Plan- og utviklingskomite 23.01.02 - Sak 4/02 - BEBYGGELSESPLAN STABELVOLLEN - ENDRING

Saksansvarlig: Hilde M. Røstad	Arkiv: L13	Arkivsaknr: 2001007303
	Objekt: 1.3.19	Saken avgjøres av: PUK

Saksgang:	Møtedato:	Saksbeh.:	Saksnr.:
Teknisk komité	14.11.01	HMR	073/01
Plan- og utviklingskomité	23.01.02	HMR	004/02

2. gangs behandling

RÅDMANNENS FORSLAG TIL VEDTAK:

Følgende revisjoner gjøres med plandokumentene:

· Plankart/ bestemmelser revideres i tråd med kommentarer til kravet fra Fylkesmannen (Kommunal- og familieavdelingen).

· Reguleringsbestemmelsene endres slik at det blir krav om beplantningsplan for frisiktsonen i sone A2 (uttalelser fra Fylkeskommunen, Fylkesmannen, Statsbygg og HINT).

Revidert forslag til bebyggelsesplan, med tilhørende bestemmelser, vedtas.

Gate sør for område A2 får navnet Stabelvollen.

11. Uttalelse fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune (referert i saksfremlegget pkt.8).

I medhold av planutvalgets vedtak på møte 14.11.2001 har planforslaget vært utlagt til offentlig ettersyn. Følgende merknader har kommet inn:

1. Barnerepresentanten: ”Sikring mot elv med gjerde vil være viktig for barns trygghet i et slikt boligområde.”

Kommentarer: Merknaden tas til følge. Det er tatt inn følgende punkt i reguleringsbestemmelsene §11: ”Leirabekken må sikres før brukstillatelse/ ferdigattest kan gis.”

2. NTE, 21.11.01: ”En eventuell omgjøring av NTE sitt anlegg må bekostes av oppdragsgiver. Bindende prisoverslag kan fås ved henvendelse til NTE sin lokale avdeling.”

3. Telenor AS, 27.11.01: ”Vi har flere rør og kabeltraseer som blir berørt av planforslaget. Ved eventuell omlegging av disse må utbygger påregne å bære en del av kostnaden. Telenor har ønske om å bli med i eventuell fellesgrøft med kabel og rør inn til boenhetene.”

5. Statsbygg, 17.12.01: ”Det må tilrettelegges for at inn- og utkjøring fra Madsen bil AS kan skje på den vestre rundkjøringen på bebyggelsesplanen. Reguleringsplanen for området er utarbeidet etter nøye vurderinger med hensyn på byplanmessige og landskapsmessige forhold, det er derfor viktig å beholde frisiktsektorgrensene i planen i henhold til reguleringsbestemmelsene hvor det står: Frisiktsektoren skal ikke bebygges”.

Kommentarer: Merknadene er delvis tatt til følge. Inn- og utkjøringen fra Madsen bil AS ble godkjent da bebyggelsesplanen ble endret på dette punkt. Garasjene blir delvis nedgravd i terrenget, golv på garasjer ligger ca. 1.5 meter lavere enn golv 1. etasje boliger. Det vil derfor ikke bli problemer med frisikt fra Kirkegata til Røstad. Vi mener at frisiktsonen kan fremstå som et grøntdrag selv om deler av arealet brukes til garasjer og parkering. Parkeringsareal og garasjer må da brytes opp med beplantning. Krav om beplantningsplan for frisiktsonen tas inn i bestemmelsene. Parkeringsplasser og garasjer som går tapt som følge av beplantning i frisiktsonen må erstattes av parkering i kjeller.

6. Høgskolen i Nord-Trøndelag (HINT), 18.12.01, brukergruppen byggetrinn 2:

”Høgskolen i Nord-Trøndelag og Trøndelag Kompetansesenter vil sterkt fraråde og går i mot at gjeldende reguleringsplan endres slik at det åpnes for bygg i frisiktsektoren. Frisiktsektoren gir den visuelle kontakt mellom byen og Røstad og gir dermed den nødvendige nærhet som gjør at Røstad oppleves som integrert del av byen. Frisiktsektoren er også en helt sentral premiss i prosjektet ”Estetikk og opplevelse på Røstad”, der Levanger kommune også deltar. Det er viktig at de prinsipper som er nedfelt i dette arbeidet bevares.

HINT og TKS krever at utbygger og Levanger kommune legger til rette for at trafikk til Madsen Bil AS skal skje fra rundkjøringen nærmest Levanger bru slik det opprinnelig var enighet om i reguleringsplanen og opprinnelig bebyggelsesplan. HINT har ikke mottatt forespørsel om uttalelse for denne utbyggingen av område B4. Den trafikkfaren en så at valgt løsning ville medføre, oppleves nå som reell og farlig.

HINT ber også om at utbygger og Levanger kommune legger til rette for gangbru over Leirabekken ved bekkens utløp til Levangerelva. Dette er viktig for å lette og spre trafikken til Trønderhallen og Røstadområdet.”

Kommentarer: Merknadene er delvis tatt til følge. Inn- og utkjøringen fra Madsen bil AS ble godkjent da bebyggelsesplanen ble endret for eiendommen til Madsen bil. Garasjene blir delvis nedgravd i terrenget, golv på garasjer ligger ca. 1.5 meter lavere enn golv 1. etasje boliger. Det vil derfor ikke bli problemer med frisikt fra Kirkegata til Røstad. Vi mener at frisiktsonen kan fremstå som et grøntdrag selv om deler av arealet brukes til garasjer og parkering. Parkeringsareal og garasjer må da brytes opp med beplantning. Krav om beplantningsplan for frisiktsonen tas inn i bestemmelsene. Parkeringsplasser og garasjer som går tapt som følge av beplantning i frisiktsonen må erstattes av parkering i kjeller.

Gangbrua over Leirabekken omfattes ikke av denne endringen av bebyggelsesplanen. Vi er enige i at det er viktig at gangbrua blir bygd. Det vil være naturlig å kreve at gangbru skal bygges i forbindelse med utbygging av felt A1 eller ved utbygging på nordsiden av Leirabekken.

7. Høgskolen i Nord-Trøndelag (HINT), 18.12.01, prosjektgruppen for estetikk og opplevelse på Røstad: ”Prosjektgruppen for estetikk og opplevelse støtter uttalelsen fra Høgskolen i Nord-Trøndelag, avd. Levanger.

Det beklages at de opprinnelige bebyggelsesplaner for Stabelvollen er skrinlagt, og erstattet med prosjekter der totaliteten på området ødelegges.

Frisiktsektoren mellom byen og Røstad må bevares. Dette er et helt sentralt premiss i estetikk og opplevelse.

Det må stilles krav til utbygger om at det etableres gang-/ sykkelsti fra Levangerbrua mot Leirabekken, og at det legges til rette for bru over bekken i nærhet av dens utløp i Levangerelva. Dette for å spre trafikken til Trønderhallen og Røstad-området.”

”Planforslaget innebærer en rekke vesentlige endringer i forhold til gjeldende bebyggelsesplan. I likhet med en tidligere endring avviker også dette utbyggingsforslaget fra intensjonene i vinnerutkastet i arkitektkonkurransen. Kommunen har tidligere lagt ned mye arbeid i en arkitektkonkurranse og utarbeidelse av en bebyggelsesplan med en rekke gode prinsippskisser for den videre utbygging. Vi syns derfor at det er beklagelig at det ikke har vært mulig å opprettholde prinsippene fra vinnerutkastet.

De planlagte garasjene i frisiktsonen vil ikke hindre sikten mot høgskolebygget, men garasjebygg og parkeringsplasser samlet forringer frisiktsonens verdi og funksjon som en del av en grønnstruktur. Hvis området bygges ut med delprosjekter som i liten grad ivaretar de opprinnelige hovedprinsippene frykter vi at Stabelvollen ferdig utbygd vil framstå som lite strukturert og samlet sett som en estetisk lite spennende inngangsport til byen og til høgskoleområdet. Vi anbefaler sterkt at kommunen opprettholder de opprinnelige intensjonene i bebyggelsesplanen som innebærer en strukturert 3-etasjes bebyggelse med parkering i kjelleretasjen og et grøntdrag som frisiktsone mellom byen og høgskolen.

Det er ikke påvist fredete kulturminner fra tiden før 1537 i planområdet. Det er heller ikke påvist konflikt med kulturminner fra nyere tid. Det kan likevel fortsatt ligge upåviste fredete kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens §8, dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet.”

Kommentarer: Merknadene er delvis tatt til følge. Vi mener at frisiktsonen kan fremstå som et grøntdrag selv om deler av arealet brukes til garasjer og parkering. For at frisiktsonen skal fremstå parkmessig må parkeringsareal og garasjer må brytes opp med beplantning. Krav om beplantningsplan for frisiktsonen tas inn i bestemmelsene. Parkeringsplasser og garasjer som går tapt som følge av beplantning i frisiktsonen må erstattes av parkering i kjeller.

Miljøvernavdelingen: Syns det er uheldig at det legges ut så store bynære arealer til parkerings- og garasjeformål som tilfellet er i denne planen. Disse verdifulle elvenære arealene bør disponeres til andre formål som er viktig for bo- og nærmiljøet, som for eksempel grøntområder. Man bør derfor tilstrebe å legge garasjeplassene i kjelleren under leilighetene.

Kommunal-og familieavdelingen: På plankartet er det inntegnet omriss av bygninger. Detter er det ikke gitt noen forklaring på under tegnforklaringen. Dette må rettes opp, og det må avklares om inntegningene på kartet er bindende eller bare ment som en illusjon.”

Kommentarer: Merknaden fra Miljøvernavdelingen er delvis tatt til følge. For at frisiktsonen skal fremstå parkmessig må parkeringsareal og garasjer må brytes opp med beplantning. Krav om beplantningsplan for frisiktsonen tas inn i bestemmelsene. Parkeringsplasser og garasjer som går tapt som følge av beplantning i frisiktsonen må erstattes av parkering i kjeller.

Merknaden fra Kommunal- og familieavdelingen på at det under streksymboler må tegnes et symbol for planlagte bygninger tas til følge. I reguleringsbestemmelsene må anføres at bygningene skal oppføres som vist på plankartet.

a. Det skal legges til rette for ferdsel/ turveg langs elva og deler av Leirabekken.

c. Friområdet skal nyttes til rekreasjon og nødvendige bygninger og anlegg for dette, og som ikke er til hinder for områdets bruk, kan oppføres etter godkjenning av FUP.”

Bebyggelsesplan for felt A2 på Stabelvollen, med tilhørende bestemmelser datert 10.10.01, legges etter ovennevnte endringer ut til offentlig ettersyn i henholde til PBL §28-2.

RÅDMANNENS FORSLAG TIL VEDTAK:

Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene:

1. Reguleringsbestemmelsenes §6 Friområde Park endres til følgende:

a. Det skal legges til rette for ferdsel/ turveg langs elva og deler av Leirabekken.

b. Friområdet skal opparbeides parallelt med 1. byggetrinn.

c. Friområdet skal nyttes til rekreasjon og nødvendige bygninger og anlegg for dette, og som ikke er til hinder for områdets bruk, kan oppføres etter godkjenning av FUP.”

2. Det tas inn et nytt punkt i reguleringsbestemmelsene:

§11 Leirabekken må sikres før brukstillatelse/ ferdigattest kan gis.

Bebyggelsesplan for felt A2 på Stabelvollen, med tilhørende bestemmelser datert 10.10.01, legges etter ovennevnte endringer ut til offentlig ettersyn i henholde til PBL §28-2.

Gate sør for område A2 får navnet Stabelvollen.

Til behandling foreligger et forslag fra Stabelvollen AS til endring av bebyggelsesplan for felt A2 (felt A2-A4 i gjeldende bebyggelsesplan) på Stabelvollen.

Bakgrunnen for forslaget til planendring er at eksisterende bebyggelsesplan har vist seg vanskelig å gjennomføre på grunn av høye kostnader. Gjeldende bebyggelsesplan tilsier en utbygging på 3 etasjer med parkering i kjelleren.

Det planlegges nå å bygge ut 56 stk. 3-roms leiligheter i form av 2-etasjes rekkehus i tre. Parkering er tenkt på bakkeplan. I tillegg er det foretatt endring av planen med hensyn på snuplass i enden. Snuplassen var tidligere forutsatt plassert inne på eiendommen som i dag er bygd av Madsen Bil AS.

Området omfattes av reguleringsplanen for Røstad. Garasjene på vestsiden av feltet ligger i frisiktsonen mot Røstad. Reguleringsbestemmelsene sier at frisiktsonen ikke skal bebygges. Intensjonen med frisiktsonen til Røstad er imidlertid godt ivaretatt i og med at garasjene blir delvis nedgravd i terrenget, golv på garasjer ligger ca. 1.5 meter lavere enn golv 1. etasje boliger. Det vil derfor ikke bli problemer med frisikt fra Kirkegata til Røstad.

· Boligene får 2 etasjer og ikke 3 etasjer slik eksisterende bebyggelsesplan legger opp til.

Det er avsatt 2 større og et lite område for nærlekeplasser/ møteplasser. De 2 største områdene ligger bilfritt til mellom bygningene. Det er en forutsetning at disse områdene opparbeides sammen med bygningene.

Området mot elva er avsatt til park/lek. I dette området er det avsatt plass for ballplass. Området kan bli en riktig idyll når det opparbeides. Det forutsettes at bestemmelsene endres slik at også dette området må opparbeides sammen med bygningene.

All garasje- og parkeringsplasser er plassert i/ langs vestre og østre avgrensning av feltet.

”Sikring mot elv med gjerde vil være viktig for barns trygghet i et slikt boligområde.”

Kommentarer: Det må tas inn i reguleringsbestemmelsene at Leirabekken skal sikres. Dette må gjøres samtidig med utbyggingen, før første beboer flytter inn.

Kommunestyret fastsetter navn på gater. Det foreligger ikke noe forslag i dag. Vi foreslår derfor Stabelvollen som navn på gata sør for område A2.

Etter en samlet vurdering mener vi forslaget til bebyggelsesplan med ovennevnte endringer tilfredsstiller de krav som er satt i overordnet plan. En anbefaler derfor at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn med ovennevnte forslag til endringer.