Til Levanger kommunes hovedside/hjemmeside

Plan- og utviklingskomité 21.04.04 - Sak 46/04
<<sakliste
<<>> | vedtak

EIENDOMMEN DANIELSBORG - 265-018 - MULE KLAGE PÅ VEDTAK I SAK 145/03

Saksansvarlig: Johannes Bremer Arkivr:  GNR-265-018, K2-L12

Arkivsaknr: 2003006064

  Objekt:    

Saken avgjøres av: PUK

Saksgang: Møtedato: Saksbeh.: Saksnr.:
Plan- og utviklingskomité 10.12.03 JBR

145/03

Plan- og utviklingskomité

21.04.04

JBR

046/04

RÅDMANNENS FORSLAG TIL VEDTAK:

Klage datert 05.03.04 fra Per Kåre Hjelmstadbakk  tas ikke til følge. Vedtaket i sak 145/03 opprettholdes.

Klagesaken oversendes fylkesmannen for endelig avgjørelse.

Vedlegg:

1.        Klage datert 05.03.04 fra Per Kåre Hjelmstadbakk

2.        Utskrift av sak 145/03

3.        Brev datert 07.03.04 fra Namsos Trafikkselskap ASA, avdeling ambulanse Levanger

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Ingen.

Saksopplysninger:

I møte den 10.12.03, sak 145/ 03, fattet komiteen følgende vedtak:

Klagen imøtekommes.

Den type virksomhet som foregår i dag er ikke i tråd med gjeldende reguleringsplan med bestemmelser.

Begrunnelse:

I reguleringsbestemmelsene for dette området er reguleringsformålet forretning benyttet. Delformål forretning nyttes for bygninger, lokaler og arealer der det skal drives detalj- eller engrossalg av bearbeidede produkter, jfr. Miljøverndepartementets veileder reguleringsplan og bebyggelsesplan fra 2001.

Eiendommen Danielsborg nyttes i dag til industriformål og det er stor tvil ombruksformålet dekker det formål som er nevnt i reguleringsplan av 27.04.78.

Området ble i forbindelse med bygging av Mule-krysset midlertidig omregulert til riggplass for Statens Vegvesen. Dette arbeidet er nå gjennomført og gjeldende reguleringsplan fra 27.04.78 er bestemmende.

Sak 145/ 03 var behandling av en klage datert 06.11.03 fra Heidi S Nordahl og Eva S Nordahl.

Som eier av Danielsborg, 265/018, klager nå Per Kåre Hjelmsatdbakk på vedtaket i sak 145/03,  se vedlegg 1. 

I klagen heter det:

Undertegnede har mottatt vedtak i sak 145/03 og vil herved benytte meg av retten til å påklage vedtaket. Søknaden er avslått med begrunnelse med at virksomheten ikke er i tråd med gjeldende reguleringsplan med bestemmelser .

I saksframlegget står følgende:

”I denne sdaken synes ikke virksomheten å være i åpenbar strid med gjeldende plan. Imidlertid fremstår virksomheten som uryddig”.

Det ble fra kommunens side i forbindelse med befaring på området, foreslått ovenfor meg at området burde være sikret med gjerde. Dette  har jeg vurdert og sier meg villig til å få dette utført, såfremt søknaden blir godkjent.

Ellers er det verdt å nevne at min virksomhet pr. i dag har en til to faste ansatt foruten meg selv og skulle vedtaket bestå vil virksomheten måtte opphøre.

Jeg ber herved om at søknaden blir behandlet på nytt og at den blir godkjent.

Ut over dette foreligger det ikke nye opplysninger i saken.

Vurdering:

I klagen viser eieren at det ikke er åpenbart at hans virksomhet er i strid med gjeldende reguleringsplan  for området.

Han bekrefter at han vil sikre området med gjerde noe som vil ha en positiv virkning i forhold til innsyn m.m. Han opplyser også at virksomheten totalt sysselsetter opp til 3 personer medreknet han selv. Videre fremgår det i klagen at dersom vedtaket blir stående så vil  det medføre at virksomheten må  avvikles. Dette er i seg selv alvorlig nok for de som blir berørt av det.

Plan- og byggesakssjefen viser til saksutredningen i sak 145/ 03 samt til komiteens vedtak og tilrår at vedtaket opprettholdes. 

10.12.2003 Plan- og utviklingskomité

Utdelt i møte:

Brev av 08.12.03 fra Mule bil AS

Forslag i møte:

Forslag til vedtak fra Gunnar Løvås, SV:

Klagen imøtekommes.

Den type virksomhet som foregår i dag er ikke i tråd med gjeldende reguleringsplan med bestemmelser.

Begrunnelse:

I reguleringsbestemmelsene for dette området er reguleringsformålet forretning benyttet. Delformål forretning nyttes for bygninger, lokaler og arealer der det skal drives detalj- eller engrossalg av bearbeidede produkter, jfr. Miljøverndepartementets veileder reguleringsplan og bebyggelsesplan fra 2001.

Eiendommen Danielsborg nyttes i dag til industriformål og det er stor tvil ombruksformålet dekker det formål som er nevnt i reguleringsplan av 27.04.78.

Området ble i forbindelse med bygging av Mule-krysset midlertidig omregulert til riggplass for Statens Vegvesen. Dette arbeidet er nå gjennomført og gjeldende reguleringsplan fra 27.04.78 er bestemmende.

Forslag til endring fra Guri Skjesol, SP:

I plan- og byggesakssjefens konklusjon erstattes gjerde med: Lagerområdet skal sikres med plankegjerde innen 01.06.2004. Dette skal utføres i samråd med kommunen.

Avstemning:

Alternativ avstemning mellom rådmannens forslag og Løvås’ forslag:

Løvås forslag til vedtak vedtatt med 9 mot 2 stemmer.

PUK-145/03 Vedtak:

Klagen imøtekommes.

Den type virksomhet som foregår i dag er ikke i tråd med gjeldende reguleringsplan med bestemmelser.

Begrunnelse:

I reguleringsbestemmelsene for dette området er reguleringsformålet forretning benyttet. Delformål forretning nyttes for bygninger, lokaler og arealer der det skal drives detalj- eller engrossalg av bearbeidede produkter, jfr. Miljøverndepartementets veileder reguleringsplan og bebyggelsesplan fra 2001.

Eiendommen Danielsborg nyttes i dag til industriformål og det er stor tvil ombruksformålet dekker det formål som er nevnt i reguleringsplan av 27.04.78.

Området ble i forbindelse med bygging av Mule-krysset midlertidig omregulert til riggplass for Statens Vegvesen. Dette arbeidet er nå gjennomført og gjeldende reguleringsplan fra 27.04.78 er bestemmende.

RÅDMANNENS FORSLAG TIL VEDTAK:

Konklusjonen i brev datert 10.10.03 fra plan- og byggesakssjefen opprettholdes.

Saken oversendes Fylkesmannen i Nord- Trøndelag for endelig avgjørelse.

Vedlegg:

Ingen

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

1.        Brev datert 06.09.03 fra Heidi S Nordal og Eva S Nordal 

2.        Brev datert 10.10.03 til Per Kåre Hjelmstadbakk  side 2

3.        Brev datert 06.10.03 fra Heidi S Nordal og Eva S Nordal  side 2

4.        Reguleringsplan m/ bestemmelser vedtatt 27.04.1978  side 2, 3, 4

Saksopplysninger:

I brev datert 06.09.03 har Heidi S Nordal og Eva S Nordal  klaget på aktiviteten som drives på eiendommen Danielsborg, 265/ 018, på Mule. Eiendommen eies av Per Kåre Hjelmstadbakk. Det er avholdt befaring på eiendommen den 06.10.03 sammen med klagerne. Videre er det avholdt befaring med eieren den 09.10. 03 der han også orienterte om sin virksomhet. Den går i hovedsak ut på:

Per Kåre Hjelmstadbakk arbeider i byggbransjen og tar på seg oppdrag særlig i forbindelse  med modernisering av større forretnings- og industribygg. Innredningsutstyr som har gjenbruksverdi, kjøper han opp for videresalg og montering.  Dette mellomlagres på Danielsborg inntil det selges og monteres hos aktuelle kunder. Materialet består av til dels store komponenter og av mindre enheter. De minste enhetene lagres innendør og i  konteiner/ lukket lastebil på eiendommen. Lageret er ikke sikret og kan oppsøkes av blant annet barn. Videre foregår det i perioder noen bilreparasjoner på hobbybasis på eiendommen.  Omfanget av aktivitet/ lagring varierer avhengig av oppkjøp og salg. Bare deler av eiendommen benyttes til dette formålet. Lengst sørøst på eiendommen er det etablert utkjørsel.

Eiendommen Danielsborg er regulert  til forretning, kontor m.v.  i reguleringsplan Mule, vedtatt den 27.04.1978. Eiendommen inngår også i reguleringsplan E6 rundkjøring Mule, vedtatt den 29.03.2000,  med samme formål. Klagerne viser til reguleringsplan vedtatt den 27.04.1978 med bestemmelser og det er naturlig å legge denne til grunn for den videre vurdering av saken. Klagerne viser særlig til punkt f og g i § 6 i bestemmelsene er det heter:

f: Bygningsrådet kan forby virksomhet som etter rådets skjønn er sjenerende for de omboende eller til ulempe for den offentlige ferdsel.

g: Innredning av lager og mindre verksteder innenfor planområdet vil ikke bli tillatt.

Eiendommen Danielsborg har en beliggenhet som gir innsyn fra E6, fylkesveg og fra naboeiendommer.  Virksomheten fremstår som uryddig sett utenfra, dette blant annet som følge av varetypen som omsettes. Utendørslageret er i hovedsak anlagt mot nord, dvs mot E6. Videre står konteiner/ lukket lastebil ved vestveggen på bygget. I tillegg er det parkert noen personbiler på eiendommen.  Dette er i hovedsak brukte varer som skal selges videre.

Etter befaringen og samtale med eieren konkluderte plan- og byggesakssjefen med følgende i brev datert 10.10 03 til Per Kåre Hjelmstadbakk:

Hvorvidt en virksomhet er i strid med gjeldende planer og bestemmelser er i mange situasjoner en avveining der det må brukes skjønn. I denne saken synes ikke virksomheten å være i åpenbar strid med gjeldende plan. Imidlertid fremstår virksomheten som uryddig. Av den grunn er det forståelig at det kommer reaksjoner på dette. Dette ble understreket på befaringen den 09.10.03.

Ovenfor eieren er det fra kommunens  side understreket at det er behov for å sikre lagerområdet  med gjerde for å dempe innsyn og for å redusere muligheten for at blant andre barn oppsøker området.   Det er også viktig å ha  god orden på hele eiendommen.   På befaringen uttrykte eieren forståelse for dette.

I brev datert 06.11.03 klager Heidi S Nordal og Eva S Nordal  på dette.   

Nedenfor følger et utdrag av klagen med begrunnelse:

Vi mener denne virksomheten ikke er i samsvar med den vedtatte reguleringsplanen for området. Bygget og området ble tidligere brukt til forretning. Utfra reguleringsplanen har vi forstått det slik at tilsvarende formål også skulle drives på området videre. Vi kan ikke se at vi på noe tidspunkt, har blitt varslet om at bygget og området skulle få endret bruksmåte. Vi mener at vi som naboer har rett på å bli varslet og få anledning til å gi vår uttalelse før slike endringer foretas.

Det er så langt vi har kunnet forstå kommunen som har ansvaret for at lover og saksbehandlingsregler på dette området følges.

Når det nå, både repareres biler, foretas vask av biler og over lang tid lagres et stort antall biler og annet plasskrevende utstyr på området, kan det ikke hevdes at området fremstår i samsvar med tidligere vedtatt bruksmåte.

Bremer skriver at det kun er på hobbybasis deler av virksomheten utføres. Vi kan ikke forstå at det omfang som denne virksomheten nå har fått kan hevdes å være hobbyvirksomhem. I dag er det lagret 10 biler og tre trailere på eiendommen. Dette synes vi er lite i samsvar med "noen bilreparasjoner på hobbybasis".

For oss fremstår denne aktiviteten som en klar endring av bruksmåte og således skulle vært behandlet av kommunen deretter.

Vi mener derfor klart at driften av tomten er i strid med reguleringsplanen og den bruksmåte som tidligere har vært for bygning og området for øvrig, og peker spesielt på punkt f og g i plan fra 1978.

Det er et paradoks at tomten i dag fremstår mer som et anleggsområde enn vi på noe tidspunk opplevd i dette området da Statens vegvesen utførte sine anleggsarbeider med Mulekrysset.

Vi ønsker å komme med et positivt innspill i saken. Vi ber kommunen vurdere å tilby Per Kåre Hjelmstadbakk en hytteavtale hvor han får overta kommunens tomt (regulert til industriformål) på den andre siden av E6 og hvor kommunen overtar, og i henhold til sine forpliktelser ved å håndheve vedtatte reguleringsplaner sørger for at tomta på Danielsborg  føres tilbake til sin opprinnelige og stadfestede bruksmåte.

Vi er klart positive til virksomhet på dette området, men da i en form og med et innhold som er i henhold til de vedtatte planer for området..

Vurdering:

Klagen dreier seg om hvorvidt dagens virksomhet på eiendommen Danielsborg, 265/18, er i strid med gjeldende reguleringsplan.

I gjeldende reguleringsplan fra 27.04.1978 er den aktuelle eiendommen regulert til forretning, kontor m.m. Grensen for hvilke typer virksomheter som klart går inn under dette  formålet kan være vanskelig å ha en entydig oppfatning om. Reguleringsformålet forretning har en stor spennvidde. Med den dokumentasjonen som foreligger i denne saken er det ikke noe klart grunnlag for å si at virksomheten  er i strid med gjeldende reguleringsformål.

I bestemmelsene punkt f og g i § 6 heter det:

f: Bygningsrådet kan forby virksomhet som etter rådets skjønn er sjenerende for de omboende eller til ulempe for den offentlige ferdsel.

g: Innredning av lager og mindre verksteder innenfor planområdet vil ikke bli tillatt.

Eiendommen Danielsborg har en beliggenhet som gir innsyn fra E6, fylkesveg og fra naboeiendommer. Utendørslageret er i hovedsak anlagt mot nord, dvs mot E6. Videre står konteiner/ lukket lastebil ved vestveggen på bygget. I tillegg er det parkert noen personbiler på eiendommen.  Dette er i hovedsak brukte varer som skal selges videre. Virksomheten fremstår som uryddig sett utenfra, dette blant annet som følge av varetypen som omsettes. Den er basert på videresalg av brukt materiell noe som i seg selv er positivt. Varemengde og behov for lagerplass vil svinge over tid. Bestemmelsene som er sitert ovenfor, setter ramme for virksomheten og det er ikke vanskelig å slutte seg til at lagerområdet ser uryddig ut. Imidlertid åpner bestemmelsene for bruk av skjønn. Skjønnet skal da føre fram til om det er grunnlag for å fastslå at den aktuelle virksomheten overstiger tålegrensen som er beskrevet i bestemmelsene § 6, punkt f og g. Virksomheten drives på en tomt som er regulert til forretningsformål. Det er vanskelig å konkludere med at § 6, punkt f og g kan anvendes for å stoppe virksomheten. Imidlertid stilles det krav til ryddig drift. Dette er tatt opp med eieren i brev datert 10.10.03.

I perioder foregår det vask og noe reparasjoner/ vedlikehold av biler på eiendommen. Plan- og byggesakssjefen er noe i tvil om praktiseringen  av punkt g i bestemmelsene i denne saken. Aktiviteten foregår på et forretningsområde og blir ikke vurdert som permanent verkstedsdrift. Dersom denne aktiviteten øker så kan det være grunnlag for å vurdere den på nytt.

Plan- og byggesakssjefen har i brev datert 10.10.03 konkludert med følgende:

I denne saken synes ikke virksomheten å være i åpenbar strid med gjeldende plan. Imidlertid fremstår virksomheten som uryddig. Av den grunn er det forståelig at det kommer reaksjoner på dette. Dette ble understreket på befaringen den 09.10.03.

Ovenfor eieren er det fra kommunens  side understreket at det er behov for å sikre lagerområdet  med gjerde for å dempe innsyn og for å redusere muligheten for at blant andre barn oppsøker området.   Det er også viktig å ha  god orden på hele eiendommen.

Den foreliggende klagen tilfører ikke saken nye moment som gir grunnlag for å endre denne konklusjonen. Det tilrådes at den opprettholdes. Saken sendes til Fylkesmannen i Nord- Trøndelag til endelig avgjørelse.

<<sakliste | vedtak
<<>>

Gå til Levanger kommunes hovedside ^