Plan- og utviklingskomité 16.05.07 - Sak 50/07 <<sakliste << | >> | vedtak

KLAGE PÅ REGULERINGSPLAN FOR NORDLIJORDET

Rådmannens forslag til vedtak:

Klage fra Anne Lise og Ketil Røe, datert 27.03.07, på Levanger kommunestyres vedtak 07.03.07, sak 11/07, av reguleringsplan for Nordlijordet imøtekommes ikke og saken oversendes fylkesmannen for endelig avgjørelse.

Vedlegg:

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

2  Sakspapir m/vedlegg Levanger kommunestyre; sak 11/07, møtedato 07.03.07

3  Anne Lise og Ketil Røe 16.11.06 - merknader i fbm. offentlig ettersyn PDF

Saksopplysninger:

Anne Lise og Ketil Røe, hjemmelshavere av gnr. 275/786, har med brev datert 27.03.07 påklaget Levanger kommunestyres vedtak 07.03.07, sak 11/07, av reguleringsplan for Nordlijordet. De anmoder om at byggehøyden i område B8, B9 og B10 reduseres til 6,5 m.

Reguleringsvedtaket ble kunngjort den 17.03.07.

Klagen er mottatt i kommunen den 04.04.07, dvs. innen klagefristen.

Klagens innhold:

”Maks tillatt byggehøyde for felt B8, B9 og B10

Ser at innsigelse i brev av 6. november ikke er tatt til følge.

Vi vil fortsatt hevde at de tillatte byggehøyder på felt B8, B9 og B10 vil medføre et unødvendig inngrep i våre omgivelser, bygningene på felt B8, B9 og B10 vil for vår del utgjøre en nesten sammenhengende vegg på ca 50 m lengde og høyde på opptil 9,5 meter (da også B8 i praksis vil få denne høyden i forhold til oss ettersom terrenget heves)

Disse bygningene vil bli liggende på solsiden i retning sørvest/vest for oss.

Finner derfor tillatt byggehøyde vanskelig å forstå med bakgrunn i følgende forhold:

- Det er bare felt B1, B2, B9, B10, B8 og B14 som foreslås med tillatt byggehøyde 9,5 m / 8 m, de resterende har makshøyde 6,5 m.

For felt B1 og B2 vil denne høyden ha vesentlig mindre innflytelse ettersom utgangspunktet for denne høyden ligger 4-5 m under eksisterende bebyggelse.

Byggehøydene på området viser at det er tenkt på sol/skygge-forholdene internt, da blir det underlig at eksisterende bebyggelse ikke skal tas hensyn til.

Håper at det er mulig å få forståelse for våre synspunkt og anmoder derfor igjen om at byggehøyden på disse 3 boligene blir redusert til 6,5 m.”

Tidligere merknader fra Anne Lise og Ketil Røe:

Det påklagde forhold ble også nevnt i Røe´s brev datert 06.11.06, i forbindelse med offentlig ettersyn av forslag til reguleringsplan.

Vi vurderte Røe´s merknader til byggehøyder slik i sak 11/07:

”Byggehøyder B8, B9 og B10: Elverhøyvegen ligger mellom disse utbyggingsområdene og eksisterende boligbebyggelse. Ny boligbebyggelse skal plasseres min. 11,0 meter fra senter veg. Vi antar følgelig at foreslåtte høyder og plassering ikke vil medføre direkte ulemper for gnr. 275/786. Høydene anses heller ikke urimelige i forhold til eksisterende bebyggelse. Vi tilrår at merknaden ikke imøtekommes.” 

Vedtatt reguleringsplan for Nordlijordet

Utsnitt av vedtatt reguleringsplan er vist nedenfor. Røe´s eiendom: Gnr. 275/786. 

Reguleringsbestemmelsenes § 3 C og § 3 E:

§ 3 C.     Byggehøyder

Bebyggelse i områdene B1, B2, B9, og B10 kan føres opp med maks takhøyde på 9,5 meter.

I område B5, B8 og B14A kan det føres opp bygninger i 2 etasjer med maks. takhøyde på 8,0 m og maks gesimshøyde på 6,0 m.

I øvrige områder er maks takhøyde 6,5 meter.

Garasjer med flatt tak kan føres opp med maksimal takhøyde på 3,0 m.

Garasjer med pulttak kan føres opp med maksimal takhøyde på 4,0 m.

Høyden måles fra ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. 

§ 3 E.     Tak

Tak skal utføres som pulttak med fallretning som vist i planen. Maksimal takvinkel er 35º.

Tak på leilighetsbygg område B8 og B14A samt garasjer kan utføres som flatt tak.

Vurdering:

Byggehøyder i område B9 og B10

Bebyggelsen i felt B9 og B10 skal ha pulttak med fallretning som vist i planen (jfr. § 3 E). Det vil si at fasadene som vender mot klagerne vil ha skråtaksform, som illustrert under. Det er høyeste punkt på skråtaket/pulttaket som kan være 9,5 meter.

Skissen under illustrerer fra venstre: Framtidig bebyggelse i felt B8 og ”porthusene” i felt B9 og B10 osv. Illustrasjonen er retningsgivende for planlegging innenfor området, og har ligget ved sakspapirene gjennom hele reguleringsprosessen.

Byggehøyde i område B8 og antydet terrengheving

I klagen antydes det at terrenget heves, slik at B8 i praksis vil få samme høyde som B9 og B10, sett fra klagernes eiendom.

Planen viser kun eksisterende høydekurver, og vi antar følgelig at det ikke er planlagt vesentlige terrengjusteringer. Snittet som var vedlagt sakspapirene ved offentlig ettersyn, viste planlagt bebyggelse i forhold til eksisterende høydekurver/terrengcoter, men to påskrevne cotehøyder var feil. Snittet kunne følgelig tolkes som om det var planlagt terrengheving. Dette tok vi opp med forslagsstiller før sluttbehandling, og påskrevne cotehøyder ble rettet for hånd til sluttbehandling og melding om reguleringsvedtak.

Byggehøyden i område B8 ble forøvrig endret i forbindelse med at Plan- og utviklingskomiteen i Levanger, ved førstegangsbehandlingen, vedtok å redusere byggehøydene for felt B5 og B14 (punkt 11 i PUK-sak 63/06). Maks mønehøyde på 9,5 m ble endret til maks takhøyde på 8,0 m og det ble åpnet for flatt tak. Maks gesimshøyde på 6,0 m ble opprettholdt.

Vi kan fortsatt ikke se at maks gesims- og takhøyde på henholdsvis 6,0 m og 8,0 m er urimelig i forhold til nabo på andre siden av Elverhøyvegen. Når Elverhøyvegen er oppgradert i hht. planen vil det være minst 14,5 m mellom ny bebyggelse og klagernes eiendom/ytterkant grøft.

Sammenhengende bebyggelse og solforhold

Området ligger forholdsvis sentrumsnært og en restriktiv holdning til utbygging av landbruksområder tilsier at en her må påregne en forholdsvis høy utnyttelse. Det vil si at sammenhengende bebyggelse i form av leilighetsbygg, rekke- og kjedehus må påregnes.

Vi har ikke beregnet skyggevirkninger av ny bebyggelse, da vi antar at de avstander og byggehøyder det her er snakk om ikke vil medføre vesentlige ulemper på klagernes eiendom/uteoppholdsareal. Avstanden mellom byggene i område B9 og B10, kan også være gunstig med tanke på solforhold senere på dagen, når sola står lavere.

Konklusjon

Vi kan ikke se at det foreligger nye opplysninger, som tilsier at klagen må imøtekommes. Vi tilrår at klagen oversendes fylkesmannen for endelig avgjørelse. 

Saksprotokoll i Levanger kommunestyre - 07.03.2007

Forslag i møte:

Ingen.

Avstemning:

Plan- og utviklingskomiteens innstilling enstemmig vedtatt.

VEDTAK:

Det gjøres følgende endringer av reguleringsbestemmelsene:

·         Tillegg § 2G: ”Innenfor felt B1- B2 skal det avsettes snuplass for en bil på egen eiendom, for å unngå at det rygges ut i fortau/veg. Snumuligheten bør vises på situasjonsplan/utomhusplan.”

·         § 5A endres slik for FA6: ”FA6 er felles for gnr. 275 / bnr. 28+34, 780, 637, 170, 38 og 200.”

·         § 1D: Offentlige trafikkområder ramses opp jfr. plankartets tegnforklaring.

·         Offentlige trafikkområder tilføyes og med følgende bestemmelser:

”Offentlige trafikkområder opparbeides som vist i planen. Eiendommen gnr. 275/232, kan ha adkomst fra gang- og sykkelveg øverst i Elverhøyvegen.”

Det gjøres følgende endringer av plankartet:

Felt B13: Det legges inn 2,5 m byggegrense mot FP2.

Felt B1: Det legges inn 2,0 m byggegrense mot område for nettstasjon/bredbåndssentral.

Reguleringsplan for Nordlijordet (gnr. 275/17) datert 14.06.06, sist rev. 06.10.06, med bestemmelser revidert jfr. PUK-sak 63/06, begge med rettinger som anført ovenfor, vedtas i hht. plan- og bygningslovens § 27-2 nr. 1.

Utbygger bes vurdere å tilrettelegge for vannbåren oppvarming basert på fornybare energikilder.

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 21.02.2007

Forslag i møte:

Forslag til endring fra Guri Skjesol, SP:

Tillegg § 2G: ”Innenfor felt B1- B2 skal det avsettes snuplass for en bil på egen eiendom, for å unngå at det rygges ut i fortau/veg. Snu muligheten bør vises på situasjonsplan/utomhusplan.”

Avstemning:

Ved alternativ avstemming i § 2G, ble Skjesols endringsforslag vedtatt med 6 mot 5 stemmer.

INNSTILLING:

Det gjøres følgende endringer av reguleringsbestemmelsene:

·         Tillegg § 2G: ”Innenfor felt B1- B2 skal det avsettes snuplass for en bil på egen eiendom, for å unngå at det rygges ut i fortau/veg. Snumuligheten bør vises på situasjonsplan/utomhusplan.”

·         § 5A endres slik for FA6: ”FA6 er felles for gnr. 275 / bnr. 28+34, 780, 637, 170, 38 og 200.”

·         § 1D: Offentlige trafikkområder ramses opp jfr. plankartets tegnforklaring.

·         Offentlige trafikkområder tilføyes og med følgende bestemmelser:

”Offentlige trafikkområder opparbeides som vist i planen. Eiendommen gnr. 275/232, kan ha adkomst fra gang- og sykkelveg øverst i Elverhøyvegen.”

Det gjøres følgende endringer av plankartet:

Felt B13: Det legges inn 2,5 m byggegrense mot FP2.

Felt B1: Det legges inn 2,0 m byggegrense mot område for nettstasjon/bredbåndssentral.

Reguleringsplan for Nordlijordet (gnr. 275/17) datert 14.06.06, sist rev. 06.10.06, med bestemmelser revidert jfr. PUK-sak 63/06, begge med rettinger som anført ovenfor, vedtas i hht. plan- og bygningslovens § 27-2 nr. 1.

Utbygger bes vurdere å tilrettelegge for vannbåren oppvarming basert på fornybare energikilder. 

Rådmannens forslag til innstilling:

Det gjøres følgende endringer av reguleringsbestemmelsene:

·         Tillegg § 2G: ”Innenfor felt B1- B2 bør det avsettes snuplass for en bil på egen eiendom, for å unngå at det rygges ut i fortau/veg. Snumuligheten bør vises på situasjonsplan/utomhusplan.”

·         § 5A endres slik for FA6: ”FA6 er felles for gnr. 275 / bnr. 28+34, 780, 637, 170, 38 og 200.”

·         § 1D: Offentlige trafikkområder ramses opp jfr. plankartets tegnforklaring.

·         Offentlige trafikkområder tilføyes og med følgende bestemmelser:

”Offentlige trafikkområder opparbeides som vist i planen. Eiendommen gnr. 275/232, kan ha adkomst fra gang- og sykkelveg øverst i Elverhøyvegen.”

Det gjøres følgende endringer av plankartet:

Felt B13: Det legges inn 2,5 m byggegrense mot FP2.

Felt B1: Det legges inn 2,0 m byggegrense mot område for nettstasjon/bredbåndssentral.

Reguleringsplan for Nordlijordet (gnr. 275/17) datert 14.06.06, sist rev. 06.10.06, med bestemmelser revidert jfr. PUK-sak 63/06, begge med rettinger som anført ovenfor, vedtas i hht. plan- og bygningslovens § 27-2 nr. 1.

Utbygger bes vurdere å tilrettelegge for vannbåren oppvarming basert på fornybare energikilder.

Vedlegg:

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Uttalelser i fbm. offentlig ettersyn (disse er oppsummert i saken).

Utbyggingsavtale (behandles parallelt, som egen sak).

Saksopplysninger:

Planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn i hht. Plan- og utviklingskomiteens vedtak i møte 04.10.06, sak 63/06. Offentlig ettersyn varte fra 04.11.06 til 08.12.06.

Planforslaget som ble lagt ut til offentlig ettersyn var revidert 06.10.06, på bakgrunn av PUKs vedtak. I følgebrev var det orientert om at de fleste punktene i PUKs vedtak var etterkommet/vurdert. Fire punkter var spesielt kommentert:

·         Punkt 7: ”Trafoen ved FA6 eller vegføringen FA6 vurderes flyttet/for-skjøvet”, er vurdert. Det er ønskelig å avvente NTEs vurdering av strømtilførsel til boligområdet, og om det i den forbindelse er mulig å løse dette for å sikre frisikt.

·         Punkt 19 og 20, rekkefølgebestemmelser om opparbeidelse av vegforbindelse mellom Okkenhaugvegen og Elverhøyvegen, er tilføyd av kommunen. Dette for å sikre gjennomføring/oppfølging av tidligere kommunale vedtak, som har betydning for planområdet og nærområdet.

·         Punkt 22: ”Illustrasjon som viser sol- og skyggeforhold vedlegges”, er ikke fulgt opp. Intensjonen var at en slik illustrasjon skulle dokumentere visse kvaliteter, som et supplement til de andre plandokumentene. Sol- og skyggeforhold forutsettes likevel å være hensyntatt og en illustrasjon er ikke av avgjørende betydning for høringen. Vi finner følgelig at det ikke er nødvendig å vedlegge en slik illustrasjon.

Følgende uttalelser er kommet inn:

Nr.          Fra   (alle i PDF)                                                                 Dato         Kommentar

01            Trafikksikkerhetsutvalget i Levanger                             10.10.06 

02            Kommunalt råd for funksjonshemmede                          29.11.06

03            Barnerepresentanten                                                         05.12.06

04            Nord-Trøndelag fylkeskommune                                     04.12.06

05            NTE Nett AS                                                                       07.12.06

06            Røe Terrasse - gnr. 275/170                                              07.12.06

07            Anne Lise og Ketil Røe - gnr. 275/786   |  Utt. 2            06.11.06  mottatt 07.12.06

08            Håvard Heistad - gnr. 275/38                                           udatert   mottatt 08.-10.12.06

09            Fylkesmannen i Nord-Trøndelag                                     07.12.06

10            Statens vegvesen, region midt                                        04.01.07

11            Henny Fornes, Tore K. Utler - gnr. 275/391                  08.12.06  mottatt 07.02.07

12            Nord-Trøndelag fylkeskommune                                     07.02.07

Vurdering:

01  Trafikksikkerhetsutvalget i Levanger - vedtak i sak 14/06

Skolevegen er en av hovedferdselsårene for skoleelever fra vestre del av Bruborg og fra bykjernen. Trafikksikkerhetsutvalget vil i tillegg til krav i kap. adkomst og trafikk i planen sette ytterligere krav til utføring av gang - sykkelveg (G/S) og innkjøringer fra Skolevegen:

• Gateløpets bredde 5,0 meter
• G/S/fortausbredde minimum 2 m og sidefall ned til vei på 3 %.
• G/S/fortau atskilt med kantstein langs veg med vis på 13 cm.

• Hver enkelt innkjørsel senkes ned med vis på 2 cm. (ikke dobbel innkjørsel)
• På hver eiendom i felt B1 og B2 skal gårdsplassen gis mulighet til snuplass, det skal ikke vær nødvendig at det rygges ut eller inn til gårdstun.

G/S/fortau langs Elverhøyvegen, mellom Skolevegen og Gamle Kongeveg, og atkomstveg mot Okkenhaugvegen skal ha samme standard, atskilt med kantstein langs veg med vis på 13 cm.

Kommentar

Uttalelsen tas til etterretning, og er oversendt partene i utbyggingsavtalen. I planen er Skolevegen m/fortau vist med nevnte bredder, men kjørevegen smalnes inn til 3,5 m i vest. Alt dette i samsvar med gjeldende reguleringsplan. Framtidig vegforbindelse mellom Elverhøyvegen og Okkenhaugvegen samt forbindelsen til Gamle Kongeveg ligger utenfor planområdet og omfattes av andre reguleringsplaner. Førstnevnte vegforbindelse er regulert med 3,0 m fortau. Vegtekniske detaljer tas ikke med i reguleringsbestemmelsene. For å få til å snu på egen eiendom trengs et manøvreringsareal på 6-7 m foran garasjene. Noen garasjer er illustrert med mindre avstand. Da tomtene er små ønsker vi ikke å justere byggegrensen. For de fleste tomtene vil det likevel være mulig å justere garasjeplasseringen slik at snumulighet oppnås.

Forslag: Tillegg til bestemmelsenes § 2 G:

”Innenfor felt B1- B2 bør det avsettes snuplass for en bil på egen eiendom, for å unngå at det rygges ut i fortau/veg. Snumuligheten bør vises på situasjonsplan/utomhusplan.”

02  Kommunalt råd for funksjonshemmede

Minner om at det må legges til rette for god tilgjengelighet for bevegelses/- og funksjonshemmede. Felles uteområder nevnes spesielt. Felles parkeringsplass må ha nok parkeringsplasser med de rette målene for bevegelses/funksjonshemmede.

Kommentar

Innenfor FP1 er det vist en parkeringsplass for bevegelses-/funksjonshemmede. I område B14 er det vist 2 slike plasser. Parkeringskravene går fram av § 2G. Forøvrig gjelder § 3F (livsløpsstandard) og § 3A siste avsnitt (universell utforming) for byggeområdene.

03  Barnerepresentanten

Forslaget innebærer en fortetting av boliger i området som innebærer en del utfordringer i forhold til trafikksikkerhet. Mange skolebarn vil sannsynligvis krysse ny veiforbindelse mellom Okkenhaugvegen og Elverhaugvegen, da dette for dem blir korteste skolevei.

Veien er opprinnelig regulert som gjennomkjøringsveg. For å redusere biltrafikken vil en henstille til at kjøring kun bør gjelde adkomst til boliger, altså ingen gjennomkjøring.

Kommentar

Når/hvis regulert vegforbindelse blir opparbeidet, kan ”gjennomkjøring forbudt” vurderes skiltet.

04 + 11  Nord-Trøndelag fylkeskommune

Planen legger til rette for å gi området et arkitektonisk særpreg, samtidig som den i skala og volum skal tilpasse seg omkringliggende miljø som domineres av småhusbebyggelse. Felles ute- og leikeareal synes i omfang og plassering å være rimelig godt ivaretatt. Ingen planfaglige merknader ut ifra regionale hensyn.

Før reguleringsplanen kan vedtas må det gjøres en befaring/arkeologisk forundersøkelse jfr. kulturminnelovens § 8-9, jfr. § 3 samme lov. Det orienteres om videre saksgang i tilfelle prøveundersøkelsen avdekker automatisk fredete kulturminner i hht. KML § 3-4.

Det er ikke påvist konflikt i forhold til nyere tids kulturminner.

Endelig kulturvernfaglig uttalelse (uttalelse nr. 11)

Ved forundersøkelsen kom det ikke frem noen konflikt med automatisk fredete kulturminner fra tiden før 1537 i planområdet som er til hinder for planen. Slike er heller ikke kjent fra tidligere. Det er heller ikke påvist konflikt med kulturminner fra nyere tid.

Det kan likevel fortsatt ligge upåviste fredete kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet.

Kommentar

Uttalelsene tas til etterretning.

05  NTE Nett AS

NTE har ingen bemerkninger til planen, men gjør oppmerksom på at de har en del strømanlegg i og rundt planområdet. En del av dette er også avmerket på planen.

Ber utbygger ta nærmere kontakt for videre avtale om strømtilførsel og ytterligere planlegging av dette dersom det er ønskelig.

Kommentar

Uttalelsen tas til orientering. Vi viser til punkt 7 (om trafo/frisikt) i PUKs vedtak ved førstegangsbehandling. Den uheldige plasseringen er også kommentert av brukere av vegen (uttalelse 06 og 08). Forholdet forutsettes vurdert i fbm. planlegging av strømforsyning til området. Dette er forøvrig omtalt i utbyggingsavtalen.

06  Røe Terrasse - gnr. 275/170      

·         Rettelse for FA6: Felles kjøreveg for gnr. 275/bnr. 38-729, 170, 637 og 780.

·         FA6. Felles gang- og sykkelveg gnr. 275 bnr. 28-34, 38-729, 170, 200, 637 og 780.

·         Det går ikke fram av kart at det er tatt hensyn til frisikt ved trafo 275/17, v/FA6, Elverhøyvegen og tomt B12.

·         Miljøstasjon FM2 kan tømmes ifra veg FA6 når vi får tildelt parkeringsplass FP2 v/tomt B13.

·         Ved evt. mulig gjennomkjøring fra FA2 bør det avholdes et møte om avklaring av vedlikehold på FA6 med gnr.275/170.

Kommentar

FA6: Vi har tatt utgangspunkt i reguleringsplan for Røe terrasse, vedtatt 29.01.03, hvor følgende går fram om denne adkomstvegen:

• Felles kjøre-/adkomstveg for eiendommene gnr. 275, bnr. 28+34, 38+729, 170, 200, 637 og 780. 

Gnr. 275/729 er utgått ved sammenføyning. To av eiendommene ovenfor er ikke nevnt av Røe Terrasse. Den ene er gnr. 275/28+34, som vi mener fortsatt bør ha mulighet for adkomst fra denne vegen. Den andre er gnr. 275/200, som i dag har adkomst fra Skjefloevegen. Da denne grunneieren ikke er tilskrevet ser vi oss nødt til å videreføre/opprettholde gjeldende mulighet/rettighet, ved at § 5A om FA6 endres slik:

”FA6 er felles for gnr. 275 / bnr. 28+34, 780, 637, 170, 38 og 200.”

Videre er FA6 foreslått med reguleringsformålet felles avkjørsel (kjøreveg) og overnevnte bestemmelse er ikke til hinder for at vegen også kan benyttes av gående og syklende. Nærmere utdyping i bestemmelsene er ikke nødvendig.

Frisikt/trafo er kommentert under NTE´s uttalelse. I planen er det ikke lagt til rette for at FA2 skal være gjennomkjørbar. Øvrige opplysninger tas til orientering.

07  Anne Lise og Ketil Røe - gnr. 275/786

Forbindelsesvei mellom Elverhøyveien og Viigs Minde (til Okkenhaugveien)

Først litt om aktiviteter/ferdselsmønster i området mellom Elverhøyveien og Viigs Minde: Dette området benyttes allerede i dag som forbindelse for gående og syklende, mange på vei til og fra skolen. På Leira fotballbane og ballbinge samt lekeområdet nedenfor Hegle skole er det stor aktivitet med barn og unge, disse kommer bl.a. fra de kommunale boligene, asylmottaket, Elberg og Bruborg. Vi ser det som uheldig å anlegge en vei og dermed øke trafikken i et område hvor så mange barn ferdes

Ser i planforslaget at argumentasjonen for å anlegge den nye veien er at Gml. Kongevei har 30 sone og fartsdumper. Vi ønsker å påpeke at den strekningen av Gml. Kongevei som ligger mellom Elverhøyveien og Okkenhaugveien er knapt 100 m, veien er nylig oppgradert til full bredde med fortau samt at det er minimal bebyggelse langs denne delen av veien.

Ved heller å lede trafikken fra Elverhøyveien via Gml. kongevei til Okkenhaugveien vil man forhindre gjennomgangstrafikk i et leke/fritidsområde, samt at distansen ut til  Okkenhaugveien vil være omtrent den samme som via en evt. ny vei.

Vi håper derfor at kommunen nøyer seg med å opparbeide forbindelsen mellom Elverhøyveien og Viigs Minde kun til gang/sykkel-vei slik at det ikke blir gjennomgangs biltrafikk i dette området hvor det er stor ferdsel av barn og unge.

Maks tillatt byggehøyde for felt B8, B9 og B10

Anmoder om at maks byggehøyde for disse begrenses til maks 6.5 m da de grenser mot eksisterende eneboligbebyggelse, dette er også i planforslaget foreslått som makshøyde for store deler av området.

Boligtetthet på utbyggingsområdet

Vi stiller oss undrende til at det er nødvendig å tillate så høy utnyttelsesgrad ved bygging i Levanger kommune og anmoder om at kommunen ser på dette en gang til.

Kommentar

Forbindelsesveg til Okkenhaugvegen: Vi viser til barnerepresentantens uttalelse (03) og vår kommentar til dette med gjennomkjøring. Vi antar skiltet gjennomkjøring forbudt delvis kan imøtekomme Røes merknad, men dette kan ikke fastsettes i reguleringsplanen. En kan unngå å ta stilling til opparbeidelse av nevnte veg i fbm. denne reguleringssaken, ved å ta ut § 2A, 3. kulepunkt i reguleringsbestemmelsene. Vegen kan likevel opparbeides i tråd med vedtatt plan, hvis det viser seg å være behov for dette. Da vegforbindelsen er regulert med 3,0 m fortau og det med tanke på samfunnssikkerhet/beredskap kan være gunstig med flere adkomster til boligene i området, tilrår vi at bestemmelsen opprettholdes. Dvs. at merknaden ikke imøtekommes.

Byggehøyder B8, B9 og B10: Elverhøyvegen ligger mellom disse utbyggingsområdene og eksisterende boligbebyggelse. Ny boligbebyggelse skal plasseres min. 11,0 meter fra senter veg. Vi antar følgelig at foreslåtte høyder og plassering ikke vil medføre direkte ulemper for gnr. 275/786. Høydene anses heller ikke urimelige i forhold til eksisterende bebyggelse. Vi tilrår at merknaden ikke imøtekommes. 

Boligtetthet: Vi viser til vår vurdering ved førstegangsbehandling samt at fylkesmannens landbruksavdeling (uttalelse 09) pga. jordverninteresser har gitt et klart råd om at så vidt sentrumsnære arealer gis en høgere utnytting. På bakgrunn av dette ønsker vi å opprettholde foreslått utnyttingsgrad/boligtetthet. Merknaden imøtekommes ikke.

08  Håvard Heistad - gnr. 275/38

Kommentarer

Undertegnedes forespørsel i mars 2005 om å kjøpe et tilleggsareal til eiendommen 275/38 ble besvart på en måte som ble oppfattet positivt, men man måtte avvente en omregulering til boligformål. Etter som tiden gikk fikk undertegnede inntrykk av at dette skulle gå i orden. Håpet ble ikke mindre etter at ordføreren gjennom Levanger-Avisa sa at Levanger kommune skal være en JA-kommune.

Arkitektkonkurransen ble avholdt uten at arealene som var forespurt kjøpt var hensyntatt. RG-prosjekt var ikke gjort kjent med forespørslene om kjøp før reguleringen tok til. Undertegnede sendte over forespørslene, og RG-prosjekt tok deretter hensyn til disse i reguleringsarbeidet.

Undertegnede kom med innspill til reguleringen slik som beskrevet i sakspapirene. Innspillene gikk på plasseringen av bygningen i felt B14 og høyden av bygget. Plasseringen pga. at det forelå en forespørsel om kjøp, takhøyden pga. lys/skygge-forhold. Felt B14 ligger som kjent mot sør i forhold til eiendommer 275/38.

I ettertid har konsulent og arkitekt hensyntatt disse innspillene noe vi er godt fornøyd med.

Kommentarer angående forespørsel om tilleggsareal

I reguleringsforslaget som ble lagt fram for PUK 4.10.06 var det stiplet en "mulig tomtegrense" som tilsvarer det tilleggsarealet som er forespurt kjøpt. I saken var dette vurdert slik: Felt B14: Forespørsel om erverv av ca. 250 m2 imøtekommes ikke og mulig tomtegrense tas ut.

Jeg finner det litt merkelig at det ikke har vært mulig å gi en slik tilbakemelding tidligere i prosessen. Det er tross alt 1 år og 9 mnd. siden forespørsel ble sendt Levanger kommune. I den tiden må det ha vært møter mellom utbyggere, planlegger og planmyndighetene.

Forskjellige begrunnelser jeg har fått er:

Det første jeg fikk vite var; BYA for område B14 blir på 50 %. Dette er for høyt i forhold til planbestemmelsene. De sier 40 %.

Jeg har ikke fått beregningene, men har selv beregnet BYA til 36 %.

I revidert plan som er ute til høring er BYA 40 %, men da er utearealet redusert i forhold til forslaget lagt fram 4.10.06

Det neste argumentet var med hensyn til en helhetsvurdering av planområdet.

På spørsmål om man kunne akseptere ”mulig tomtegrense” ut fra et planfaglig standpunkt fikk jeg positiv tilbakemelding, men at man velger å ta et annet standpunkt nettopp ut fra et planfaglig standpunkt. For meg synes det da som at planen lagt fram 4.10 var planfaglig tilfredsstillende, men planmyndighetene har en annen mening enn de som har laget planen.

Det tredje argumentet jeg fikk var at PBOM ikke vurderer kjøp/salg med formuleringen. (Forespørsel om erverv av ca. 250 m2 imøtekommes ikke og mulig tomtegrense tas ut). Det er det Rådmannen som tar seg av. Har Rådmannen mulighet til å selge med den reguleringen som nå er lagt fram?

Under behandlingen av saken ble det sagt at det blir for liten plass rundt rekkehuset, og at man ikke kan ha så store eneboligtomter i sentrumsnære områder.

I det reviderte forslaget er B14 redusert i forhold til det som var vist i møte 04.10.06

Når det gjelder store eneboligtomter i sentrum kan det være en argumentasjon som kan brukes den andre veien. I dag mangler det ikke på boliger eller boligtomter i Levanger. Store sentrumsnære tomter vil være en mangelvare om 20-30 år. Med andre ord kan man si at man har en tomtereserve om noen år hvis tomten er stor nok. Slik tomten er i dag er muligheten til det for liten. Dette er heller ikke begrunnelsen for å kjøpe tilleggsareal, men kan være aktuelt om 20-30 år. Det vet man ikke noe om pr. i dag.

Kommentarer til reguleringen forøvrig

Vedtak om lekeplass på min. 100 kvm. i nordre del av arealet, for å slippe å gå på kjøreveg for å komme til leikearealet, kan umulig være oppnådd, da det faktisk blir lengre å gå for de som er i nordre deler av reguleringsarealet.

Trafoen som står i nordre del av reguleringsområdet hindrer sikten betydelig ved innpåkjøring til Elverhøyvegen, slik at farlige trafikksituasjoner oppstår. Dette vil forsterke seg med økt trafikk og når det kommer fortau langs med Elverhøyvegen. En håper at det blir satt av tilstrekkelig plass for innpåkjøring til Elverhøyvegen.

Ser også at det konkludert med at det ikke er nødvendig med sol/skyggediagram. For oss som får et rekkehus i sør vil et sol/skygge diagram være interessant. Hva er begrunnelsen for at et slikt ikke blir lagt fram?

Kommentar

Spørsmålet om tilleggsareal til gnr. 275/38

Tidspunkt for tilbakemelding: Kommunens planavdeling mottok første planforslag med brev av 07.06.06, og i dette var forespørselen hensyntatt. Løsningen ble først vurdert i sak til Plan- og utviklingskomiteen den 04.10.06, uten forutgående drøftinger med nevnte parter. Noen tidligere tilbakemelding har følgelig ikke vært aktuell.

Forskjellige begrunnelser:

- Vår første beregning av BYA var feil, men dette var ikke avgjørende for vår tilråding. Saksframlegget ble også rettet opp i forhold til dette.

- At utbygger, forslagsstiller og planmyndighet synes å ha ulikt syn på hva som er planfaglig tilfredsstillende, kan skyldes skjønn og ulike interesser.

- Det er egentlig ikke kjøp/salg av eiendommer som vurderes av planmyndigheten, men arealbruken. Vi antar likevel at mesteparten av arealene i planen vil bli solgt/overtatt av nye eiere. Hvis planen vedtas i nåværende form vil opparbeidelse og bruk av det omdiskuterte arealet være knyttet til planlagt boligutbygging.

- Tomtereserve: Da vi er positive til fortetting og foreslått leilighetsbygg, anser vi det som viktigere å sikre noe ubebygd areal omkring dette, som samtidig kan komme det relativt høyt utnyttede planområdet til gode. Forespørsel om tilleggsareal imøtekommes ikke.

Reguleringen forøvrig

- Lekeplassen i nordre del av planområdet (nord for B14A): Lokaliseringen er ikke optimal, men tilgjengeligheten til lekeplassen kan bedres hvis framtidige grunneiere godtar en naturlig gangforbindelse nord for garasjerekken på B14B.

- Trafo/frisikt er kommentert under NTE´s uttalelse.

- Sol-/skyggediagram: Et slikt diagram ville klargjort sol- og skyggeforholdene på området, som et supplement til de andre plandokumentene. Selv om dette hadde vært interessant, er nytten av dette i ettertid nedvurdert. Vi antar forøvrig at en slik illustrasjon ikke ville avdekket vesentlige ulemper for gnr. 275/38, da ny bebyggelse er foreslått i forholdsvis god avstand og med moderate byggehøyder. 

09  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag

Landbruksavdelingen

Nordlijordet ble allerede i 1972 regulert til offentlig formål. I gjeldende reguleringsplan for Nordlijordet, vedtatt 04.02.1999, ble området regulert til offentlig formål; sykehjems-, helse- og aldersboliger, og da med tanke på en delt løsning mellom Breidablikktunet og en framtidsrettet institusjon med 57 sykeheimsplasser og 20 omsorgsboliger på dette arealet. Det går ikke fram av planforslaget om det nå vil oppstå nytt arealbehov til sykeheim- /omsorgsformål dersom dette arealet omreguleres til boligformål. Innherred samkommune regner med at sykeheimsstrukturen i Levanger nå er lagt, med Åsen, Skogn, Ytterøy og Breidablikktunet, men understreker at en aldri kan være sikker på hva framtiden vil bringe. Landbruksdirektøren har forståelse for usikkerheten i et slikt utsagn, men forventer at når kommunen velger å omregulere et område som siden 1972 har vært regulert til sykeheimsformål, er dette et bevisst valg som ikke bør medføre behov for nytt areal til dette formålet.

Planforslaget innebærer en utnytting på 2,4 boligenheter pr. da. I lys av utnyttingskrav satt til utbyggingsprosjekter for øvrig i fylket de senere årene skulle landbruksdirektøren gjerne sett en høgere utnytting på et såvidt sentrumsnært areal. I og med at området tidligere er frigitt, vil imidlertid landbruksdirektøren ikke gå lengre enn å gi et klart råd om at så vidt sentrumsnære arealer gis en høgere utnytting.

Miljøvernavdelingen, Kommunal- og administrasjonsavdelingen: Ingen merknader.

Kommentar

Vi kan ikke se at foreslått omregulering utløser noe umiddelbart behov for nytt areal til offentlig formål. Av hensyn til omliggende bebyggelse og bomiljø ønsker vi ikke å imøtekomme landbruksdirektørens råd om høgere utnytting i dette området.

10  Statens vegvesen, region midt

Spør om ikke kommunal veg (Elverhøyvegen) burde hatt en offentlig snuplass ved krysset med felles atkomst FA4, overgangen til gangveg og bestående boliggate mot øst. Det er vel også et behov for å komme fram til felles miljøstasjon med renovasjonsbil, noe som kan tilsi behov for offentlig veg.

Forholdet til renovasjon gjelder også FA6. Hadde det vært et alternativ at også denne vegen var offentlig?

Vi ser også på muligheten for at FA3 og FA4 er sammenhengende, med atkomst til B14A. Hvis B10-14B fikk avkjørsel fra nord via FA6 og FA2, kunne FA1 fjernes fra kryss med kommunal veg og inn til B14A. Disse løsningene er sikkert vurdert tidligere, men vi nevner det som en mulighet til å redusere mengden av felles veger.

Kommentar

Sammenhengende FA3 og FA4 er vurdert som uaktuelt, da det i kryssende grøntdrag skal anlegges gangforbindelse, i tillegg til at området gir akemuligheter.

Planen er forelagt ansvarlig for drift av kommunale veger, uten at de har hatt merknader. Renovasjonskjøretøy kan etter avtale benytte private veger, såfremt disse tilfredsstiller renovasjonsforskriftens krav til kjørbar veg, jfr. følgende utdrag fra renovasjonsforskrift:

7. Krav til kjørevei/kjørbar vei

       I hovedsak skal det kjøres etter offentlig veg, kjøring av private veger kun etter avtale.

       Kjørbar vei er vei som tilfredsstiller kravet til kjørbarhet for renovasjonsbilen sommer og vinter. F.eks. må fri høyde være minimum 3,5 m. Vinters tid må veien og snuplass være brøytet/strødd. Tvilstilfeller vedrørende veistandard m.v. avgjøres av teknisk sjef. Avgjørelsen kan påklages.

11  Henny Fornes, Tore Kristian Utler - gnr. 275/391

Ref. punkt 17 i endringer på plankart:

- Vi forutsetter at fortau vil være opparbeidet før byggestart pga. den økende trafikken (minner om at elever flyttet fra Byskolen har bidratt til en betydelig økning i trafikken og at det er flaks at det ikke har skjedd en alvorlig ulykke).

- Hva tenkes gjort med eksisterende vei i forhold til utbedringer, evt. øvrige endringer? Pga. ingen drenering på oversiden av Skoleveien er veien i meget dårlig forfatning.

- Hva er beregnet total bredde på vei med fortau/gangfelt i Skoleveien?

- Hva er tenkt avstand fra eksisterende vei til nærmeste bebyggelse i feltene langs Skoleveien? Dette synes noe uklart på vedlagte tegninger.

Byggehøyder: Maks takhøyde i Skoleveien på 9.5 m synes uforholdsmessig høyt. Slik vi kan se det vil dette stenge for vår utsikt mot fjorden og Røstadområdet. Anmoder innstendig om at dette endres.

Kommentar

- Første merknad ivaretas i utbyggingsavtalen, kap. V, avsnitt A 21. Vi ser følgelig ikke behov for å endre bestemmelsen i § 2 A første kulepunkt. Avtalen er strengere.

- Ifølge utbyggingsavtalen skal Skolevegen oppgraderes i hht. reguleringsplanen og tekniske planer godkjent av kommunen. Opparbeidelsen skal skje i full bredde. For Skolevegen viser reguleringsplanen 1,0 m grøft, 5,0 m kjøreveg, 2,0 m fortau og 1,0 m grøft. Kjørevegen smalnes inn til 3,5 m i vest.

- Bebyggelsen kan ikke plasseres nærmere Skolevegen enn 11,0 m fra vegens senterlinje. Veiledende omriss av planlagt bebyggelse ligger greit plassert i fht. vist byggegrense.

- Bolighuset på gnr. 275/391 ligger ca. 3-4 m høyere enn Skolevegen og i en avstand av 20 m fra planlagt nærmeste bolig, se vedlagte snitt. Fornes/Utler vil få endrede siktforhold som følge av planlagt utbygging, men sikten vil ikke bli ødelagt. Langsiden av deres hus ligger rett overfor grøntaksen gjennom planområdet. I tillegg er planlagte bolighus ikke sammenhengende men adskilt med mellomliggende lavere garasjer. Vi tilrår følgelig at merknaden ikke imøtekommes.

Vannbåren varme, vegnavn, offentlige trafikkområder

·         PUKs anmodning vedrørende vannbåren oppvarming videreføres.

·         Historielaget er nylig kontaktet vedrørende forslag til vegnavn innenfor planområdet. Manglende navneforslag har imidlertid ikke betydning for sluttbehandling av planen. 

·         Offentlige trafikkområder må omtales i bestemmelsene og adkomst til gnr. 275/232, via gang- og sykkelveg, bør nevnes spesielt jfr. gjeldende plan.

·         Jfr. punkt 28 i PUKs vedtak bør det sikres/vises en byggegrense på 2,5 m mot FP2.

Konklusjon

Vi tilrår at planforslaget vedtas med de endringer som nevnes i saken.

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 04.10.2006

Saksordfører:

Gunnar Løvås, SV

Forslag i møte:

Forslag til endring fra Gunnar Løvås og Morten Von Heimburg, SV:

Det er levert søknad om konsesjon for fjernvarme i henhold til kravene i plan- og bygningslovens § 66A i dette området. Utbygger må derfor legge til rette for vannbåren varme i dette utbyggingsområdet.

Begrunnelse:

I forslag til reguleringsplan for Nordlijordet bes utbygger vurdere å tilrettelegge for vannbåren oppvarming basert på fornybare energikilder. I Klima og energiplan for Levanger kommune vedtatt i kommunestyret den 15.05.02 står det i kapittel 4.1.4 om konvertering av elektrisitet og olje til spillvarme/biovarme. Det vises videre til at Levanger har et potensiale i å konvertere fra elektrisitet til biovarme. Videre står det at å pålegge byggherrer vannbåren varme i byggingen på tettstedene vil gi muligheter til fjernvarmeutbygging basert for eksempel på biobrensel som hovedenergikilde.

Norge har de siste 50 år vært preget av at vi har hatt god tilgang til billig energi, dette har ført til betydelig sløsing med energiressursene. Det har ikke vært opplevd som nødvendig å ha kunnskaper og bevissthet omkring energibruken fordi energi ikke har vært en knapphetsressurs. I dag er situasjonen snudd. Det er knapphet på energi og strømprisene er på vei oppover også i Norge og det er grunn til å tro at Norge etter hvert vil tilpasse seg det prisnivået som er i spesielt Sverige og Danmark.

Energibruken til drift og oppvarming av bygninger står for om lag en tredjedel av det samlede energiforbruket i Norge og skjer i hovedsak med bruk av tradisjonell elektrisk kraft. Ettersom plan- og bygningsloven inneholder krav til energi i bygninger er denne et viktig energi og klimapolitisk virkemiddel. Det vil derfor være naturlig å bruke plan- og bygningsloven ved større utbygginger i Levanger.

I Levanger har vi et lokalt engasjement gjennom virksomheten Innherred Biobrensel AS som tar sikte på å bygge ut biobrensel anlegg som alternativ til oppvarming av hus med panelovner. Med bakgrunn i dette bør plan- og utviklingskomiteen i sin behandling av saken 04.10.06 gi utbygger sterke signaler om at det bør tilrettelegges for vannbåren varme ved utbygging av Nordlijordet. Det bør også vurderes å bygge murpipe slik at de som blir boende der har flere oppvarmingsmuligheter.

I Levanger kommune er målene i klima- og energiplanen som følger:

6.1.1 Fjernvarme og vannbåren oppvarmingssystem

·         Legge til rette for utbygging av fjernvarme på tettstedene, spesielt Levanger sentrum

·         Bidra til økt bruk av biobrensel som energikilde i fjernvarmeanleggene

·         Bidra til økt bruk av vannbåren fortausvarme og oppvarmede haller og treningsplasser

·       Kreve vannbåren varme i alle nybygg over for eksempel 1000 m²

·       Kreve tilknytningsplikt til fjernvarme (i følge Plan- og bygningslovens § 66a) på nye bolig- og næringsområder

Som politikere må vi nå begynne å bruke de planene vi har vedtatt og gjennom disse endre den praksis som har vært til nå i kommunen. Det bør også fokuseres mer på lavenergiboliger ved nybygging.

Avstemning:

Alternativ avstemning mellom rådmannens forslag og SV’s forslag vedr. vannbåren oppvarming:

Rådmannens forslag til vedtak vedtatt med 8 mot 3 stemmer.

Rådmannens samlet forslag til vedtak enstemmig vedtatt.

VEDTAK:

Forslag til reguleringsplan for Nordlijordet legges ut til offentlig ettersyn, i hht. § 27-1.2 i plan- og bygningsloven.

Det gjøres følgende endringer på plankartet:

1.        Felt B14: Forespørsel om erverv av ca. 250 m2 imøtekommes ikke og mulig tomtegrense tas ut.

2.        Felt B9 og B10: Byggegrense/bebyggelse må vises minst 4,0 m fra tilliggende veger.

3.        Det avsettes småbarnslekeplass på min. 100 m2, med trafikksikker adkomst i nordre del av planområdet (felt B10-B14).

4.        Det avsettes en buffersone på min. 2,5 meter mellom parkeringsplassen FP2 og nærmeste bolighus/-tomt. 

5.        Målsetting av veger og byggegrenser gjøres tydeligere.

6.        Snuplass og plass for snøopplag vurderes for stikkvegene.

7.        Trafoen ved FA6 eller vegføringen FA6 vurderes flyttet/forskjøvet.

8.        Byggegrense/bebyggelse langs FA6 må vises minst 4 m fra formålsgrense/grøftekant.     

9.        Der fortau ”krysser” felles avkjørsel (v/FA1 og FA4) skal kjøreareal vises.

10.     Tidligere regulert fotgjengerfelt må vises på plankartet.

Det gjøres følgende endringer i bestemmelsene:

11.     Største takhøyde reduseres for felt B5 og B14.

12.     Takvinkel fastsettes.

13.     Pulttakenes fallretning, evt. beliggenhet av høyeste fasade, vurderes fastlagt i planen. 

14.     Byggehøyder for garasjer (med flatt tak og pulttak) fastsettes i bestemmelsene.

15.     Det tilføyes rekkefølgebestemmelser for opparbeidelse av hver lekeplass.

16.     Det grønne fellesarealet mellom FA1 og FA5 gis egen benevnelse og bruken av området omtales i bestemmelsene.

17.     § 2 A første kulepunkt endres til: Før nye boliger innenfor planområdet tas i bruk, skal fortau langs Skolevegen være ferdig opparbeidet fra plangrense i vest til Hegle skole.

18.     § 2 A andre kulepunkt endres til: ”Før nye boliger innenfor planområdet tas i bruk, skal Elverhøyvegen opprustes med fortau etter gjeldende reguleringsplaner.”

19.     § 2 A nytt tredje kulepunkt: ”Regulert vegforbindelse m/fortau fra Okkenhaugvegen (Viigs Minde) skal opparbeides fram til Elverhøyvegen, før bolig nr. 26 innenfor planområdet tas i bruk.”

20.     § 2 A nytt fjerde kulepunkt: ”Eksisterende gangforbindelse mellom Viigs Minde og Elverhøyvegen oppgraderes i fbm. oppgradering av Elverhøyvegen.”

21.     Dato på illustrasjoner som skal være retningsgivende oppgis i bestemmelsene.

Annet

22.     Illustrasjon som viser sol- og skyggeforhold vedlegges.

23.     Snitt som inkluderer bebyggelse nord for Skolevegen vedlegges.

24.     Plandokumentene, inkl. illustrasjoner, justeres i tråd med endringene.

Planforslaget legges så ut til offentlig ettersyn.

Utbygger bes vurdere å tilrettelegge for vannbåren oppvarming basert på fornybare energikilder.

Rådmannens forslag til vedtak:

Forslag til reguleringsplan for Nordlijordet legges ut til offentlig ettersyn, i hht. § 27-1.2 i plan- og bygningsloven.

Det gjøres følgende endringer på plankartet:

1.        Felt B14: Forespørsel om erverv av ca. 250 m2 imøtekommes ikke og mulig tomtegrense tas ut.

2.        Felt B9 og B10: Byggegrense/bebyggelse må vises minst 4,0 m fra tilliggende veger.

3.        Det avsettes småbarnslekeplass på min. 100 m2, med trafikksikker adkomst i nordre del av planområdet (felt B10-B14).

4.        Det avsettes en buffersone på min. 2,5 meter mellom parkeringsplassen FP2 og nærmeste bolighus/-tomt. 

5.        Målsetting av veger og byggegrenser gjøres tydeligere.

6.        Snuplass og plass for snøopplag vurderes for stikkvegene.

7.        Trafoen ved FA6 eller vegføringen FA6 vurderes flyttet/forskjøvet.

8.        Byggegrense/bebyggelse langs FA6 må vises minst 4 m fra formålsgrense/grøftekant.     

9.        Der fortau ”krysser” felles avkjørsel (v/FA1 og FA4) skal kjøreareal vises.

10.     Tidligere regulert fotgjengerfelt må vises på plankartet.

Det gjøres følgende endringer i bestemmelsene:

11.     Største takhøyde reduseres for felt B5 og B14.

12.     Takvinkel fastsettes.

13.     Pulttakenes fallretning, evt. beliggenhet av høyeste fasade, vurderes fastlagt i planen. 

14.     Byggehøyder for garasjer (med flatt tak og pulttak) fastsettes i bestemmelsene.

15.     Det tilføyes rekkefølgebestemmelser for opparbeidelse av hver lekeplass.

16.     Det grønne fellesarealet mellom FA1 og FA5 gis egen benevnelse og bruken av området omtales i bestemmelsene.

17.     § 2 A første kulepunkt endres til: Før nye boliger innenfor planområdet tas i bruk, skal fortau langs Skolevegen være ferdig opparbeidet fra plangrense i vest til Hegle skole.

18.     § 2 A andre kulepunkt endres til: ”Før nye boliger innenfor planområdet tas i bruk, skal Elverhøyvegen opprustes med fortau etter gjeldende reguleringsplaner.”

19.     § 2 A nytt tredje kulepunkt: ”Regulert vegforbindelse m/fortau fra Okkenhaugvegen (Viigs Minde) skal opparbeides fram til Elverhøyvegen, før bolig nr. 26 innenfor planområdet tas i bruk.”

20.     § 2 A nytt fjerde kulepunkt: ”Eksisterende gangforbindelse mellom Viigs Minde og Elverhøyvegen oppgraderes i fbm. oppgradering av Elverhøyvegen.”

21.     Dato på illustrasjoner som skal være retningsgivende oppgis i bestemmelsene.

Annet

22.     Illustrasjon som viser sol- og skyggeforhold vedlegges.

23.     Snitt som inkluderer bebyggelse nord for Skolevegen vedlegges.

24.     Plandokumentene, inkl. illustrasjoner, justeres i tråd med endringene.

Planforslaget legges så ut til offentlig ettersyn.

Utbygger bes vurdere å tilrettelegge for vannbåren oppvarming basert på fornybare energikilder.

Vedlegg:

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Ingen

Saksopplysninger:

Planforslaget er utarbeidet av RG-Prosjekt AS i samarbeid med Letnes arkitektkontor AS, på vegne av Levanger kommune (grunneier) og K4 Eiendomsutvikling.

Planforslaget innebærer endring av reguleringsplan for Nordli 275/17, vedtatt 04.02.1999. Planområdet er på ca. 20 dekar og grenser til Skolevegen i syd, Elverhøyvegen i øst, felles avkjørsel i nord og boligbebyggelse i vest. Området foreslås benyttet til boligbebyggelse. Det vises til vedlagte planbeskrivelse for utfyllende informasjon.

Planstatus

I kommunedelplan for Levanger sentrum, vedtatt 27.09.00, er Nordli omtalt som et mulig fortettingsområde.

I gjeldende reguleringsplan for Nordli, vedtatt 04.02.1999, er området regulert til offentlig formål; sykehjems-, helse- og aldersboliger.

I fbm. godkjenning av reguleringsplanen fattet kommunestyret følgende vedtak

·         ”Før tiltak etter plan- og bygningsloven kan tillates må det gjøres en arkeologisk forundersøkelse av fylkeskommunen.

·         Utbygger bes vurdere å tilrettelegge for vannbåren oppvarming basert på fornybare energikilder.”

Saksgang

Varsel om planoppstart ble kunngjort 17.12.2005. I fbm. varslingen har forslagsstiller mottatt 2 merknader, som er besvart på side 4 i vedlagte planbeskrivelse samt i saken. 

Vurdering:

Bebyggelsen

Grad av utnytting, boligtetthet, bomiljø

Felt B1-B14, foreslås med maks BYA 40 % av netto tomteareal.

Foreslått utbyggingsmønster omfatter eneboliger tett i tett (B1-B4, B6-B7, B9-B12), kjedehus (B13) og tre områder med lavblokker/leilighetsbygg (B5 med 3 leiligheter, B8 med 6 leiligheter og B14 med 8 leiligheter). Tomtestørrelse, utnyttingsgrad og tetthet mellom husene gjør at eneboligbebyggelsen har flere likhetstrekk med konsentrert småhusbebyggelse (kjede- og rekkehus) enn med tradisjonell eneboligbebyggelse.

Den bebygde eiendommen gnr. 275/232 inntil Elverhøyvegen/Skolevegen er tatt med for å oppnå sammenheng i planområdet. Gjeldende reguleringsplan er lagt til grunn.

Eksisterende bebyggelse på gnr. 275/17 (kommunen er hjemmelshaver) forutsettes fjernet.

I planbeskrivelsen er det antydet 48 nye boliger, hvorav 20 med mulighet for utleieenhet.

48 boliger på 20 dekar tilsvarer 2,4 boliger pr. dekar. Vanlige tallverdier for tett småhusbebyggelse er 1,5-3 boliger pr. dekar, 2-7 for lavblokker. Nærområdet består av eneboliger på forholdsvis romslige tomter (ca. 1 bolig pr. dekar), Røe terrasse (3,5) og rekkehusene i Gamle Kongeveg 60 (2,5). Sammenlignet med normtallene er ikke boligtettheten spesielt høy, men den er høyere enn mesteparten av nærområdet.

En annen indikator på tetthet og bomiljø er mulighet for solfylte skjermede private utearealer. For å oppnå dette anbefales det en dybde på hageareal på ca. 15 meter samt at arealet ligger skjermet til i fht. ferdsel og områder tilrettelagt for felles uteaktiviteter.

Planens tomter beregnet på enkeltboliger er på ca. 300-400 m2, og få av disse har særlig dybde på hageareal. Tilsvarende gjelder også for lavblokk-tomtene. Flere tomter har hageareal vendt mot nord, men mulighet for terrasser på garasjetak i deler av området bedrer mulighetene (ikke lavblokk-områdene). Takformen pulttak gir forholdsvis høye fasader på deler av bygget, og dette er også en utfordring i fht. å oppnå solfylte utearealer. Bomiljø og tetthet må ses i sammenheng med sol- og skyggeforhold, og det må utarbeides en slik illustrasjon.

Bebyggelse nord for Skolevegen ligger noe høyere i terrenget, men konsekvensene av planforslaget burde vært synliggjort med et snitt gjennom eksisterende og ny bebyggelse.

Innenfor felt B14 er mulig ny tomtegrense mot gnr. 275/38 vist på plankartet med stiplet strek. Dette for å imøtekomme forespørsel fra nabo om erverv av ca. 250 m2. Ut fra en helhetsvurdering av felt B14 bør forespørselen om erverv av ca. 250 m2 ikke imøtekommes. Mulig tomtegrense tas ut.

Felt B9 og B10: Byggegrensen er vist ca. 3,0 m fra adkomstvegen FA1. Avstanden vurderes økt til 4,0 m. FA1 kan også være aktuell som offentlig veg.

Byggehøyder og takform

Bebyggelse langs Skolevegen og ”porthusene” ved innkjøringen til feltet er foreslått med maks takhøyde 9,5 m. Lavblokkbebyggelse er foreslått med maks gesims- og mønehøyde på hhv. 6,0 og 9,5 m. Øvrig bebyggelse foreslås med maks takhøyde 6,5 m. Høydene måles i fht. ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Tak skal utføres som pulttak, men tak på leilighetsbygg B14 og garasjer kan utføres som flatt tak. Ifølge planbeskrivelsen er det for deler av området snakk om en relativt markant vertikal bygningsmasse. 

Vedlagte illustrasjon antyder bebyggelse med største takhøyde på ca. 7,5 m innenfor felt B14 (lavblokk), mens det i bestemmelsene er sagt 9,5 m og 2 etasjer. Største takhøyde bør reduseres tilsvarende illustrasjonen. Tilsvarende høydereduksjon bør også vurderes for felt B5, som også grenser til eksisterende eneboligbebyggelse.

Illustrasjonene, som er retningsgivende for området, viser pulttak med forholdsvis bratt takvinkel. Takvinkel bør likevel fastsettes i bestemmelsene. Illustrasjoner som er retningsgivende må datofestes i bestemmelsene. Da pulttak gir forholdsvis høye fasader på deler av bygget bør pulttakenes fallretning, evt. beliggenhet av høyeste fasade, vurderes fastlagt i planen. Dette for å sikre gode solforhold på tilliggende utearealer. Det er angitt maks mønehøyde for bebyggelse som skal ha pulttak, men et møne er pr. definisjon skjæringspunktet mellom to skrå takflater. Totalhøyde eller maks takhøyde bør benyttes. Byggehøyder for garasjer (med flatt tak og pulttak) må fastsettes i bestemmelsene. Frittstående garasjeanlegg i tilknytning til lavblokkene kan med fordel utformes med pulttak (jfr. illustrasjon).

Uteoppholdsareal

I fortettingsprosjekter skal miljøkvalitet vektlegges ved at det sikres nye grønne områder for opphold og lek. Ifølge vedtekter til plan- og bygningsloven for Levanger kommune skal det i boligområdene avsettes minimum 50 m² felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen skal det sikres areal til småbarnslekeplass på minimum 100 m², og innenfor en avstand på 250 m skal det sikres areal til kvartalslekeplass på minimum 1,5 dekar.

Det sentrale lekeområdet (kvartalslekeplassen) er noe mindre (ca. 1300 m²), men høy kvalitet og tilknytning til andre uteoppholdsareal kan oppveie for dette. Området ligger også i gangavstand fra regulert friområde Elverhøy. To mindre lekeplasser (småbarnslekeplass) på til sammen 360 m2 er vist i søndre del av planområdet, men tiltilsvarende mangler for boligene i nordre del (felt B10-B14). Disse boligene ligger nær det sentrale lekearealet, men må benytte og krysse kjøreveger for å komme til dette. Det må legges inn en småbarnslekeplass med trafikksikker adkomst i nordre del av planområdet. Det bør vurderes rekkefølgebestemmelser for opparbeidelse av hver lekeplass jfr. utbyggingsavtalen.

Det grønne fellesarealet mellom FA1 og FA5 bør gis egen benevnelse og bruken av området omtales i bestemmelsene. Mulig gangforbindelse?

Parkering

Foreslått parkeringskrav i § 2 G er i samsvar med kommunens bygningsvedtekter. 

Det må settes av en buffersone på min. 2,5 meter mellom parkeringsplassen FP2 og nærmeste bolighus.

Adkomst og trafikk

I gjeldende reguleringsplaner er det lagt til rette for to vegforbindelser til Nordlijordet. En fra Gamle Kongeveg via Elverhøyvegen (søndre del av Elverhøyvegen er regulert som gang- og sykkelveg og gjennomkjøring er ikke tillatt) og en mellom Okkenhaugvegen og Elverhøyvegen (Viigs Minde). Begge vegforbindelsene er regulert med ensidig fortau. Viigs Minde er pr. i dag ikke opparbeidet fram til Elverhøyvegen, men planlagt trasé vil få bebyggelse i felt B8 som fondmotiv.

Ifølge kommunedelplanen skal fysiske forhold søkes forbedret i fbm. fortetting, ved å prioritere miljørettede løsninger i fht. bygging av gang- og sykkelveger og fortau samt søke etter gode trafikkløsninger.

I rekkefølgebestemmelser til planforslaget (§ 2 A) er følgende foreslått:

·         Før boliger i B1 og B2 tas i bruk, skal fortau langs Skolevegen være ferdig opparbeidet fra plangrense i vest til Hegle skole.

·         Før boliger i B3, B7, B8, B9, B10 og B12 tas i bruk, skal Elverhøyvegen opprustes med fortau etter gjeldende reguleringsplaner.

Kommentar til første kulepunkt:

Fortau langs Skolevegen, fra Elverhøyvegen til Hegle skole, er et fysisk tiltak som er gitt 4. prioritet i kommunens trafikksikkerhetsplan 2004-2007. Det er naturlig at fortau opparbeides i fbm. at Skolevegen får mer trafikk (de syv tomtene i felt B1-B2 får direkte avkjørsler fra Skolevegen), men det er også naturlig å begrense ytterligere fotgjengertrafikk inntil trafikksikring er utført. Vi ser ikke grunn til å fastsette utbyggingsrekkefølge for boligene, men tilrår at utbygging av hele feltet avventer fortausopparbeidelse langs Skolevegen.

Kommentar til andre kulepunkt:

I dag har ca. 25 boenheter kjøreadkomst fra Elverhøyvegen, som er uten fortau. Vegen benyttes også som skoleveg av barn i tilliggende områder. Vi ser ikke grunn til å fastsette utbyggingsrekkefølge, men tilrår at Elverhøyvegen opprustes med fortau også før utbygging av felt B4, B5, B6, B13 og B14 (ca. 21 boenheter pluss evt. hybler). Dvs. at § 2 A andre kulepunkt endres til: ”Før nye boliger innenfor planområdet tas i bruk, skal Elverhøyvegen opprustes med fortau etter gjeldende reguleringsplaner.”

Tidligere regulert vegforbindelse mellom Okkenhaugvegen og Elverhøyvegen

Vegforbindelsen mellom Okkenhaugvegen og Elverhøyvegen er vist i reguleringsplan for Leiraområdet, vedtatt 26.06.1995. I fbm. vedtak av Leiraplanen, fattet kommunestyret følgende vedtak:

”En eventuell realisering av veien fra B II til Elverhøyveien forutsetter at det foreligger en samlet plan for veiløsninger og trafikkavvikling i Elverhøyveiområdet mellom Skoleveien- Gamle Kongevei- Okkenhaugveien.”

I fbm. reguleringsplan for Gamle Kongeveg 84, i 2004, gikk følgende fram av kommunens saksutredning:

”Når også Nordlijordet en gang blir utbygd, blir det en vesentlig økning av trafikkmengden i Elverhøyveien. Vi mener det vil være en bedre løsning å satse på å lede mest mulig av denne trafikken ut til Okkenhaugveien langs en nybygd vei av skikkelig kvalitet. Vi mener imidlertid at byggingen av den ”siste” delen av den nye veien (delen nærmest Elverhøyveien) kan vente til en for alvor skal begynne å bygge ut Nordlijordet. Dette forutsetter som sagt at den omtalte samlete plan for veiløsninger og trafikkavvikling foreligger, som er nevnt i kommunestyrevedtaket av 26.06.1995.”

Hvis Viigs Minde ikke blir opparbeidet fram til Elverhøyvegen, vil planforslaget medføre en tredobling av trafikken på Elverhøyvegen, som ikke er gjennomkjørbar. Dvs. at vegen vil fungere som eneste kjøreadkomst til ca. 75 boenheter. Det dreier seg om forholdsvis små trafikkmengder, men det kan også stilles spørsmål ved om det er riktig å lede all trafikken ut på Gamle Kongeveg (kommunal veg), som har fartshumper og skiltet 30-sone eller Okkenhaugvegen som er fylkesveg med noe høyere standard og fartsgrense 40 og 50 km/t. Det kan følgelig være aktuelt å opparbeide Viigs Minde fram til Elverhøyvegen, i fbm. siste etappe av utbyggingen. Kommunen har allerede ervervet mesteparten av nødvendig veggrunn. Følgende tilføyes som et tredje kulepunkt: ”Regulert vegforbindelse m/fortau fra Okkenhaugvegen (Viigs Minde) skal opparbeides fram til Elverhøyvegen, før bolig nr. 26 innenfor planområdet tas i bruk.”

Traseen benyttes i dag som en sti/gangforbindelse. Inntil videre bør stien vurderes oppgradert, slik at den blir mulig å benytte for alle brukergrupper. Dette vil bedre tilgjengeligheten til regulert friområde Elverhøy og grusbanen ved Hegle skole. Følgende tilføyes som et fjerde kulepunkt: ”Eksisterende gangforbindelse mellom Viigs Minde og Elverhøyvegen oppgraderes i fbm. oppgradering av Elverhøyvegen.”

Interne veger (FA1-FA6), renovasjon

Det kan være naturlig å vurdere felles avkjørsel FA1 som (kommunal) offentlig veg. Dette må i så fall gå fram av plankart og bestemmelser, og standard må være tilfredsstillende i fht. bredde, snuplass, avkjørsler, tilliggende parkering, byggegrenser m.m. Dette kan vurderes etter høringsperioden. Når det gjelder parkering inntil offentlig veg, vil en normalt ikke at offentlig veg skal benyttes som manøvreringsareal. Det bør være snuplass på egen eiendom.

Snumulighet i enden av stikkvegene bør vurderes. For FA2 bør mulig gjennomkjøring til FA6 vurderes. Plass for avfall (miljøstasjoner) er vist på plankartet, og for FM2 kan det være naturlig at tømming foregår fra FA6. Dette bør avklares. Tilsvarende bør også avklares for FM3. Alle interne veger er foreslått uten grøft eller areal for snøopplag. Dvs. at håndtering av overvann og snø blir en utfordring.

Eksisterende trafo inntil FA6 er uheldig plassert i fht. trafikkarealene, med tanke på frisikt. Når det opparbeides fortau langs Elverhøyvegen vil forholdende bli ennå mer uoversiktlig. For å bedre på dette bør enten trafoen flyttes eller vegføringen forskyves sørover.

Bebyggelse langs FA6 bør ligge minst 4 m fra formålsgrense/grøftekant.     

Der fortau ”krysser” felles avkjørsel bør kjøreareal vises. I gjeldende plan er fotgjengerfelt vist på plankartet. Dette bør videreføres. Målsetting av veger og byggegrenser må gjøres tydeligere.

Som omtalt i planbeskrivelsen anses det at hverken eksisterende eller planlagt bebyggelse vil bli utsatt for trafikkstøy over grenseverdiene gitt i Miljøverndepartementets ”Retningslinje for behandling av støy i arealplanleggingen” T-1442.

Forhold i planen som gjelder eiendommer utenfor planområdet

Adkomstvegen nord i planområdet, FA6, benyttes som adkomst til flere eiendommer utenfor planområdet. Det vises til bestemmelsenes § 5 A.

Foreslått parkeringsplass FP2 er foreslått som et fellesområde for gnr. 275/170 (Røe terrasse).

Innenfor felt B14 er mulig ny tomtegrense mot gnr. 275/38 vist på plankartet med stiplet strek. Planforslaget legger til rette for at arealet nord for denne streken kan erverves som tilleggsareal for gnr. 275/38. Som nevnt tidligere i saken anbefaler vi ikke salg av dette.

Eiendommen gnr. 275/355 (Skolevegen 5 / vest for planområde) har i dag adkomst fra Skolevegen, via gnr. 275/17. Eksisterende adkomst søkes ivaretatt både i plankart og bestemmelser.

Samfunnssikkerhet og beredskapsmessige hensyn

Planområdet ligger i et etablert boligområde, og synes ikke å være spesielt utsatt for risiko.

Fylkesmannens ”sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen” er gjennomgått.

Grunnforhold: Ifølge digitalt løsmassekart består området av hav- og fjordavsetning, sammenhengende dekke, ofte med stor mektighet. Ifølge programbeskrivelse som fulgte invitasjon til arkitetktoppdrag om ideprosjekt for boliger på Nordlijordet (desember 2005), var ikke grunnundersøkelser foretatt, men på nedre del av området forventes det at man kan komme ned på leire. Ifølge planbeskrivelsen er det gjennomført grunnundersøkelser som ikke avdekker spesielle problemer. Dette bør dokumenteres i fbm. søknad om tillatelse til tiltak.

Område for nettstasjon/trafosentral i sydvest:

Nærmeste bolighus er vist ca. 2 m fra formålsgrensen. Tilstrekkelig avstand mellom anlegget og bolighuset m.m. vurderes sikret med byggegrense på plankartet.

Vannbåren oppvarming

Anmodning i fbm. vedtak av gjeldende reguleringsplan videreføres.

Kulturminner

Det vises til kommunestyrets vedtak i sak 4/99, omtalt under planstatus.

Utbyggingsavtale

Forslag til utbyggingsavtale behandles parallelt med planforslaget, som en egen sak.

Konklusjon

Det gjøres endringer i planforslaget i samsvar med vurderinger i saken. Planforslaget legges så ut til offentlig ettersyn.

<<sakliste | vedtak
<< | >>
^