøreareal, parkering, gangareal, utesalgsareal og grøntanlegg), offentlige trafikkområder (fortau) og spesialområdene klimavernsone og frisikt.

Foreslåtte endringer i forhold til gjeldende planer går fram av vedlegg 1.

Det legges til rette for tre byggetrinn (§ 5): Ombygging, tilbygg i nord og tilbygg i syd.

Planstatus

Nordre del av planområdet omfattes av reguleringsplan for Sundet, Eidsbotn, Moan, vedtatt 13.05.93. Felt MI1 er regulert til forretning, kontor/industri, og det er krav om bebyggelsesplan.

Det tillates maks BYA 40 %, gesimshøyde 7,5 m og mønehøyde (totalhøyde) 10 m.

Søndre del omfattes av reguleringsplan for Magneten, vedtatt 23.11.05.

Det tillates maks BYA 50 %, gesimshøyde 7,5 m og mønehøyde 10,0 m.

Det er tidligere vedtatt to bebyggelsesplaner innenfor planområdet, hvorav en av disse er erstattet/opphevet av ny reguleringsplan for Magneten.

Sammenstilling av gjeldende planer er vist i vedlegg 7. 

Medvirkning

Foreslåtte løsninger mot Moafjæra er utarbeidet i samråd med kommunens vegavdeling.

Vurdering:

Reguleringsformål, utnyttingsgrad, øvre grense for detaljhandel

Foreslått disponering av området til forretning er i tråd med vedtatte reguleringsplaner. Opprinnelig regulert mulighet for kontor/industri på nordre del av planområdet foreslås utelatt.

Planområdet opplyses å være på ca. 28.310 m2. Ved beregning av utnyttingsgrad skal offentlige trafikkområder ikke inngå i beregningsgrunnlaget. Spesialområde klimavernsone (ca. 3 dekar) forventes å inngå i beregningsgrunnlaget. Vi har ikke innvendinger til dette, da det også for deler av området er valgt en lavere BYA enn gjeldende plan legger til rette for. Foreslått utnyttingsgrad på maks BYA 40 % tilsier da at området i utgangspunktet kan bebygges med ca. 11000 m2 grunnflate, forutsatt at det oppnås tilstrekkelig parkeringsdekning m.m. Byggeområdets areal er ikke oppgitt, men samlet bygningsareal opplyses å komme på 10.024 m2 for første etasje.

Området ligger utenfor sentrumsavgrensningen for Levanger sentrum. Ifølge fylkesplan 2005-2008 er strategien at kommunen vurderer detaljhandelsetableringer under 3000 kvm utenfor vedtatte sentrumssoner, på grunnlag av fylkesplanens lokaliseringskriterier. Disse tilsier at etablering av mindre virksomheter som nærbutikker, frisører o.l. dimensjonert for å dekke et lokalt behov kan tillates utenfor sentrum.

På bakgrunn av overnevnte er det foreslått i bestemmelsene at maks størrelse på salgsflate for detaljhandel kan være 3000 m2.

Bebyggelsen

Byggehøyder

I bestemmelsenes § 1 er mønehøyde foreslått tolket slik:

”Mønehøyde: Ved bruk av flate tak og eller pulttak defineres mønehøyde som høyeste forekommende gesims.”

Dette innebærer en endring i fht. gjeldende reguleringsplaner, da tolkningen er i strid med målereglene i veiledning til teknisk forskrift til plan- og bygningsloven. I planbeskrivelsen er det argumentert for større bygningshøyder, men det er ikke gitt noen konkret begrunnelse for behovet. Vi ser positivt på at det legges til rette for to etasjer, men dette har Magneten oppnådd innenfor gjeldende reguleringsbestemmelser.

Byggets lengde gjør at vi ser positivt på høydevariasjoner i fasadene, men vi er skeptiske til bruk av fortolkninger samt at dette skal gjelde for hele byggeområdet. Illustrasjonene viser også lavere gesims for deler av bygget (i nord og et parti midt på vestfasaden). Vi kunne også tenke oss en lavere gesims mot syd, ved innkjøringen til området. Da det forøvrig er forholdsvis stor avstand til andre bygninger samt Moafjæra, anser vi at gesims på 10,0 m på deler av området ikke vil være særlig konfliktfylt. Vi foreslår at bestemmelsen om byggehøyder endres mer i samsvar med illustrasjoner og overnevnte forhold før sluttbehandling. Det kan for eksempel defineres at en viss andel/prosent eller meter av fasaden mot vest kan ha høyere gesims osv.

I § 2 a foreslås det å tillate takpåbygg for tekniske rom med byggehøyde på 3,0 m over tilliggende tak. Innretninger på utesalgsområdet i nord kan være maks 4,0 m høye.

Byggegrenser

Byggegrense mot planavgrensningen i nord justeres fra 4,0 m til minst 6,0 m jfr. gjeldende reguleringsplan. Vi forutsetter forøvrig at det settes av tilstrekkelig manøvreringsareal for varetransport, ved plassering av innretninger og inngjerding av utesalgsområdet.

Takform og materialbruk

Planforslaget innebærer en justering mht. takform, da det i større grad åpnes for flate tak. Reguleringsbestemmelsene gjelder i tillegg, slik at det fortsatt er mulighet for skråtak.

Materialbruk går fram av bestemmelsenes § 2 b og c.

Adkomst og parkering, fortau langs Moafjæra, eksisterende busslomme

Det er vist tre kjøreadkomster til planområdet, og den nordligste er tiltenkt varetransport. Større varetransport kan, pga. knapt manøvreringsareal i syd (ved foreslått tilbygg og eksisterende rundkjøring), bli nødt til å trafikkere vestsiden (publikumssiden) av bebyggelsen.

Foreslått parkeringskrav er som i Magneten-planen. Sykkelparkering er også nevnt.

Det bør tilføyes en rekkefølgebestemmelse for opparbeidelse av fortau langs Moafjæra. Dette kan også være tema i evt. utbyggingsavtale.

Eksisterende busslomme i syd forutsettes opprettholdt.

Sikt fra fylkesveg 125 til Eidsbotn

I begge reguleringsplanene som ligger til grunn er det et krav om sikteakse til sjøen, fra fylkesvegen. Snittet viser ikke sjøkanten av Eidsbotn, som ligger ca. 90 meter unna Moafjæra. Planlagt bebyggelse vest for Moafjæra legger føringer for hvor det kan være mulig å få til sikt mot sjøflaten i Eidsbotn. Over utesalgsområdet i nord kan det oppnås sikt til sjøflata, men om deler av sjøflaten vil være synlig over planlagt bebyggelse i syd er vi usikre på. At det søkes om mulighet for gesims på 10,0 m har uansett liten betydning for sikt over bebyggelsen, da det ifølge gjeldende plan kan oppføres møne med samme høyde. Tilliggende parkområde nord for planområdet kan også gi sikt til Eidsbotn.

Grøntanlegg

Klimavernsonen i øst er tatt med, og den justeres nå fra 13,0 m til 10,0 m i nordre del av planområdet, jfr. justering i Magneten-planen.

Ifølge forslag til bestemmelser § 5 skal det plantes trær langs hovedveg i vest, og i rabatter for å dele opp parkeringsplass. Tett vegetasjon er bedre egnet til å dele opp parkeringsområdene, og vi foreslår at dette, som også er omtalt i planbeskrivelsen, innarbeides i bestemmelsen. Følgende forslag innarbeides i § 5:

”Det skal plantes trær langs hovedveg i vest. Det skal plantes tett vegetasjon med minst 3 meters høyde for å dele opp parkeringsplass. Vegetasjonen må ikke anlegges slik at den er til ulempe siktmessig ved inn- og utkjøring av parkeringsplass.”

Sistnevnte innebærer at vegetasjon i sonen 4,0 m fra intern kjøreadkomst ikke må være høyere enn 0,5 m.

I søndre del av planområdet bør det også bestrebes å få til minst 4,0 m felles grøntareal mot fortauet langs Moafjæra. Dette med tanke på trebeplantning og det forhold at parkeringsfeltenes ”retning” ikke er fastsatt i planen. Hvis illustrert parkering fravikes og det legges til rette for parkering med front/bakende mot grøntdraget kan dette medføre skade på vegetasjon og evt. belysning.     

I sydenden av tomta, ved innkjøringen til Moan-området, bør det tilstrebes å få plass til noe vegetasjon, selv om dette ikke er hensyntatt i reguleringsplanen.

Universell utforming

Krav om universell utforming går fram av § 5 i forslag til bestemmelser.

Sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn

Fylkesmannens ”sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen” er gjennomgått. Planområdet synes ikke å være spesielt utsatt for risiko.

Annet

Bebyggelsen anbefales lagt til rette for vannbåren oppvarming, med fornybare energikilder.

Utbyggingsavtale vurderes vedlagt til 2. gangs behandling.

Før sluttbehandling må det vurderes nærmere om foreslåtte endringer er så vesentlige at planen må sluttbehandles som en reguleringsplan. Da må bestemmelsene suppleres noe. De fleste endringene anser vi som mindre vesentlige. Endring av byggehøyden kan være i grenseland, men det vil være mulig å oppføre to etasjer innenfor gjeldende bestemmelser også.

Konklusjon

Vi tilrår at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn, med diverse kommentarer.

<< sakliste | vedtak
<< | >>

Gå til Levanger kommunes hovedside
^