Kommunestyret 28.01.09 - sak 9/09 << sakliste << | >> | vedtak

REGULERINGSPLAN REEMYRA 1 - BARNEHAGE

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 21.01.2009

Forslag i møte:

Forslag til tillegg fra Hege Eggen Børve, SV:

Det tas høyde for at sikkerhetsmessige forhold mht. veier i nærområdet, samt jernbane, er tilfredsstillende.

Avstemning:

Børves tilleggsforslag enstemmig tiltrådt.

Rådmannens forslag til innstilling med vedtak i møtet enstemmig tiltrådt.

INNSTILLING:

Det gjøres følgende endringer i forslag til reguleringsbestemmelser for Reemyra 1, datert 30.10.08:

a)       § 2.1, tilføyelse: ”Detaljerte og målsatte tegninger i stor målestokk av kryss med Fylkesveg 111, som viser at kravene i vegnormalene er godtgjort, skal forelegges Statens vegvesen for uttalelse før opparbeidelse.”

b)       § 2.1, tilføyelse: ”Ved søknad om tiltak for barnehage og boliger skal det medfølge støyberegninger som viser at kravene til støynivå blir tilfredsstilt.”

c)       § 2.2, tilføyelse: ”Støynivået for barnehage og boliger skal på uteplass og utenfor rom med støyfølsom bruk ikke overskride L_den 55 dB og utenfor soverom, natt kl. 23 – 07, ikke overskride L_5AF 70 dB. Eventuelle støyavbøtende tiltak skal være gjennomført før barnehage og boliger tas i bruk.”

d)       § 2.2, tilføyelse: ”Uteoppholdsområder for barnehage skal skjermes for støy ved hjelp av støyskjerm eller ved plassering av bygning.”

e)       § 3.5: ”Det kan ikke etableres kjøpesenter med bruksareal/BRA større enn 3000 m².”

f)        § 3.5: Det kombinerte formålet forretning/industri/bolig suppleres med /kontor. Ordet kontor tas også inn i andre og siste setning. Plankartet oppdateres også mht. kontor.

Endring av reguleringsplan for Reemyra 1, datert 30.10.08, m/overnevnte endringer, vedtas jfr. plan- og bygningslovens § 27-2 nr. 1.

Utbygger bes vurdere å legge til rette for alternativ oppvarming basert på fornybare energikilder. Tiltakshaver anmodes om å legge til rette for vannbåren oppvarming.

Det tas høyde for at sikkerhetsmessige forhold mht. veier i nærområdet, samt jernbane, er tilfredsstillende.

Rådmannens forslag til innstilling:

Det gjøres følgende endringer i forslag til reguleringsbestemmelser for Reemyra 1, datert 30.10.08:

a)       § 2.1, tilføyelse: ”Detaljerte og målsatte tegninger i stor målestokk av kryss med Fylkesveg 111, som viser at kravene i vegnormalene er godtgjort, skal forelegges Statens vegvesen for uttalelse før opparbeidelse.”

b)       § 2.1, tilføyelse: ”Ved søknad om tiltak for barnehage og boliger skal det medfølge støyberegninger som viser at kravene til støynivå blir tilfredsstilt.”

c)       § 2.2, tilføyelse: ”Støynivået for barnehage og boliger skal på uteplass og utenfor rom med støyfølsom bruk ikke overskride L_den 55 dB og utenfor soverom, natt kl. 23 – 07, ikke overskride L_5AF 70 dB. Eventuelle støyavbøtende tiltak skal være gjennomført før barnehage og boliger tas i bruk.”

d)       § 2.2, tilføyelse: ”Uteoppholdsområder for barnehage skal skjermes for støy ved hjelp av støyskjerm eller ved plassering av bygning.”

e)       § 3.5: ”Det kan ikke etableres kjøpesenter med bruksareal/BRA større enn 3000 m².”

f)        § 3.5: Det kombinerte formålet forretning/industri/bolig suppleres med /kontor. Ordet kontor tas også inn i andre og siste setning. Plankartet oppdateres også mht. kontor.

Endring av reguleringsplan for Reemyra 1, datert 30.10.08, m/overnevnte endringer, vedtas jfr. plan- og bygningslovens § 27-2 nr. 1.

Utbygger bes vurdere å legge til rette for alternativ oppvarming basert på fornybare energikilder. Tiltakshaver anmodes om å legge til rette for vannbåren oppvarming.

Vedlegg:

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

·         Letnes Arkitektkontor AS, 15.12.08 PDF

·         Reguleringsplan Reemyra 1 m/bestemmelser, vedtatt 22.06.2005.

·         Kommunedelplan Skogn, vedtatt 15.05.2002.

Saksopplysninger:

Plan- og utviklingskomiteen i Levanger kommune vedtok i møte den 12.11.2008, sak 94/08, at forslag til endring av reguleringsplanen for Reemyra 1 legges ut til offentlig ettersyn, i hht. plan- og bygningslovens § 27-1 nr. 2. Offentlig ettersyn ble kunngjort den 15.11.08, og berørte parter ble tilskrevet med brev av 13.11.2008. Høringsfristen var satt til fredag 19. desember 2008.

Innen høringsfristen er det mottatt fem høringsuttalelser:

01            Nord-Trøndelag fylkeskommune, 20.11.08 PDF

02            Jernbaneverket, 26.11.08 PDF

03            NTE Nett AS, 25.11.08 PDF

04            Eldres råd, 03.12.08 PDF

05            Barnerepresentanten, 08.12.08 PDF

06            Fylkesmannen 08.12.08 – ber om nærmere vurderinger PDF

På bakgrunn av brev fra fylkesmannen er det også gjennomført en begrenset høring av Plan- og byggesakssjefens vurdering av planen i forhold til kjøpesenterstoppen. Det ble samtidig tatt opp om planen også bør legge til rette for kontor. Høringsbrevet var datert 23.12.08, og frist for uttalelse var satt til 14.01.09. Foreløpig er det mottatt uttalelse fra:

07            Nord-Trøndelag fylkeskommune, 06.01.09 PDF

08            Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 07.01.09 PDF

09            Statens vegvesen, 08.01.09

10            Eldres råd, 12.01.09

Evt. ytterligere uttalelser som mottas i hht. høringsfristen vil bli lagt fram i planutvalgets møte.

Vurdering:

01           Nord-Trøndelag fylkeskommune, 20.11.08

”Da barnehagen nå plasseres øst for jernbanen, mens boligområdene alt vesentlig er plassert på vestsiden, må kjøring til barnehagen påregnes. Det må derfor legges godt til rette for parkering for henting /bringing/gjesteplasser. Vi anbefaler at antall gjesteplasser økes og at det sikres plass til korttidsparkering ved henting /bringing.”

Tar opp det forhold at endringsforslaget likestiller mulighetene for forretning/ industri/bolig. For å sikre utviklingsmuligheter på lang sikt mener de at sentrumsfunksjoner innen forretning/industri bør prioriteres framfor boligbygging i dette området. De mener derfor andel boligbygging bør begrenses sterkt gjennom reguleringsbestemmelsene og at krav til høyde og utnyttingsgrad for eventuelle boliger settes tilsvarende det som er vanlig ved Skogn sentrum i dag.

Det er ikke kjent freda kulturminner fra tida før 1537 i planområdet.

Fylkeskommunen minner om aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminneloven § 8 dersom noen treffer på automatisk fredede kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene.

Kommentar:

Vi anser at planen i tilstrekkelig grad legger til rette for plass til korttidsparkering ved henting/bringing. Planen er videre ikke til hinder for at det kan opparbeides flere gjesteparkeringsplasser enn minimumskravet tilsier. Hensiktsmessig løsning forutsettes vurdert av tiltakshaver. 

I likhet med fylkeskommunen er også fylkesmannens landbruksavdeling skeptisk til at planen ikke har noen begrensning i fht. boliger. Vi har forståelse for synspunktene, men ser foreløpig ikke grunn til å følge opp tidligere begrensning (kun tillate boliger over 1. etasje). Det er videre gitt tillatelse til næringsbygg langs jernbanen, og med planlagt barnehage i sydøst er det ikke så mye egnet areal igjen til evt. boliger. Parsellen på ca. 4 daa, nord for barnehagetomta, er ikke bebygd. Illustrasjonsplanen antyder forøvrig et ”næringsbygg” her. Vi ser at det kan være uheldig med ren boligbebyggelse her, innenfor tilnærmet like rammer (utnyttingsgrad og høyde) som for næringsbebyggelse.

Når det gjelder vanlig utnyttingsgrad og høyde for boliger i Skogn sentrum, viser vi til kommunedelplanens hovedregler for fortetting. Disse sier maks BYA = 25 % samt at tiltaket skal tilpasses strøkets karakter med hensyn til takform, mønehøyde, bygningsvolum og materialbruk. Vi antar rene boligbygg vil være lite aktuelt, og endrer derfor ikke bestemmelsene mht. til dette.

Øvrige forhold tas til etterretning, og forventes fulgt opp av tiltakshaver.

02           Jernbaneverket, 26.11.08

Er bekymret for sikkerheten i fht. barnehagens beliggenhet nært opp til sporet, pga. tidligere erfaringer med ulovlig kryssing av sporet til idrettsanlegget i nærområdet. De registrerer at barnerepresentanten ikke deler jernbaneverkets bekymring mht sikkerheten, og forutsetter derfor at planen viser hvilke tiltak som er tenkt gjennomført for å sikre at barn ikke kan komme inn på jernbanelinja.

Kommentar:

Det vises til supplerende kommentar fra barnerepresentanten, datert 08.12.08, og våre kommentarer til dette.

03           NTE Nett AS, 25.11.08

Ingen merknader. Har allerede utarbeidet plan for strømforsyning og fått avsatt tomt for nettstasjon.

04           Eldres råd, 03.12.08

Positiv til at det tilrettelegges for ny barnehage i Skogn.

05           Barnerepresentanten, 08.12.08

”Ved etablering av en barnehage i et område med mye biltrafikk og jernbane, er det særlig viktig å vurdere trafikksikkerhetsmessige forhold. Det må derfor vurderes om de sentrale normene i forhold til fysiske sikkerhetstiltak (gjerde, grind, parkeringsplass etc) ivaretar barnas sikkerhet på en tilfredsstillende måte. Barna i barnehagen skal ikke kunne forlate barnehageområdet ved egen hjelp. Det må også vurderes om eksisterende sikkerhetstiltak langs veier i nærområdet, samt jernbane, er tilfredsstillende.”

Kommentar:

Uttalelsen tas til etterretning og forventes hensyntatt av tiltakshaver.

06           Fylkesmannen 08.12.08

Fylkesmannen ber om kommunens vurdering i fht. rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre, som trådte i kraft 1. juli 2008. De vil gi uttalelse til planen når dette er vurdert, og de har bedre grunnlag for å vurdere om det skal fremmes innsigelse mot planen.

Kommentar:

Se Plan- og byggesakssjefens sak 964/08, med påfølgende høringsuttalelser.

07           Nord-Trøndelag fylkeskommune, 06.01.09

”Forslag til ny bestemmelse innebærer at det ikke kan etableres kjøpesenter med bruksareal/BRA større enn 3000 m² innen planområdet. Med denne begrensningen vil planens utbyggingsmulighet til forretningsformål ikke være i strid med rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre. Den vil heller ikke være i strid med vedtatt fylkesplan 2005-2008. Vi har derfor ikke merknader til endringen.”

Kommentar:

Tas til etterretning.

08           Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 07.01.09  – betinget innsigelse

Landbruksavdelingen:

Dette aktuelle planområdet ble avsatt til framtidig område for sentrumsutvikling/ næringsvirksomhet allerede i kommunedelplanen fra 1990, og er videreført i gjeldende kommunedelplan.

Ved uttalelsen til reguleringsplan som ble vedtatt 22.06.05 uttalte landbruksdirektøren følgende:

”Det aktuelle området som nå foreslås regulert til kombinert område forretning/industri var i kommunedelplan Skogn avsatt til senterområde.

Landbruksdirektøren har registrert et relativt stort påtrykk om boligutvikling i og i nærområdet til Skogn sentrum. Landbruksdirektøren ber derfor kommunen vurdere om dette sentrumsnære området, nærmere offentlig kommunikasjon, også kunne rommet leiligheter, evt. i 2. etg. over forretning.”

Kommunen la inn følgende bestemmelse i planen: ”Det tillates boliger over 1. etasje. Kravene til innendørs støynivå gitt i forskrift til plan- og bygningsloven skal overholdes.”

Landbruksdirektøren er opptatt av at når så sentrumsnære arealer omdisponeres til sentrumsutvikling, forsåvidt uavhengig av om det er dyrka jord eller ikke, må områdene gis en god utnytting, og et uttrykk, en arkitektur og form som bygger opp under og styrker kvalitetene både i tettstedet og i fht. omgivelsene/landskapet. For å høyne utnyttingen og for å gi en sterkere inntrykk av sentrumsutvikling vurderte landbruksdirektøren det som svært positivt at det ble åpnet for boligformål over 1. etg. Når kommunen nå åpner for boliger også i 1. etg. vil landbruksdirektøren be kommunen å vurdere dette kritisk.

Landbruksdirektøren minner om at grunnlaget for omdisponeringen hele tiden har vært behovet for ekspansjonsarealer til sentrumsutvikling/næringsutvikling. Landbruksdirektøren vil også henvise til mangelen på næringsarealer i regionen.

Miljøvernavdelingen:

I retningslinjene for behandling av støy i arealplanlegging, T-1442, er de gjeldende støygrensene ved planlegging av bl.a. nye barnehager spesifisert, For barnehager som er tenkt plassert i nærheten av trafikkert vei, må det, før man godkjenner lokaliseringen, foreligge støyvurderinger. Det må også fastsettes evt. krav til støyreduserende tiltak i reguleringsplanen, dersom støyberegningene viser at dette er nødvendig for å overholde støykravene. Dette for å sikre at støygrensene ikke overskrides, og dermed sikre at uteareal og innendørsområde i barnehagen blir kvalitetsmessig godt nok.

Beliggenheten til den planlagte barnehagen på Reemyra tilsier at det må foreligge støyberegninger før lokaliteten kan godkjennes. Dette mangler i saksutredningen. Inntil disse beregningene foreligger og evt. støyreduserende tiltak er innarbeidet i reguleringsplanen, har vi en betinget innsigelse til denne planen.

Kommunal- og administrasjonsavdelingen:

”I Deres oversendelse av 23. desember 2008 er det foretatt endringer i forslaget til reguleringsbestemmelser som innebærer at planforslaget ikke er i strid med Rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre. Vi har ikke merknader til planforslaget slik det nå foreligger.”

Kommentar:

Til Landbruksavdelingen:

Se våre kommentarer til fylkeskommunens uttalelse.

Til Miljøvernavdelingen:

Miljøvernavdelingen har akseptert/gitt uttrykk for at følgende tilføyelse til bestemmelsene vil kunne sikre at støykravene overholdes for ny barnehage og boliger. Samt at tilføyelsene vil gjøre at deres betingede innsigelse til planen frafalles.

Forslag:

§ 2.1, tilføyelse: ”Ved søknad om tiltak for barnehage og boliger skal det medfølge støyberegninger som viser at kravene til støynivå blir tilfredsstilt.”

§ 2.2, tilføyelse: ”Støynivået for barnehage og boliger skal på uteplass og utenfor rom med støyfølsom bruk ikke overskride L_den 55 dB og utenfor soverom, natt kl. 23 – 07, ikke overskride L_5AF 70 dB. Eventuelle støyavbøtende tiltak skal være gjennomført før barnehage og boliger tas i bruk.”

Forslagsstiller har videre sørget for en støyvurdering i fht. planlagt barnehage, se vedlegg, som anslår støynivået til 60 dB, som følge av trafikk på Fv. 111. Dette tilsier behov for støyskjerming, da grenseverdien på 55 dB er overskredet. Vi foreslår at deres forslag til tilføyelse tas med:

Forslag: § 2.2, tilføyelse: ”Uteoppholdsområder for barnehage skal skjermes for støy ved hjelp av støyskjerm eller ved plassering av bygning.”

I forhold til overnevnte minner vi om at planlagt bebyggelse, vist på plankartet, er veiledende.

Til Kommunal- og administrasjonsavdelingen:

Bestemmelsene justeres i hht. nevnte høring.

09           Statens vegvesen, 08.01.09

”Med 2005-reguleringen og planlagt forretnings- og industrivirksomhet innenfor planområdet, godtok man samtidig at en økt andel av sentrumsaktivitetene i Skogn sentrum etableres på østsiden av jernbanen. Jernbanen utgjør en betydelig barriere mellom boligområdene på vestsiden og skole, ballplass m.v. på østsiden av jernbanen. Endringsforslaget med barnehage innlemmet i planområdet bidrar til en ytterligere todeling av Skogn sentrum – og økt kryssing av planovergangen. Denne er i seg selv en utfordring, og vi er i utgangspunktet enig med Jernbaneverket i at nye barnehageformål burde etableres på vestsiden av jernbanen.

Samtidig er barne- og ungdomsskolen på østsiden under utvidelse/ombygging, idrettsplassen er i aktiv bruk og det eksisterer også annen infrastruktur og boligbebyggelse på østsiden. Slik sett er Skogn sentrum alt i dag gjenstand for en viss todeling. Dette taler for at utviklingen alt har medført et bygdesentrum delt med en eller flere barrierer (jernbane/fylkesveg 111).

Statens vegvesen legger imidlertid til grunn at Levanger kommune med eventuelt planvedtak bevisst velger å forsterke en todeling av sentrum i Skogn, samtidig som kommunen er på det rene med at flere regionale etater anbefaler at sentrumsutviklingen med fordel finner sted på vestsiden av jernbaneovergangen. Statens vegvesen har ingen planer eller ressurser avsatt til å gjøre denne planskilt, og det er erfaringsmessig svært krevende å sikre bruk av planskilte overganger i flatt landskap. Vi forutsetter derfor at transport til og fra barnehage hovedsakelig vil finne sted med bil, og forventer at tiltaket ikke utløser krav om planskilt jernbanekryssing.

Vegsystemet i området bærer også preg av at planovergangen med jernbanen er et knutepunkt. Riksveg 754 er forkjørsveg med et til dels tilfredsstillende gang- og sykkelvegtilbud. Fylkesveg 111 mangler tilbud til gående og syklende, og vil med den planlagte gang-/ sykkelvegen få et hardt tiltrengt gode. Vi forutsetter at det foreligger rekkefølgebestemmelse knyttet til at gang-/sykkelvegen er etablert før barnehagen kan tas i bruk.

Atkomst til planområdet fra fv. 111 ligger forholdsvis nær krysset med riksvegen. Dette bør imidlertid ikke medføre vesentlige problemer, da det forventes venstresving inn i området fra framherskende trafikkretning (Skogn sentrum) – med vanlig vikeplikt ut fra planområdet. Det er positivt at atkomsten til selve barnehagen er lagt internt i området – og ikke mot fv. 111.

Siktforhold og geometrisk utforming av avkjørselen er vanskelig lesbare på det detaljeringsnivå som framgår av sakspapirene. Vår godkjenning av planendringen er derfor betinget av at vi får oss forelagt detaljerte og målsatte tegninger av kryssområdet inn til planområdet i stor målestokk, hvor kravene i vegnormalene er godtgjort. Disse må godkjennes av oss tidligst mulig og før byggeplanleggingen igangsettes, slik at eventuelle justeringsbehov kan legges til grunn forut for byggeprosessen.

Det opprinnelige planforslaget manglet detaljert utredning og vurdering av støyforhold. Dette er et sentralt tema ved etablering av institusjonelle tiltak som barnehager. Med de endringer i reguleringsbestemmelsene som foreslås etter nærmere dialog med fylkesmannen, finner vi at planforslaget nå ivaretar disse hensyn på en tilfredsstillende måte. Vi ber samtidig om å få tilsendt støyberegningene når disse foreligger.

Statens vegvesen har ingen øvrige merknader til planforslaget på det nåværende tidspunkt.”

Kommentar:

Rekkefølgebestemmelse mht. gang- og sykkelveg er gitt i § 2.8.

Forslag: § 2.1, tilføyelse: ”Detaljerte og målsatte tegninger i stor målestokk av kryss med Fylkesveg 111, som viser at kravene i vegnormalene er godtgjort, skal forelegges Statens vegvesen for uttalelse før opparbeidelse.”

Det forutsettes også at tiltakshaver følger opp vegvesenets ønske om å bli involvert i kryssutformingen allerede før byggeplanlegging igangsettes.

Nevnte støyvurdering følger plansaken som vedlegg.

10           Eldres råd, 12.01.09

”Eldres Råd har ingen merknader til forslaget til endring i reguleringsbestemmelsene så fremt utbyggerne godkjenner dette. Eldres Råd vil dog bemerke:

Reemyra 1 er i utgangspunktet planlagt som en fortsettelse av utviklingen av Skogn sentrum og er en naturlig sentrumsutvidelse. Fylkesmannens referansepunkt med at Reemyra 1 ligger utenfor Levanger sentrum er irrelevant i denne sammenheng. Det er en videreutvikling av bygdesentret Skogn det her er snakk om.”

Byggegrensen i syd og forholdet til kommunal kloakkledning

Gjeldende reguleringsplan har en kraftig byggegrense i syd.

Det vises også til uttalelsen fra kommunalteknikk.

Byggegrensen i syd kunne vært justert slik at den følger minst 5 m fra eksisterende kommunal kloakkledning. Anlegg i bakken må uansett hensyntas av tiltakshaver, selv om det ifølge byggegrensen kan se ut som om området er bebyggbart.

Konklusjon

Planen tilrås vedtatt med foreslåtte endringer av bestemmelsene.

To av tilføyelsene (b og c) i bestemmelsene er en forutsetning for at Fylkesmannens Miljøvernavdeling skal frafalle sin betingede innsigelse med hensyn til støy.

En tilføyelse (e) er gjort av hensyn til rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre, hvor Fylkesmannen er innsigelsesmyndighet. (a) hensyntar vegvesenets betingelse for godkjenning av planen. Plankartet oppdateres også mht. kontor.

BEHANDLING I FORHOLD TIL FORSKRIFT OM RIKSPOLITISK BESTEMMELSE FOR KJØPESENTRE m.m.

Plan- og byggesakssjefens vedtak:

Det gjøres følgende endringer i forslag til reguleringsbestemmelser for Reemyra 1, datert 30.10.08:

g)       § 3.5: ”Det kan ikke etableres kjøpesenter med bruksareal/BRA større enn 3000 m².”

h)       § 3.5: Det kombinerte formålet forretning/industri/bolig suppleres med /kontor. Ordet kontor tas også inn i andre og siste setning.

Det gjennomføres en begrenset høring av foreslåtte endringer.

Vedlegg:

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

3   PUK-sak 94/08 m/vedlagt planbeskr., plankart og best. (vedtak om off. ettersyn).

4   Felles fylkesplan for Nord- og Sør-Trøndelag 2005-2008.

5   Forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre med ikrafttredelse 01.07.08, med utfyllende kommentarer.

Saksopplysninger:

Plan- og utviklingskomiteen i Levanger kommune vedtok i møte den 12.11.2008, sak 94/08, at forslag til endring av reguleringsplanen for Reemyra 1 legges ut til offentlig ettersyn, i hht. plan- og bygningslovens § 27-1 nr. 2. Offentlig ettersyn ble kunngjort den 15.11.08, og berørte parter ble tilskrevet med brev av 13.11.2008. Høringsfristen var satt til fredag 19. desember 2008.

Hovedhensikten med planendringen var å legge til rette for barnehage.

Fylkesmannen har med brev av 08.12.08 etterlyst kommunens vurdering i fht. gjeldende kjøpesenterstopp. Kopi av fylkesmannens brev ble sendt forslagsstiller, og vi mottok kommentarer fra Letnes Arkitektkontor AS med brev av 15.12.08. Det er i dette brevet gjort rede for planlagt bruk av området.

Mottatte høringsuttalelser vil bli vurdert når overnevnte tema også har vært på høring.

Planforslaget

I endringsforslaget er mulighetene for bolig, forretning og industri likestilt i tre områder. Disse områdene er på hhv. ca. 4,9, 6,0 og 4,2 daa, jfr. figuren til høyre. Tillatt utnyttingsgrad er i bestemmelsene foreslått satt til BYA = 66 % og det er mulighet for to etasjer. Dvs. at summen av bebygd areal må være noe i underkant av 10.000 m², i praksis ennå mindre pga. nødvendig parkering og evt. utearealer/grøntanlegg. Bruksareal regnes av begge etasjene.

Endringsforslaget som ble lagt ut til offentlig ettersyn legger til rette for godt over 3000 m² forretning, noe som altså er i strid med gjeldende rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre.

Definisjon av kjøpesenter (Utfyllende kommentarer til RPB for kjøpesentre)

”Med bruksareal menes fellesareal og leietakers bruksareal som består av salgsflate, lagerlokale, spiserom/kantine og kontorareal.

Definisjon av kjøpesenter fremgår av retningslinjer i godkjente fylkesplaner og fylkesdelplaner. Der slik definisjon ikke er gitt, gjelder følgende:

Med kjøpesenter forstås detaljhandel i bygningsmessige enheter og bygningskomplekser som etableres, drives eller framstår som en enhet, samt utsalg som krever kunde- og medlemskort for å få adgang. Dagligvareforretninger er å oppfatte som kjøpesenter i denne sammenheng. Det samme er varehus som omsetter én eller flere varegrupper. Som kjøpesenter regnes også handelsvirksomhet lokalisert i flere enheter innenfor et område som for eksempel en handelspark.”

Vurdering:

Forholdet til ”Forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre”

Den nye ”kjøpesenterstoppen” innebærer at det ikke er tillatt å etablere eller utvide kjøpesentre med et samlet bruksareal på mer enn 3000 m², med mindre dette er i samsvar med godkjente fylkesplaner eller fylkesdelplaner med retningslinjer for lokalisering av varehandel og andre servicefunksjoner. Fylkesmannen kan imidlertid gi samtykke til å fravike bestemmelsen om etablering av kjøpesentre, dersom dette etter en konkret vurdering anses å være forenlig med formålet i § 1. Forskriften skal legges til grunn for nye planer, og vil ved motstrid gi grunnlag for innsigelser. Forskriften gjelder også foran eldre reguleringsplaner. I denne ”kjøpesenterstoppen” er det ikke gjort unntak for arealkrevende varer.

Planforslaget legger foreløpig til rette for godt over 3000 m² bruksareal forretning.

Ifølge Felles fylkesplan for Nord- og Sør-Trøndelag 2005-2008, side 21, beholdes de gjeldende retningslinjer uforandret. Etter det vi kjenner til har ikke Fylkesplan for Nord-Trøndelag 2000-2003 retningslinjer som tillater kjøpesenter her.

Felles fylkesplan for Nord- og Sør-Trøndelag 2005-2008 angir imidlertid bl.a. følgende strategier under målet om en bærekraftig arealpolitikk for handel og service:

b) Detaljhandelsetableringer over 3000 m² utenfor sentrumssonen avklares med regionale myndigheter.

d) Tilrettelegge for konsentrert utvikling av boligbygging og service/tjenesteyting til lokalsentra og langs gode kollektivtrafikkårer i planområdet (Ny Giv).

Når det gjelder Levanger sentrum, har kommunestyret den 15.10.03, sak 071/03, fastsatt en definisjon av bykjerne, sentrumsområde og avlastningsområde. Noe tilsvarende er ikke gjort for mindre bygdesentrum som Skogn.

Letnes Arkitektkontor AS har foreslått følgende tilføyelse til § 3.5 i bestemmelsene:

”Det kan ikke etableres kjøpesenter i planområdet i strid med forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesenter, med ikrafttredelse 1. juli 2008.”

Med utgangspunkt i forskriftens formålsparagraf og kommunedelplan Skogn, anser vi at en viss andel lokalt rettet forretningsvirksomhet/detaljhandel bør kunne anlegges innenfor planområdet. Vi antar videre, med bakgrunn i forskriftens § 5, at kjøpesenterstoppen er ment som en midlertidig løsning, i påvente av planmessige avklaringer. Vi antar derfor at Letnes Arkitektkontors henvisning til den rikspolitiske bestemmelsen bør erstattes av en mer varig/selvstendig reguleringsbestemmelse.

Forslag:

Tilføyelse til reguleringsbestemmelsenes § 3.5:

”Det kan ikke etableres kjøpesenter med bruksareal/BRA større enn 3000 m².”

Vi håper overnevnte vil være i samsvar med gjeldende ”kjøpesenterstopp,” og at det derfor ikke innebærer noen vesentlig endring i fht. dagens situasjon. Den største endringen ligger i at deler av opprinnelig vedtatt ”næringsområde” foreslås omregulert til barnehage samt at bestemmelsen om at boliger kan tillates i 2. etasje er foreslått tatt ut. Hvis en ser bort fra kjøpesenterstoppen har gjeldende plan ikke begrensninger i forhold til fordeling mellom industri og forretning. Dvs. at hele planområdet på et tidligere tidspunkt kunne vært disponert til industri og/eller forretning. Evt. boliger måtte vært i 2. etasje.

Da det innenfor det kombinerte formålet legges til rette for noe i underkant av 10.000 m² bebygd areal innebærer overnevnte forslag at svært mye blir forbeholdt industri/bolig.

Andre forhold - kontor

Ifølge forslagsstillers brev er regnskapsbyrå aktuelt i planområdet. Det kan derfor stilles spørsmål ved om det kombinerte formålet bør suppleres med kontor.

Ifølge Miljøverndepartementets veileder benyttes kontor som formål for bebyggelse som nyttes til administrasjon, merkantil service- og tjenesteyting, konsulent- og engineeringsbedrifter o.l.

Konklusjon

Følgende tilføyes reguleringsbestemmelsenes § 3.5:

”Det kan ikke etableres kjøpesenter med bruksareal/BRA større enn 3000 m².”

§ 3.5: Det kombinerte formålet forretning/industri/bolig suppleres med /kontor. Ordet kontor tas også inn i andre og siste setning.

Kjøpesenter eller ikke er i utgangspunktet et vesentlig spørsmål, men overnevnte endringer mener vi ikke innebærer noen vesentlig endring av planforslaget i fht. naboer o.a. berørte parter. Det anses derfor tilstrekkelig med en begrenset høring av foreslåtte endringer.

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 12.11.2008

Saksordfører:

Siv By, SP

Forslag i møte:

Ingen.

Avstemning:

Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.

VEDTAK:

Forslag til endring av reguleringsplan for Reemyra 1, datert 30.10.08, legges ut til offentlig ettersyn jfr. plan- og bygningslovens § 27-1 nr. 2.

Utbygger bes vurdere å legge til rette for alternativ oppvarming basert på fornybare energikilder. Tiltakshaver anmodes om å legge til rette for vannbåren oppvarming.

Rådmannens forslag til vedtak:

Forslag til endring av reguleringsplan for Reemyra 1, datert 30.10.08, legges ut til offentlig ettersyn jfr. plan- og bygningslovens § 27-1 nr. 2.

Utbygger bes vurdere å legge til rette for alternativ oppvarming basert på fornybare energikilder. Tiltakshaver anmodes om å legge til rette for vannbåren oppvarming.

Vedlegg:

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

4   Reguleringsplan Reemyra 1 m/bestemmelser, vedtatt 22.06.2005.

5   Kommunedelplan Skogn, vedtatt 15.05.2002.

Saksopplysninger:

Plan-/endringsforslaget er utarbeidet av Letnes Arkitektkontor AS i samarbeid med

Planstyring, på vegne av Reemyra Eiendom AS.

Området avgrenses i nord mot Rv 754, i øst mot Fv. 111, i sør mot boligområde og i vest mot jernbanen. Området er tidligere regulert. De vesentligste endringene består i at det nå legges til rette for bygging av barnehage i sydøst, flytting av avkjørsel, etablering av tomt for trafo samt felles intern kjøreveg. Det vises til vedleggene for utfyllende informasjon.

Planstatus og beliggenhet

Endringsforslaget berører reguleringsplan for Reemyra 1, vedtatt 22.06.2005.

Området er i dag i sin helhet regulert til kombinert formål bolig/forretning/industri.

Forholdet til kommunedelplan Skogn, vedtatt 15.05.02

I kommunedelplanen er området avsatt som framtidig senterområde S1 Remyra, se utsnitt av kommunedelplanen nedenfor. Ifølge bestemmelser til kommunedelplanen skal områder avsatt til utbyggingsformål legges til rette for vannbåren oppvarming.

Kommunedelplanen sier følgende om sentrumsutvikling:

”Selve sentrumskjernen på Skogn oppfattes å strekke seg langs Åsvegen fra gamle herredshuset til Skogn helsetun med jernbanesporet som avgrensing i øst. Ved innkjøring langs Rv 754 og langs gamle E6 møter en sentrumsgrensen ved Skjesol dagligvarebutikk og Black Design. Mulige tiltak for å styrke sentrumsutviklingen bør prioriteres i dette området. Normalt oppfattes jernbanen som en barriere. Av den grunn bør flest mulig av handels- og servicetilbudene lokaliseres vest for jernbanesporet. Areal for videre ekspansjon avsettes på andre siden av jernbanesporet.”  

Kommunedelplanens intensjon for området S1 Remyra var å sikre areal for etablering av virksomheter som må ha sentrumsnær tilknytting til Skogn.

Medvirkning

Kunngjøring om igangsatt regulering ble gjort ved annonsering i Levanger-Avisa og Trønder- Avisa uke 21. Videre er det tatt kontakt med naboer sør for planområdet.

Forhåndsuttalelser i fbm. varslet oppstart er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen. Merknadene går på hente- og bringeområdet for barnehagen. Forslagsstiller har søkt å imøtekomme merknadene gjennom å legge adkomsten til barnehagen inne i planområdet. (I tidligere utkast var hente-/bringeområdet lagt ut mot fylkesvegen, og det var tenkt noe sambruk av eksisterende adkomst til boligene syd for planområdet).

Tidligere versjoner av planforslaget er forlagt barnerepresentanten og fagområdene helse, oppvekst, kultur og kommunalteknikk.

Barnerepresentanten og oppvekst hadde ingen merknader.

Kommunalteknikk, Levanger kommune

Ser at det i forhåndskonferansen er stilt krav om utbyggingsavtale for gang/sykkelveg og VA anlegg. Utbygging av gang-/sykkelvegen bør da tas inn som rekkefølgebestemmelse.

Når det gjelder VA anlegg forutsettes at bygninger ikke etableres nærmere enn 5 meter. Det passerer en 160 mm PVC avløpspumpeledning over området.

Vurdering:

Med unntak av de endringene som er nevnt (barnehage, trafo, flytting av avkjørsel, felles kjøreveg), er planen forholdsvis lik gjeldende reguleringsplan.

Forbedring av fellesbestemmelsene

§ 2.1: Situasjonsplaner skal nå også vise evt. uteoppholdsareal/lek.

§ 2.4 omhandler universell utforming.

§ 2.3 er oppdatert mht. parkering for barnehagen.

§ 2.8: Det er foreslått en rekkefølgebestemmelse om opparbeidelse av planlagt gang- og sykkelveg. Opparbeidelsen foreslås knyttet til barnehagen.

Allmennyttig formål - barnehage

Foreslått barnehageformål anses å være i tråd med overordnet plan; kommunedelplan Skogn, hvor området er avsatt som S1 framtidig senterområde.

Vi har ikke innvendinger til foreslått utnyttingsgrad og byggehøyder.

Kombinert formål forretning/industri/bolig

Kombinasjonen bolig/industri gir noen utfordringer, men dette er det allerede lagt til rette for i vedtatt reguleringsplan. Bakgrunnen for dette synes å skyldes et innspill fra fylkesmannens landbruksavdeling, som kommunestyret fulgte opp. Barnehage i nærområdet gir lignende utfordringer.

Bestemmelsene for det kombinerte formålet er ikke særlig endret. Utnyttingsgrad og byggehøyder er som før. Byggegrensen er flyttet noe nærmere boligbebyggelsen i syd.

Følgende bestemmelse fra gjeldende plan er ikke tatt med i endringsforslaget:

”Det tillates boliger over 1. etasje. Kravene til innendørs støynivå gitt i forskriftene til plan- og bygningsloven skal overholdes.”

Av bestemmelsen kan man ane at boliger i 1. etasje muligens ikke var tenkt tillatt. Utnyttingsgrad og byggehøyder synes forøvrig å gjenspeile at intensjonen i utgangspunktet har vært næringsbebyggelse. Vi ser ikke noe umiddelbart behov for å fastsette at boliger i 1. etasje ikke skal kunne tillates. Spørsmålet er om eventuelle separate boligprosjekt burde hatt en lavere utnyttingsgrad og byggehøyde. Dette bør vurderes nærmere før sluttbehandling.

Adkomst og parkering

En 3 avdelings barnehage med 10 ansatte kan medføre en trafikk på ca. 260 kjøretøypasseringer. Tomta ligger på ”feil” side av jernbanen i fht. sentrumsbebyggelsen i Skogn, og vi antar at de fleste vil kjøre til/fra barnehagen.

Situasjonsplan, mottatt i fbm. byggesaksbehandling av tiltak innenfor planområdet, viser intern kjøreadkomst over en større parkeringsplass. Trafikksikkerhetsmessig ble dette ansett som noe uheldig med tanke på trafikk til barnehagen, og man har nå lagt til rette for en felles kjøreveg gjennom planområdet. Parkerte biler skal ikke kunne rygge ut i dette kjørearealet.

Parkering

Parkering for barnehagen: Antall besøksplasser synes noe lavt. Dette kan oppveies av illustrert hente-/bringeløsning, som bør opparbeides i tillegg til kravet i § 2.3.

Det foreslås et p-krav i fht. kontor. Dette er ikke nevnt i det kombinerte formålet, men kontor kan være aktuelt i mindre omfang, i tilknytning til annen forretningsvirksomhet.

Uteoppholdsareal/lek

Foreslåtte bestemmelser anses tilstrekkelige. Se §§ 2.1, 2.7 og 3.1.

Barnehagetomta er på ca. 2,5 mål og foreslått utnyttingsgrad på BYA = 30 % sikrer også at deler av tomta ikke kan bebygges.

Når det gjelder krav til minste uteoppholdsareal for barnehagen, er dette satt med utgangspunkt i følgende veiledende norm for inne- og uteareal i barnehager:

Inne: 4 m² netto leke- og oppholdsareal for barn over 3 år og omlag 1/3 mer pr. barn under 3 år.

Ute: omlag 6 ganger leke- og oppholdsarealet inne.

Det er godkjenningsmyndigheten, dvs. kommunen, som fastsetter barnas innendørs leke- og oppholdsareal.

For en 3 avdelings barnehage, noe avhengig av aldersgruppe, vil dette tilsvare ca. 1500 m² uteopphold.

Universell utforming

§ 2.4 anses tilfredsstillende.

Sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn

Planen har bestemmelser om miljøforhold (2.2) og sikring mot jernbane (2.6).

Vi er imidlertid gjort kjent med at kommunen har mottatt søknad om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan for bygging av barnehage. Jernbaneverket har i den forbindelse bedt kommunen se seg om etter andre tomter til barnehage. Dette fordi ferdsel over jernbanelinja har vært et problem i fht. eksisterende ballplass, og de frykter en barnehage kan øke problemet.

Vi antar denne problemet kan løses gjennom bedre sikringstiltak og at opparbeidelse av gang- og sykkelveg vil avhjelpe noe. 

Fylkesmannens sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen er gjennomgått. Det er ikke funnet flere forhold som må hensyntas.

Energibruk

Kommunedelplan Skogn er forholdsvis ambisiøs mht. fjernvarme.

I pbl § 66 a er det hjemmel for å pålegge bruk av fjernvarme under forutsetning av at det er gitt konsesjon etter energiloven. Så lenge det innenfor planområdet, ikke er gitt konsesjon, og en forsyningsplikt ikke foreligger, er det ikke hjemmel for å gi et slikt pålegg. Tiltakshaver anmodes likevel om å legge til rette for vannbåren oppvarming.

Utbyggingsavtale

Tiltakshaver bes kontakte enhet for kommunalteknikk, som forhandler pva. kommunen. Oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale skal kunngjøres jfr. pbl § 64c.

Konklusjon

Planforslaget tilrås utlagt til offentlig ettersyn.

<< sakliste | vedtak
<< | >>
^