Til Levanger kommunes hovedside/hjemmeside

Plan- og utviklingskomité 12.09.07 - Sak 88/07
<<sakliste
<<>>
| vedtak

1719/342/3 - OLA NORUM - SØKNAD OM FRADELING AV FRITIDSTOMT - SJØLYST - YTTERØY

Saksansvarlig: Gunnar Vatn

Arkivsaknr: 2006/2254 - /1719/342/3

 

Saken avgjøres av: PUK

Saksgang: Møtedato: Saksbeh.: Saksnr.:
Plan- og utviklingskomité 12.09.07 GVA

88/07

Rådmannens forslag til vedtak:

I samsvar med de vurderinger som er gjort i dette saksfremlegget, innvilges ikke dispensasjon fra Plan- og bygningslovens § 17-2 og kommuneplanen for Levanger kommune, og søknad om fradeling av parsell fra eiendommen Sjølyst med gnr/bnr 342/3 i Levanger kommune avslås. Avslagene hjemles i Plan- og bygningslovens § 17-2 (Forbud mot bygging og fradeling i 100-metersbeltet langs sjøen) og § 20-6 (Virkninger av kommuneplanen). 

Vedtaket kan påklages i henhold til Forvaltningslovens § 28 og Plan- og bygningslovens § 15. Det er 3 ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtak.

Vedlegg:

1

Følgebrev til søknad PDF

2

Fylkesmannnens vedtak i sak 139/04 - Søknad om fradeling av boligtomt PDF

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Søknad mottatt 14.03.2006
  2. Høringsbrev datert 11.05.2007
  3. Orienteringsbrev til Pretor Advokat og Ola Norum datert 11.05.2007
  4. Oversikt over andre fradelingssaker i området og ellers på Ytterøya (sendt som vedlegg i brev til høringsparter, samt i brev til Pretor Advokat og Ola Norum)
  5. Brev fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag datert 20.06.2007
  6. Brev fra Nord-Trøndelag fylkeskommune datert 03.07.2007

Saksopplysninger:

Plan- og byggesakssjefen mottok 14.03.2006 søknad om deling av grunneiendom fra Pretor Advokat AS på vegne av Ola Norum.

Søknaden gjelder fradeling av parsell på ca 1400 m2 fra eiendommen Sjølyst med gnr/bnr 342/3 på Ytterøy i Levanger. Omsøkte parsell skal benyttes som tomt for fritidsbolig.

 

Dispensasjoner/høringsrunde:

I kommuneplanen vedtatt 27.09.2000, er hele Ytterøya innenfor LNF-sone B5. I bestemmelsene til kommuneplanen står blant annet følgende:

·         Ny fritidsbebyggelse i sone B5 kan tillates i et omfang som må fastlegges gjennom bebyggelsesplan.

·         Avstanden til sjøkant eller vassdrag skal ikke være mindre enn 100 meter.

·         I planperioden kan spredt fritidsbebyggelse tillates innenfor en grense på 30 hytteenheter.

Grensen på 30 hytteenheter er ikke nådd for Ytterøy, men parsellen som søkes fradelt omfattes ikke av godkjent bebyggelsesplan og ligger nærmere sjøen enn 100 meter. Søknaden anses derfor å være i strid med Plan- og bygningslovens § 17-2 (bygge- og delingsforbud innenfor 100-metersbeltet langs sjø), kommuneplanen samt Plan- og bygningslovens § 20-6 (virkninger av kommuneplan).

Det søkes om dispensasjon fra Plan- og bygningslovens § 17-2.

Andre myndigheter:

I henhold til Plan- og bygningslovens § 7 (Dispensasjon) kan kommunen gi dispensasjon fra kommuneplanen og Plan- og bygningsloven dersom det etter egen søknad foreligger særlige grunner for det.

I følgebrevet fra Pretor Advokat AS beskrives de særlige grunner som søker mener foreligger for at dispensasjon kan gis.

I henhold til Plan- og bygningsloven § 7 (Dispensasjon) ble saken i brev datert 11.05.2007 oversendt på høring til Nord-Trøndelag fylkeskommune og Fylkesmannen i Nord-Trøndelag. Plan- og byggesakssjefen anså saken som avklart i forhold til jordloven jfr vedtak 24.11.2004.

I brev datert 03.07.2007 skriver Nord-Trøndelag Fylkeskommune følgende:

”Vi viser til oversendelse datert 11.05.07. Vi beklager samtidig meget at saken på grunn av stor saksmengde har blitt liggende ubesvart ved vårt kontor.

Det er ikke kjent fredete kulturminner fra tiden før 1537 i planområdet. Vi har derfor ingen innvendinger til planen.

Det kan likevel fortsatt ligge upåviste fredete kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet.

I brev datert 20.06.2006 skriver Landbruksavdelingen hos Fylkesmannen i Nord-Trøndelag at de ut fra regionale jordvernhensyn ikke har noen merknader til saken.

Miljøvernavdelingen hos Fylkesmannen i Nord-Trøndelag skriver i brev datert 20.06.2007 følgende:

”Strandsonen er både fra land- og sjøsiden et viktig rekreasjonsområde for allmennheten. Båtliv, badeliv, turgåing og fiske er viktige aktiviteter. Samtidig er disse områdene oppvekstmiljø for spesielle plante- og dyreslag. De har dessuten særegne landskapsmessige verdier, og det knytter seg ofte kulturminneinteresser til strandområdene. Strandsonen og/eller 100 metersbelte er definert som et område av nasjonal interesse, og nedbygging og privatisering av denne sonen skal unngås jf plan- og bygningsloven (PBL) § 17-2.

Kommunens egen arealplanlegging er i neste omgang styrende for utviklingen i strandsonen. I gjeldende arealplan for Levanger ligger det omsøkte tiltaket i LNF-områder sone B5, hvor det i følge bestemmelsene til planen heter at: "Ny fritidsbebyggelse...i sone B5 kan tillates i et omfang som må fastlegges gjennom bebyggelsesplan... Avstanden til sjøkant eller vassdrag skal ikke være mindre enn 100 meter".

Strandsonen er et område av nasjonal interesse med bakgrunn i de mange kvalitetene som finnes der, bl.a biologisk mangfold, friluftsliv og landskapsverdier. Den nåværende regjering har i sin tiltredelseserklæring, Soria Moria-erklæringen fra 2005, understreket den nasjonale interessen i å unngå videre nedbygging av 100-metersbelte langs sjø. Dette er senere gjentatt i St. meld. nr. 26 (2006-2007) Regjeringens miljøpolitikk og rikets miljøtilstand.

Hyttetomta ligger åpent til ca 10-30 meter fra strandlinja i et småkupert område preget av grunnlendt mark med stein og svaberg og med lite vegetasjon. Øst for tomta går et nes (Bergsørtangen) ut i sjøen og åpner landskapsrommet rundt gårdsbruket Sjølyst. Det er et åpent kulturlandskap rundt driftssenteret.

Hytta er tenkt plassert mellom driftssenteret på eiendommen Sjølyst og et bolighus i vest. Plassering av hytte som omsøkt vil fullføre og tette rekken med bebyggelse i 10 – 50 metersbelte langs sjøen på en uheldig måte. Det vil forsterke privatiseringen og være til hinder for allmennhetens ferdsel i strandsonen.

Miljøvernavdelingen er kjent med at Innherred samkommune er i gang med rullering av kommuneplanens arealdel, samlet for Levanger og Verdal. Miljøvernavdelingen mener at eventuelle plangrep i strandsonen og 100-metersbelte langs sjøen må behandles gjennom avklaringer på overordnet plannivå og ikke som dispensasjonssaker.

Miljøvernavdelingen vil med bakgrunn i kommunens arealdel og planmessige bestemmelser, og lokale forhold på stedet som nevnt ovenfor, gå i mot at det gis dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av omsøkte hyttetomt på eiendommen Sjølyst gnr.342 bnr. 3 i Levanger kommune.

Vi ber om å bli orientert om kommunens vedtak i saken.”

Tidligere søknader på samme tomt:

Første gang det forekommer en søknad på samme tomt er i 1997. Da søkte Ola Norum om byggetillatelse for hytte. Etter en høringsrunde, ble det aldri fattet noe vedtak i saken.

I 2004 søker Ola Norum om fradeling av boligtomt i søknad datert 01.03.2004. Plan- og byggesakssjefen avslår søknaden 17.06.2004, med den begrunnelse at ubebygde restområder i strandsonen bør beholdes ubebygd og tilgjengelig for allmennheten.

Ola Norum klager på vedtaket i brev datert 29.06.2004. I klagen vises det til at det var søkt 1997, og at det siden søknadstidspunktet er godkjent 2 hytter og et bolighus i området og at han derfor krever likebehandling. I tillegg mener Norum at allmennhetens tilgang ikke blir berørt, da man enten må gå over dyrket mark eller over boligtomter for å komme til sjøen. Fjellet ned til sjøen er stupbratt ca 30 meters høyde.

Etter en høringsrunde hvor Fylkeskommunen og Fylkesmannen støtter kommunens vedtak, og hvor Fylkesmannen ber om å bli orientert om vedtak i saken, opprettholdes avslaget i Plan- og utviklingskomiteens møte 19.01.2005.

Kommunal- og administrasjonsavdelingen hos Fylkesmannen i Nord-Trøndelag stadfester vedtaket i brev datert 07.06.2005: De skriver blant annet følgende:

Nåværende søknad:

I den nye søknaden oppgir søker at tomta nå skal fradeles som fritidstomt, og at tomta trekkes lenger opp fra stranda.

  Forrige søknad                                                                         Denne søknad

 

Omtrentlig innpasset ortofoto med omsøkte tomt med rød strek. Fotografert våren 2006.

Skråfoto tatt av Fylkesmannens miljøvernavdeling, fotografert sommeren 2000

Andre fradelingssaker i området og på Ytterøya:

I følgebrevet til søknaden står det at grunneier føler seg utsatt for forskjellsbehandling, og det vises til saker i området som de mener gir grunnlag for denne påstanden. De velger å fremme en ny søknad til kommunen fremfor å føre en sak for domstolene om usakelig forskjellsbehandling.

Plan- og byggesakssjefen har, med bakgrunn i påstanden om forskjellsbehandling, valgt å gå igjennom arkivet for hele Ytterøy. Det er sett på fradelinger innenfor 100-metersbeltet som er godkjent innenfor planperioden for gjeldende kommuneplan. I området rundt omsøkte parsell, er det sett på godkjente fradelinger ut over planperioden for gjeldende kommuneplan. Plan- og byggesakssjefen har forsøkt å lage en oversiktlig fremstilling over disse sakene. Bakgrunnen for tomta med gnr/bnr 342/7, som det vises til i følgebrevet fra Pretor Advokat, er også med i fremstillingen. Det samme gjelder en søknad om å bygge ei hytte innenfor 100-metersbeltet fra sjø, som endte med avslag.

Oversikten ble sendt som vedlegg til høringsbrevet til fylkeskommunen og fylkesmannen, samt i brev datert 11.05.2007 til Pretor Advokat og Ola Norum. Der ble det også etterspurt om de visste om flere godkjente fradelingssaker som ikke var kommet med i oversikten. Det er ikke mottatt noen tilbakemelding på dette.

Vurdering:

Vurdering av dispensasjon:

Dispensasjon fra plan, lov eller forskrift kan innvilges dersom det foreligger særlige grunner, jfr Plan- og bygningslovens § 7.

Uttrykket ”særlige grunner” må ses i forhold til de offentlige hensyn planlovgivingen skal ivareta. De særlige grunner som kan begrunne en dispensasjon, er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn. Som eksempel kan nevnes tilfeller der vurderingen av arealbruken er endret etter at det er utarbeidet plan, eller at tidsfaktoren tilsier at en ikke bør avvente planendring. I helt spesielle tilfeller vil også søkerens person kunne anses som særlig grunn.

I hver enkelt dispensasjonssak må det foretas en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold i saken. Foreligger en overvekt av hensyn som taler for en dispensasjon, vil lovens krav være oppfylt og dispensasjon kan gis. I motsatt fall er lovens krav ikke oppfylt og dispensasjon kan ikke gis. De særlige grunner som taler for dispensasjon, må naturligvis ligge innenfor rammen av loven.

Dispensasjon bør ikke gis dersom de oppgitte grunner er generelle for flere eiendommer innenfor et planområde slik at dispensasjon kan skape presedens. Dersom det gjelder dispensasjon fra vedtatte planer og det kommer innsigelser mot dispensasjon, bør saken behandles som ordinær planendring. Dersom kommunen allikevel finner å ville dispensere, skal de myndigheter som har protestert, varsles slik at de kan bruke sin klageadgang etter Plan- og bygningslovens § 15.

I denne saken er det fra søker oppgitt følgende grunner for dispensasjon:

Grunner som taler i mot at dispensasjon kan være:

I denne saken konkluderes det med at det ikke foreligger en overvekt av grunner for dispensasjon i forhold til grunner som taler mot dispensasjon. Det vil si at lovens krav om særlige grunner ikke er oppfylt.

Konklusjon:

Plan- og byggesakssjefen har vurdert denne saken nøye, og med bakgrunn i ovennevnte vurderinger anbefaler at det ikke gis dispensasjon fra Plan- og bygningslovens § 17-2 (bygge- og delingsforbud innenfor 100-metersbeltet langs sjø) og kommuneplanen for Levanger kommune. Plan- og byggesakssjefen anbefaler at søknaden om fradeling avslås. 

<<sakliste | vedtak
<<>>

Gå til Levanger kommunes hovedside ^