Til Levanger kommunes hoveside/hjemmeside

Kommunestyret 23.01.08 - sak 02/08
<< sakliste

<< | >> | vedtak

UTVIKLINGSPLAN FOR STAUP

Saksansvarlig: Alf Birger Haugnes       

Arkivsaknr:  2006/6060 - /U01

       

Saken avgjøres av: KOM

Saksgang: Møtedato: Saksbeh.: Saksnr.:
Plan- og utviklingskomité 16.01.08 ABH

6/08

Kommunestyret 23.01.08 ABH 02/08

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 16.01.2008

Forslag i møte:

Forslag til endring fra Siv By, SP og Gunnar Løvås, SV

pkt. 1:

"Levanger kommunen er i store trekk enig i de vurderinger….."

pkt. 3 skal lyde komplett:

·         Eplehagen bør ikke utnyttes til bebyggelse – som f. eks terrassehus

·         Kjerneområdet (Hage-, helse-, kultur- og allmennyttig formål) må reguleres til offentlig formål. Det bør lages føringer for etablering av ny bebyggelse i dette området som gir muligheter for en videre utnyttelse av arealet i tråd med formålet og kommunens interesser. Området skal fortsatt ha en parkmessig utforming.

·         Arboretet utvides som foreslått i planen.

·         For arealet på 30 da. og bærhagen brukes all dyrkajorda til jordbruksformål

·         Egen avkjørsel fra Staupslia taes ut

·         Bebyggelse i overgangen til parkområdet kan vurderes, men den må ikke bli dominerende

·         Området som er foreslått til utbyggingsområde bør beholdes som LNF-område

Begrunnelse for disponering av dyrkajord:

Levanger kommune har sagt nei til bruk av dyrkajord til boligformål i samme område.

Eksempel: PUK-sak 86/06 og 87/06

Tillegg til pkt. 4

For at en skal ivareta samfunnsmessige interesser slik det er vedtatt av fylkestinget, må området selges i sin helhet til Levanger kommune.

Gjennom sin rolle som reguleringsmyndighet, og ved å bruke den nødvendig tid til planlegging av bruk av området, kan kommunen sikre at samfunnsmessige interesser blir ivaretatt.

Avstemning:

Forslag i møte, tillegg til pkt. 4 tiltrådt med 10 mot 1 stemme.

Alternativ avstemning mellom rådmannens forslag og forslag i møtet pkt. 3:

Forslag i møtet tiltrådt med 8 mot 3 stemmer.

Alternativ avstemning mellom rådmannens forslag og forslag i møtet pkt. 1:

Forslag i møtet tiltrådt med 10 mot 1 stemme.

Rådmannens forslag til innstilling med endringer i møtet enstemmig tiltrådt.

INNSTILLING:

1.        Levanger kommunen er i store trekk enig i de vurderinger som framkommer i forslag til utviklingsplan for Staup.

2.        I det videre arbeid med utviklingen av området bør bl.a. følgende ivaretas:

·         Områdets opplevelseskvaliteter

·         Grønnstruktur med de interne parkrom, hage- og det parkkulturelle anlegget, samt arboretet som en forlengelse av dette.

·         Bygningsstrukturen innenfor kjerneområdet.

3.        Ved utarbeidelse av reguleringsplanen, bør følgende vurderes ivaretatt:

·         Eplehagen bør ikke utnyttes til bebyggelse – som f. eks terrassehus

·         Kjerneområdet (Hage-, helse-, kultur- og allmennyttig formål) må reguleres til offentlig formål. Det bør lages føringer for etablering av ny bebyggelse i dette området som gir muligheter for en videre utnyttelse av arealet i tråd med formålet og kommunens interesser. Området skal fortsatt ha en parkmessig utforming.

·         Arboretet utvides som foreslått i planen.

·         For arealet på 30 da. og bærhagen brukes all dyrkajorda til jordbruksformål

·         Egen avkjørsel fra Staupslia taes ut

·         Bebyggelse i overgangen til parkområdet kan vurderes, men den må ikke bli dominerende

·         Området som er foreslått til utbyggingsområde bør beholdes som LNF-område

Begrunnelse for disponering av dyrkajord:

Levanger kommune har sagt nei til bruk av dyrkajord til boligformål i samme område.

Eksempel: PUK-sak 86/06 og 87/06

4.             Det innledes forhandlinger mellom Levanger kommune og Nord-Trøndelag  fylkeskommune om kjøp av Staup/deler av Staup.

For at en skal ivareta samfunnsmessige interesser slik det er vedtatt av fylkestinget, må området selges i sin helhet til Levanger kommune.

Gjennom sin rolle som reguleringsmyndighet, og ved å bruke den nødvendig tid til planlegging av bruk av området, kan kommunen sikre at samfunnsmessige interesser blir ivaretatt.

Rådmannens forslag til innstilling:

1.        Levanger kommunen er enig i de vurderinger som framkommer i forslag til utviklingsplan for Staup.

2.        I det videre arbeid med utviklingen av området bør bl.a. følgende ivaretas:

·         Områdets opplevelseskvaliteter

·         Grønnstruktur med de interne parkrom, hage- og det parkkulturelle anlegget, samt arboretet som en forlengelse av dette.

·         Bygningsstrukturen innenfor kjerneområdet.

3.        Ved utarbeidelse av reguleringsplanen, bør følgende vurderes ivaretatt:

·         Foreslåtte utbyggingsområde må gis egen avkjørsel fra Staupslia.

·         Utbyggingsformål vurderes nærmere. Det bør være åpning for andre formål enn bolig innenfor utbyggingsområdet, og at dette gis en forholdsvis høy utnyttelse. Bebyggelse i overgangen til parkområdet bør vurderes slik at den ikke blir dominerende.

·         Eplehagen bør ikke utnyttes til bebyggelse – som f. eks terrassehus

·         Kjerneområdet (Hage-, helse-, kultur- og allmennyttig formål) må reguleres til offentlig formål. Det bør lages føringer for etablering av ny bebyggelse i dette området som gir muligheter for en videre utnyttelse av arealet i tråd med formålet og kommunens interesser. Området skal fortsatt ha en parkmessig utforming.

·         Arboretet utvides som foreslått i planen.

4.             Det innledes forhandlinger mellom Levanger kommune og Nord-Trøndelag  fylkeskommune om kjøp av Staup/deler av Staup.

Vedlegg:

1

Utviklingsplan for Staup

2

Stedsanalyse for Staup

3

Tanker om utviklingsplanen for Staup - Staups Venner

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Ingen

Saksopplysninger:

BAKGRUNN

I forbindelse med fylkestingets vedtak om at all virksomhet ved avd. Staup ved Levanger videregående skole skulle nedlegges, fattet fylkestinget også følgende vedtak i april 2006:

Før avhending av Staup og Egge, skal det utarbeides en utviklingsplan for begge områder. Det skal sikres at bruk av bygg og anlegg på eiendommene på en formålstjenlig måte ivaretar samfunnsmessige interesser i områdene.

Planene skal utarbeides i samarbeid med Levanger kommune/Steinkjer kommune, og skal være en del av Regionalt utviklingsprogram. Utviklingsplanene skal være ferdig utarbeidet og godkjent av NTFK og Levanger kommune/Steinkjer kommune innen utgangen av 2009.

ORGANISERING

Utviklingsplanen ble organisert med en styringsgruppe med følgende medlemmer:

Ø       Fra Nord-Trøndelag fylkeskommune – NTFK: Susanne Bratteli, Einar Strøm

Ø       Fra Levanger kommune: Hans Heieraas, Jostein Trøite

og en arbeidsgruppe med følgende medlemmer:

Ø       NTFK: Kirsten Haugum (leder), Rune Venås, Lucie Kjelvik, Karl-Heinz Cegla (sekretær)

Ø       Fra kommunen/samkommunen: Øystein Sende, Øivind Holand, Alf Birger Haugnes.

I forbindelse med utarbeidelse av en stedsanalyse ble følgende gruppe nedsatt: Øivind Holand, leder (ISK), Gunnar Sorte (Staups venner), Einar Weiseth, (Estetikk-utvalget, Arboretet), Grete Sildnes (NTFK), Karl-Heinz Cegla, sekretær (NTFK).

MANDAT

For arbeidet ga styringsgruppa følg mandat:

Ø       Utarbeide oversikt over status i området

Ø       Utrede områdets kvaliteter

Ø       Registrere ulike interessenter/interessentgrupper

UTARBEIDELSEN AV UTVIKLINGSPLANEN

Fylkeskommunens eiendom gnr. 1, bnr.1 er vist på forslag til utviklingsplan nedenfor med rød avgrensning. Eiendommen er totalt på ca. 250 da. I vedlagte utviklingsplan er det laget en egen oversikt over de 20 bygninger som står på området, med angivelse av antall m2 og byggeår. Se vedlegg 1. I vedlagte Stedsanalyse for Staup er det laget en mer detaljert beskrivelse av bygningene med bilder (ark 29 – 48), se vedlegg 2.

I tillegg til oversikten over bygningsmassen er planstatus, heftelser, servitutter og avtaler på området gjennomgått. Det vises her til utviklingsplanen.

STEDSANALYSEN

Sentralt i vurderingen av området sto utarbeidelsen av Stedsanalysen. Denne ble utarbeidet av en egen temagruppe – se ovenfor under organisering. Stedsanalysen følger i sin helhet i vedlegg 2. Stedsanalysen har følgende innhold:

Ø       Formål med stedsanalysen                              

Ø       Sammendrag                       

Ø       Staupeiendommen                                            

Ø       Kulturhistorisk perspektiv                                              

Ø       Topografi/Geologi                                             

Ø       Bonitetskart- Jordbruk                      

Ø       Hagebruk – frukt, bær og grønnsaker            

Ø       Grønnstruktur – opplevelseskvaliteter          

Ø       Lokale navn                        

Ø       Infrastruktur                       

Ø       Bebyggelsesstruktur                                        

Ø       Bygninger           

Som et framgår av innholdet omfatter analysen et viktig grunnlag for vurdering av de kvaliteter som må ivaretas i en plan for området vurdert i historisk perspektiv, mht. opplevelseskvaliteter, grønnstrukturer, infrastruktur, bebyggelsesstruktur mm., og området vurdert i større sammenheng som en del av grønnstrukturen på Nesset/Levanger by.

I analysens sammendrag heter det bl.a.:

Staupområdet preges av store landskapsrom og parkrom som bidrar til å skape gode opplevelser. Bygningene fra begynnelsen av 1900-tallet og en mangfoldig og en variert vegetasjon danner kjernen i det hage- og parkkulturelle anlegget.

Sammen med arboretet representerer Staup en i midtnorsk sammenheng unik samling av til sammen ca. 2000 sorter. Med sin mangfold av busker og trær og sine sammensatte opplevelseskvaliteter er Staup en viktig del av Levangers identitet og et populært utfartssteds for befolkning og turister.

INTERESSENTER

Avhending av eiendommen og bygninger ble annonsert i Levangeravisa, Trønderavisa og Adresseavisen. Følgende har meldt sin interesse:

Ø       Levanger kommune

Ø       Interessefelleskap v/Asle Sundal

Ø       Lokalt interessefelleskap v/ Hans Fredrik Donjem

Ø       Levanger Arboret

Ø       Sportsklubben Nessegutten

Ø       Levanger Røde kors

Ø       Natur og aktivitetsbarnehage AS

Ø       Jan Sturla Gresli

Ø       Nils Edvard Støp

Ø       Jon Magne Wesche

Ø       Ole Martin Veske

Ø       Ole Kristian Barkhald

Av disse er det Levanger kommune, og et interessefellesskap rundt Asle Sundal som ønsker å kjøpe hele eiendommen. Kommunen har også meldt sin interesse for deler av eiendommen – kjerneområdet/nedre del av området mot arboretet.

En del interessenter har meldt sin interesse i leie og drift i felleskap:

Ø       Eldrehøgskolen i Levanger (EHS)

Ø       Innherred Produkter AS (IPAS)

Ø       LevaFro AS (LF)

Ø       Staups Venner (SV)

Ø       Stiftelsen Levanger Arboret (SLA)

Ø       Einar Skjetnemark (ES)

Ø       Innherred Seniorbedrift BA (ISB)

Styret i Staup Venner har etter at utviklingsplanen ble presentert, kommet med noen Tanker om utviklingsplanen for Staup. Her presenteres noen tanker om utviklingen av Staup som et besøksobjektiv i både nasjonalt og internasjonalt perspektiv. Det vises her bl.a. til utviklingen av Wij Trädgårdar i Ockelbo kommune i Midt-Sverige. Det forutsettes da at området sees på i sin helhet. Notatet fra Staups Venner følger vedlagt - vedlegg 3.

I utviklingsplanen er interessentenes planer nærmere beskrevet.

FORSLAG TIL UTVIKLINGSPLAN

Forslag til utviklingsplan er vist på foto nedenfor.

Eiendommen Staup er vist med rød avgrensning. Blå avgrensning viser arealet regulert til arboret.

Iht. fylkestingets vedtak skal det sikres at bruk av bygg og anlegg på eiendommen på en formålstjenlig måte ivaretar samfunnsmessige interesser i området. Det er videre ønskelig å ivareta allmennhetens tilgang til parkområdet. Avhendelsesbeløpet skal samtidig være en del av finansieringen av skoleutbyggingen i fylket.

I utviklingsplanen heter det bl.a: Valgt løsning for avhendelse må kunne bidra til å ivareta områdets kvaliteter på kort og lang sikt. Det er derfor naturlig at nedre området (parkdraget) får et enhetlig eierskap og driftskonsept som sikrer allmennhetens interesser på lang sikt.

Basert på stedsanalysen er arealbruk i forslaget ovenfor knyttet til tre hovedformål:

Parkområdet foreslås disponert til hage-, helse-, kultur og allmennyttig formål. Sammenhengen mellom parkområdet og Arboret styrkes gjennom omdisponering av en del av dyrka jord i sørvest til Arboret. Det er her pekt på at dette kjerneområde har et potensial for skånsom innfylling av ny bebyggelse for allmennyttig formål. Det pekes også på at virksomheter i kjerneområdet bør støtte opp om driften av arboretet.

Øvre området foreslås disponert til utbyggingsformål. Til dette området etableres det en ny atkomst nordfra og dyrka areal mellom veg og bebyggelse er her foreslått omdisponert til utbyggingsformål. Idrettsbanen opprettholdes som friområde/fellesareal. I tillegg er ”Eplehagen” sørøst i kjerneområde, vurdert som et mulig utbyggingsområde – med f eks utbygging med terrassehus, se bilde under.

Det vises ellers beskrivelsen i vedlagte utviklingsplanen (vedlegg 1) hvor arealbruk og størrelse er nærmere beskrevet.

VIDERE BEHANDLING

Som det framgår av fylkestingets vedtak, skal utviklingsplanen behandles i kommunestyret. Deretter vil planen bli lagt fram for fylkesrådet og fylkestinget i februar 2008.

Utviklingsplanen vil danne grunnlaget for det videre arbeidet med utarbeidelsen av en reguleringsplan for området.

Vurdering:

Rådmannen synes vedlagte forslag til utviklingsplan danner et godt grunnlag for utvikling av området i tråd med de intensjoner fylkestinget. Den gjennomførte stedsanalysen peker på en rekke forhold som må ivaretas i det videre arbeid. Skal dette ivaretas og gjennomføres slik utviklingsplanen legger opp til, må dette forankres i en reguleringsplan for området.

UTARBEIDELSE AV REGULERINGSPLAN

Rådmannen tror derfor det viktig at en allerede på nåværende tidspunkt gir noen overordnede føringer for utarbeidelsen av selve reguleringsplanen. Rådmannen vil her bl.a. peke på følgende forhold:

Adkomst

Hele området har i dag felles avkjørsel fra Staupslia med Breidablikktunet og de nye leilighetene i området. Dette er et ”rotete” trafikkbilde med gang- og sykkelveg og en trang avkjørsel til Breidablikktunet og Staup. Med den utbygging som har skjedd har trafikken i dette krysset blitt vesentlig større enn tidligere. Med en ytterligere utvikling av Staup som foreslått, vil trafikkmengden økes ytterligere. Rådmannen er derfor enig i at det foreslåtte utbyggingsområde gis en egen avkjørsel nordfra. Pga. stignings- og sikteforhold langs hovedvegen, bør avkjørsel trekkes så langt opp som vist i utviklingsplanen.  Eksisterende infrastruktur er vist på kart nedenfor

Kulturlandskap/grønnstruktur

Som stedsanalysen påpeker, er det viktig at den sammenhengende grønstrukturen fra Breidablikktunet/Staup fram til Julsborg ivaretas i en ny plan. Dette sammen med det parkdraget Staup mot Arboretet representer, er viktig å beholde. Dette setter spesielle krav til hvordan kjerneområdet kan utvikles/utbygges. I tillegg er det viktig at skråningen ned mot Eidsbotn/Sundet ikke bebygges ytterligere. På snitt under er dette illustrert ved innlegging av en siktelinje fra Moan. Rådmannen vil derfor fraråde at det bygges f eks  terrassehus i denne skråningen.

Utbyggingsområde

Som ovenstående figur viser, vil det foreslåtte øvre utbyggingsområde ikke eksponere seg mot Eidsbotn/Sundet. Det foreslåtte området vil etter rådmannens vurdering både tåle og bør bygges ut med forholdsvis høy utnyttelse. En bør imidlertid være forsiktig med plassering av bebyggelsen på området ned mot overgangen til parkområdet, slik at denne ikke blir for dominerende. I og med foreslått ny avkjørsel til området deler dyrka mark lengst opp (nord), bør også arealet mot eksisterende bebyggelse kunne frigjøres til utbyggingsformål. Hvilke formål som skal tillates på det areal som er foreslått omdisponert til utbygging, bør vurderes nærmere ut fra interesse for etablering.

Kjerneområdet – Hage-, kultur- og allmennyttig formål

Rådmannen er enig i den avgrensning av dette området som utviklingsplanen viser. Ved regulering av dette området må parkpreget og sammenhengen opp mot arboretet ivaretas. Området bør derfor reguleres til offentlig formål. Innenfor området bør det derfor settes forholdsvis tydelige krav til hvordan ny bebyggelse skal kunne etableres innenfor området. Eksisterende bebyggelsesstruktur bør beholdes.

Arboretet

Den foreslåtte utvidelsen av arboretet synes naturlig både i forhold til dagens arboret og avgrensningen av kjerneområdet. Foreslåtte utvidelse er også iht. til Levanger Arboret sitt ønske.

INTERESSENTENE – BRUK AV OMRÅDET

Engasjementet rundt framtidig bruk av området har vært meget stort. Bl.a. har kommunen meldt sin interesse for hele/deler av området (kjerneområdet). Kommunen har tanker rundt utvikling av området både til egen bruk, og som aktuelt område for flytting av Sjefsgården, deler av Staupshaugen, og utvikling av området i samarbeid med andre innen kultur og helseaspektet. Bl.a. jobbes det med en mulig etablering av et Nasjonalt kompetansesenter for kultur og helse innenfor dette området. Det er også i utkast til PO plan for kommunen pekt på ønsket om å kunne disponere areal for etablering av heldøgns plasser og dagavlastning for demente innenfor kjerneområdet på Staup. Dette ut fra en faglig vurdering av hva omgivelsene på Staup vil gi av gode kvaliteter for denne brukergruppen.  

For kommunen vil også et samarbeid med andre interessenter som Innherred seniorbedrift, Eldrehøgskolen, LevaFro, Staups Venner, Levanger Arboret m.fl. Natur og aktivitetsbarnehage AS’ aktivitet må også kunne fortsette innenfor et slikt område. Det er også viktig at området blir vedlikehold og holdt i den gode stand det i dag er i. Her vil det bli viktig å knytte til seg samarbeidspartnere. Ut fra de interessenter som har meldt seg, synes ikke å ligge noe problem med å fylle området med aktivitet.

Rådmannen både håper og tror at kommunen vil oppnå enighet med fylket om kjøp av Staup/deler av Staup. Ut fra de føringer fylkestinget la for utviklingsplanen og de føringer forslag til utviklingsplan legger for bruk av området, synes det også som svært naturlig at kommunen blir en framtidig eier av området.

Hvis det oppnås enighet om kjøp av området, bør det straks igangsettes et arbeid for å lage en mer detaljert reguleringsplan for bruken av området. Det bør derfor bes om forhandlinger med fylkeskommunen om overtakelse av Staup så snart som mulig.

<< sakliste | vedtak
<< | >>

Gå til Levanger kommunes hovedside
^