Plan- og utviklingskomite 19.01.05 - Sak 015/05 - OTTAR RØSTAD- MELDING OM TILTAK - GNR. 267 - PARSELL AV 267 - BØRØYA

Saksansvarlig: Torbjørn Sirum	Arkiv: GNR-267-	Arkivsaknr: 2004006338
	Objekt:	Saken avgjøres av: PUK

Saksgang:	Møtedato:	Saksbeh.:	Saksnr.:
Plan- og utviklingskomité	19.01.05	TSI	015/05

Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 7 gis dispensasjon fra kommunedelplan Levanger sentrum med tilhørende bestemmelser og plan- og bygningslovens § 17.2 for forstøtningsmur på fradelt tomt av eiendommen Storborg øvre, gnr. 267 bnr. 1, Børøya.

Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 93 (tillatelse til tiltak) godkjennes søknad om tillatelse til tiltak på følgende vilkår:

Forstøtningsmuren må utføres i samsvar med plan- og bygningsloven med gjeldende forskrifter og vedtekter.

Tillatelsen taper sin gyldighet hvis arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år. Det samme gjelder hvis arbeidet innstilles i lengre tid enn 2 år, jfr. PBL § 96.

Tillatelsen er bare gyldig sammen med kvittering for betalt gebyr. Regning vil bli oversendt Dem.

3. Brev datert 04.11.04 fra Innherred samkommune v/ enhet landbruk og naturforvaltning.

Det søkes om tillatelse til tiltak for oppføring av forstøtningsmur på fradelt tomt av eiendommen Storborg øvre, gnr. 267 bnr. 1, Børøya. Forstøtningsmuren er planlagt oppført i grensa mot fornminneområdet på toppen av øya. Muren er planlag bygd som en tørrmur av naturstein i en lengde av ca. 24 meter og maks høyde ca. 1 – 1.2 m. Avstand fra sjøkanten til muren er i følge kart målt til ca. 96 meter.

Det søkes om dispensasjon fra kommunedelplan Levanger sentrum, hvor området eiendommen ligger, er avsatt til LNF- formål. I bestemmelsene til planen står følgende:

” Innen LNF- områder er det ikke tillatt med annen bygge- og anleggsvirsomhet enn den som har direkte tilknytning til stedbunden næring.”

Det er innhentet uttalelser fra Fylkesmannen i Nord- Trøndelag v/ miljøvernavdelingen, Nord- Trøndelag fylkeskommune v/ avd. for samfunnsutvikling og miljø og Innherred samkommune v/ enhet for landbruk og naturforvaltning vedrørende spørsmålet om dispensasjon skal gis, jfr. kommunedelplanens bestemmelser og § 7. tredje ledd i plan- og bygningsloven.

Fylkesmannen i Nord- Trøndelag har blant annet følgende merknader til tiltaket:

I denne saken søkes det om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for en forstøtningsmur på en lengde på 24 meter og høgde maks 1 – 1.2 meter. I samtale med Sirum har vi fått opplyst at muren skal anlegges bak hytta og for å hindre jordsig fra en utgravd skråning mot grensa for kulturminner.

Miljøvernavdelingen er av den generelle oppfatning at all nybygging, i dette tilfellet i forbindelse med hyttebygging, skal gjennomføres med minst mulig terrenginngrep. Dette for å beholde mest mulig naturlig preg på landskapet, samt unngå at inngrepene forsterker den privatiserende effekt som selve hytta vil få. Vi ber kommunen om å vurdere om forstøtningsmuren gir økt privatiserende effekt i området ved hytta og om ikke skråningen kan tilbakeføres til en mer naturlig form uten bruk av forstøtningsmur.

Landbruksavdelingen har ut fra regionale jordverninteresser ikke noen merknader til søknaden.”

” Tiltaket er forespeilet å ligge inntil vernesonen som er satt rundt fornminnene oppe på øya. Det oppfattes som et mindre tiltak og vil ikke skjemme utsynet fra verneområdet. Det er ikke kjent fredete kulturminner fra tiden før 1537 i det aktuelle planområdet. Det er heller ikke påvist konflikt med kulturminner fra nyere tid. Vi derfor ingen innvendinger til planen.

Det kan likevel fortsatt ligge upåviste fredete kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet.”

Innherred samkommune v/ enhet landbruk og naturforvaltning har uttalt at i forhold til jordloven har landbrukssjefen ingen merknader til tiltaket.

Tiltakshaver har i brev datert 16.12.04 bl.a. følgende kommentarer til Fylkesmannen brev:

” Viser til Fylkets miljøvernavdeling sin merknad 8. desember 2004. Kommunen bes vurdere om en forstøtningsmur gir økt privatisering av området ved hytta. Vil opplyse at tenkte mur ligger godt innenfor oppmålt tomt. Tomteområdet må vel i utgangspunktet betraktes som et privat område.

Historien til hyttetomt kjenner kommunen til. For å plassere den allerede tegnede hytte var man nødt til å gjøre enkelte inngrep, men når alt, om ikke for lenge kan ferdigstilles, tror jeg området får en fin utforming.

Nå er det også forhold på tomta som gjør en utflating av kant mot gårdsplass vanskelig uten å berøre vernesonen mot fornminneområdet. Kanten mot gårdsplass og vernesonen kan som den er i dag ikke trekkes inn mot nevnte gårdsplass uten å berøre selve hytta. Forstøtningsmuren vil også være et vern mot utgliding av stein fra fornminneområdet og skader på folk en slik hendelse kan forårsake.”

Området hvor forstøtningsmuren er planlagt oppført er i henhold til kommunedelplanen avsatt til LNF- formål. Det søkes derfor om dispensasjon fra planen for oppføring av muren.

I vurderingene om hvorvidt dispensasjon skal gis eller ikke, er det om uttrykket ” særlige grunner” sagt at det ikke må foreligge helt spesielle grunner, men og at det ikke skal være helt kurant å få dispensasjon.

Dispensasjonssøknaden skal vurderes opp mot hva kommunedelplanen og bestemmelsene er ment å ivareta, hvilke ulemper/ fordeler en dispensasjon vil medføre for eksempel for omkringliggende naboer og for tiltakshaver osv. Og at summen av argumenter for og imot dispensasjon vil være avgjørende for om den skal gis eller ikke.

Selv om det foreligger særlige grunner må det også vurderes om det etter en skjønnsmessig vurdering er ønskelig at det gis dispensasjon. Her må tiltakshavers interesse i å få den omsøkte dispensasjonen veies opp mot behovet for å fastholde for eksempel den plandisponering som følger av planen og generelle planprinsipper. Det ligger i plansystemet i plan- og bygningsloven en forutsetning om at det ikke skal dispenseres fra reguleringsplaner der tiltaket går noe særlig lengre enn det som omfattes av ” mindre vesentlig reguleringsendring” i plan- og bygningslovens § 28 –1 nr. 2. Ved vurderingen av om en planendring skal anses som vesentlig eller mindre vesentlig, må man blant annet legge vekt på om, og eventuelt hvor sterk, det aktuelle tiltaket er i strid med planformålet, og hvor stort areal det gjelder.

Plan- og byggesakssjefen finner det klart at omsøkte tiltak ikke kan anses som en vesentlig endring og at det dermed er adgang til å dispensere fra planen.

Plan- og byggesakssjefen har vurdert tiltakshavers ønske om å bygge en forstøtningsmur i grensa mot fornminneområde som et vern mot utglidning av stein fra området og for å hindre skader på folk til å være ”særlige grunner”. Tiltakshaver har videre skrevet at å lage en naturlig skråning av kanten ikke lar seg gjøre uten å berøre selve hytta.

Av de innkomne høringsuttalelsene har Fylkesmannen i Nord- Trøndelag bedt kommunen om å vurdere om forstøtningsmuren gir økt privatiserende effekt i området ved hytta og om ikke skråningen kan tilbakeføres til en mer naturlig form uten bruk av forstøtningsmur. Det er i den sammenheng viktig å huske på at muren vil ligge mellom 3 – 5 meter inne på tiltakshavers eiendom og på det nærmeste 2 meter fra selve hytta og tilslutt ca. 96 meter fra sjøkanten. Muren medfører etter plan- og byggesakssjefen sitt syn verken mer eller mindre økt privatiserende effekt i området ved hytta.

I forhold til 100- meters beltet langs sjøen, vil forstøtningsmuren ikke i det hele tatt berøre ferdselen i strandsonen.

Verken Nord- Trøndelag fylkeskommune eller enhet for landbruk og naturforvaltning har merknader til tiltaket.

Plan- og byggesakssjefen har etter nøye vurderinger av alle momenter i saken kommet fram til å anbefale at dispensasjon fra kommunedelplanen og fra § 17.2 i plan- og bygningsloven gis for omsøkte tiltak.