Til Levanger kommunes hovedside/hjemmeside

Plan- og utviklingskomité 20.03.02 - Sak 34/02
<<sakliste
<<>> | vedtak

MORTEN BULAND - NYBYGG - TERASSE V/HYTTE-NAUST - 245-020, ÅSEN

Saksansvarlig: Hilde M. Røstad

Arkiv: L42

Arkivsaknr: 2001005987

Objekt:  245-020   

Saken avgjøres av: PUK

Saksgang:

Møtedato:

Saksbeh.:

Saksnr.:

Bygningssjefen

19.11.01

HMR

407/01

Plan- og utviklingskomité

20.03.02

HMR

034/02

RÅDMANNENS FORSLAG TIL VEDTAK:

Søknad om dispensasjon fra PBL §17-2 og arealdelen til kommuneplanen for bruksendring og ny terrasse på naust avslås. Bygningssjefen kan ikke se at det foreligger særlige grunner som gir grunnlag for dispensasjon etter PBL §7.

Bygget må bruksmessig og fasademessig mest mulig føres tilbake til det opprinnelige. Veranda må rives. Frist for å bringe tilbake naustet fasademessig og bruksmessig slik det opprinnelig var settes til 3 mnd. etter at Fylkesmannens avgjørelse foreligger.

Vedlegg:

1.      Bygningssjefsak 407/01.

2.      Situasjonskart.

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

3.      Brev fra bygningssjefen til Buland datert 14.08.01.

4.      Byggemelding med tegninger og brev datert 01.09.01.

5.      Oversendelsesbrev til Fylkesmannen og Fylkeskommunen datert 17.09.01.

6.      Uttalelse fra Fylkesmannen (Miljøvernavdelingen) datert 11.10.01 (ref. i sak 407/01).

7.      Uttalelse fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune (RUA) datert 24.09.01 (ref. sak 407/01).

8.      Bekreftelse vedr. bruk og innhold av bygning fra Vidar Berg datert 15.01.02.

9.      Bekreftelse vedr. bruk og innhold av bygning fra Inge Tore Langseth datert 15.01.02.

10.   Bekreftelse vedr. bruk og innhold av bygning fra Åge Johansen datert 15.01.02.

11.   Klage over vedtak i sak 407/01 fra Morten Buland v/ Olav Kuvås datert 04.02.02 (utdrag ref. i sak).

Saksopplysninger:
Klikk for større foto
Klikk for større foto

Klikk for større foto Klikk for større foto
 

Ovenfor: Bilder før ombyggingen (klikk for større foto)

Klikk for større foto Klikk for større foto

Bilder etter ombyggingen.(klikk for større foto)

Det ble registrert at det var igangsatt arbeid med terrasse ved hytte/ naust. Tiltakshaver ble i brev av 14.08.01 tilskrevet og bedt om å levere byggemelding.

Den 31.08.01 ble det foretatt befaring på stedet. Det ble registrert at det i tillegg til terrassen også var gjort omfattende innvendige arbeider i bygningen. Bygningssjefen oppfatter de endringer som er gjort som en bruksendring av store deler av bygningen. Søknaden behandles derfor også som en bruksendring.

I og med at søknaden gjelder dispensasjon fra PBL §17-2 (byggeforbud i 100-meters beltet) og kommuneplanen (LNF-område) ble saken oversendt Fylkesmannen (Miljøvernavdelingen) og Nord-Trøndelag Fylkeskommune (RUA) for uttalelse. Kopi av brevet ble sendt Buland.

Som det fremgår av vedlegg 1 gjorde bygningssjefen i sak 407/01 følgende vedtak:

”Søknad om dispensasjon fra PBL §17-2 og arealdelen til kommuneplanen for bruksendring og ny terrasse på naust avslås. Bygningssjefen kan ikke se at det foreligger særlige grunner som gir grunnlag for dispensasjon etter PBL §7.

Bygget må bruksmessig og fasademessig føres tilbake til det opprinnelige. Veranda må rives. Det gis en frist til 01.04.02 med å bringe tilbake naustet fasademessig og bruksmessig slik det opprinnelig var.

Vedtaket kan påklages i henhold til §28 i Forvaltningsloven. Det er tre ukers klagefrist fra mottagelse av dette vedtaket.”

I klage fra Morten Buland v/ Olav Kuvås står følgende (utdrag):

”Det er ingen vesentlige endringer på huset og bruken siden 1956. Bruland har innhentet erklæringer fra både eier, bruker og naboer som stadfester Brulands framstilling, jfr. Vedlagte erklæringer fra Inge Tore Langseth, Åge Johansen og Vidar Berg. Det er ingen grunn til å tvile på disse. Mønevinduet har vært fra gammelt av. Pålegg om å fjerne dette er ikke lovlig. Det er skiftet 2 vindu. Bruland spurte i kommunen om dette var greit og fikk svar fra administrasjonen at dette var greit dersom ikke lysåpninga var større enn før. Å endre fra stående til liggende panel var greit. Dette faktum er ikke kommentert i saksfremlegget. Dette er en vesentlig saksbehandlingsfeil. Folk som på ærlig vis spør kommunen, må ha lov til å lite på svara og innrette seg etter det. Det går for eksempel ikke fram om Lægran er konfrontert med sine uttalelser.

Flytting av toalett innenfor veggene påvirker ikke karakteren i det hele tatt. At det innvendig er skiftet gulvbord og panel endrer ikke karakteren for huset i forhold til bygningslovgivningen så lenge det er samme rominndeling. Det utviste skjønnet er her urimelig. Det eneste som er vesentlig endret er terrassen. Riktig nok er ikke Brulands terrasse helt anonym på grunn av terrenget, men den avviker lite fra andre terrasser i området. Bruland trodde ikke det var pålagt å søke om å lage denne. Han visste dessuten at det var bygd svært mange terrasser på hytter langs fjorden uten noen formell søknad. Dette må også kommunen være kjent med. Av den grunn hevder Bruland at avslag på hans søknad er usaklig forskjellsbehandling og at vedtaket derfor er ugyldig. Gangbanen som er bygd er også til fordel for den nye flytebrygga som er godkjent og skal bygges. Gangbanen kan benyttes av alle som skal benytte flytebrygga.

I saksfremlegget blir advokat Sorte sitt brev verken nevnt eller kommentert. Dette er en vesentlig saksbehandlingsfeil. Dersom kommunen hadde sjekka faktum bedre, kunne rette faktum blitt lagt vekt på og vedtaket fått et annet innhold. Etter forvaltningslovens §41 kan en se bort fra saksbehandlingsfeil når det er klart at feilen ikke kan ha virket bestemmende på vedtakets innhold. §41 kommer ikke inn her da det er lagt feil faktum til grunn for vedtaket. Det er usaklig forskjellsbehandling og urimelig skjønn. Dette er så alvorlige feil at det er åpenbart at det må føre til at vedtaket er ugyldig. Jeg ber om at vedtaket blir oppheva og eiendommen fortsatt blir akseptert som fritidseiendom og at terrasse med hangbane kan få stå.”

Vurdering:

Vi har ingen merknader til at den delen av bygget som tidligere har vært brukt til bolig/ fritidsbolig fortsatt brukes til dette. Vedleggene til klagen fra Åge Johansen, Vidar Berg og Inge-Tore Langset bekrefter at deler av bygningen har vært brukt som fritidsbolig tidligere. Det som vi har merknader til er at bygningen nå som helhet er tatt i bruk som fritidsbolig, samt at det er bygd ny veranda. Innvendig inneholder bygningen i dag oppholdsrom med stue og kjøkken, 2 soverom, vaskerom, do, bod samt et stort ”naustrom” med sovehems. Det er også gjort noen mindre fasadeendringer, alvorligst her er at det er satt inn nye vinduer for å kunne innrede soverom (se bilder). Vi har ikke mottatt brev fra advokat Sorte som det vises til i klagen.

I klagen vises det til at bygningssjef Lægran skal ha godkjent div. arbeider med bygningen. Lægran bekrefter at han har hatt flere telefonsamtaler med Buland.  Lægran har gjort det klart at det er ingenting i veien for at den delen som tidligere har blitt brukt som bolig/ fritidsbolig fortsatt kunne brukes til dette formål, men at den delen av bygningen som ble brukt til naust ikke måtte tas i bruk som fritidsbolig. Lægran bekrefter også at har sakt det ikke var noe i veien for å utføre generelt vedlikehold på bygningen, skifte bordkledning og vinduer, men at nye vinduer måtte være lik ”gammelvinduene”.

I rundskriv av 11.11.99 fra Miljøverndepartementet presiseres at dersom byggetiltaket innebærer at også formålet med bygningen endres vil det bli å anse som en vesentlig endring, og at det derfor omfattes av PBL §17-2 (byggeforbud i 100-merters beltet). Dette gjelder for eksempel ombygging av naust til hytte.

Både Fylkesmannen (Miljøvernavdelingen) og Nord-Trøndelag Fylkeskommune (RUA) er negative til bruksendring fra naust til hytte og terrasse. Fylkesmannen ser på saken som så viktig at de ber om å bli orientert om vedtaket i saken for evt. anke. Fylkesmannen og Fylkeskommunens uttalelser er referert i sak 407/01.

Fritidsboliger virker privatiserende på et stort område utenfor hytteveggen i forhold til almen ferdsel i strandsonen, mens et naust har liten privatiserende virkning utover selve naustveggen. I praksis ser man dette med at det føles naturlig å sette seg ned å grille ved en naustvegg, ikke ved en hyttevegg. Det at hele bygningen nå er tatt i bruk og framstår som en fritidsbolig vil få virkning på den allmenne ferdsel i strandsonen. Størst innvirkning på strandsonen har imidlertid verandaen. Verandaen dekker det meste av svaberget nedenfor bygningen (se bilde).

Tiltakene krever dispensasjon fra PBL §17-2 og arealdelen til kommuneplanen (PBL §7). Området er i arealdelen til kommuneplanen utlagt til LNF-område.

Dispensasjon kan gis dersom det foreligger særlige grunner. I rundskriv H-20/95 fra kommunal- og arbeidsdepartementet står følgende vedr. dispensasjon:

”Utrykket særlige grunner må ses i forhold til de offentlige hensyn som skal ivaretas gjennom bygningslovgivningen. Nabomessige hensyn kan også komme inn ved bygningsmyndighetenes behandling. I den enkelte dispensasjonssak må det ut fra intensjonene i vedkommende bestemmelse foretas konkret og reell vurdering av de faktiske forhold i saken. Foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav være oppfylt.”

Bygningssjefen finner i denne saken at de samfunnsmessige ulemper en dispensasjon vil kunne gi er større enn fordelene for tiltakshaver, og at det på grunn av dette ikke kan gis dispensasjon etter PBL §7.

<<sakliste | vedtak
<<>>

Gå til Levanger kommunes hovedside
^