Til Levanger kommunes hovedside/hjemmeside

Plan- og utviklingskomité 12.09.07 - Sak 91/07
<<sakliste
<<>>
| vedtak

REGULERINGSPLAN SAGTUN - MINDRE VESENTLIG ENDRING AV BESTEMMELSENE

Saksansvarlig: Kirstine Karlsaune

Arkivsaknr:  2007/5106 - /L12

 

Saken avgjøres av: PUK

Saksgang: Møtedato: Saksbeh.: Saksnr.:
Plan- og utviklingskomité 12.09.07 KRKA

91/07

Rådmannens forslag til vedtak:

I hht. plan- og bygningslovens § 28-1 nr. 2, vedtas følgende endringer som mindre vesentlige endringer av reguleringsbestemmelsene tilknyttet reguleringsplan for Sagtun, stadfestet 27.12.1983:

- § 2, to siste setninger endres til:

For hver tomt eller tomtefeste skal verken samlet bruksareal eller bebygd areal være over 100 kvadratmeter. I dette arealet inngår også uthus/anneks. Uthus/anneks skal ikke være større enn 20 kvadratmeter. I tillegg til dette kan det oppføres veranda med bebygd areal inntil 30 kvadratmeter.”

- § 3 tredje setning erstattes med:

”Maksimum innvendig høyde under raft skal være 2,20 m for hytter og 1,80 m for uthus. Maks mønehøyde er 5,50 meter fra planert terrengs gjennomsnittsnivå.

- § 4 første setning erstattes med:

”Tak skal fortrinnsvis utføres som saltak med takvinkel mellom 15º til 30 º. Ark eller lignende kan tillates med større takvinkel.”

- § 6 tas ut.

I hht. plan- og bygningslovens § 28-1 nr. 2, vedtas følgende endringer som mindre vesentlige endringer av reguleringsbestemmelser for ”Reguleringsplan for del av Sagtun gnr. 232 – Sjøli bnr. 12, 50 og Knausen, Knausplassen og Sagvoll bnr. 30, 44 og 67”, vedtatt 16.10.2002:

- § 2: De tre siste setningene endres til:

”For hver tomt eller tomtefeste skal hverken samlet bruksareal eller bebygd areal være over 100 kvadratmeter. I dette arealet inngår også uthus/anneks. Uthus/anneks skal ikke være større enn 20 kvadratmeter. I tillegg til dette kan det oppføres veranda med bebygd areal inntil 30 kvadratmeter.”

- § 3 tredje setning erstattes med:

”Maksimum innvendig høyde under raft skal være 2,20 m for hytter og 1,80 m for uthus. Maks mønehøyde er 5,50 meter fra planert terrengs gjennomsnittsnivå.

- § 4: Første setning endres til:

”Tak skal fortrinnsvis utføres som saltak med takvinkel mellom 15º til 30 º. Ark eller lignende kan tillates med større takvinkel.”

I hht. plan- og bygningslovens § 28-1 nr. 2, vedtas følgende endringer som mindre vesentlige endringer av reguleringsbestemmelser for ”Reguleringsplan for deler av Sagtun gnr. 232 bnr. 12”, vedtatt 17.12.2003:

- § 2: ”de ubebygde” tas ut, slik at det går tydelig fram at bestemmelsene også omfatter eventuelle utvidelser.

- § 2.3: Andre setning endres til:

”Hver hyttetomt kan bare bebygges med en hytteenhet. For hver tomt skal hverken samlet bruksareal eller bebygd areal være over 100 kvadratmeter. I dette arealet inngår også uthus/anneks. Uthus/anneks skal ikke være større enn 20 kvadratmeter. I tillegg til dette kan det oppføres veranda med bebygd areal inntil 30 kvadratmeter.”

Vedlegg:

1

Div. gjeldende reguleringsbestemmelser PDF

2

Sagtun - sammenstilling av flere planområder PDF

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Ingen

Saksopplysninger:

Søknad fra Berit og Sverre Opheim, datert 14.05.07:

”For reguleringsplan Sagtun i Levanger kommune søker vi om en mindre vesentlig endring.

Det søkes om økning av innvendig rafthøyde på 10 cm til 220 cm og en økning på utvendig takvinkel 10 grader til 30 grader, som tilpasses byggets hovedform, ark el. tilsvarende kan ha større takvinkel. Maks tillatte mønehøyde settes til 5,5 meter fra planert terreng.”

Søknaden er mottatt i fbm. byggesøknad på gnr. 1719/232/56 (pæl/hytte nr. 26 på plankartet). Det er ikke mottatt merknader i fbm. byggesøknaden. Opheim ønsker å rive eksisterende hytte og oppføre ny, men søknaden er i strid med bl.a. takvinkel-bestemmelsene i reguleringsplanen.

Saksgang og videre medvirkning

Søknaden om mindre vesentlig endring ble sendt på høring med brev av 20.06.07, til Sagtun hytteforening, fylkeskommunen, fylkesmannen og Forum for natur og friluftsliv i Nord-Trøndelag. Høringsfrist var satt til 06.08.07.

I høringsbrevet ba vi om synspunkter på omsøkte revisjon av reguleringsbestemmelsene, og at dette gjøres gjeldende for hele planområdet. Evt. om det også skal gjelde for vedtatte planrevisjoner. Vi signaliserte samtidig behov for å fastsette største tillatte størrelse på hytte, uthus o.l., ved at vi vil vurdere å ta følgende inn i regulerings-bestemmelsene:

”Hver hyttetomt eller feste kan bare bebygges med en hytteenhet. Største tillatte bruksareal pr. tomt eller tomtefeste er 100 kvadratmeter. I dette arealet inngår også uthus/anneks. Uthus/anneks skal ikke være større enn 20 kvadratmeter. I tillegg til dette kan det oppføres veranda med bebygd areal inntil 30 kvadratmeter.”

Det ble opplyst i brevet at hvis vi ikke mottar vesentlige merknader vil omtalte revisjon av reguleringsbestemmelsene bli behandlet som en mindre vesentlig endring.

Følgende uttalelser er mottatt:

Nr. Avsender                                                                      Dato                       Kommentar

01  Nord-Trøndelag fylkeskommune                               25.06.07 

02  Sagtun og Elvsand Hytteforening                            08.07.07 

03  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag                               13.07.07

Planstatus

Reguleringsplan for Sagtun, ble stadfestet 27.12.1983. Deler av planen ble endret i 2002, 2003 og 2006 (tre nye planområder med egne bestemmelser). De to førstnevnte endringene var mindre vesentlige. Tilsammen omfatter planene ca. 60 hytter, hvorav ca. 40 hytter ligger nærmere enn 100 meter fra sjøen. Med unntak av den siste ”hyttetilveksten” i 2006 (12 nye hytter + småbåtanlegg) er de fleste av hyttene oppført. Planen fra 2006 har bestemmelser om hyttestørrelse, og vi ser ikke behov for å endre denne – heller ikke mht. byggehøyde og takvinkel. Tabellen under oppsummerer hva som tillates i de øvrige områdene.

Plan

Stadfestet/
vedtatt

Arealbegrensning i m2

Byggehøyder

Tak-vinkel

Sagtun

27.12.1983

Hytte:

Uthus: 12 m2 grunnflate

Kombinert uthus/anneks: 15 m2 grunnflate

Hytte:

- Innv. raft 2,1 m

Uthus:

- Innv. raft 1,8 m

15-20 º

Sagtun
endring

 

16.10.2002

Sum brutto areal: 80 m2, inkl. uthus/anneks.
Uthus: 12 m2 grunnflate
Komb. uthus/anneks: 15 m2 grunnflate


som ovenfor

15-20 º

Sagtun endring

 

17.12.2003

Maks BRA 100 m2, inkl. uthus/anneks.
Uthus: Maks 20 m2 grunnflate
(gjelder ”ubebygde” fritidseiendommer)

Hytte:
Uthus: ”1 etasje”

 

Innvendig rafthøyde er supplert med bestemmelse om maks mur/pilarhøyde på 30 cm på nerside og 50 cm på overside.

Kommuneplanens arealdel, vedtatt 27.09.00, gir følgende føringer for utarbeidelse av nye reguleringsplaner for fritidsbebyggelse:

·         Hver hyttetomt eller feste kan bare bebygges med en hytteenhet. Største tillatte bruksareal pr. tomt eller tomtefeste er 80 kvadratmeter. I dette arealet inngår også uthus/ anneks. Uthus/ anneks skal ikke være større enn 20 kvadratmeter. I tillegg til dette kan det oppføres veranda med bebygd areal inntil 30 kvadratmeter.

·         Avstand fra underkant bjelkelag til raft skal ikke overstige 2,5 meter for fritidsbolig og 2,2 meter for uthus/ anneks. Avstand fra underkant bjelkelag til møne skal ikke overstige 4,3 meter for fritidsbolig og 3,8 meter for uthus/ anneks.

·         Alle bygningene skal ha saltak med helning mellom 18 og 35 grader. Takmaterialet skal være matt og harmonere med omgivelsene.

Nyere praksis

Levanger kommunestyre har i den senere tid vedtatt flere reguleringsplaner for hytter, hvor største tillatte bruksareal (evt. bebygd areal) pr. tomt eller tomtefeste er satt til 100 m2, inkl. uthus/anneks. I tillegg 30 m2 veranda.

Vurdering:

01  Nord-Trøndelag fylkeskommune

I en konkret byggesak er det søkt om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene om en takvinkel på 30 grader og en maks tillatt mønehøyde på 5,5 meter over planert terreng.

Kommunen vurderer å gjøre dette gjeldende for hele planområdet. Dette er endringer som i hovedsak må vurderes ut fra de lokale forholdene i planområdet og av kommunen som planmyndighet. Vi har ingen merknad til foreslåtte maksimalgrenser tas inn i reguleringsbestemmelsene.

02  Sagtun og Elvsand Hytteforening

Det vises til høringsbrevet av 20.06.07.

Hytteforeningen har intet å tilføre på første sak, Berit og Sverre Opheims byggesøknad.

Sak 2: Kommunens behov for fastsettelse av største tillatte størrelse på hytte, uthus og lignende: Hytteforeningen hadde årsmøte 30.6.07, hvor ovennevnte sak ble tatt opp til diskusjon og avstemning. Hytteforeningen kan ikke godta kommunens forslag til begrensning, da maksimumsgrensen på 100 m2 totalt bruksareal inklusive uthus/anneks vil begrense den enkelte hytteeiers handlingsrom vesentlig. Mange av hyttene i Åsenfjorden er i dag allerede nære/over maksgrensen, og en reduksjon som foreslått vil dermed blokkere for enhver mindre endring. Det man ser i andre, sammenlignbare kommuner er at maks. størrelse faktisk økes.

Hytteforeningens forslag til fastsettelse av maksimumsgrense av bruksareal er på 120 m2 grunnflate, med maks 50 m2 veranda. Kommunens forslag til 20 m2 grense på uthus/anneks har hytteforeningen intet å bemerke til. Avstemningen vedr. denne saken viste en blank stemme, ellers var innstillingen samstemmig.

Kommentar:

Se samlet vurdering til slutt i saken.

03  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag

Landbruksavdelingen: Ingen merknader.

Miljøvernavdelingen:

Mener det er bra at det inntas bestemmelser om størrelse på hytter som harmoniserer med reguleringsbestemmelser for øvrig i kommunen.

Kommunal- og administrasjonsavdelingen:

Ingen merknader til de foreslåtte endringene. Når planen likevel skal endres, bør kommunen ta ut § 6 i bestemmelsene. Dette fordi plan- og bygningslovens § 7 fullt ut regulerer adgangen til å dispensere.

Kommentar:

Forslag: § 6 tas ut av bestemmelsene.

Samlet vurdering

Arealbegrensning - bebyggelse

Vårt høringsforslag var i tråd med nyere praksis, og vi anser at en økning utover dette vil være av såpass prinsipiell betydning at det ikke kan behandles som en mindre vesentlig reguleringsendring. Slike saker, som også kan danne presedens for andre saker, bør også forelegges overordnede myndigheter, før behandling. Vi anser følgelig at det ikke foreligger tilstrekkelig grunnlag for å vurdere eller imøtekomme hytteforeningens anmodning. Vi ønsker forøvrig at eventuell ny praksis i første omgang vurderes i fbm. pågående rullering av kommuneplanens arealdel. Spørsmålet er da om hytteforeningens merknad er så vesentlig at vi ikke kan vedta høringsforslaget som en mindre vesentlig endring. Selv om hytteforeningens anmodning går utover dagens praksis, er omstridte arealforskjeller relativt små. Vi tilrår følgelig at høringsforslaget vedtas, men at det først spesifiseres at hverken samlet bruksareal eller bebygd areal skal overstige 100 m2. Vi tilrår maks 30 m2 veranda, jfr. senere praksis.

Virkeområde: Vi tilrår at overnevnte endring gjøres gjeldende for planen fra 1983, planrevisjonen i 2002 (hvor øvre grense var satt til 80 m2) samt planrevisjonen i 2003 (som mangler bestemmelser for bebygde hytteeiendommer - dvs. at det kan oppstå tvil om utvidelser omfattes).

Rafthøyde, mønehøyde, takvinkel

En økning av innvendig rafthøyde fra 2,10 m til 2,20 m anses i liten grad å medføre noe synlig ”brudd” med det som tidligere har vært tillatt. Dette synes heller ikke urimelig i forhold til lignende kommuneplanbestemmelser for nye planområder.

Foreslått økning av takvinkel, fra 15-20 º til 15-30 º, vil kunne medføre synlig brattere takvinkel på nye bygg, men dette anses akseptabelt. At ark eller lignende kan ha større takvinkel synes greit, med dette må vurderes etter skjønn i hver enkelt sak.      

Foreslått mønehøyde på 5,5 meter synes fornuftig i fht. foreslått rafthøyde og takvinkel samt bestemmelser om pælhøyde.

Virkeområde:

Vi tilrår at foreslått rafthøyde, mønehøyde og takvinkel gjøres gjeldende for planen fra 1983 og endringen fra 2002 (fire hytter ved friområdet ved sjøen).

Planendringen fra 2003 (fire fritidseiendommer) har ikke bestemmelser om høyder og takvinkel. Minst en av hyttene antas å ha takvinkel over 30 º. Vi anser at høringsforslaget kanskje ikke gir tilstrekkelig grunnlag for å fastsette nye høydebestemmelser og (”redusert”) takvinkel i dette området. Vi tilrår følgelig at overnevnte endringer ikke gjøres gjeldende for dette området.

<<sakliste | vedtak
<<>>

Gå til Levanger kommunes hovedside ^