Til Levanger kommunes hovedside/hjemmeside

Plan- og utviklingskomité 21.02.07 - Sak 16/07
<<sakliste
<<>> | vedtak

1719/314/365 - KLAGESAK - VEGARD ALSTAD SUNDE / CHRISTIAN PEDERSEN - ENEBOLIG M/SOKKEL - HØGBERGET 25

Saksansvarlig: Gunnar Vatn       

Arkivsaknr:   2006/6480 - /1719/314/365

       

Saken avgjøres av: PUK

Saksgang: Møtedato: Saksbeh.: Saksnr.:
Plan- og utviklingskomité 21.02.07 GVA

16/07

Rådmannens forslag til vedtak:

I samsvar med de vurderinger som er gjort i dette saksframlegget og i Plan- og byggesakssjefens vedtak i sak 740/06, opprettholdes vedtak i Plan- og byggesakssjefens sak 740/06.

Krav om at vedtaket ikke skal iverksettes før klagen er endelig avgjort avslås, jfr forvaltningslovens § 42, dette ut i fra vurderinger som er gjort i dette saksframlegget.

Saken oversendes Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse.

Vedlegg:

1

Vedtak i sak 740/06 datert 07.09.2006

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Søknad om dispensasjon datert 08.12.2005 (Tilhører ephortesak 2005/10995)
  2. Brev fra Plan- og byggesakssjefen datert 05.01.2006 (Tilhører ephortesak 2005/10995)
  3. Klage mottatt 04.04.2006 (Tilhører ephortesak 2005/10995)
  4. Søknad om tillatelse til tiltak mottatt 07.08.2006 med gjenpart av nabovarsel, tegninger, situasjonskart, søknad om ansvarsretter, og søknad om dispensasjon fra reguleringsplan datert 26.06.2006
  5. Merknad fra eier av naboeiendom Høgberget 21 datert 10.07.2006 og 19.07.2006.
  6. Merknad fra eier av eiendommen Høgberget 54 datert 28.07.2006.
  7. Klage på vedtak i sak 740/06 datert 17.10.2006.
  8. Merknader til klage datert 30.01.2007
  9. Bilder tatt 07.02.2007

Saksopplysninger:

Plan- og byggesakssjefen mottok 07.08.2006 en søknad om bygging av bolighus med sokkeletasje på eiendommen Høgberget 25 med gnr/bnr 314/365 i Levanger kommune.

Det ble også søkt om dispensasjon fra reguleringsplanen Høgberget III med plan-id L2000011 vedtatt i Levanger kommunestyre i møte 29.03.2000, om etablering av avkjørsel på sørsiden av tomta. På reguleringskartet er avkjørsel markert på nordside av tomta. Avkjørselen på nordsiden av tomta ønskes beholdt som atkomst for bruk av beboere i sokkeletasjen.

Klikk for større plankart

 

 Klikk for større tegning

Klikk for større flyfoto

Forut for denne søknaden, kom det 08.12.2005 søknad om dispensasjon om felles avkjørsel for eiendommene Høgberget 25 og 27. Det ble ikke fattet noe vedtak, men Plan- og byggesakssjefen svarte i brev 05.01.2006 følgende:

”Grunn for søknaden om dispensasjon fra reguleringsplanen, er at boligene skal tilpasses  beboere som kan være funksjonshemmet eller har andre begrensende bevegelseshemminger og for å få et tjenelig utomhusareal for de enkelte plan.

På tomtene er det planlagt bygd hus med sokkeletasje, tomtene er relativt bratte med 9 meters høydeforskjell mellom vegene på sør- og nordside av tomtene.

Plan- og byggesakssjefen har vurdert søknaden om dispensasjon og har i utgangspunktet ingen innvendinger mot at det anlegges en felles avkjørsel fra vegen Høgberget til sørside av tomtene Høgberget 25 og 27”

Eierne av Høgberget 52, 54, 56 og 58 kom 02.04.2006 med klage på dispensasjonen. De skriver bla følgende:

”Hvis innkjørselen blir endret fra nordside av tomta til sørside av tomta, vil det bety at det må fylles opp mye masse og at husene kommer mye høyere enn forutsatt.

Hvis de to nye husene i nr 25 og 27 kommer like høyt som nabohusene i nr 19 og 21, vil dette komme til å skygge for sola for oss i nr 52, 54, 56 og 58 i store deler av vinterhalvåret. Når vi har kjøpt tomt her, forutsatte vi jo at reguleringsplanen skulle bli fulgt slik at nabohusene i sør ikke skulle komme så høyt at de skygget for sola for oss.”

Klagen ble ikke behandlet i påvente av ordinær byggesøknad.

Når byggesøknaden for Høgberget 25 kommer 07.08.2006, har søker gått bort fra søknad om felles avkjørsel, men søker i stedet om dispensasjon til hver sin avkjørsel på sørside av tomta.

16.08.2006 kommer byggesøknad for Høgberget 27. Det kommer ikke inn noen merknader til nabovarslet, og søknaden godkjennes i sak 863/06 16.11.2006.

På gjenpart av nabovarslet for søknaden mottatt 07.08.2006, har eier av Høgberget 52 og 58 krysset av for at de samtykker til tiltaket. Eier av Høgberget 56 fikk nabovarsel rekommandert i posten, og har ikke sendt inn noen merknader.

Eier av Høgberget 54 kom i brev datert 28.07.2006 med merknader til oppsetting av bolig på Høgberget 25. De viser til klagen datert 04.04.2006, og uttrykker sin bekymring for at huset kommer så høyt, at det vil skygge for sola store deler av året. De viser til reguleringsbestemmelsens §10.4, 10.5 og 10.6 som sier at terrengbehandling bør utføres slik at den best mulig faller inn i omgivelsene og harmonerer med strøkets terreng. Klager mener bestemmelsene ikke blir fulgt hvis huset bygges så høyt som det søkes om.

Eier av Høgberget 21 kom i brev datert 10.07.2006 og mail datert 19.07.2006 også med merknader til nabovarslet.

I reguleringsbestemmelsene §05.1.1 for bla område B32 gjelder følgende:

”Bebyggelsen kan oppføres i inntil 2 etasjer.

For 2 etasjes hus gjelder:

Maks. gesimshøyde :6,5 m. Maks. mønehøyde: 9,5 m.

Høydene er målt fra planert terreng.”

I saksutredningen for reguleringsplanen ble det følgende punkter vektlagt:

Tomter/atkomst:

Det har vært ønskelig at området skulle brukes til tomter for frittliggende eneboliger. Tomtene er derfor relativt store, noe som også terrenget krever. Terrenget gjør det dessuten umulig å oppnå gode atkomster direkte fra vegen til alle tomtene. Derfor er det noen steder lagt inn felles atkomster for å sikre tilgang til tomtene.

Sol/ utsikt:

Området ligger i nord-helling. Det vil bli gode solforhold på ettermiddags- og kveldstid.

Mange av tomtene får fine utsiktforhold.

For de tomtene som ligger nærmest toppen, (B 35, vestre tomt i B 33) er det lagt inn skjerpete krav i bestemmelsene for å sikre at ikke byggene på disse tomtene skal bli for dominerende i forhold til selve toppen. Forøvrig vil området stort sett være omgitt av skog både mot øst, nord og vest.”

Plan- og byggesakssjefen fattet 07.09.2006 følgende vedtak i sak 740/06:

”Med hjemmel i PBL § 7 gis det dispensasjon fra reguleringsplan for Høgberget III med tilhørende bestemmelser, vedtatt av Levanger kommunestyre i møte 29.03.00 i sak 16/00.

Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 93 (tillatelse iii tiltak) og vedtatte delegasjonsbestemmelser godkjennes søknad om tillatelse til tiltak underfølgende forutsetninger:

Bygget skal oppføres i samsvar med Plan- og bygningsloven med gjeldende forskrifter og vedtekter.”

Plan- og byggesakssjefen vurderte da at vegen forbi Høgberget 19, 21, 25 og 27 har en naturlig stigning hvor det er naturlig å legge avkjørsel fra sør fortrinnsvis i søndre hjørne. Det vises til saksutredningen for reguleringsplanen hvor terrenget ble vurdert som ikke optimalt for å oppnå gode atkomster direkte fra vegen til alle tomtene.

Plan- og byggesakssjefen viste også til saksutredningen for reguleringsplanen når han vurderte solforholdene. Tomtene ligger i nord-helling, noe som gjør at sola er uansett blir borte bak Høgberget vinterstid.

Plan- byggesakssjefen skriver til slutt at bygging av bolig i regulerte boligfelt medfører til en viss grad ulemper for alle, og hvor fordeler og ulemper bør vurderes så langt råd er før valg av tomt foretas. I dette tilfelle ønsker eier av Høgberget å oppføre enebolig med sokkelleilighet. På grunn av stor høydeforskjell på tomta finner en det naturlig at søker ønsker atkomst fra sør og fra nord. Å gi dispensasjon fra reguleringsplanen synes uproblematisk da dette ikke vurderes å gi særlige ulemper for eventuelle berørte parter.

Eier av Høgberget 54 påklager vedtaket i brev datert 17.10.2006 med følgende begrunnelse:

”Vi vil opprettholde vår klage på dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene.

Grunnen til dette er at hvis innkjørselen til tomt nr.25 blir på sørsida i stedet for nordsida, vil det på grunn av høydeforskjellen bli fylt opp ca 2,5 m ekstra med masse og huset vil komme mye høyere enn reg.best. legger opp til.

Vedtaket fra kommunen datert 7/9-06 tar ikke hensyn til punktene i reg.best for området som sier: “Terrengbehandling bør utføres slik at den best mulig faller inn i omgivelsene og harmonerer med strøkets terreng.” Viser til § 10.4,10.5, 10.6.

Utbygger planlegger å bygge en mur på sida som vender mot oss, og fylle opp 2,5 m med masse over den og sette et høyt tre etasjes hus oppå der. Dette vil bli veldig høyt og prangende sett fra nordsida.

Hovedinnvendingen for oss gjelder solforholdene. Slik det er nå er sola borte fra vår tomt i over 3 måneder om vinteren. I tilegg er det to måneder vår og høst at sola er framme bare mellom de eksisterende husene. Med den høye plasseringen av huset i nr.25, vil det skygge for sola i enda større del av året. Begrunnelsen i brevet fra kommunen om at solforholdene ikke er relevante, er vi belt uenig i. Vi kan gjerne vise dette på en befaring.

Disse to argumentene mener vi medfører betydelig ulempe for oss naboene i husrekka nedenfor. Jfr. Plan- og bygningslovens § 70 nr.1 der det står: “Utgangspunkt for vurdering etter plan- og bygningslovens § 70 nr.1 er at tiltakshavers ønske skal imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler i mot dette. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som medfører betydelig ulempe for f.eks. naboer og omkringliggende miljø..... Blant annet er det relevant å vurdere tiltakets tilpasning til terreng og eksisterende bebyggelse samt utsikt og lysforhold.”

At huset i nr. 25 blir høyere enn reg.best. forutsetter, vil forverre solforholdene betydelig for nr. 21 og også for nr. 54 og 56. Det vil også redusere utsikten betydelig for nr.2l og nr.50. Vi reagerer også på at aktuelle tomtekjøpere har blitt forskjellsbehandlet i denne saken. Beboerne i nr 21 var tidligere også interessert i å kjøpe tomta nr.25 hvis de fikk dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene og kunne ha innkjørsel på sørsida. Dette fikk de avslag på og bestemte seg derfor for ikke å kjøpe denne tomta, men kjøpte den ved siden av, altså nr. 21.

En annen ting er at de i nr. 21 ble bedt avkommunen om å lage en fin skråning ned mot nr.25, med den begrunnelse at det huset skulle følge terrenget og ikke bli så høyt.

Dessuten forteller de som bor i nr.50 at de hadde med seg Torbjørn Sirum fra kommunen når de skulle bestemme høyden på huset sitt. De vurderte å fylle opp en meter ekstra med masse for å være sikker på å beholde utsikten vestover, men det ble sagt at det var ikke nødvendig fordi at huset på tomt nr. 25 ikke skulle komme så høyt. De vendte huset sitt i en retning som gjorde at de fikk hovedutsikten sin mot vest. Mesteparten av denne utsikten vil de nå miste fordi det huset som er søkt om ikke følger terrenget, men blir satt oppå en høy fylling.

For ordens skyld kan vi nevne at begrunnelsen om tilgjengelighet for eventuelle rullestolbrukere er lite relevant. Begge tiltakshaverne bor i egne hus i nabolaget og tenker å selge huset i nr.25 videre.

Vi reagerer på at tiltakshaverne begynte å fylle opp masse på tomta uten tillatelse, og til og med fortsatte med dette etter at kommunen ga beskjed om å stoppe.

Vi mener at huset må senkes 2 meter i forhold til plantegningene i byggesøknaden av hensyn til alle naboene rundt. Ellers vil vi oppleve at vi får en mye dårligere tomt enn det vi har betalt for.”

Saksbehandler for denne saken gikk 01.01.2007 over i en annen stilling i en annen kommune, og saken ble tatt opp igjen etter henvendelse fra tiltakshaver medio januar 2007. Tiltakshaver ble bedt om å komme med merknad til klagen datert 17.10.2007.

Ansvarlig søker kommenterer klagen i brev datert 30.01.2007 og skriver blant annet følgende:

”Det vises til klage på innvilget dispensasjon og tillatelse til tiltak på ovennevnte eiendom. Klager er privatpersonene og gjenboere Randi og John Alvestad. Klagen er sendt den 17.10.06 – mottatt kommunen den 18.10.06.

Klager mottok nabovarsel den 18.07.06 for komplett søknad med situasjonskart og terrengprofil med opprettholdelse av eksisterende og godkjente avkjørsel, søknad innbefattet også søknad om dispensasjon for ny avkjørsel på sørside av eiendommen.

I henhold til PBL§§93 og 94 har naboer og gjenboere 2 ukers frist for å fremsette klage. Klager har ikke fremkommet med synspunkter til tiltaket ovenfor ansvarlig søker innen fristens utløp. Med andre ord skal ikke klagen tas til følge.

Det vil fra ansvarlig søkers side på vegne av tiltakshaver fremsettes kommentar på klagers innsigelser ut fra følgende forhold det er avstedkommet klage på.

1.       Dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene på ny avkjørsel

2.       Terrengarbeid, fyllinger høyder på terreng og hus m.m.

3.       Tap av sol vinters tid

4.       Ulemper for naboer

5.       Høyder på bygninger iht. lokale reguleringsbestemmelser

6.       Forskjellsbehandling av tomteerververe

7.       Byggesaksbehandlers synspunkter på fylling av naboers eiendommer

8.       Husets tilpasning til bruk av funksjonshemmede m.m.

9.       Krav om senking av bygning i terreng.

Eiendomsbeskrivelse

Ovennevnte eiendom ligger i et søkk/grop i terrenget, innklemt mellom eiendommene i rekken – med 9 meters høydeforskjell mellom atkomstvegene.

Den naturlige fyllingsfot for naboeiendommene ligger i vegkantens søndre side og har en naturlig stigning opp til et platå som ligger ca 4,5 – 5meter over vegplan. Kanten for utflating av platået ligger ca 12meter fra vegkant. Høydekoter på reguleringskartet billedliggjør også topografien i terrenget.

Utbygningsplanen omfatter at eiendommen blir utfylt slik at overnevnte platåer blir sammenhengende, dette medfører at eiendommen kan bebygges av en universell bolig og at atkomst, utomhusareal og bygning generelt kan brukes og beboes på hovedplan av personer med fysiske funksjonshemninger.

Kommentarer til klagers synspunkter.

1.       Skal tomta bli tilgjengelig for utbygging og at bygningen skal omfatte universell utforming må dette tiltak nødvendigvis gjennomføres.

2.       I reguleringsbestemmelsene for Høgberget III er det ikke medtatt bestemmelser for høyder på fyllinger eller terrengjusteringer/preparering.

3.       Ca 50 dager etter vintersolverv vil sannsynligvis sola skinne på klagers eiendom, både ved siden av og over bygningsmassen på omsøktes eiendom, såfremt sola har skint på klageren fra denne himmelretning og høydenivå tidligere.

4.       Det er ca 20meters avstand mellom eiendomsgrensene fra klageren til omsøkte eiendom. Videre er det ca 48meters avstand mellom bygningene. Klageren har relativt fri utsikt i retningene vest, nord og øst. Mot sør har det bestandig været motbakke opp mot vegen bevokst med blandingsskog, det er kun denne motbakken som endrer karakter – muligens med en viss forskjønnelse. Det må også nevnes at klageren tar med storparten av naboers synspunkt uten at ansvarlig søker eller kommunen har mottatt klager omkring påståtte forhold, en må kunne forvente at klagers naboer er i stand til å fremsette synspunkter eller klager på vedtaket ut fra eget ståsted.

5.       Omsøkte bygning er prosjektert innenfor de oppgitte og forutsatte mål som er oppgitt i reguleringsplanen.

.........

9.       Utbygger på overnevnte eiendom skal også ha tilstrekkelig utsikt og eventuelt sol, ikke bare naboene. Derfor bør vedtaket opprettholdes.

Avslutningsvis foreslår jeg at klagen avvises med bakgrunn i at prosjektet er innenfor planbestemmelsene for feltet, likeså søknaden om ny avkjørsel fra sørsiden av eiendommen da tomta er for bratt til å kunne anlegge farbar veg til begge etasjer kun fra en side. .....”

Plan- og byggesaksavdelingen var på befaring 07.02.2007, og tok bilder fra klagers eiendom som viser tomta for omsøkte tiltak.

Klikk for større foto

Vurdering:

Når det gjelder dispensasjonssøknaden vises til de vurderinger som ble gjort i sak 740/06.

Plan- og byggesakssjefen finner likevel å ville kommentere noen av punktene i klagen og merknaden til klagen.

Ansvarlig søker sier at de ikke har mottatt noen merknad/klage fra klager i forbindelse med nabovarslingen av saken. Plan- og byggesaksavdelingen mottok merknad til nabovarsel datert 28.07.2007, journalført 31.07.2007. Dette er innenfor de 14 dagene som er frist for merknader på nabovarsling. Denne merknaden er tydeligvis ikke sendt ansvarlig søker for kommentar. Plan- og byggesakssjefen innser at dette skulle vært gjort. Plan- og byggesakssjefen mener likevel at det ikke har noen betydning for vedtaket som ble fattet i saken. Ansvarlig søker har senere fått vurdert og kommentert klagen som er innkommet.

Plan- og byggesakssjefen vurderer i 1.gangsvedtaket at bygget i seg selv ikke er i strid med reguleringsplanen med dens bestemmelser. Ansvarlig søker og tiltakshaver kan plassere bygget som omsøkt med tilsvarende oppfylling, uavhengig om de ønsker å ha avkjørsel på nord og/eller sør side. Maksimal gesims- og mønehøyde refereres til planert terreng i reguleringsbestemmelsene. Tomtas beskaffenhet er slik at den uansett vil kreve en del oppfylling. Plan- og byggesakssjefen vurderer i § 10.6 i bestemmelsene slik at omsøkte bygning og terrengbehandling blir slik at den vil falle best mulig inn i omgivelsene, ved at huset på eiendommen Høgberget 25 kommer på naturlig rekke med eiendommene Høgberget 17,19, 21, 23, og 27.

Det er fra klager krevd at klagen gir saken en oppsettende virkning. Plan- og byggesakssjefen mener det ikke er grunnlag for det. Tiltaket kan om vedtak i sak 740/06 skulle bli endret fjernes/rives. Dersom tiltakshaver setter i gang før endelig vedtak er det på eget ansvar.

Plan- og byggesakssjefen har vurdert den innkomne klage samt merknadene fra ansvarlig søker nøye, men kan ikke se at disse inneholder noe vesentlig nytt som ikke var kjent ved 1.gangsvedtaket.

Plan- og byggesakssjefen anbefaler derfor at vedtak i sak 740/06 opprettholdes. Dette ut i fra de vurderingene som ble gjort i dette saksframlegget og i vedtak i sak 740/06 opp mot bestemmelsene i Plan- og bygningsloven.

<<sakliste | vedtak
<<>>

Gå til Levanger kommunes hovedside ^