Til Levanger kommunes hovedside/hjemmeside

Plan- og utviklingskomité 12.09.07 - Sak 92/07
<<sakliste
<<>>
| vedtak

REGULERINGSPLAN FOR LINUS JENSEN TOMTEN - 1719/275/28+34, 780

Saksansvarlig: Kirstine Karlsaune       

Arkivsaknr:   2007/1071 - /L12

       

Saken avgjøres av: PUK
Saksordfører: Karl Meinert Buchholdt, V

Saksgang: Møtedato: Saksbeh.: Saksnr.:
Plan- og utviklingskomité 16.05.07 KRKA

52/07

Plan- og utviklingskomité 12.09.07 KRKA

92/07

Rådmannens forslag til innstilling:

Det gjøres følgende endringer på plankartet:

·         Plankartet påføres rutenett med angivelse av koordinater.

·         Reguleringsformålet felles veg FA2 avsluttes i forkant av planlagt bygg og byggegrense.

·         Det tilføyes tegnforklaringen at omriss av planlagt bebyggelse og viste parkeringsfelter er en illustrasjon/veiledende.

Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene:

·         § 2, 2. setning, om at garasjer på inntil 100 m2 kan plasseres inntil nabogrense, tas ut.

·         Tillegg til § 3: ”Bebyggelsens hovedtakform skal være saltak med takvinkel 18 grader. Tak over garasjekjeller kan utformes som pulttak med takvinkel 18 grader.”

·         §§ 3 og 6: Parenteser tas vekk.

·         Tilføyelse § 4 (om universell utforming): ”Dvs. at de er tilgjengelige og kan nyttes av brukere med ulike funksjonshemninger uten spesielle innretninger for disse.”

·         Tillegg til § 3: ”Parkeringsplasser på terreng skal ikke regnes som bebygd areal.”

Reguleringsplan for Linus Jensen tomten, datert 28.03.07, med bestemmelser datert 14.04.07, med endringer som anført ovenfor, vedtas i hht. plan- og bygningslovens § 27-2 nr. 1. 

Utbygger bes vurdere å tilrettelegge for alternativ oppvarming basert på fornybare energikilder.

Vedlegg:

5

Monica og Peter Folden, 30.06.07 PDF

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Ingen

Saksopplysninger:

Planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn i hht. Plan- og utviklingskomiteens vedtak i møte 16.05.07, sak 52/07. Frist for uttalelser var satt til 06.07.07.

Følgende uttalelser er kommet inn i fbm. offentlig ettersyn:

Nr.          Fra                                                                                        Dato        Kommentar

01            Kommunalt råd for funksjonshemmede                          05.07.07  Tas til orientering.

02            Monica og Peter Folden - gnr. 275/292                           30.06.07  Adkomst m.m.

03            Nord-Trøndelag fylkeskommune                                     03.07.07  Diverse.

04            NTE Nett AS                                                                      05.07.07  Ingen merknader.

05            Fylkesmannen i Nord-Trøndelag                                     06.08.07  Diverse.

06            Barnerepresentanten                                                         31.08.07 Lek og trafikk

Vurdering:

01  Kommunalt råd for funksjonshemmede

Planen er behandlet i arbeidsutvalget i kommunalt råd for funksjonshemmede

Vedtak: Kommunalt råd for funksjonshemmede i Levanger tar planen til orientering

02  Monica og Peter Folden – gnr. 275/292

Se vedlagte brev for utfyllende informasjon. Her følger en oppsummering:

·         Går meget sterkt imot at det gis adkomst til planområdet fra nordsiden av tomten, da dette vil medføre veitrafikk på tre sider av Foldens eiendom. De foretrekker at all trafikk til planområdet kanaliseres via Elverhøyvegen.

·         Foldens mest brukte og verdifulle uteområde/hage, mot sør/vest, grenser mot planområdet og foreslått adkomstvei, og de vil føle seg negativt berørt mht. støy, innsyn, solforhold osv. om planen godkjennes.

·         Frykter at verdifull bjørkeallé må fjernes for å sikre 6 m veibredde. De skriver at alléen bør tas vare på så langt det er mulig. Trær er viktig for miljø og trivsel, skaper romfølelse og hindrer innsyn, samt at alleen fører til et yrende fugleliv.

·         Er kritisk til flere av utbyggers argumenter for planen samt fotoutvalg.   

·         Gjentar krav om at byggets høyde, om det mot formodning skulle bli godkjent, må forholde seg til maksimumshøyder vedtatt for nordre del av Nordli-jordet (6,5 m).

·         Etterlyser helhetstenkning for hvordan Levanger skal se ut for fremtiden og påpeker manglende respekt for beboere i området, hvis planen vedtas. Det må vektlegges at ny bebyggelse skal ha slektskap med eksisterende bebyggelse, og at områdets terreng spiller en avgjørende rolle for utformingen. Følgelig anmodes det om at kommunen i stedet krever eneboliger på denne eiendommen. Påpeker at flere andre utbyggere har vurdert området som godt egnet (også økonomisk) for 3 - 4 eneboliger.

·         Anmoder om at beslutningstakere foretar en befaring i området og ikke tar for lett på beslutningen.

Kommentar:

Folden skriver bl.a. at de gjentar sine tidligere krav. Disse ble framsatt i felles brev fra flere naboer, datert 16.02.07 (saksdokument nr. 5). Følgelig er flere av forholdene Folden har merknader til kommentert/gjort rede for i vedlegg 1-4, som også fulgte saken ved offentlig ettersyn. Dette gjelder bl.a. trafikk, allé, innsyn, solforhold/avstand til nybygg.

Adkomst/trafikkbelastning og støy:

Hovedadkomst til planområdet, fra nord, medfører utvidet bruk av eksisterende veg/avkjørsel (FA2). Vi har følgelig forståelse for Foldens synspunkter, men minner om at det samlet sett dreier seg om en forholdsvis beskjeden trafikkmengde, som ikke vil innebære krav om støytiltak.

Bjørkealléen langs adkomstvegen FA2, innsyn, solforhold:

Hvis bjørkealléen skal sikres for framtida må den reguleres til spesialområde bevaring. Dette var ikke tema ved offentlig ettersyn, og av hensyn til andre berørte kan ikke dette vedtas uten ny høringsrunde. Arealet synes også noe smalt, se foto.

                   

Fotoene viser omtalte bjørkeallé / adkomst fra Gamle Kongeveg.

Vegetasjon har flere positive sider, men vi ser ikke behov for å sikre alléen i planen. Forslagsstiller har forøvrig uttalt at adkomstveien ikke behøver å opparbeides i større bredde enn den har i dag, og at alléen nødvendigvis ikke må fjernes.

I en meningsytring under ”Si DIN mening” på kommunens internettside er John Arne og Grete Jenssen (gnr. 275/237) positive til adkomst fra nord og fjerning av bjørketrær. Dette viser at det er ulike meninger om dette, avhengig av hvor berørt man blir av tiltakene - det er Foldens eiendom som grenser til vegen FA2 og bjørkealléen.

Solforhold for naboer er utredet av forslagsstiller, i brev datert 09.03.07 (vedlegg 1). I dette brevet er solforholdene for naboeiendommen gnr. 275/237 utfyllende omtalt, og det er konkludert med at øvrige naboer (deriblant Folden) vil bli enda mindre berørt. Vi anser også at foreslått byggegrense på ca. 10 meter mot Foldens eiendom vil bidra positivt med tanke på solforhold.

I vedlagte illustrasjonsplan har utbygger skissert beplantning mot Foldens eiendom, nettopp med tanke på innsynsproblematikk. Vi håper dette følges opp på en tilfredsstillende måte for alle parter.

Byggehøyder, boligtype, tilpassing til nærområdet:

Vi anser at det er tatt tilstrekkelig hensyn til omliggende bebyggelse, og ser ikke grunn til å kreve eneboliger eller senke byggehøyden ytterligere.

Foto

Forslagsstillers foto, tatt fra Himmelbrua, viser tydelig tre større leilighetsbygg. Vi er klar over at det også er et ganske stort innslag av eldre eneboliger i nærområdet, i tillegg til den noe tettere bebyggelsen som er vedtatt på Nordlijordet.   

03  Nord-Trøndelag fylkeskommune

Planen legger til rette for utbygging av ei enkelttomt på ca 2,3 da til leilighetsbygg i to etasjer med til sammen 10 boliger. Planområdet er i dag bebygd med et eldre bolighus samt uthus.

Planen medfører en fortetting i et område som er preget av eldre eneboliger og nyere leilighetsbygg i to etasjer. En slik stykkevis fortetting i et etablert område stiller store krav både til plassering og utforming av den nye bebyggelsen, for å skape samspill mellom gammelt og nytt. I denne planen er plassering og høyde på bebyggelsen til en viss grad justert for å ta hensyn til eksisterende nabobebyggelse. Det blir og viktig at både plan og bestemmelser utformes slik at utbyggingen blir mest mulig forutsigbar for omgivelsene.

Vi anbefaler at krav om takform og begrensning i takvinkel tas inn i bestemmelsene til planen, i samsvar med det konkrete utbyggingsforslaget, som innebærer saltak med takvinkel 18 grader. Saltak er hovedtakformen i strøket for eksisterende bebyggelse, både for frittliggende boliger og leilighetsbygg/rekkebebyggelse.

I § 2 settes det krav om at bygninger skal plasseres innenfor viste byggegrenser. Samtidig åpnes det for at garasjer på inntil 100 m2 kan plasseres inntil nabogrense. I et område omgitt av boliger av ulike typer på alle kanter, kan dette få uheldige følger, da det åpner for å bygge relativt lange "vegger" nært inntil nabobebyggelsen. Vi mener denne bestemmelse kan gi uheldige og uforutsigbare følger, og vil derfor anbefale at § 2, 2. setning tas ut av bestemmelsene.

Før sluttbehandling må plankartet påføres rutenett med angivelse av koordinater.

Kulturminner:

Det er ikke kjent freda kulturminner fra tida før 1537 i planområdet. Det er heller ikke påvist konflikt med kulturminner fra nyere tid. Derfor har vi ingen innvendinger til planen. Minner om aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminneloven § 8 dersom noen treffer på freda kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må formidles videre til de som skal gjøre arbeidet.

Kommentar:

Forslag: Tillegg til § 3: ”Bebyggelsens hovedtakform skal være saltak med takvinkel 18 grader. Tak over garasjekjeller kan utformes som pulttak med takvinkel 18 grader.”

Forslag: § 2, 2. setning, om at garasjer på inntil 100 m2 kan plasseres inntil nabogrense, tas ut.

Forslag: Plankartet påføres rutenett med angivelse av koordinater.

Kulturminner: Uttalelsen er oversendt til forslagsstiller, og forutsettes videreformidlet.

04  NTE Nett AS

Ingen merknader til planen, men oversender ledningskart som viser NTEs strømanlegg i nærområdet. Disse bes tatt hensyn til ved en eventuell utbygging.

Kommentar:

Uttalelsen er formidlet til forslagsstiller.

05  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag

Miljøvernavdelingen: Ingen merknader.

Landbruksavdelingen:

Innenfor reguleringsplanen foreslås 10 boenheter på et areal på 2,3 da, dette innebærer 4,3 boenheter/da. Det vurderes som klart positivt i forhold til målene om en høg utnytting på sentrumsnær utbygging/fortetting at parkering er lagt i kjeller. BYA kunne med fordel vært satt likt med Nordlijordet, altså lik 40%.

Fra Kommunal- og administrasjonsavdelingen:

I kommunens saksframstilling er det påpekt en del mangler ved det private forslaget til reguleringsplan, og at det må foretas en del endringer før 2. gangs behandling i planutvalget. Det foretas imidlertid ikke slike endringer før planen legges ut til offentlig ettersyn/sendes til uttalelse, og planutvalget vedtar heller ikke at disse endringene skal gjøres, men legger ut planen som foreslått av den private forslagsstilleren. Det er således denne utgaven av planen vi må forholde oss til. Dette er etter vår oppfatning en uheldig framgangsmåte, og vi henstiller til kommunen at dette blir endret for senere planer.

Det må klargjøres om omriss av planlagte bygninger, på plankartet, er rettslig bindende eller bare en illustrasjon.

Byggegrensa er trukket gjennom del av området regulert til felles veg. Det må rettes opp.

I forslaget til bestemmelser § 3 og § 6 er deler av bestemmelsene satt i parentes. Skal det være en del av bestemmelsen, så må parentesen tas vekk. Skal det ikke være med som en del av bestemmelsen, må det tas ut.

I forslaget til bestemmelser § 4 fastsettes det at prinsipper for universell utforming skal ligge til grunn for utforming av bebyggelse og utomhusarealer. Dette er en vag bestemmelse som bør konkretiseres.

Kommentar:

·         BYA (bebygd areal): Av hensyn til forutsigbarhet for naboer foreslår vi at den utnyttingsgrad som var foreslått ved offentlig ettersyn (BYA 30 %) fastholdes/vedtas. Følgende endring ble imidlertid fastsatt ved forskrift av 26.01.2007 nr. 96, med ikrafttredelse 01.07.07: ”Parkeringsarealet går inn i beregningsgrunnlaget for grad av utnytting.” Dvs. at nødvendig parkering på terreng uten overdekning skal regnes som bebygd areal. Vi antar foreslått BYA ikke tar høyde for dette. Vi foreslår derfor:

Forslag: Tillegg til § 3: ”Parkeringsplasser på terreng skal ikke regnes som bebygd areal.”

·         Framgangsmåte planbehandling: Uttalelsen tas til etterretning.

·         Forslag: Det tilføyes tegnforklaringen at omriss av planlagte bygninger og parkeringsfelter er en illustrasjon. Dette har også vært forslagsstillers intensjon.

·         Forslag: Byggegrense over felles veg FA2: I stedet for å justere byggegrensen foreslår vi at FA2 stoppes ved byggegrensen. Videreføring av FA2, ned til parkeringskjeller, kan likevel anlegges i byggeområdet.

·         Forslag: §§ 3 og 6: Parenteser tas vekk.

·         Forslag: § 4 om universell utforming: Følgende tilføyes: ”Dvs. at de er tilgjengelige og kan nyttes av brukere med ulike funksjonshemninger uten spesielle innretninger for disse.” Vi ser foreløpig ikke behov for nærmere konkretisering.

06           Barnerepresentanten

”I samsvar med bygningsvedtektene må kvartalslekeplass avsettes innenfor en avstand på 250 m. Barnerepresentanten mener at en ikke bør gi dispensasjon her.

Det er viktig at trafikksikkerheten blir ivaretatt. En bør velge løsninger som tar hensyn til framtidig trafikkbilde i forhold til antall boenheter i området.”

Kommentar:

Kvartalslekeplass forutsettes dekket utenfor planområdet. Jfr. våre vurderinger ved første gangs behandling, ligger flere egnede områder mer enn 250 meter unna, men Elberg ligger ganske nær. Vi anser at planen tar tilstrekkelige trafikkmessige hensyn.

Konklusjon

Vi tilrår at planforslaget vedtas med endringer i hht. våre kommentarer i saken.

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 16.05.2007

Saksordfører:

Karl Meinert Buchholdt, V

Forslag i møte:

Forslag til endring fra Jann Karlsen, KRF:

”Vannbåren oppvarming” erstattes av ” alternativ oppvarming”.

Avstemning:

Alternativ avstemning mellom rådmannens forslag og Karlsens forslag:

Karlsens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.

VEDTAK:

Forslag til reguleringsplan for Linus Jensen tomten datert 28.03.07, med bestemmelser datert 14.04.07, legges ut til offentlig ettersyn, i hht. plan- og bygningslovens § 27-1. nr. 2.

Utbygger bes vurdere å tilrettelegge for alternativ oppvarming basert på fornybare energikilder.

Rådmannens forslag til vedtak:

Forslag til reguleringsplan for Linus Jensen tomten datert 28.03.07, med bestemmelser datert 14.04.07, legges ut til offentlig ettersyn, i hht. plan- og bygningslovens § 27-1 nr. 2.

Utbygger bes vurdere å tilrettelegge for vannbåren oppvarming basert på fornybare energikilder.

Vedlegg:

1

Brev/planbeskrivelse datert 09.03.07 PDF

2

Brev/tilleggsbeskrivelse datert 14.04.07 PDF

3

Plankart og bestemmelser PDF

4

Illustrasjoner og foto PDF

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

5   Brev fra 7 naboer datert 16.02.07 PDF

6   Brev datert 16.02.07 fra Røe terrasse

7   Brev datert 07.02.07 fra John Arne og Grete Jenssen PDF

Saksopplysninger:

Mesterbygg Innherred AS har med brev av 14.04.07 sendt inn revidert forslag til reguleringsplan for eiendommene 275/28+34 og 780.

Planområdet er på ca. 2,3 dekar og innebærer fortetting/høyere utnyttelse av eksisterende boligtomt. Planen legger til rette for bygging av boliger, og illustrasjoner viser et leilighetsbygg/rekkehus med parkering under bebyggelsen. Planen viser også fellesområder (avkjørsel og parkering) samt område for eksisterende nettstasjon/bredbåndsentral. Eksisterende bebyggelse foreslås revet.

Planstatus

Planen vil overlappe/erstatte deler av følgende reguleringsplaner:

              Røe terrasse, vedtatt 29.01.03.                                                                   Nordlijordet, vedtatt 07.03.07.

Eiendommene gnr. 275/28+34 og 780 omfattes ikke av noen reguleringsplan, bortsett fra at adkomst er omtalt i reguleringsplan for Røe terrasse. Planområdet ligger innenfor nåværende byggeområde i kommunedelplan sentrum.

Medvirkning

Hensyn til naboer er utfyllende beskrevet i oversendelsesbrevene. Adkomst til parkeringskjeller fra nordsiden av tomta, har ifølge planbeskrivelsen, gitt mulighet for en noe lavere byggehøyde/cotehøyde enn det som var antydet i varslingsbrev til naboer. Byggets lengde er også redusert noe i nord, av hensyn til solforhold på naboeiendom.

Uttalelse fra barns representant i plansaker vil foreligge til 2. gangs behandling.

Vurdering:

Bebyggelsen

Planforslaget legger til rette for boliger med gesims- og mønehøyde på hhv. 7,0 og 9,0 m over gjennomsnittlig planert terreng. Foreslått utnyttingsgrad er på BYA 30 %.

Planen fastsetter ikke hustype, men omriss av planlagt bebyggelse viser et større bygg. Det planlegges 10 leiligheter, noe som gir en boligtetthet på ca. 4,4 boliger pr. dekar.

Estetikk

Foreslåtte byggegrenser legger til rette for en utbygging orientert i samme retning og tilnærmet på linje med planlagt kjedehusbebyggelse på Nordlijordet. Plasseringen er gunstig mht. solforhold på utearealene.

Medvirkning fra naboer har etter det vi kan se gitt flere positive utslag.

Å legge deler av parkeringsplassene under bakken anser vi som positivt av flere grunner.

Nærområdet er bebygd med både eneboliger og lignende leilighetsbygg.

Foreslåtte byggehøyder er som for småhusbebyggelse og 1,0 meter lavere enn det som var tillatt ved utbygging av Røe terrasse (tilsvarende boligprosjekt øst for planområdet). Til sammenligning er det innenfor reguleringsplan for Nordlijordet, like syd for planområdet, planlagt kjedehus og eneboliger med maks takhøyde 6,5 m. En sammenhengende utbygging innenfor viste byggegrenser, i 2 etasjer og med en lengde på ca. 40 m + 3 m overbygg parkeringskjeller, kan synes volumiøst/massivt i forhold til omliggende eneboligbebyggelse. Forslagsstiller har imidlertid flere gode argumenter for å samle/konsentrere bebyggelsen på tomta. En slik utbygging har også likhetstrekk med rekkehusbebyggelse i 2 etasjer. Vi ser forøvrig positivt på fortetting i dette området.

Takform og -vinkel er ikke fastsatt i bestemmelsene, men ifølge beskrivelse og illustrasjoner er det tenkt 18 º saltak på hovedbygget og pulttak over garasjekjeller i nord. Takform bør vurderes tilføyd bestemmelsene før sluttbehandling. 

Adkomst og parkering

Adkomst til parkeringskjeller er forutsatt fra felles avkjørsel FA2 tilknyttet Gamle Kongeveg. Adkomst til gjesteparkeringsplasser, i sydenden av tomta, er forutsatt fra felles avkjørsel FA1 tilknyttet Elverhøyvegen.

Det legges til rette for at naboeiendommen gnr. 275/637, som ifølge gjeldende plan skal ha adkomst via veg til Røe terrasse, kan benytte FA2 tilknyttet Gamle Kongeveg. Ifølge forslag til bestemmelser kan den også ha adkomst via FA1. 

Krav til parkering i bestemmelsenes § 7 er i hht. bygningsvedtektene, og jfr. plan for Røe terrasse.

Felles avkjørsel FA1 med tilliggende parkering

FA1 er tidligere regulert, og omfatter også nå deler av gnr. 275/170 og 275/38.

Parkeringsplassen FP1: Vi ser ingen endring i fht. nylig vedtatt plan for Nordlijordet.

Innenfor byggeområdet er det illustrert 9 parkeringsplasser, som må benytte FA1 til manøvrering. Det er relativt lite trafikk i området og lav hastighet. Trafikksikkerheten for myke trafikanter foreslås ivaretatt ved at det legges kantstein med opphøyd nivå for parkeringsplassene.

I § 2 er det foreslått at eventuelle frittliggende rekkegarasjer, hver på inntil 100 m2 bebygd areal kan plasseres inntil nabogrense. Dette jfr. reguleringsbestemmelser for Røe terrasse. Vi anser at bestemmelsen kan være i strid med de byggegrenser som er vist på plankartet. Ifølge forslagsstiller ønskes denne muligheten, i tilfelle annen utbygging enn den som er illustrert skulle bli aktuell. Vi ser fordelene med en fleksibel plan, men det er også viktig med forutsigbarhet overfor naboer. Før planvedtak bør det gjøres endringer som gir bedre samsvar mellom plankart og bestemmelser.

Eventuell veiledende informasjon på plankartet

Ifølge Miljøverndepartementets veileder må informasjon i form av illustrasjoner m.m. ikke vises på plankartet, men på egne vedlegg. Dette for å sikre at plankartets rettsvirkning er entydig og lettfattelig. Hvis omriss av planlagt bebyggelse og parkeringsfelter er ment å være veiledende foreslår vi at dette tilføyes tegnforklaringen før planvedtak. Plankartet skal også ha rutenett med angivelse av koordinater. 

Uteoppholdsarealer

Foreslått felles lekeplass (eget reguleringsformål) er på 685 m2. Denne skal dekke bygningsvedtektenes minstekrav til 50 m2 offentlig eller felles uteareal pr. bolig inkl. krav til småbarnslekeplass.

§ 8 i bestemmelsene lyder slik:

”Minst 50 m2 pr. boenhet av tomteeiendommene skal være avsatt til uteoppholdsarealer, herav minst 400 m2 skal være avsatt på ett sted og egnet til felles lek- og uteopphold, hvis eiendommen består av mer enn en boenhet.”

Vi har forståelse for at det ønskes fleksible rammer, men vi er også positive til fortetting i dette området. Før planvedtak bør det være mer samsvar mellom nevnte bestemmelse og plankartet. Rekkefølgebestemmelse for opparbeidelse av hele utomhusarealet går fram av § 6.   

Ifølge bygningsvedtektene skal det i tillegg sikres kvartalslekeplass på min. 1,5 dekar, innenfor en avstand på 250 meter. Det er ca. 300 m til regulert friområde i Elverhøy-planen og ca. 400 m til uteområdet ved Hegle skole/Frol Oppvekstsenter. Grusbanen ved Elberg ligger på motsatt side av Gamle Kongeveg.

Universell utforming og livsløpsstandard

Overnevnte er hensyntatt i §§ 4 og 5. Og i § 7 er det foreslått at minst 1/5 av parkeringsplassene skal tilpasses rullestolbrukere.

Sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn

Vi har gått igjennom fylkesmannens ”sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen” uten å finne hensyn som ikke er ivaretatt.

Konklusjon

Vi tilrår at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn.

<<sakliste | vedtak
<<>>

Gå til Levanger kommunes hovedside ^