Til Levanger kommunes hovedside/hjemmeside

Plan- og utviklingskomité 17.11.04 - Sak 99/04
<<sakliste
<<>> | vedtak

KARI JARTVEIT - PÅBYGG TIL BOLIGHUS PÅ EIENDOMMEN VESTGÅRDVEGEN 11 - 276-059 - KLAGESAK

Saksansvarlig: Hilde M. Røstad

Arkiv:   GNR-276-059

Arkivsaknr: 2004003427

Objekt:     

Saken avgjøres av: PUK

Saksgang:

Møtedato:

Saksbeh.:

Saksnr.:

Plan- og utviklingskomité

17.11.04

HMR

099/04

RÅDMANNENS FORSLAG TIL VEDTAK:

I samsvar med de vurderinger som er gjort i dette saksfremlegget og i sak 200/04, opprettholdes det vedtak som ble fattet av plan- og byggesakssjefen i sak 200/04 med følgende tillegg:

q       Det gis dispensasjon fra bestemmelsene til reguleringsplanen for Brusve-Gimle-Vestgård §§1,2 og 5 (PBL §7).

Saken oversendes Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse.

Vedlegg:

1.        Plan- og byggesakssjefen sak 200/04  PDF

2.        Kart

3.        Fasadetegninger på omsøkt bygg   side 2

4.        Merknad til byggesaken,  mottatt her den 25.05.04

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

5.        Byggesøknad med vedlegg, mottatt her den 28.05.04.

6.        Klage på vedtak i sak 200/04 (ref. i saksfremlegget), mottatt her den 21.09.04

Saksopplysninger:

Den 28.05.04 mottok vi søknad om påbygg til bolighus på eiendommen Vestgårdvegen 11. Omsøkt påbygg inneholder en egen boenhet.

I sak 200/04 fattet Plan – og byggesakssjefen følgende vedtak:

”Med hjemmel i plan- og bygningslovens §93 (tillatelse til tiltak) og delegasjonsbestemmelsene av 30.01.2002 godkjennes søknad om tillatelse til tiltak under følgende forutsetninger:

Bygget skal oppføres i samsvar med plan- og bygningsloven med gjeldende forskrifter og vedtekter.”

I brev mottatt her den 21.09.04 har naboene Terje Munkeby, Per Magne Midjo og Tore Nyenget påklaget vedtaket. I klagen står følgende:

”Tilsluttende naboer til Vestgårdsvegen 11, gnr.276 bnr.59 vil klage på plan- og byggesakskontorets tillatelse til utbygging av denne boligen. Årsaken går på at boligen vil få en ekstra høyde på 1.75 meter og dermed bryte totalt med bebyggelsen i området.

I følge gjeldende reguleringsplan for Brusve-Gimle-Vestgård står det også at boliger skal oppføres i en etasje. Og selv om saksansvarlig ved plan- og byggesakskontoret framholder at utbyggingen vil gi en bolig med en etasje p.g.a skrått yttertak, vil alle som setter seg inn i saken se at utbyggingen kommer til å løfte takmønet minst 1.75 meter. Noe annet ville være rart all den stund det er planlagt en leilighet på 140 m2 i andre etasje.

Det som provoserer oss er måten plan- og byggesakskontoret har behandlet vår klage på. De har dukket opp i nabolaget og tatt bilder fra tilfeldig valgte vinkler med den konklusjon at utbyggingen ikke vil føre til betydelig ulempe for noen av naboene. Ingen har snakket med oss om saken.

Faktum er:

Vestgårdvegen 13 v/ Ragnhild Smalås vil miste en betydelig del av kveldssola dersom utbyggingen gjennomføres.

Geitevegen 4 v/ Tore Nyenget vil miste den siste rest av ettermiddagssola som nesten ble fjernet da beboerne i Vestgårdvegen 11 plantet furutrær og lønn, en beplantning som saksansvarlig ved plan- og byggesakskontoret bruker som et argument for sin påstand om at naboens sikt ikke vil vli forandret i betydelig grad.

Geitevegen 2 v/ Per-Magne Midjo og Kathrine Lian vil miste en betydelig del av formidagssola som ofte bader bakhagen med lys. I tillegg vil utbygget trone som et ”tårn” foran soveromsavdelingen.

Vestgårdvegen 9 v/Terje Munkeby er den eneste av tilsluttende naboer som ikke vil få noen vesentlig forandring når det gjelder utsyn og sikt, men boligen ligger slik til at dersom andre hus i nabolaget setter i gang lignende utbygginger, vil sikten endre seg dramatisk.

Her er vi ved et poeng vi gjerne vil understreke på det sterkeste og som plan- og byggesakskontorets saksansvarlig glatt har ignorert med henvisning til at alle søknader om utbyggingsdispensasjon vil bli vurdert på nytt grunnlag fra gang til gang.

Samtlige boliger oppført på tunet der Vestgårdsvegen 11 ligger langs den ene kanten, er bygget som enetasjes lavhus. Den dagen andre beboere på tunet bestemmer seg for å igangsette lignende utbygginger, vil enkelte av de andre boligene bli totalt innebygde uten utsyn. Det er innlysende at en utbygging av Vestgårdsvegen 11, slik den er planlagt, vil gi andre vektige argument for lignende utbygginger ved senere tidspunkt. Derfor vil vi på det sterkeste anmode om at vedtaket fra plan- og byggesakskontoret i Levanger kommune 9. august 2004, blir annulert.”   

Vurdering:

Klagen inneholder en mer detaljert beskrivelse av virkningen av utbyggingen. Tidligere merknad til byggesaken fra naboene (vedlegg 4) var av generell karakter. Det var ikke gått  inn på hvilke ulemper det planlagte bygget ville få for den enkelte tomt med hensyn på sol, utsikt etc. Vurderingene som ble gjort av plan- og byggesakssjefen i sak 200/04 var derfor også av noe generell karakter.

Det er den 12.10.04 foretatt ny befaring på eiendommen med tiltakshaver og naboer.

Bilde fra Geitevegen 2 - klikk for større foto Bilde fra Geitevegen 4 - klikk for større foto

Bilde fra Geitevegen 2                                                                     Bilde fra Geitevegen 4

Bildet er tatt ved uteplassene til Geitevegen 2 og Geitevegen 4. Boligen i Vestgårdvegen 11 er knapt synlig bak vegetasjonen. Omsøkt påbygging vil medføre en økning i mønehøyden på ca. 1.7 meter. Utsikten forverres i liten grad. Det samme gjelder solforholdene, det vil bli litt dårligere solforhold i en kortere periode på dagen i vinterhalvåret. Eiendommene vil fortsatt etter utbyggingen ha gode solforhold. 

I følge PBL §70 nr.1 skal bygnings plassering og høyde godkjennes av kommunen med mindre den er fastsatt i plan. Reguleringsbestemmelsene for Brusve-Gimle-Vestgår angir ingen  maksimal mønehøyde.

Kommunaldepartementet har i rundskriv H-18/90 av 1. juni 1990 gitt uttrykk for at bestemmelsene forutsettes praktisert slik at byggherrens ønske imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler imot dette. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som medfører betydelige ulemper for eksempel for naboer og omkringliggende miljø. Ved kommunens vurderinger kan for eksempel følgende forhold være relevante:

q       Tilpasning til terreng og eksisterende bebyggelse.

q       Disponering av tomta for å oppnå tilfredstillende oppholdsareal i det fri for beboerene/ andre brukere, for eksempel usjenert uteplass, lekeareal. parkeringsplass osv., jfr. formålene i PBL §69 nr.1.

q       Utsikt og lysforhold.

q       Hensyn til naboer slik at de beholder/ kan få tilsvarende kvaliteter.

Eiendommen ligger innenfor reguleringsplanen for Brusve-Gimle-Vestgård m.v , stadfestet av Kommunal og arbeidsdepartementet den 08.03.1972.  I reguleringsbestemmelsene §1, §2 og §3 står følgende:

”§1: Det regulerte området er på planen vist med reguleringsgrense. Hvor annet ikke er særskilt vist på reguleringsplanen, skal bebyggelsen være åpen og villamessig med bolighus på 1 etasje. Sokkeletasje kan benyttes der hvor denne kan innpasses uten vesentlige endringer av terreng, innenfor rammen av bestemmelsene i byggeforskriftene. Den øvrige bebyggelsen kan oppføres i inntil 2 etasjer.

§2: Utnyttelsesgraden for småhustomter skal ikke være over 0.2 og for tomter beregnet på rekkehus og blokker ikke over 0.4

§5: Husene skal ha gruppevis ensartet takform. Bygningens takvinkel må godkjennes av bygningsrådet. Takoppbygg eller nedskjæringer er ikke tillatt. Hus med flate tak samles gruppevis på tomter etter bygningsrådets nærmere bestemmelser.”

Omsøkt tiltak krever dispensasjon fra reguleringsbestemmelse, §1, §2 og §3.

For nærmere definisjon av utnyttelsesgrad og etasjetall i reguleringsbestemmelsene, vises det til Byggeforskrifter av 1. august 1969 (gjeldende da reguleringsplanen ble vedtatt) §25:1, §25:2 og § 26:21.

Når det gjelder antall etasjer regnes loft alltid med i etasjetallet når det er innredet rom for varig opphold og disse rom har en større utstrekning enn 1/3 av bygningens grunnflate. Dette gjør at omsøkt bygning blir definert som et 2-etasjes hus. 

Eiendommen har et  tomteareal på 834m2. Regulert vegbredde er 8 meter. Dette gir et tillegg på (4mx28m) 112m2. Brutto grunnareal blir da 946m2. Eksisterende bolighus har et brutto gulvareal i 1. etasje på 170m2, for omsøt påbygg (loft) regnes bare det gulvareal der takhøyden er minst 1.5 meter (Rundskriv Bygg nr.342, Kommunal- og arbeidsdepartementet), det blir  117m2 i 2. etasje, samlet 287 m2. Det gir en utnyttingsgrad på 0.34 (287/834).

Dispensasjonssøknaden begrunnes med følgende:

”2- etasje vil i sin helhet bli liggende innenfor skrått yttertak og boligen vil fremdeles fremstå som et 1-etasjes hus. For ordens skyld gjøres oppmerksom på at det er gitt tillatelse til tilsvarende ombygginger tidligere, blant annet i Vestgårdvegen 10.”

Ved dispensasjon fra reguleringsplan og bestemmelser skal det foreligge særlige grunner. Med uttrykket ”særlige grunner” er det sagt at det ikke må foreligge helt spesielle grunner, men at det ikke skal være helt kurant å få dispensasjon. Dispensasjonssøknaden skal vurderes opp mot hva reguleringsplanen og bestemmelsene er ment å ivareta, hvilke fordeler/ ulemper dispensasjon vil medføre. Og summen av argumenter for og imot vil være avgjørende for om den skal gis eller ikke.

Tap av sol og utsikt medfører ikke betydelige ulemper for naboer og omkringliggende miljø. Estetisk vil bygningen skille seg noe ut fra de nærmeste bygningene når det gjelder høyde og takvinkel. Lave knevegger og samme takform som omkringliggende bebyggelse, gjør at bygget ikke vil skille seg vesentlig ut. Estetisk mener vi bygningen ligger innenfor det som kan aksepteres i dette området.

Arken som er plassert i innhuken mot nord-vest er lite synlig fra annet enn nord-vest retningen og påvirker i liten grad bygningens eksteriørkarakter.  

Naboene har vektlagt faren for presidens. Faren for presidens er vurdert med hensyn til estetikk. Vurderingene av ulempene for naboene med hensyn til sol og utsikt etc. må imidlertid vurderes i hvert enkelt tilfelle.

Det er gitt en rekke dispensasjoner innenfor reguleringsplanen for Brusve-Gimle-Vestgård vedr. etasjeantall m.m. Vi kan nevne følgende eiendommer:

q       Vestgårdsvegen 10

q       Ulveslia 4

q       Ulveslia 3

q       Skogheimvegen 11

q       Alosavegen 28

Når det gjelder bestemmelsen vedr. utnyttelsesgrad er denne knapt praktisert, tilbygg og garasjer gjør at en rekke eiendommer har høyere utnyttingsgrad enn 0.2.

Plan- og byggesakssjefen har etter nøye vurderinger av alle momenter i saken kommet fra til å anbefale at merknaden fra naboene ikke tas til følge og at dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene for Brusve-Gimle-Vestgård gis.

Det er også søkt om dispensasjon fra TF krav til isolasjonstykkelse. Ved ombygginger er det vanskelig å tilfredstile kravene fullt ut. I PBL §87 står blant annet følgende:

”Tiltak på byggverk må ikke utføres, hvis det vil føre til at byggverket kommer i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven, eller fører til at byggverket kommer ytterligere i strid med de nevnte bestemmelser enn det allerede er.”

Tiltaket fører ikke til at bygget kommer ytterligere i strid med loven. Vi ser derfor ikke at det er nødvendig med dispensasjon her.

<<sakliste | vedtak
<<>>

Gå til Levanger kommunes hovedside ^