Plan- og utviklingskomité 28.03.07 - Sak 27/07 <<sakliste << | >> | vedtak

REGULERINGSPLAN JØRSTADSJØEN SMÅBÅTHAVN

Rådmannens forslag til vedtak:

Forslag til reguleringsplan for Jørstadsjøen småbåthavn datert 02.02.07 med tilhørende bestemmelser, legges ut til offentlig ettersyn i medhold av PBL § 27-1,2.

Vedlegg:

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Ingen

Saksopplysninger:

Nøst båtservice har i samarbeid med Jørstadsjøen småbåthavn BA fått utarbeidet forslag til reguleringsplan for småbåthavn på Ytterøya. RG-Prosjekt v/Håvar Brøndbo har utarbeidet planforslaget.

Planen omfatter et anlegg for opptil 100 båter samt legger til rette for videre utvikling av Nøst båtservice.

Se tiltakshaver sin beskrivelse av planen for mer utfyllende opplysninger om tiltaket. Se vedlegg 03.

Oversiktskart

Medvirkning:

Kunngjøring: Oppstart av planarbeidet er kunngjort i Levangeravisa og Trønderavisa 11.01.07. Det er ikke kommet merknader eller forespørsler til planarbeidet.

Barnerepresentanten: Planforslaget er forelagt ”barns representant i plansaker” i Levanger, som ikke har merknader til planen.

Landbrukssjefen: Landbruksmyndigheten i samkommunen har heller ikke merknader til planforslaget.

Kulturminner: Tiltakshaver har vært i kontakt Fylkeskonservatoren og fått ”frigitt” landdelen, men marienearkeologen har ikke fått undersøkt sjøområdene.

Fylkesmannen: Nødvendige mudrings- og sprengningsarbeider er omsøkt i brev til fylkesmannen 5. januar 2007. Det er gitt signaler om at svar ikke vil bli gitt før reguleringsplanen er vedtatt.

Planstatus: Området er avsatt til LNF- område i arealdelen av kommuneplanen, og er således i strid med formålet i overordna plan.

Skråfoto av Nøst båtservice og planområdet

Vurdering:

Sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn:

Grunnforhold: I følge forslagsstiller er grunnforholdene i området stabile og består i hovedsak av fjell.

Radonstråling: Det går et belte over Ytterøya som er spesielt utsatt for radonstråling fra grunnen, men kjenner ikke til at dette gjelder det aktuelle planområdet.

Kjemikalier: Nøst båtservice benytter en del kjemikaler i forbindelse med virksomhet. Vi forutsetter at eventuell utslipp til jord/sjø/luft tas hånd om etter gjeldende regelverk slik at det ikke blir til ulempe for brukere av småbåtanlegget, naboer eller omgivelsene forøvrig.

Fylkesmannens sjekkliste: Forøvrig har vi har gått gjennom Fylkesmannens ”sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen” uten å finne hensyn som ikke er ivaretatt.

Støy:

Forslagstiller forutsetter at gjeldende krav i miljøverndepartementets T-1442 ”Retningslinje for støy i arealplaner” overholdes. Dette gjelder både for småbåthavna og innenfor industri/lager område. Dette er sikret i bestemmelse 2.2.

Naturverdier:

Strandsone: Det er lagt opp til mudring og sprenging i strandsonen, slik at den naturlige strandsonen delvis bestående av svaberg, vil bli omskapt til en kaikant. Forutsatt at dette gjøres på en kvalitetsmessig god måte, anses dette som tilrådelig på en kort strekning i tilknytning til en sjøbasert næringsvirksomhet.

Grøntstruktur/kulturlandskap: Det er i dag en smal randsone av ”villniss” mellom næringsbedriften og dyrkamarka, men ingen verdifull trevegetasjon. Se bilde forrige side. Den planlagte veien blir liggende i denne randsonen og danne en markert grense mot dyrkamarka.

Biologisk mangfold: I biologiskmangfold registreringene ligger planområdet i likhet med resten av Ytterøy, under området for hjortevilt. Vi antar imidlertid at det ikke er nødvendig å ta spesielle hensyn i dette tilfellet. Utover dette kjenner vi ikke til spesielt verdifulle biotoper innenfor området.

Bygninger og andre konstruksjoner: Det anses som viktig at aktuell bebyggelse harmonerer mest mulig med tradisjonell bebyggelse i dette kulturlandskapet, både når det gjelder dimensjoner og takvinkel.

Det er positivt at bestemmelsene sier at møneretning skal være tilnærmet vinkelrett på stranden, fordi dette harmonerer med tradisjonell naust og andre sjøhus i strandsonen. Maks mønehøyde på 9 meter anses som en høyde som vil gi bygningsmasse som i størrelse ikke vil bryte med dimensjonene i dette jordbrukslandskapet.

Stiller imidlertid spørsmålstegn ved om det store spennet i tillatt takvinkel, 18 – 35 grader, er tilstrekkelig presist til å sikre en enhetlig bygningsmasse på stedet. Minimumstakvinkel anses også å gi for flatt tak. Tillatt takvinkel vil derfor bli drøftet med forslagstiller, med sikte på å ”stramme” opp bestemmelsen litt før planen legges fram for 2.gangs behandling.

Planen har ingen beskrivelse av dimensjoner, materialer og standard på kaianlegg, div. overbygg m.m, men det forutsettes at kvaliteten på disse konstruksjonene sikres gjennom byggesaksbehandlingen.

Byggegrensa er satt til 15 meter fra Fv. 135, som er i samsvar med retningslinjer for fylkesveger.

Friluftsliv/gangadkomst:

Kjenner ikke til at området er spesielt attraktivt og mye i bruk som friluftlivsområde i dag. I og med at området er regulert til privat småbåtanlegg er ikke området automatisk tilgjengelig for allmennheten, men uansett vil mange ha nytte av småbåtanlegget.

Gangtrafikk til småbåtanlegget er forutsatt å skje gjennom industri/lagerområdet. Dette legger et ansvar på driver av Nøst båtservice, som må ta hensyn til gående spesielt i området ved slippen. Dette anses imidlertid som en forsvarlig løsning i og med at bedriften har en forholdsvis begrenset størrelse og oversiktlig drift. Trafikken til småbåtanlegget vil også trolig være størst utenfor ordinær arbeidstid.

Biltrafikk/parkering/trafikksikkerhet: Privat adkomstvei til småbåtanlegget og adkomst til Nøst båtservice, har felles avkjørsel fra FV 135. Vegen er imidlertid lagt i utkanten av industri/lager området og anses som en akseptabel løsning, selv om det trolig vil bli noe felles bruk av vegen.

Det er ikke satt av en egen privat parkeringsplass for småbåtanlegget, men parkering er forutsatt å skje sammen med båtopplag m.m innenfor området for privat småbåtanlegg på land. Dette er en lite ønskelig situasjon, og derfor vil muligheten for å sette av en egen parkeringsplass bli drøftet med forslagsstiller før 2. gangs behandling.

Universell utforming:

Vi arbeider for å få inn følgende bestemmelser om universell utforming i alle

reguleringsplaner.

Prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn for utforming av

bebyggelsen og utomhusarealer.

Minimum 40% av boligene skal oppføres med livsløpsstandard

Før bygg i planområdet er ferdigstilt og tatt i bruk, skal utomhusområder være

ferdig opparbeidet og klar til bruk.

Dette bli drøftet med forslagsstiller med sikte på bestemmelsene tas inn før 2. gangs behandling. Setningen som omhandler boliger er ikke aktuell i dette tilfellet.

Utbyggingsavtale/vann og avløp: Det er ingen kommunal infrastruktur i området og tiltaket baserer seg bare på lokale vann og avløpsløsninger. Det er derfor konkludert med at det ikke er behov for utbyggingsavtale.

Plankart og bestemmelser:

Ingen kommentarer til uttegning av plankartet og til formuleringer i bestemmelsene.

Konklusjon:

Planforslaget legger til rette for videre drift og utvikling av Nøst båtservice, kombinert med et anlegg for lokale fiskere og småbåtfolk. Dette er et positivt tiltak og den framlagte planen viser i all hovedsak en god løsning, som trolig vil fungere bra for alle parter uten at det går på bekostning av andre verdier og interesser i området. Det tilrås derfor at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn og sendes berørte til uttalelse.

<<sakliste | vedtak
<< | >>
^