Plan- og utviklingskomité 19.01.05 - Sak 9/05 <<sakliste << | >> | vedtak

REGULERINGSENDRING LØVTANGEN

RÅDMANNENS FORSLAG TIL VEDTAK:

Det gjøres følgende endringer i forslaget til reguleringsendring for Løvtangen:

·         Det innreguleres en flytebrygge på Fiskbergan.

·         Reguleringsbestemmelsenes pkt. VI. 12. b) om areal på hytter og uthus endres i henhold til forslag i saksfremlegget.

·         Reguleringsbestemmelsenes pkt. V. 8. a) om hvilke parkeringsplasser som gjelder for hvilke hytter endres i henhold til forslag i saksfremlegget.

·         Plankartet endres slik at det blir samsvar med benevningen på parkeringsplassene i reguleringsbestemmelsene.

·         Reguleringsbestemmelsenes pkt. II 2 tillegges et nytt punkt i) i henhold til forslag i saksfremlegget.

Deretter legges forslaget til endring av reguleringsplanen for Løvtangen ut til offentlig ettersyn (PBL §27-1).

Vedlegg:

1.        Oversiktskart

2.        Plankart            |   (revidert utgave etter møtet PDF)

3.        Bestemmelser  side 2, 3, 4, 5, 6         |  (rev. bestemmelser etter møtet  PDF)

4.        Merknader fra Løvtangen Velforening datert 17.09.04  side 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11

5.        Merknader fra Løvtangen Velforening datert 22.11.04  side 2

6.        Merknader fra Georg og Svend Otto Søyseth datert 07.07.04  side 2, 3, 4

7.        Merknader fra Brede Anzjøen datert 13.10.04  side 2

8.        Merknader fra Kjell Morten Denstad datert 22.11.04  side 2

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Ingen.

Saksopplysninger:

RG-prosjekt fremmer på vegne av grunneier Irene Løvtangen et privat forslag til ny reguleringsplan for Løvtangen i Åsenfjord.

Området er tidligere regulert gjennom reguleringsplan godkjent av kommunestyret 10.12.92. Det er tidligere fremmet et endringsforslag, sist behandlet av kommunestyret 17.10.01. På grunn av uenighet med kommunestyret valgte grunneier da å trekke planforslaget.

I forhold til stadfestet plan er det gjort følgende endringer:

1.        Hytteområdene er gitt formålet ”kombinert formål jord- skogbruk/fritidsbebyggelse”.

2.        Det er lagt inn 10 nye hyttetomter. 8 hytter er tatt ut av planen slik at det til sammen blir 105 hytter mot 103 i eksisterende plan.

3.        Noen endringer i vegføringer og parkeringsplasser.

4.        Det er regulert inn et nytt område for oppstilling av campingvogner på helårsbasis.

5.        Nytt område for hall til lagring av småbåter er regulert inn.

6.        To nye områder for fritidsbebyggelse/rorbuer er regulert inn. Denne reguleringen legger tilrette for i alt 14 enheter.

I forbindelse med annonsering av oppstart av planarbeidet har det kommet inn kommentarer fra Velforeningen på Løvtangen og enkelte hytteeiere. Advokatfimaet Tapper & co. i brev datert 17.09.04 og 22.11.04 skrevet velforeningens kommentarer.

Vurdering:

Løvtangen er en av de mest attraktive og tettest bebygde hytteområdene i Åsenfjord. En fortetting/flytting av hyttetomter i et slikt område vil alltid være konfliktfylt. Velforeningens engasjement viser at det er uenigheter mellom grunneier og hytteeierne om hvordan området bør utvikle seg fremover. Kommunen må som planmyndighet ha som mål at det lages en plan som gir en best mulig fremtidig utvikling av området. Det må tenkes helhetlig, slik at grunneiers interesse av å utnytte de ressursene som eiendommen innehar, må vurderes opp imot hytteeiernes interesser og andre samfunnsinteresser.

Kommentarer til merknader fra Løvtangen Vel datert 17.09.04 (se vedlegg):

Endring av reguleringsformål:

I endringsforslaget er områdene med hyttebebyggelse regulert til kombinert formål jord- skogbruk/fritidsbebyggelse. Velforeningen mener at denne endringen fører til en innskrenkning av de rettigheter dagens plan gir.

I og med at det i dette område er punktfestede hytter må bruksrettighetene fastsettes gjennom privatrettslige avtaler mellom hytteeierne og grunneier. Den nye reguleringen vil etter vår mening ikke hindre at slike avtaler inngås. Planframstillingen med bruk av kombinert formål er også i tråd med Fylkeskommunens veileder for planframstilling av slike hytteplaner.

Caravan-plass:

Velforeningen protesterer mot forslaget om caravanplass og viser bl.a. til tidligere behandling (2001) hvor den ble tatt ut av planen.

Caravanplassen blir liggende ca. 40 meter fra sjøen på det nærmeste. Det er tatt inn i bestemmelsene en begrensning på maks. 10 plasser. Vi er i utgangspunktet skeptisk til en beliggenhet så nær stranda. Bevaring av strandsonen er en viktig nasjonal målsetning som gjør at det skal sterke argumenter til for å tillate tiltak som kan privatisere denne sonen ytterligere.

På planforslaget er sonen mellom caravanplassen og sjøen sikret som friluftsområde. Vi er også i tvil om en oppstilling av 10 campingvognet på et såpass stort område (4,5 daa)  vil privatisere strandsonen ytterligere i dette området. Vi velger derfor å foreslå å sende forslaget ut på høring for å få uttalelse fra fagmyndighetene før vi tar endelig stilling til caravanplassen.

Naustområder:

Velforeningen mener det må gis en generell tillatelse til naust i tilknytning til hver enkelt hyttetomt hvor dette er mulig. Velforeningen mener også det er for lite naustplass regulert inn på planforslaget, og foreslår et nytt område ovenfor veien ned til Skjærplassen (der ny tomt nr. 86 er plassert).

Av hensyn til bevaring av strandområdene går vi inn for at naust samles på områder avsatt til felles naust/ båtopplag. Vi vil derfor ikke gå inn for at det bygges naust i tilknytning til hver hyttetomt. Det er i reguleringsplanen avsatt 8 områder for felles naust. I tillegg er det regulert inn et område til ”lager”, hvor det kan bygges lagringshall for båtopplag. Samlet sett mener vi at det i planforslaget er avsatt tilstrekkelig med naustareal i planen.

Flytting av hyttetomter/nye hyttetomter:

Løvtangen Velforening mener generelt at etablering av flere hyttetomter i de nære strandområdene ikke må tillates. Velforeningen er særlig uenig i tomtene 86, 93, 101,104 og 105.

Når det gjelder forholdet til strandsonen er Løvtangen i dag et område som i stor grad har en strandsone som er privatisert som en følge av tidligere utbygginger. Et vesentlig moment blir derfor om ny hytteplassering vil privatisere strandsonen ytterligere.

Nedenfor hytte nr. 86 går det i dag en adkomstveg ned til naust og flytebryggeanlegget som definerer et skille mot fellesområde F1. Vi mener derfor at tomt nr. 86 ikke kommer til å privatisere strandsonen ytterligere i dette området.

Tomt nr. 93 er plassert i bakkant av eksisterende bebyggelse og vil heller ikke privatisere strandsonen ytterligere.

Både på tomt 86 og 93 hevder Velforeningen at det i dag er etablerte lekeplasser, noe grunneier benekter. Dette vil være et privatrettslig forhold mellom hytteeierne og grunneier som vi ikke kan ta stilling til.

Hyttene nr. 101,104 og 105 er alle plassert innenfor strandsonen. Vi velger å sende planforslaget ut på høring for å få uttalelse fra fagmyndighetene før vi tar stilling til om vi skal ta ut, eventuelt flytte hyttetomter.

Avstand mellom hyttene:

Velforeningen mener det bør være en generell minsteavstand på 50 meter mellom hyttene.

Flere av eksisterende og nye hyttene har en innbyrdes avstand kortere enn 50 meter. Terrengformasjonene kan ofte ha like mye og si som avstandene mellom hyttene. En avstand på 35-40 meter bør derfor kunne aksepteres i noen tilfeller.

Flytebrygger:

Løvtangen velforening foreslår at alle flytebrygger som har ligget ute tidligere sesonger blir innregulert i ny reguleringsplan.

Av hensyn til bevaring (og ikke privatisering) av strandområdet går vi inn for at flytebrygger samles på områder avsatt til felles flytebrygger slik planen legger opp til. Vi vil derfor ikke gå inn for å åpne for bygging av flytebrygger i tilknytning til hver enkelt hyttetomt.

Området "Fiskbergan" (felt A) har verken veg eller bryggeplass slik reguleringsplanforslaget foreligger. På grunn av de vanskelige adkomstforholdene til området mener vi det bør reguleres inn en felles flytebrygge på "Fiskbergan". Nevnte flytebrygge må tas inn på plankartet før planen legges ut til offentlig ettersyn.

Areal på hytte/anneks:

Velforeningen foreslår at reguleringsbestemmelsens arealbegrensning på hytte og uthus endres til henholdsvis 80 m²  og 20 m².

I planforslagets bestemmelser er det foreslått 80 m² på hytte og 12m² for uthus.

Kommuneplanens arealdel sier maksimalt 80 m² inkludert uthus. Det har imidlertid vært godkjent et samlet areal på hytte og uthus på 100m² i flere hytteplaner den senere tid. Vi mener det vil være en fordel at vi nå legger oss på denne praksisen når det gjelder nye hytteplaner og vil derfor foreslå at bestemmelsene til planforslaget endres på dette punktet.

Stikkveier/ajourføring av plankartet:

Generelt vil Velforeningen anføre at der det i dag er kjøreadkomst til hytter må dette opprettholdes og tegnes inn på kartet. Spesielt nevnes adkomstveier til hyttene 36, 83,85,92 og 58.

Vi mener nå at for mange veger kan føre til en forringelse av området. Vi gjør også oppmerksom på at opparbeidelse av nye veger er søknadspliktige tiltak etter Plan- og bygningsloven. Blandt annet var vegen til tomt nr. 36 en midlertidig adkomstveg som skulle fjernes når byggearbeidene på eiendommen var over. Felles parkeringsplasser langs vegen bør brukes til parkering.

Felles parkeringsplasser:

Velforeningen mener det gjeldende parkeringskravet på 1,5 bil pr. hytte må videreføres. Velforeningen har også et forslag til endring av hvilke hytter som knyttes til den enkelte plass i planforslaget.

Vi er enig i at kravet til dimensjonering av parkeringsplasser bør videreføres. Vi har heller ingen motforestillinger mot en endring av hvilke hytter som knyttes til hvilken plass. Vi foreslår derfor at det i pkt. V.8.a) justeres på følgende måte:

                - P1A, B kan brukes av hyttenr. 1-25, 102 og 103

                - P2 kan brukes av hyttenr. 28-31, 48, 49, 97 og 104.

                - P4 kan brukes av hyttenr. 41-46.

                - P6A,B kan brukes av hyttenr. 50-55, 57-59 og 92-95.

                - P9 kan brukes av hyttenr. 47, 56, 96, 98 og 99.

                - P10 kan brukes av hyttenr. 26, 27, 81, 82, 101 og 105.

For parkeringsplassene P7 og P7A må kartet justeres slik at det blir samsvar mellom kart og bestemmelser.

Spesialområder/Tennisbane:

Velforeningen mener den eksisterende tennisbanen i område må inn i reguleringsplanen.

Ifølge grunneier er det en privat uenighet mellom henne og hytteeierne om bruken av området hvor det er etablert en tennisbane. Hun ønsker derfor ikke å regulere et område spesielt for dette formålet.

I og med at det er en privat strid om arealbruken i dette området har vi ingen merknader til at det fortsatt blir avsatt til jord/skogbruk.

Vann, avløp og renovasjon:

De bestemmelsene som omhandler vann, avløp og renovasjon i eksisterende plan er utelatt i det nye planforslaget. Velforeningen stiller seg uforstående til dette.

Når det gjelder utslipp er det reglene i forurensningsloven som regulerer dette. Skal det legges vann inn i en hytte må man ha utslippstillatelse etter forurensningsloven. Vi anser reglene i forurensningsloven, samt reguleringsbestemmelsenes punkter som omhandler terrenginngrep for å være tilstrekkelige for å regulere slike forhold.

Fellesbestemmelser:

Velforeningens forslag til å ikke tillate campingvogner er med i bestemmelsenes pkt. 6. b)

Enkeltkommentarer fra hytteeierne:

Vi viser til ovennevnte uttalelse ang. flytebrygger. Planen har lagt opp til felles flytebrygger.

Vi er oppmerksom på Fiskbergans status med hensyn til eiendomsforhold. Man skal i reguleringsplaner ikke "bruke en annen skravur" bare fordi det er en annen eier/ fester av et område. Det er formålene som regulerer fargebruken.

Kommentarer til merknader fra Løvtangen Vel datert 22.11.04 (se vedlegg):

Velforeningen har flere kommentarer knyttet til reguleringen av rorbuer i planforslaget.

Rorbuer er et nytt innslag for oss. Det legges opp til en mer konsentrert bebyggelse enn den tradisjonelle hyttebebyggelsen. Denne byggeformen har både positive og negative sider. Den er arealøkonomiserende noe som gir en bedre utnytting av de verdifulle områdene. Samtidig kan den i allerede etablerte områder fremstå som et fremmedelement i forhold til eksisterende bebyggelse. Vi mener de områdene som er inntegnet i planforslaget kan utbygges på en slik måte som det foreslås i planforslaget uten at det vil være et negativt element i området. Dette setter imidlertid krav til god detaljplanlegging av bygningene, uteområdene og parkeringsløsningen. Vi vil derfor foreslå at det settes krav til godkjent situasjonsplan i forbindelse med byggesaksbehandlingen.

Forslag til ny bestemmelse pkt. II 2. i): Søknad om byggetillatelse skal inneholde situasjonsplan som viser bebyggelsens plassering og høyde, arealer for parkering og parkmessig vegetasjon.

Kommentarer til merknader fra Georg og Svend Otto Søyseth datert 07.07.04 (se vedlegg):

Bebyggelsens utforming og plassering:

Vi viser til ovennevnte uttalelse ang. areal på hytter og anneks.

Adkomst til hytteeiendom nr. 66:

Vi viser til ovennevnte uttalelse ang. stikkveier og felles parkeringsplasser.

Kommentarer til uttalelse fra Brede Anzjøn datert 13.10.04 (se vedlegg):

Flytebrygger:

Viser til tidligere kommentarer ang. flytebrygger. Planen har lagt opp til felles flytebrygger for best mulig bevaring av strandsonen.

Kommentarer til uttalelse fra Kjell Morten Denstad datert 22.11.04 (se vedlegg):

Hytte nr. 93:

Vi viser til ovennevnte uttalelse ang. nye hyttetomter og avstanden mellom hyttene.

Hvilke avtaler som finnes mellom grunneier og hytteeier er et privatrettslig spørsmål som ikke berører arealbruken.

<<sakliste | vedtak
<< | >>
^