Plan- og utviklingskomité 06.12.06 - Sak 91/06 <<sakliste << | >> | vedtak

Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for flytting av naust til regulert friluftsområde - 1719/229/2 - Oldret på Litjøya

Rådmannens forslag til vedtak:

Munkebys søknad av 06.09.06 om flytting av naust på Litjøya til regulert friluftsområde er vurdert som en søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for Oldret, vedtatt 31.01.1991. Da særlige grunner ikke anses å foreligge, avslås søknaden med hjemmel i plan- og bygningslovens § 7.

Vedlegg:

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

3   Uttalelser m/vedlegg (PDF)
- Ann Karin Abusland 05.10.06 -  09.10.06
- Egil Glørstad 24.10.06
- Nord-Trøndelag fylkeskommune 27.10.06
- Barnerepresentant, her 30.10.06
- Bygg og eiendom, her 01.11.06
- Fylkesmannen i Nord-Trøndelag 11.10.06

4   Kommunens høringsbrev datert 28.09.06

5   Div. foto fra området

Saksopplysninger:

Tove Asklund Munkeby har med brev av 06.09.06 søkt om flytting av naust på eiendommen Oldret gnr. 229/2, på Litjøya i Leangsfjorden, Levanger kommune.

Området omfattes av gjeldende reguleringsplan for Oldret, vedtatt 31.01.1991. Foreslått flytting, inn på regulert spesialområde friluftsområde med påskriften leik og bading, er i strid med gjeldende reguleringsplan. Tidligere søknad av 22.06.06, ble følgelig avslått. Det ble samtidig orientert om at evt. reguleringsspørsmål kan tas opp i kommunens planutvalg (PUK) jfr. § 30 i plan- og bygningsloven. Vi frarådde imidlertid at reguleringsplanen endres på bekostning av allmennhetens interesser i området.

Utsnitt av gjeldende reguleringsplan                                                            Vist plassering av ”nytt” naust.

Utdrag fra gjeldende reguleringsbestemmelser:

Den nye søknaden inneholder ikke nye opplysninger, bortsett fra en orientering om at søker har vært i kontakt med eierne av gnr. 229/16+18. Søknaden begrunnes med at det oppnås bedre plass for oppføring av andre naust samt at de er villige til å rydde vekk en del trær vederlagsfritt i andre enden av badeområdet for å øke tilgjengeligheten for allmennheten. De antyder også at bedre plass innenfor regulert naustområde, kan gi bedre plass for ferdsel til hyttetomten ytterst på Litjøya. Det vises til vedlagte søknad for utfyllende informasjon.

Høring

Kommunen har sendt Munkebys søknad av 06.09.06 på høring til berørte parter, inkl. hjemmelshavere med antatt naustrett i området, jfr. vedtatt reguleringsplan. Frist for merknader var satt til 27.10.06. Følgende uttalelser er mottatt:

Nr.          Fra                                                                                         Dato

1+2         Ann Karin Abusland                                                         05.10.06 og 09.10.06                           

3              Egil Glørstad                                                                       24.10.06

4              Nord-Trøndelag fylkeskommune                                     27.10.06

5              Barnerepresentant, her                                                      30.10.06

6              Bygg og eiendom, her                                                       01.11.06

7              Fylkesmannen i Nord-Trøndelag                                     11.10.06

Vurdering:

Betraktninger i kommunens høringsbrev til berørte parter

Det anses positivt at en større del av friluftsområdet gjøres mer tilgjengelig, under forutsetning av at vegetasjonsryddingen gjennomføres i fornuftig omfang. Slik tilrettelegging kan vurderes som en betingelse for evt. dispensasjon.

Nord for Litjøya er Leangsfjorden forholdsvis grunn, og reguleringsplanen legger til rette for båtopplag/flytebrygge på sydsiden av halvøya. Vedlegg til søknaden viser at det søkes avsatt noe plass mellom eksisterende naust og ”nytt” naust. Dette sikrer mulighet for trekking av båt mellom regulert naustområde og regulert båtopplag/flytebrygge.

Det antydes behov for sprenging i berg. Terrengmessig vil dette være et varig inngrep, som i størst mulig grad bør unngås.

Eventuelt behov for flytting av eksisterende gjerde (øst for eksisterende naust) er ikke nevnt i søknaden, men dette må vurderes i fht. § 5 i reguleringsbestemmelsene.

Plan- og bygningslovens § 17-2 Forbud mot bygging og fradeling i 100-metersbeltet langs sjøen gjelder ikke i tettbygd strøk eller i områder som omfattes av reguleringsplan eller strandplan. Da det er søkt om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan, bør forholdet til 100-metersbeltet langs sjø likevel vurderes. Naustet er foreslått flyttet i nærheten av eksisterende naust, og vil i begrenset grad bidra til utvidet privatisering av strandsonen. Det anses positivt at naustene samles/samlokaliseres.

Høringsuttalelser, delvis kommentert

1+2 Ann Karin Abusland (hyttetomt nr. 5 i reguleringsplanen - gnr. 229/50)

Naustet er foreslått plassert i et naturlig lekeområde for barn (området er relativt flatt ved strandkanten). Det egner seg også til soling og er den mest egnede badeplassen i området, pga. brukbar vanndybde ved fjære sjø. Evt. naust vil gjøre at området anses som privat, noe som vil redusere all ferdsel til denne delen av badeplassen.

Trekkes naustet utenfor nåværende gjerde, som er en innramming og grensen for friområdet på Litjøya, må veien flyttes. Dette går på bekostning av naustrekken som blir dyttet ut på grunt vann. Foreslått naustplassering reduserer fri ferdsel fra naustrekken og det begynner og ligne en hinderløype.

På grunn av redusert vanndybde må en benytte motsatt side når båten og div. utstyr skal inn og ut av naustet. Vanndybden er en av hovedgrunnene til flyttingen av naustet til Munkeby, og ny plassering gjør ting lettere for dem. Dette problemet er felles for alle og det må ses helhetlig på dette.

Nedfelling av trær gir lettere tilgjengelighet, men trær og busker skaper også le for vær og vind og er gode å ha. Det bør derfor beskjæres planmessig.

Naustet til Munkeby er av gammel årgang og fungerer ikke som naust da vanndybden ved naustet er lav ved flo og en fjære på anslagsvis 20 meter. Forstår deres problem. Plasseringen av det nye naustet har ingen betydning for ferdsel til gnr. 229/16+18. Den blir den samme som i dag.

Forslag 1

Naustrekke + Munkebys naust trekkes opp mot veien ut til hyttene til Litjøya og følger denne i god avstand. Munkebys naust implementeres i rekken. Dette letter alles tilgang til friområdet. Bredden på naustene reduseres til 2,5 meter.

Forslag 2

Veien til hytter på Litjøya legges til høyre for mulldo på snuplass og ned mot sjøen og følger den inn til nåværende vei inn til hyttene. Trafikken ledes bort fra friområdet og naustrekka blir le for friområdet. Naustrekka legges delvis på eksisterende vei, ved å følge eksisterende gjerde og avtrappes langs dette og avsluttes i bakkant av Bård Olav Leangens naust. Dette reduserer grunnarbeidskostnader til naustene. Besparte kostnader forskyves til den nye veien til gnr. 229/16+18. Dette er en helhetlig løsning som tar hensyn til alle parter. Munkeby får cirka samme plassering, dog noen meter lenger bak. Denne plasseringen av naustrekken letter også ferdselen til gnr. 229/16+18, da de slipper å passere en bergknaus som er en del av veien.

Forslag 3 (på grunnlag av befaring)

En ny naustrekke gir mange muligheter. Et alternativ er å bygge fire enheter i en bue fra Bård Olav Leangens naust. En starter med Munkebys naust som bygges singel, deretter 3 stk. dobbeltnaust med møne i delingsvegg. Foreslår bredder og avstander som gir en samlet naustrekke på 23,5 meter. Dette er en helhetlig løsning som gagner de fleste. Munkeby får et naust for seg selv, friområdet blir bevart og en kan trekke båt og bevege seg uhindret langs naustrekka. Når det gjelder tildeling, benytter en det som er skrevet i skjøtet på hver eiendom som tar utgangspunkt i Munkebys gamle naust. Denne gangen blir alt snudd på hodet, og en tar utgangspunkt i deres nye naust. Trafikken til gnr. 229/16+18 ledes utenfor friområdet og det kan kjøres uhindret fram til hytta ytterst på Litjøya. Forslaget er vist på kart (ikke vedlagt).

Konklusjon

Det er utrolig viktig å ivareta friområdet/allemannsretten og konklusjonen er at det bygges en naustrekke inklusiv Munkeby. Er det ikke stemning for dette blir resultatet for oss at en ivaretar eksisterende plan for naustrekken. Munkebys behøver ikke flytte sitt naust. Ved plassproblemer, trekkes det lodd om en alternativ naustplass.

Det oppfordres til en helhetlig vurdering og befaring ved fjære sjø, for å få riktig bilde. Isoleres dette bare til Munkeby og det blir bygd et nytt naust som skaper hinder for andre, får det konsekvenser. I søknaden er størrelsen på naustet ikke påtegnet, og det er bare angitt cirka-plassering. Vi føler at fjerningen av Munkebys gamle naust betyr at de ønsker å presse naustrekka lengst ned mot sjøen. Foreslått flytting vil ikke ha betydning for kjøring av biler til gnr. 229/16+18. Hvis tanken er å presse naustrekka nedover mot den ubrukelige delen av Litjøya, er det tvilsomt om naustrekka blir ferdigstilt på en akseptabel måte.

Da vi kjøpte vår tomt hadde naustretten stor betydning. Vi ble ikke informert av selger om at fjæren på dette stedet var ekstremt lang. Blir det i tilegg en hinderløype til sjøen, må det få økonomiske konsekvenser. Foreslått plassering reduserer verdi av hyttetomter med naustrett. En bør ikke glemme de som stiller seg passiv og ikke ser betydningen av endringene.

Kommentar

I denne saken skal det tas stilling til Munkebys søknad om flytting av ett naust. I den forbindelse har vi ikke sett det som nødvendig å vurdere foreslåtte alternative løsninger eller ta stilling til om disse forutsetter forutgående planendring. I siste del av saken er det orientert om muligheter for endring av planen.

3 Egil Glørstad (hytte på gnr. 229/41 på Litjøya + hyttetomt nr. 4 - gnr. 229/51)

Kjenner godt til bruken av badeplass, båtopplag og utlegg av båt. Leangenbukta er grunn, og denne plassen brukes som badeplass og en utvidelse av badeområdet er en stor fordel for oss brukere. På finversdager om sommeren er plassen rimelig fylt opp og med større områder og fordele seg på vil dette være til stor fordel for brukerne.

Vi skal også føre opp naust i samråd med de andre rettighetshaverne, på det innregulerte naustområdet. Og få flyttet det eksisterende naustet over til den andre siden vil bety mye for området i sin helhet. Den felles rekken med naust på det innregulerte området vil få en mye bedre beliggenhet i forhold til vei, sjø og omkringliggende områder. Arkitektonisk vil det også bli mye finere med to separate naust som ligger ved siden av hverandre, samt at det da kommer en samlet rekke på det felles naustområdet. Som bruker og nabo av området, ønsker vi at det eksisterende naustet blir flyttet. Dette gjør til at badeområdet blir utvidet og den nye naustrekka får en riktig beliggenhet samt at de to nåværende naustene blir samlet.

Kommentar

Eksisterende naust, som er søkt flyttet, står innenfor regulert naustområde. At flytting av dette naustet frigjør større bade-/rekreasjonsareal er følgelig usikkert.  

4 Nord-Trøndelag fylkeskommune

Vi er ikke kjent med sterke regionale interesser i dette området som tilsier at vi bør gå imot tiltaket. Men det berører klart lokale friluftsinteresser og antas også å være uheldig i forhold til framtidig utbygging av småbåthavna. Dette er en type sak som i hovedsak må avklares lokalt ut fra en avveiing av konkrete interesser og av kommunen som planfaglig myndighet. Hvis flyttingen tillates bør dette gjøres ved endring av reguleringsplanen.

Det minnes om aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminnelovens § 8.

5 Barnerepresentant, her

Det henstilles om at en unngår å oppføre naustet på regulert friluftsområde.

6 Bygg og eiendom, her (ansvar for friluftsområdene)

Er ukjent med bruken av Litjøya, men antar at det i stor grad er hytteeierne som "råder grunnen". Har hatt henvendelse om dårlig vei. Det regulerte friluftsområde ligger på beste siden av "øya". Situasjonen har vel ikke endret seg mye fra den gang det ble regulert. Bygg og eiendom ser derfor ingen god grunn til å fravike gjeldende regulering. 

7 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag

Landbruksavdelingen

Ingen merknader.

Miljøvernavdelingen

Kyst- og strandstrekningene er definert som en nasjonal interesse. På grunn av en omfattende nedbygging av strandsonen har regjeringene de siste årene gitt sterke signaler om en innskjerping av plan- og dispensasjonspraksis i 100-metersbeltet langs sjø. Arealdokumentasjon av strandområdene i Trondheimsfjorden viser at mye er utbygd og at det i Åsenfjorden er spesielt lite tilgjengelig strandareal igjen til allmennhetens bruk. I Fylkesplanen for Nord-Trøndelag påpekes det at særlig strenge kriterier skal legges til grunn i behandlingen av dispensasjonssøknader i 100-metersbeltet langs Trondheimsfjorden. Ut fra en vurdering av oversiktsbilder fra dette aktuelle området, synes Litjøya å ha særdeles gode natur- og friluftslivskvaliteter. Dette tilsier at man ikke må tillate nye inngrep på dette neset som medfører ytterligere nedbygging av strandsonen. Bestemmelsene i gjeldende reguleringsplan for Oldret åpner for at det i friluftsområdet kun kan tillates bygg eller innretninger tilknyttet områdets bruk til friluftsformål. Oppføring av naust kommer ikke inn under dette formålet. Naust på dette neset må konsentreres i innregulert naustområde, og man må ikke utvide naustarealet ytterligere enn det som det allerede er åpnet opp for i gjeldende plan. En slik utvidelse vil legge beslag på et areal som er avsatt til allmennhetens bruk og flyttingen vil således gå på bekostning av allmennhetens interesser i området. I kommunens brev blir det orientert om at tidligere søknad av 22.06.06 ble avslått på bakgrunn av at foreslåtte flytting var i strid med gjeldende reguleringsplan. Miljøvernavdelingen støtter kommunens holdning i denne saken. Ut fra områdets høye friluftslivskvaliteter og mangelen på tilgjengelige friluftsområder i Åsenfjorden for øvrig, går vi imot omsøkte flytting. Vi ber om å bli holdt orientert om kommunens vedtak i saken.

Konklusjon

Ifølge plan- og bygningslovens § 7 kan kommunen gi dispensasjon fra reguleringsplan når det foreligger ”særlige grunner”.

En overvekt av høringsuttalelsene taler imot at det gis dispensasjon. Uttalelsene fra offentlige instanser anses også å være en indikasjon på at ”særlige grunner” ikke foreligger. På bakgrunn av søkers begrunnelse, høringsuttalelser og vurderinger i saken kan vi ikke se at det foreligger særlige grunner for å gi dispensasjon, da omsøkte flytting på lang sikt vil gå på bekostning av de hensyn som planen skal ivareta. Vi tilrår at søknaden avslås.

I medhold av plan- og bygningslovens § 30. Private forslag om regulering kan grunneiere, rettighetshavere eller andre interesserte kreve reguleringsspørsmålet vurdert.

Vi kan imidlertid ikke oppfordre til eller tilrå en endring av planen som går på bekostning av de forhold planen skal ivareta. Hvis det derimot er mulig å endre planen med positivt effekt for alle parter kan saken stille seg noe annerledes.

<<sakliste | vedtak
<< | >>
^