Kommunestyret
28.01.09 - sak 10/09
<< sakliste
<<
| >> |
vedtak
|
Kommunestyret
28.01.09 - sak 10/09 |
REGULERINGSPLAN FOR FINNEMARKA 11 - KLAGE PÅ VEDTAK I PUK SAK NR. 83/08
| Saksansvarlig: Åge Isaksen |
Arkivsaknr: 2007/10102 - /L2007022 |
|
|
Saken avgjøres av: KOM |
| Saksgang: | Møtedato: | Saksbeh.: | Saksnr.: |
|
Plan- og utviklingskomité |
18.06.08 | BTHE |
53/08 |
|
Plan- og utviklingskomité |
22.10.08 | BTHE |
83/08 |
| Plan- og utviklingskomité | 21.01.09 | AGIS | 4/09 |
| Kommunestyret | 28.01.09 | AGIS | 10/09 |
Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 21.01.2009
Inhabilitet:
Geir Tore Persøy, FRP fratrådte som inhabil.
Forslag i møte:
Forslag til endring fra Siv By, SP:
Den sørligste boligen tas ut av plankartet, og de 4 gjenværende boliger trekkes litt lengre mot sør.
Begrunnelse
Plasseringen av den sørligste boligen bryter med hensynet til terreng og bygde omgivelser, den blir liggende framskutt i terrenget, det vil også gi en bedre og trafikksikker vegløsning.
Avstemning:
Alternativ avstemning mellom rådmannens forslag og Bys forslag:
Rådmannens forslag til innstilling tiltrådt med 7 mot 3 stemmer.
Klage fra tiltakshaver dat. 28.11.2008 tas ikke til følge.
Plan- og utviklingskomiteens vedtak i sak nr. 83/08 opprettholdes, og saken framlegges for kommunestyret til behandling.
Rådmannens forslag til innstilling:
Klage fra tiltakshaver dat. 28.11.2008 tas ikke til følge.
Plan- og utviklingskomiteens vedtak i sak nr. 83/08 opprettholdes, og saken framlegges for kommunestyret til behandling.
Vedlegg:
|
1 |
|
|
2 |
|
|
3 |
|
|
4 |
Saksopplysninger:
Ved behandling av denne sak i møte den 22.10.2008, sak nr. 83/08, foreligger følgende innstilling, behandling og vedtak:
Rådmannens forslag til innstilling:
”Det gjøres følgende endringer på plankart og bestemmelser sist revidert 25.09.08:
Deretter vedtas reguleringsplan for Finnemarka 11.”
Behandling:
”Forslag til endring fra Guri Skjesol, SP; Den sørligste boligen tas ut av plankartet, og de 4 gjenværende boliger trekkes litt lengre mot sør.
Begrunnelse.
Plasseringen av den sørligste boligen bryter med hensynet til terreng og bygde omgivelser, den blir liggende framskutt i terrenget, det vil også gi en bedre og trafikksikker vegløsning.
Forslag til endring fra Flemming Rehtmar, DNA; Antall boliger reduseres fra 5 til 3, og med samme gesimshøyde som eksisterende reguleringsplan og maks mønehøyde 7 meter.
Høydekoter (møne) for planlagt og eksisterende omliggende bebyggelse skal angis.
Avstemning:
Rehtmars forslag til endring vedtatt med 6 mot 4 stemmer.
Rådmannens forslag til endringer enstemmig vedtatt.”
Vedtak:
”Det gjøres følgende endringer på plankart og bestemmelser sist revidert 25.09.08:
Høydekoter (møne) for planlagt og eksisterende omliggende bebyggelse skal angis.
Forslaget legges ut til nytt offentlig ettersyn.”
Tiltakshaver har ved brev dat. 28.11.2008 framsatt følgende klage på vedtaket:
”Det vises til brev av 03.11.2008 hvor vedtak i plan- og utviklingskomiteen den 22.10.2008, sak nr. 83/08, refereres.
I saksfremstillingen er det gjort en grundig vurdering av fremlagte forslag til reguleringsplan. Rådmannens forslag til innstilling bygger på en utførlig begrunnet og vurdert behandling av søknaden. I foreliggende saksfremstilling inngår en vurdering av vår søknad, basert på gjeldende reguleringsplan- og bestemmelser, hvor uttalelser fra offentlige instanser og naboer er vurdert og hensyntatt. Underveis i prosessen har det vært nært samarbeid med kommunen.
Vi har forståelse for ønsket om å plassere garasjer minimum to meter fra offentlig veg og en begrensning av gesimshøyden til 6m. Vi registrerer imidlertid med undring at et ikke begrunnet forslag om å redusere antall boliger fra 5 til 3 blir tatt inn som del av vedtaket. Samtidig vil et pålegg om maks mønehøyde 7 meter fremtvinge ny takløsning.
Fremlagte reguleringsplan er basert på opprinnelige «Reguleringsplan for F.v. 119 Staupslia med tilliggende områder». Det er denne, sammen med kommunedelplan for Levanger by som naturlig setter rammer for ny plan. Det blir for uforutsigbart når synsing styrer diskusjonen, og danner grunnlag for et vedtak.
Tiltakshaver startet prosessen med et forslag om 7 boligenheter, innenfor rammen av utnyttelsesgraden. Det var umiddelbart aksept for motstand i nabolaget for dette omfanget, så videre løsning har vært basert på 5 enheter. Reell utnyttelsesgrad i den sammenheng er ca 28 %. Reguleringsplanen gir rom for at nye bolighus kan oppføres i inntil 2 etasjer frittliggende eller koplet sammen i rekker eller kjeder. (§ 2). For å unngå et for tett bygningsmiljø har tiltakshaver ønsket en «oppdelt» bygningsmasse. Denne fremstår som en gruppe på 3 og 2 enheter+(felles) garasje.
Man har forståelse for at veistandarden i Finnemarka må utbedres allerede med dagens bruk. Tiltakshaver Gjembletunet as har i den sammenheng akseptert en utbyggingsavtale med Levanger kommune. I tillegg vil tiltakshaver sørge for å etablere ny gangvei fra Finnemarka ned til Staupslia for å splitte gående og kjørende og på den måte avlaste bilvegen. Gangveien vil bli gjort allment tilgjengelig, og har forutsatt kjøp av tilleggsareal fra fylke/kommune.
Med bakgrunn i biltrafikken i Staupslia må det anlegges støyskjerm mot sør og vest.
Dette bekostes av tiltakshaver, og i neste omgang boligkjøperne. I forbindelse med reguleringsprosessen er det avdekket forekomst av en stein med skålgrop, som utløser vernekrav og restriksjoner på arealbruken.
I vedlagte situasjonsplan er det illustrert hvilke grep som er gjort i forbindelse med fremlagte forslag til reguleringsplan, modifisert etter behandlingen i PUK:
- Antall boligenheter redusert fra opprinnelige 7 til 5.
- Utnyttelsesgrad redusert fra 33 % til 28 %.
- Utbyggingsavtale med kommunen vedr. Finnemarka (vegen).
- Endring/utvidelse av reguleringsplanens omfang mht veg.
- Etablering av gangveg for allmenn bruk til Staupslia.
- Kjøpt tilleggsareal for gangveg.
- Etablering av støyskjerm mot Staupslia.
- Redusert takvinkel.
- Flytting av østre boliger vestover (4m i tillegg til normal avstand fra nabo).
- Flytting av felles garasje 2m sørover.
På bakgrunn av ovenstående forhold tillater vi oss å påklage vedtaket og å be om at PUK vurderer saken på nytt.”
Behandling av private reguleringsplanforslag framgår av pbl. § 30. Der heter det blant annet at dersom det faste utvalg for plansaker ikke finner grunn til å fremme planforslaget, skal tiltakshaver underrettes om dette ved brev. Ved et slikt negativt utfall for tiltakshaver, gir loven tiltakshaver rett til å få reguleringsspørsmålet prøvet for kommunestyret. Dette gjelder der forslaget omfatter et område som ikke tidligere er regulert, eller dersom det dreier seg om en vesentlig endring i gjeldende regulering. Da det til forslaget har kommet mange betydelige merknader, vurderer vi foreslått reguleringsendring som vesentlig og saken kan da legges fram for kommunestyret. Kommunestyrets vedtak om eventuelt å ikke etterkomme tiltakshavers forslag til regulering, vil være endelig.
Vurdering:
Siden oppstart av planarbeidet i desember 2007 har tiltakshaver med grunnlag i uttalelser fra naboer og drøftinger med kommunen, foretatt flere tilpassninger av planforslaget. Dette har da resultert i at administrasjonen har vurdert planforslaget som tilfredsstillende i forhold til valgte løsninger om utnytting, byggehøyder, trafikkløsninger og estetikk. Det er i denne vurderingen også lagt betydelig vekt på at nytt planforslag ikke synes å være i strid med eksisterende rammer for utbygging, som er fastlagt i reguleringsplan for ”Fv. 119, Staupslia med tilliggende områder” og ”Kommunedelplan Levanger sentrum”.
PUK har imidlertid valgt å vurdere saken annerledes, og vedtatt at før planen kan godkjennes må antall boligenheter reduseres til 3 stk samt at gesimshøyde kan settes som i eksisterende reguleringsplan (6,0 m) og maks mønehøyde 7,0 m. Det er også gjort vedtak om at planforslaget legges ut til nytt offentlig ettersyn.
Tiltakshaver har i klagen anført at plassering av garasjer minimum 2,0 m fra offentlig veg vil være akseptabelt, og det samme vil endring av gesimshøyde på boliger til 6,0 m. Ytterligere reduksjon av antall boligenheter til 3 stk og maksimal mønehøyde på 7,0 m, vil imidlertid være endringer som ikke er forenlig med planforutsetninger som synes å ligge til grunn for planforslaget.
Klagen synes ikke å inneholde nye opplysninger som ikke var kjent ved forrige behandling av planforslaget i møte den 22.10.2008, sak nr. 83/08. Rådmannen finner dermed ikke grunnlag for å tilrå endringer i det vedtak som PUK har gjort. Saken tilrås dermed framlagt for kommunestyret til behandling.
Viss PUK finner å kunne ta klagen til følge, tilrås rådmannens forslag til innstilling i sak 83/08 vedtatt.
Habilitet:
Geir Tore Persøy, FRP, ble etter eget ønske, av møtet ansett som inhabil, og fratrådte ved behandling.
Forslag i møte:
Forslag til endring fra Guri Skjesol, SP:
Den sørligste boligen tas ut av plankartet, og de 4 gjenværende boliger trekkes litt lengre mot sør.
Begrunnelse
Plasseringen av den sørligste boligen bryter med hensynet til terreng og bygde omgivelser, den blir liggende framskutt i terrenget, det vil også gi en bedre og trafikksikker vegløsning.
Forslag til endring fra Flemming Rehtmar, DNA:
Antall boliger reduseres fra 5 til 3, og med samme gesimshøyde som eksisterende reguleringsplan og maks mønehøyde 7 meter.
Høydekoter (møne) for planlagt og eksisterende omliggende bebyggelse skal angis.
Avstemning:
Rehtmars forslag til endring vedtatt med 6 mot 4 stemmer.
Rådmannens forslag til endringer enstemmig vedtatt.
VEDTAK:
Det gjøres følgende endringer på plankart og bestemmelser sist revidert 25.09.08:
Høydekoter (møne) for planlagt og eksisterende omliggende bebyggelse skal angis.
Forslaget legges ut til nytt offentlig ettersyn.
Rådmannens forslag til innstilling:
Det gjøres følgende endringer på plankart og bestemmelser sist revidert 25.09.08:
Deretter vedtas reguleringsplan for Finnemarka 11
Vedlegg:
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Ingen
Saksopplysninger:
Planforslaget har vært utlagt til offentlig ettersyn, i tråd med planutvalgets vedtak 18.06.08. Følgende uttalelser er kommet inn:
Nr Fra Dato Kommentar
01 Eldres Råd 25.06.08 Ingen merknad
02 Line Gunn Øien og Torbjørn Hollås 30.06.08/12.08.08
03 Barnerepresentanten 11.07.08 Ingen merknad
04 NT-Fylkeskommune 14.07.08
05 NTE 23.07.08 Ingen merknad
06 Siv og Torgeir Wisløff 15.06.08/27.07.08
07 Fylkesmannen i NT 29.07.08
08 Jon Hjalmar Sørbø 30.07.08
09 Arnt Ove Grønli og Ingvild Sæthre 15.06.08/08.08.08
Vurdering:
Sammendrag av innkomne uttalelser, med kommentarer og forslag til endringer av planforslaget:
Uttalelse nr.01: Eldres Råd: ingen merknader til planen, men hadde gjerne sett at andelen boenheter med livsløpsstandard hadde vært høgere.
Uttalelse nr.02: Line Gunn Øien og Torbjørn Hollås: Har planer om å sikre skråning fra vår gårdsplass og opp mot vegen, og reguleringsforslaget har store konsekvenser for planleggingen av dette. Har ikke fått noen henvendelse fra utbygger av veien som kan bekrefte hvordan veiens utforming er planlagt på deres eiendom. Vil ha klarhet i med evt. oppmåling av høyde og bredde på veien ved vår eiendom, før de eventuelt kommer med noen uttalelse ang. utbyggingen. Tiltaket vil medføre en betydelig trafikkøkning deres eiendom og ser derfor behov for at veien sikres, uten at trafikken kommer nærmere huset enn i dag.
12.08.08:Etterlyser klarhet ang. oppmåling og utbedring av veien Finnemarka, og avventer derfor vår uttalelse.
Kommentar: Tiltakshaver har korrigert planforslaget når det gjelder plassering av veg i starten av Finnemarka. Se vedlegg 04. Ny plassering samsvarer med eksisterende vegtrase. Tiltakshaver oversendte Øien/Hollås revidert plankart den 25.09.08, og har ikke mottatt merknader.
Uttalelse nr.03: Barnerepresentanten: ingen merknad.
Uttalelse nr.04: NT-Fylkeskommune: den planlagte bebyggelsen oppleves i oppdeling og skala som godt tilpasset dimensjonene i nabolaget.
Den sørligste boligen ligger i framkant cirka på linje med boliger i Finnemarka 5a og 5b. Imidlertid stiger terrenget vesentlig på denne strekningen, ca 3-4 m til midt i ny bolig. Samtidig svinger vegen nedenfor tomta, som blir liggende framskutt i terrenget i forhold til eksisterende boliger langs Staupslia, med skråning ned til vegen.
Vi mener plasseringen av den sørligste boligen klart bryter med hensynet til terreng og bygde omgivelser, og anbefaler at den tas ut av planen.
Før sluttbehandling må plankartet påføres koordinater/rutenett, og benevnelsene i kart og bestemmelser endres fra bebyggelsesplan til reguleringsplan.
Kulturminner:
Det er påvist en skålgrop på en stein i hagen på tomta, straks sør for bolig. Steinen er bekranset av et blomsterbed. Dette er et automatisk fredet kulturminne jfr. kulturminnelovens § 4,g. Lokaliteten samt en automatisk sikringssone på 5 meter rundt denne (jfr kml . § 6.) må i plan reguleres til spesialområde bevaring, og markeres som sådan på kart og i tekst. Eksempelvis som følger: I bevaringsområdet er det registrert et automatisk fredet kulturminne i form av en skålgroplokalitet. Kulturminnet er automatisk fredet i hht. Kulturminnelovens § 3. For å ivareta hensikten med KML §§3 og 6 reguleres området til spesialområde bevaring. Av hensyn til kulturminnet må det ikke skje inngrep i markoverflaten i form av veier, uttak av masse eller annen form for graving.
Kommentar: Når det gjelder den sørligste boligen holder vi fast ved vår vurdering fra 1. gangs behandling.
Kulturminnemyndighetene ga den 05.08.09 tillatelse til flytting av stein m/skålgrop:
”Jeg viser til mail sendt 1. september til Eirik Solheim. Jeg foreslår at dere flytter steinen, slik dere selv antyder, og at den får en beliggenhet i grøntarealet på en slik måte at den hverken kan bli videre skadet, tildekt eller skjemmet på noe vis, jfr. Kulturminneloven § 3, 1. ledd. Vi setter som vilkår at steinens plassering pr. i dag kan måles med gps, slik at vi har koordinatene på stedet der den ble oppdaget. Steinen må ikke flyttes før dette arbeidet er utført. I reguleringsplanen må den reguleres til spesialområde bevaring, som inkluderer steinen og dens automatiske sikringssone på 5 m, jfr. Plan- og bygningsloven § 25, 6. ledd. Med vennlig hilsen Kristin Foosnæs Arkeolog”
Tiltakshaver har tegnet inn nytt forslag til plassering av stein m/skålgrop i revidert planforslag datert 25.09.08. Se vedlegg 04. I tillegg følgende bestemmelse tatt inn i forslag til bestemmelser sist revidert 25.09.08: ”I bevaringsområdet er det registrert et automatisk fredet kulturminne i form av en skålgroplokalitet. Kulturminnet er automatisk fredet i hht. Kulturminnelovens § 3. For å ivareta hensikten med KML §§3 og 6 reguleres området til spesialområde bevaring.” Den siste delen av kulturminnemyndighetenes forslag til bestemmelse er ikke tatt inn. Dette på bakgrunn av at steinen skal flyttes, og det antas at det i den forbindelse vil foregå en viss planering.
Benevnelsen på planen er endra fra bebyggelsesplan til reguleringsplan, og vedtatt plankart vil bli påført koordinater og rutenett før arkivering.
Uttalelse nr.05: NTE: ingen merknader, men gjør oppmerksom på at 5 nye boliger krever ny strømforsyning til området.
Uttalelse nr.06: Siv og Torgeir Wisløff:
15.06.08:Viser til brev av 11.12.07., og har i tillegg noen merknader. Disse merknadene er gjentatt i brev av 27.07.08. Se under. Brev av 11.12.07 er kommentert i tiltakshavers planbeskrivelse.
27.07.08: diverse innvendinger:
”Pkt A Vegforhold med fremkommelighet og sikkerhet
Pkt B Estetikk og planlagt byggehøyde
Pkt C Parkeringsplasser/lekeområder
Setter pris på å bli varslet når befaring skal gjennomføres.
Kommentar:
Pkt A: Innenfor dette prosjektet er det forutsatt utbedring av kun Finnemarka. I drøftingsmøte vi hadde med tiltakshaver og kommunens vegmyndighet, ble det ikke konkludert med behov for gangveg langs Finnemarka. Når det gjelder tidspunkt for utbedring av veg, ev. opprusting av gatebelysning og framkommelighet i byggeperioden, er dette spørsmål som avklares i utbyggingsavtale mellom tiltakshaver og kommunen, og/eller byggherres kontrakt med utførende entreprenør.
Pkt B: Når det gjelder bygningsform og høyder holder vi fast ved vår vurdering fra 1. gangs behandling.
Pkt C: Planforslaget viser 1 parkeringsplass i garasje pluss 4 gjesteparkeringsplasser på deling. Lokale forskrifter sier følgende: ”Vanlig boligbebyggelse skal ha oppstillingsplass på egen tomt eller på fellesareal for flere tomter for minst 1,5 bil pr. boenhet. For hybler skal det være minst 1 bilplass pr. boenhet. Eneboliger skal ha minst 2 bilplasser på egen tomt.” Planforslaget vurderes til å oppfylle dette kravet.
Når det gjelder leik/uteopphold holder vi også fast ved vår vurdering fra 1. gangs behandling.
Uttalelse nr.07: Fylkesmannen i NT:
Landbruksavdelingen: ingen merknad.
Miljøvernavdelingen: ingen merknad.
Kommunal- og administrasjonsavdelingen:
Kommentar: Vi tar kommunal- og administrasjonsavdelingens merknader til følge, og bestemmelser sist revidert 25.09.08 (vedlegg 05) er revidert i henhold til disse. Gjør bare oppmerksom på at bestemmelser om universell utforming har kommet inn som et nytt pkt. 8.1 de reviderte bestemmelsene.
Uttalelse nr.08: Jon Hjalmar Sørbø:
Det er i planleggingen ikke
tatt tilstrekkelig hensyn til naboenes skriftlige og muntlige innvendinger. Er
også forbauset over at man i Levanger ønsker fortetting nær sentrum, i et område
med svært vanskelige trafikkforhold, i en kommune som har en rekke planlagte
utbyggingsprosjekter. Jeg vil kommentere spesielt 3 forhold vedrørende
utbyggingen:
1) Høyden på bygningene og nærhet til veg.
2) Trafikkstøy.
3) Veg fra Staupslia til Finnemarka 11.
Husene er planlagt med mønhøyde 8,5-9 meter, samtidig med at de skal ligge på en høyde. Dette betyr at man istedet for å bygge med terrenget, velger å bygge mot terrenget. Andre hus i nærområdet er bygget mer med terrenget, og grunnplanet (i Finnemarka 5, som det vises til), ligger f. eks. 2 etasjer under det som er planlagt i Finnemarka 11. Den nye utbyggingen er derfor ikke på noen måte sammenlignbar med eksisterende bebyggelse. Utsynet for de nærmeste naboene forringes, se tidligere brev. Tomta er heller ikke plan, så hva er 0-nivået før bygging? Utbygger planlegger: sitat "harmonisk bebyggelse med ditto utearealer)". Hva er harmonisk med 9 meter høye hus bygget på en høyde? Hvem er det som foretar den "estetiske vurdering knyttet til landskapsstruktur, utbyggingsmønster, bygninger og samspillet mellom disse"? Det bør ikke være utbygger.
Støyskjerm vil i liten grad dempe støyen. Dersom den skal bli funksjonell må den
også bli svært høy (10 meter? 15 meter? 20 meter?) pga bratt skråning og 8,5-9
meters høye hus. En støyskjerm vil heller ikke bli noen estetisk nytelse.
Forslag:
- Kommunen oppnevner selv støykonsulent. Støymålinger i rush-tiden, dvs kl.
07-09 og kl. 14-17, måling på 3 forskjellige virkedager.
- Unngå at all vegetasjon til Finnemarka 11 saneres helt.
- Støyskjermende tiltak mot Breidablikktunet (trær, alle` osv).
- Planlegging av ytterligere tiltak hvis støymålingene viser for mye støy.
Kommentar:
Pkt 1.:
I slike fortettingssaker må det påregnes at naboer kan få begrenset utsikt.
Mønehøyden regnes ut i fra ”gjennomsnittlig planert terreng” slik at ved
skrånende terreng kan mønehøyde for den høyeste veggen bli noe høyere enn maks
verdi, men da blir samtidig den laveste veggen lavere enn maks verdien. Ut over
dette viser vi til vår
vurdering fra 1. gangs behandling.
Pkt 2: Kan nevne at det er foretatt støyberegninger og ikke støymålinger. Støyskjerming vil bli plassert og utformet slik at kravene i gjeldende retningslinjer for støy blir oppfylt utomhus og innomhus. Kan nevne at vegetasjon er et trivselsskapende og visuelt skjermende element, men i den mengde vi snakker om her er den ikke merkbart støyskjermende.
Pkt 3: Se kommentar til uttalelse nr. 06.
Uttalelse nr.09: Arnt Ove Grønli:
15.06.08:
Garasje: Mener garasje er plassert for nært kommunal veg og vil hindre fri sikt i vegkrysset. Viser til kommunedelplan Levanger som sier at garasjer skal plasseres minimum 2 meter fra kommunal veg. Presiserer at T-krysset innerst i Finnemarka som tiltakshaver omtaler som snuplass, er et helt vanlig kryss med adkomst til tre eiendommer.
Estetikk/byggeskikk: Høyden på bebyggelsen er ikke tilfeldig, og er planlagt med tanke på utsikt og sollys. Deler inn bebyggelsen i tre linjer. Se illustrasjon under.
Linje 1 har boliger med 1 etasje over bakkenivå, og høyere boliger ligger lavere i terrenget.
Linje 2 boliger 1,5 – 2 etasjer, som får noe utsikt mot sør over linje 1. Beboere i linje 2 har tidligere fått pålegg om maks høyde lavere enn reguleringsplanen for området av hensyn til bakenforliggende bebyggelse (linje 3).
Linje 3 boliger med 2 etasjer over bakkenivå, med noe utsikt over linje 1 og 2. Bak er det kraftig stigning i terrenget og ingen annen bebyggelse.
Det nye bebyggelsen blir liggende i linje 1 og 2, og de krever at ny bebyggelse må være like høy som eksisterende bebyggelse i disse to linjene. Brudd på dette vil virke skjemmende, og ta både sollys og utsikt fra naboenes eiendommer.
Kommunens vurdering er bare foretatt fra sør, slik at dette bør også vurderes fra nord og øst. Fra nord vil de nye bygningene framstå som et visuelt stengsel, med en sammenhengende vegg 30 meter bred og 9 meter høy. Frittstående boliger ville brutt opp denne sammenhengen. Dagens bolig er mye lavere og bare en brøkdel av bredden. Tiltakshaver hevder at vegetasjon skjermer mer/høyere enn planlagt bebyggelse, men ny bebyggelse vil utgjøre et mye større stengsel enn trærne som står 40 meter lenger bak.
Sett fra nord - viser hvordan høyden på eksisterende boliger er tilpasset terrenget.
Fra venstre mot høyre ses: Finnemarka 6 (linje 3) Finnemarka 9 (linje 2) Finnemarka 7 (linje 1)
Finnemarka 11 (linje 1)
Øverst til høyre på bildet ses eksisterende bolig i Finnemarka 11, hvor mønehøyden er målt til 4,8 meter og gesimshøyde 4,0 meter. Nye bygget er planlagt nesten dobbelt så høyt som denne boligen og nærmeste nabo i Finnemarka 7 (rødt hus). Dette vil bryte silhuetten og forringe utsikten vesentlig, og mønehøyden kreves derfor satt til maks 5 meter.
Dagens utsikt – eksisterende bolig Finnemarka 11 til høyre
Takvinkel: Alle de nærmeste boligene i Finnemarka har en lav takvinkel (under 25o) Dette fremgår også tydelig av bildet. Finnemarka 8 er ikke med på bildet, men har en takvinkel på 22 o. Krever derfor at maksimal takvinkel settes til 25 o i reguleringsplan for Finnemarka 11.
Rekkehus: mener at dette i realiteten er snakk om å bygge et rekkehus i et villaområde, selv om de betegnes som 2-mannsbolig/3-mannsbolig/Kjedehus.
Parkering: Planforslaget viser 5 garasjeplasser og 4 parkeringsplasser. I følge gjeldende reguleringsplan skal hver boenhet ha oppstillingsplass for minst 1 bil på egen grunn i tillegg til garasje. Parkering på veg bør unngås i dette området, da vegen er meget smal. Mener antallet parkeringsplasser bør økes til minimum 10, og i tillegg bør det anlegges 3 til 4 gjesteplasser for å unngå parkering langs veien.
Lekeplass: Det bør avsettes areal til kvartalslekeplass, fordi det finnes ingen lekeplass for større barn i nærområdet.
Oppsummering
1. Avstanden mellom garasjeanlegg og kommunal vei må være minimum 2 meter.
2. Maksimal mønehøyde må settes til 5,0 meter for boliger og 3,5 meter for garasjer.
3. Takvinkel må settes til maksimalt 25o for både bolighus og garasjer.
4. Utbygger må pålegges å bygge frittstående boliger på eiendommen.
5. I tillegg til 1 garasjeplass, bør det anlegges minst 1,5 parkeringsplasser per boenhet.
6. I ny reguleringsplan bør det avsettes areal til kvartalslekeplass for større barn.
08.08.08:Viser til kommunestyresak 53/08, og ber om at estetikkutvalget involveres ved behandlingen av ny reguleringsplan for Finnemarka 11 (PUK sak 53/08). Hvis det nyopprettede estetikkutvalget ikke er klar til å behandle saken, vil jeg innstendig be om at saken utsettes til så er tilfelle.
Jeg ser av saksgangen at det skal utarbeides retningslinjer basert på erfaringene i Arendal kommune. Jeg viser i den forbindelse til ”ESTETISKE RETNINGSLINJER
FOR PLAN- OG BYGGESAKSBEHANDLING I ARENDAL” Side 16, hvor det står:
Fortetting
Ved behandling av søknad om fortetting, vil det vurderes hvordan det nye tiltaket forholder seg til områdets karakter. Det vil i utgangspunktet legges vekt på at fortettingsprosjekter underordner seg bebyggelsesmønster, byggelinjer, volum og takform, gesims-, mønehøyde og retning. Prosjekt i berikende kontrast vil kunne aksepteres, men tiltakets forhold/slektskap til områdets karakter, bebyggelsesmønster og til nabobygningenes form/volum vil tillegges særlig vekt.
Nye innspill fra tiltakshaver: Tiltakshaver ble bedt om en kommentar til uttalelsen, og har kommet med en tilbakemelding datert 29.09.08. Se vedlegg 06.
Estetikkutvalget: I tillegg er planforslaget sendt Estetikkutvalget til uttalelse, som har kommet med følgende tilbakemelding datert 06.09.08: ”Etter vurdering av foreliggende materiale, samt befaring i området legges følgende til grunn for Estetikkutvalgets vurderinger. Bebyggelsesplan for Finnemarka 11 er et fortettingsprosjekt i et eksisterende boligområde. Det er derfor viktig at prosjektet bidrar til positiv utvikling ikke bare i form av fortetting, men også opprettholder eller bedrer øvrige kvaliteter i området.
Tilliggende bebyggelse: De tilliggende boliger ligger plassert på flate til slake partier i åsen. De nærmeste boliger som ligger ut mot terrengfallet har en etasje noe som demper inntrykket av at de ligger på kanten av skjæringen ned mot vegen. Reguleringsbestemmelser angir gesimshøyde på 6 meter og mønehøyde på 9 meter. For denne aktuelle utbyggingen bør høydene etter vår vurdering reduseres for tilpasse seg nærmeste eksisterende bebyggelse. Bebyggelsesplan for Finnemarka 11 organiserer boenhetene rundt en tunløsning på et flatt parti. Dette skaper et fint rom som tilpasser seg øvrig bebyggelse godt for 4 av 5 husgrupperinger. Det 5 huset ligger utenfor denne tunløsningen i et fallende terreng ned mot Staupslia vegen og skiller seg ut fra øvrig bebyggelse.
Terrengtilpasning: Den sydligste del av bebyggelsesplan for Finnemarka 11 befinner seg i det bratteste terrenget langs Staupslia vegen. I dette partiet befinner det 5. huset seg og felles lekeplass. I brev datert 8. februar 2008 redegjør sivilarkitekt Steinar Uddu for at det skrånende terrenget mot sør har et fall på hovedsakelig 10-15 grader. Terrenget har et fall på nærmere 45 grader i den sydlige delen mot sør. Her er det 5. huset plassert og ca. 50% av felles lekeplass. 3D modellen som skal tydeliggjøre terrenget har lite synlige koter rundt det 5. huset, og det ser relativt flatt rundt huset i stedet for bratt. I lengderetningen av huset (9-10meter) faller terrenget med 4 meter. Forutsatt en 6 meters gesimshøyde og at huset graves 2 meter ned i den øvre del av terrenget, vil gavlveggen bli ca. 8 meter og mønehøyde 11 meter. En så høy gavlvegg i det skrånede terrenget er lite heldig i et område som ellers oppfattes som relativt homogent og sammenhengende. Det bør også vurderes egnetheten av lekearealet ned mot vegen mht. terrengfall, lek og trafikksikkerhet.
Estetikkutvalgets konklusjon: Med hensyn til omgivelsene og opplevelsen av et homogent bomiljø bør vegghøyder være noe mer dempet enn 6 meter mot tilliggende boliger. Når det gjelder boenhetene i bebyggelsesplan for Finnegata 11 bør disse plasseres innenfor den foreslåtte begrensningslinjen (se skisse under), for å unngå bebyggelse som vil skille seg ut i det sterkt fallende terrenget, i et ellers homogent område. Vi vil videre peke på at felles arealer/ lek ikke bare må etableres som et areal, men at de gis god kvalitet og at det blir definert hvordan de skal vedlikeholdes slik at de ikke gror igjen og blir skjemmende i bomiljøet.
Kommentar:
Garasje:I bestemmelser til kommunedelplan sentrum står det følgende: ”I boligområder kan garasjer plasseres med portvegg inntil 5 meter fra kommunal veg eller med andre vegger inntil 2 meter fra kommunal veg.” På bakgrunn av denne bestemmelsen foreslås det at garasjen flyttes. ”Omriss av planlagt bebyggelse” er vist som veiledende, men område for felles parkering må endres for å kunne flytte garasjen.
Forslag:
Bygninger og landskap: Vi er klar over at noen eksisterende boliger vil få begrenset utsikt, men mener dette bør kunne aksepteres i et attraktivt sentrumsnært boligområde. Vi holder derfor fast ved vår vurdering fra 1. gangs behandling. og viser i tillegg til kommentar til uttalelse nr. 08. Se også tiltakshavers kommentarer vedlegg 06.
Når det gjelder spørsmålet om den 5 enheten lengst sør holder vi fast ved vår vurdering og konklusjon fra 1. gangs behandling ang. landskapstilpassing.
Parkering: I lokale forskrifter til plan- og bygningsloven § 69- nr. 3 for Levanger kommune står følgende bestemmelse: ”Vanlig boligbebyggelse skal ha oppstillingsplass på egen tomt eller på fellesareal for flere tomter for minst 1,5 bil pr. boenhet. For hybler skal det være minst 1 bilplass pr. boenhet. Eneboliger skal ha minst 2 bilplasser på egen tomt.” I den aktuelle planen er det avsatt 1,8 bil/bolig, noe som er vurdert til å oppfylle kravene i lokale forskrifter.
Lekeplass: Det aktuelle tiltaket legger opp til god lekemuligheter på egen eiendom og legger ikke beslag på arealer som i dag er lekeplass. Det er derfor ikke rimelig å kreve at tiltakshaver skal holde areal til kvartalslekeplass.
1. gangs behandling:
Rådmannens forslag til vedtak:
Forslag til bestemmelser datert 04.02.08 endres på følgende punkter:
Plankart sist revidert 01.06.08 endres på følgende punkter:
Deretter legges revidert forslag til reguleringsplan for Finnemarka 11 ut til offentlig ettersyn, i medhold av PBL § 27-1,2.
Habilitet:
Geir Tore Persøys (FRP) habilitet ble vurdert av plan- og utviklingskomiteen.
Persøy ble av plan- og utviklingskomiteen enstemmig erklært inhabil.
Forslag i møte:
Ingen.
Avstemning:
Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.
******
Plan- og utviklingskomiteens medlemmer tar en felles befaring før andre gangs behandling av saken.
******
VEDTAK:
Forslag til bestemmelser datert 04.02.08 endres på følgende punkter:
Plankart sist revidert 01.06.08 endres på følgende punkter:
· Støyskjermingstiltak tegnes inn på plankartet.
Deretter legges revidert forslag til reguleringsplan for Finnemarka 11 ut til offentlig ettersyn, i medhold av PBL § 27-1,2.
Rådmannens forslag til vedtak:
Forslag til bestemmelser datert 04.02.08 endres på følgende punkter:
Plankart sist revidert 01.06.08 endres på følgende punkter:
Deretter legges revidert forslag til reguleringsplan for Finnemarka 11 ut til offentlig ettersyn, i medhold av PBL § 27-1,2.
Vedlegg:
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Ingen
Saksopplysninger:
På vegne av Gjembletunet AS v/ Erling Bratland oversendte Sivilarkitekt Steinar Uddu den 08.02.08 forslag til bebyggelsesplan for Finnemarka 11. Planforslaget gjelder fortetting av ei boligtomt gnr. 1 bnr. 123 i Staupslia. Det er planer om 5 nye boliger, ved en gruppering av 2-mannsbolig og 3-mannsbolig. Eksisterende bolig på eiendommen forutsettes revet.
Se tiltakshaver sin beskrivelse av planen, for mer utfyllende opplysninger om tiltaket. (vedlegg 01.)
Oversiktskart - Finnemarka 11 vist m/blå prikk
Medvirkning: I forbindelse med at planprosessen ble oppstarta ble det avholdt en forhåndskonferanse den 31. 10.07.
Annonsering om igangsetting av planarbeidet er gjort i Trønderavisa og Levangeravisa i desember 2007, og berørte naboer ble varslet direkte ved brev. På bakgrunn av dette varselet har tiltakshaver mottatt merknader fra Torgeir Wisløff, Bernhard Haugen og NT-Fylkeskommune. Tiltakshavers planbeskrivelse (vedlegg 01) inneholder sammendrag av innspill med kommentarer.
Planforslaget er sendt barnerepresentanten og på en intern høringsrunde til de ulike fagområdene i kommunen. Følgende merknader er mottatt:
Kultur: Skålgrop m.m er oppdaget i en stein som ligger i hagen. Se bilde. Befaringsrapport er utarbeidet, og oversendt fylkeskommunen.
Det ble avholdt et drøftingsmøte med forslagstiller den 20. mai. Enhet for kommunalteknikk i kommunen deltok også. Hovedtemaer på møte var Finnemarka som adkomstveg og gangadkomst. Det er behov for opprusting av kjørevegen og bedre tilrettelegging for G/S – trafikk. I tillegg ble tiltakshaver bedt om å utrede støyproblematikken nærmere. Resultatet av møtet var at vegen Finnemarka ble tatt med innenfor planområdet, og det ble foreslått gangveg ned mot vegen Staupslia. Se vedlagte planforslag sist rev. 01.06.08. Tiltakshaver har varsla beboere langs Finnemarka på nytt om denne endringen. Tiltakshaver har hatt kontakt med fylkeskommunen og det blir trolig kjøp av tomtearealet mot sør, ned mot Staupslia.
Planstatus: Det aktuelle planområdet ligger innenfor gjeldene reguleringsplan FV 119 Staupslia med tilliggende områder, vedtatt 07.12.76.
Tomta er regulert til boligformål, men tiltaket kommunedelplan sentrum krever reguleringsplanplan for alle vesentlige fortettingssaker.
Vurdering:
Plantype: Forslagstiller betegner planforslaget som bebyggelsesplan, en plantype som kan vedtas i plan- og utviklingskomiteen. Bestemmelsene ang. fortetting til kommunedelplan sentrum sier imidlertid følgende: ”Det kreves reguleringsplan for alle vesentlige fortettingssaker” Det aktuelle tiltaket er vurdert til å være en vesentlig fortettingssak, og på bakgrunn av dette vil planen bli behandlet som en reguleringsplan med vedtak i kommunestyret.
Bebyggelsen:
Landskapstilpassing: I henhold til bestemmelse knyttet til fortetting i kommunedelplanen har vi foretatt en; estetisk vurdering knyttet til landskapsstruktur, utbyggingsmønster, bygninger og samspillet mellom disse.
På bakgrunn av dette har vi spesielt stilt spørsmålstegn ved den sørligste boligen på grunn av det utfordrende terrenget, nærhet til fylkesvegen (Staupslia) og plassering i forhold til de omkringliggende boligene. Se kartutsnitt over.
På bakgrunn av dette ba vi tiltakshaver vurdere å redusere planforslaget med en enhet, som på sin side kom med følgende tilbakemelding:
”Hei. Dette var svært overraskende tilbakemelding! Utbygger og undertegnede har nok problemer med å innse utfordringene. Vi er klar over at tomten faller av mot sør, men dette er tross alt ikke dramatisk bratt!
Man kan om ønskelig planlegge nederste bolig med hovedinngang på øvre plan, sammen med kjøkken/ oppholdsrom og soverom. Da kan nedre plan / evt. sokkeletasje inneholde øvrige soverom mm samt utgang til terreng/terrasse.
Illustrasjonsplan innplassert i ortofoto.
For å illustrere den "bagatellmessige" terrengsituasjonen i denne sammenhengen, legges ved noen fotografier som viser situasjoner hvor utfordringene er vesentlig mer opplagte, men likefullt.... Det blir et langt sprang fra vår tomtesituasjon! Bratte tomter er også byggbare....
Når det gjelder forhold til omkringliggende boliger, må vel den nederste ha minst betydning av alle viste enheter....? I dag er det tett vegetasjon i nedre del av tomta, så forringede utsiktskvaliteter kan det neppe gi...(?)
Når det videre gjelder husgruppen som helhet, vil vi påstå at en gruppering fra platået og nedover bakke gir en mye rikere situasjon med større mangfold og tydeligere beskrivelse av landskapet. Samspill med landskap og dannelsen av skjermede uterom vil bli mer vellykket.
Det understrekes at foreslåtte omfang og utforming av husgruppen er grundig vurdert.
Den 1,9 mål store tomta er bebygd tilsvarende to store eneboliger, med utnyttelsesgrad i samsvar med forutsetninger i kommunedelplanen.
Vi vil derfor anmode om at den foreslåtte løsningen fortsatt legges til grunn for reguleringsplanen. mvh Steinar Uddu”
Planlagte boliger sett i fugleperspektiv fra sør-øst.
Vi har vurdert spørsmålet nærmere og spesielt sett på hva slags inntrykk den planlagte bebyggelsen vil gi sett fra sør.
Som vi ser av bildet under har allerede nye boliger blitt lagt ned mot vegen. Den sørligste boligen i Finnemarka 11 vil bli liggende ca like langt over vegen som den hvite boligen til høyre i bildet. Dimensjonene på de planlagte boligene er også sammenlignbar med den boligen.
Eksisterende hvite 1 etasjes bolig i Finnemarka 11 ses øverst midt i bildet, og den er planlagt revet og erstattet med 2 etasjes boliger. Som vi ser av bildet vil den planlagte utbyggingen trolig bryte silhuetten noe.
Det ligger en skogpull med naturlig vegetasjon i skråningen ned mot Staupslia, som trolig i sin helhet vil bli kultivert etter utbygging. Dette gjelder også en liten trekant som ligger mellom Finnemarka og fylkesvegen, som trolig tiltakshaver vil erverve. Se bilde under. Kanskje vil også ønske om utsikt føre til at trærne blir fjernet i sin helhet, men store deler av skråningen blir sikra som grønnområde i planforslaget. Vest for svingen ved Staup er også skråningen kultivert ned til vegen.
Planområdet sett vest for svingen ved Staup – eksisterende bolig i Finnemarka 11 ses øverst.
Konklusjon: De planlagte boligene vil få en dominerende plassering midt i svingen og ned i skråningen mot Staupslia. Vi ser imidlertid at det er lagt nye boliger like nært vegen leger ned i Staupslia, og mener at en slik eksponert plassering kan aksepteres i tettbygde strøk. Det eksisterende kratt/skogområde er ikke vurdert til å ha spesielle naturverdier, og kan derfor kultiveres.
Bygningsform og høyder: Gjeldene reguleringsplan i området har bestemmelser om maks gesimshøyde på 6 og to etasjer. Planforslaget sier 6 meter gesimshøyde, maks mønehøyde på 9 meter og takvinkel på 30 – 37 grader. Høyde og takvinkel varierer ganske mye i området i dag. Tiltakshaver ble forspurt om bakgrunnen for valg av såpass stor mønehøyde og forholdsvis bratt takvinkel, og kom med følgende forklaring:
”Der finnes hus i 1 og 2 etasjer, en-etasjes hus med stor avstand til bakken, og hus med sokkeletasje. Takvinkler varierer mye. Disse forhold gjør det vanskelig og uhensiktsmessig å knytte ny bebyggelse til et bestemt utvalg/forbilde. Det er i stedet satset på en harmonisk og gjennomført helhet i den nye husgruppen, hvor takvinkel er valgt av hensyn til utnyttelse av 2.etg, med mulighet for skråtak og redusert rafthøyde. Planlagt ny bebyggelse kan dermed utformes med lavere rafthøyde enn eksisterende 2-etasjes bygg, anslagsvis 1,5-2,1m for 2.etg. Dette gir samtidig mulighet til å redusere mønehøyde fra foreslåtte 9,0m til ca 8,5m ved realisering. 9,0 m er foreslått som ramme, men ikke nødvendigvis for å utnyttes!
Planlagte bygg forutsettes å ha god bakkekontakt, noe som er ønskelig både i forhold til omgivelsene og av hensyn til tilgjengelighet (kfr. "Universell utforming")”
På bakgrunn av dette foreslår vi at bestemmelsene beholdes som foreslått.
Adkomst:
Gjeldene planer og planforslag Finnemarka 1, m/eksisterende vegsituasjon vist med rødt.
Som vi ser av kartutsnittet over og som tiltakshaver bemerker i sin planbeskrivelse, er standarden på Finnemarka lav. Det er ekstra viktig at vegen opprustes hvis Finnemarka 11 skal fortettes, og det er derfor avtalt at opprusting av vegen blir et tema i utbyggingsavtalen.
Parkering: Garasjer er vist plassert utenfor byggegrense. Det er ikke ønskelig å legge byggegrensa utenfor garasjene, fordi dette åpner for all bebyggelse nærmere naboeiendommen. Det foreslås derfor at omriss av planlagt bebyggelse gjøres veiledende og at det tas inne en bestemmelse som åpner for garasjer utenfor byggegrensa.
Forslag:
Leik/uteopphold og støy:
Dagens gangferdsel mellom Staupslia og Finnemarka er ikke sikra i gjeldende plan, men ser ut til for det meste å gå over den private naboeiendommen mot øst (1/123). Tiltakshaver har vært i kontakt med eier av 1/123, men har ikke fått tillatelse til å benytte gangadkomst over eiendommen. Det opprinnelige planforslaget har derfor blitt utvida slik at det viser gangadkomst på tiltakshavers/fylkeskommunens eiendom ned til Staupslia.
Arealet er skrånende mot sør og solrikt, men det ligger samtidig eksponert til mot vegen. Vi har derfor stilt spørsmålstegn ved om det er støv og støyutsatt. Tiltakshaver har engasjert støykonsulent som er i gang med støyberegninger, og som opplyser om at det blir behov for støyskjerming av boliger og uteareal. Beregninger vil bli klar før planen sendes ut på høring, og støyskjerm vil bli tegnet inn på plankartet da. Det er trolig gunstigst å plasser støyskjerm på toppen/langt opp i skråningen. Dette fører til at skråningen ikke tilfredsstiller krav til uteleik for barn. Utenom skråningen er det satt av ca 400 m2 til felles lek, som gir ca 80 m2/boenhet. Dette er rikelig i forhold til lokale vedtekter som stiller krav om 50 m2.
Forslag: Støyskjermingstiltak tegnes inn på plankartet.
Eksisterende vegetasjon nederst på tomta og på naboeiendommen er viktig for å dempe eventuelle støvplager. Denne vegetasjonen vil imidlertid trolig være utsatt pga. folks sterke ønske om utsikt. Det kan i den forbindelse tilføyes at vegetasjon i den utstrekning vi snakker om her, ikke virker dempende på støy.
Universell utforming:
Vi arbeider for å få inn bestemmelser om universell utforming i alle reguleringsplaner. I følge forslagstiller er det greit at minst 40 % av boligene tilrettelegges for universell utforming.
Forslag: Nytt pkt. 8.3 Universell utforming: ”Prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn for utforming av bebyggelsen og utomhusarealer. Minimum 40 % av boligene skal oppføres med livsløpsstandard. Før bygg i planområdet er ferdigstilt og tatt i bruk, skal utomhusområder være ferdig opparbeidet og klar til bruk.”
Sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn:
Kjenner ikke til at det er usikre masser i området. Vi har forøvrig gått gjennom Fylkesmannens ”sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen” uten å finne hensyn som ikke er ivaretatt.
Utbyggingsavtale:
Tiltakshaver er inneforstått med at det i dette tilfellet er nødvendig med utbyggingsavtale, spesielt på grunn av adkomstvegen. Det er generelt ønskelig med parallell behandling av utbyggingsavtale og reguleringsplan, men enhet for kommunalteknikk og tiltakshaver har i skrivende stund ikke framforhandlet et avtaleforslag. I dette tilfellet foreslår vi derfor at reguleringsplanen legges ut til offentlig ettersyn nå, men at 2. gangs behandling gjennomføres parallelt med sluttbehandling av utbyggingsavtale.
Bestemmelser og plankart:
Disse tingene vil bli justert før planen vedtas.
Konklusjon: Det aktuelle forslaget er vurdert til å være henhold til ”fortettingsbestemmelsene” i Kommunedelplan for sentrum.
Planforslaget viser fortetting av et attraktivt sentrumsnært område, samtidig som muligheter for leik og uteopphold er sikra i nødvendig grad.
Det er god adkomst, forutsatt at vegen Finnemarka og gangveg mot Staupslia opprustes i henhold til planen
Det tilrås derfor at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn.
<< sakliste |
vedtak
<<
| >>
^