Til Levanger kommunes hovedside/hjemmeside

Plan- og utviklingskomité 12.09.07 - Sak 94/07
<<sakliste
<<>>
| vedtak

REGULERINGSPLAN JOPLASSEN 1719/2/105  -  saksframlegg som PDF

Saksansvarlig: Bernt Arne Helberg       

Arkivsaknr:   2007/7541 - /L12

       

Saken avgjøres av: PUK

Saksgang: Møtedato: Saksbeh.: Saksnr.:
Plan- og utviklingskomité 12.09.07 BTHE

94/07

Rådmannens forslag til vedtak:

Forslag til bestemmelser datert 15.08.07 endres på følgende punkter:

Deretter legges forslag til reguleringsplan for Joplassen 1719/2/105, datert 15.08.07, med

reviderte bestemmelser ut til offentlig ettersyn, i medhold av PBL § 27-1,2.

Utbygger bes vurdere å legge til rette for alternativ oppvarming basert på fornybare energikilder.

Vedlegg:

01 Planbeskrivelse, datert 20.08.07 PDF

02 Plankart, datert 15.08.07 PDF

03 Bestemmelser, datert 15.08.07 PDF

04 Profiler, datert 15.08.07 PDF

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Ingen

Saksopplysninger:

Sivilarkitekt Arvid Hellebust har på vegne av Boligbygg Midt-Norge AS v/Ragnar Brevik fremmet forslag til reguleringsplan for Joplassen datert 15.08.07.

Oversiktskart (Joplassen vist m/blå prikk)

Formålet med planen er å legge til rette for bedre utnyttelse av tomten. Det er tenkt tre nye bygg i tillegg til de to eksiterende husa som hver har 8 toroms leiligheter. Av de nye bygga er to planlagt med 4 leiligheter og ett med 8 leiligheter. Totalt blir det da 32 leiligheter på eiendommen.

Se tiltakshavers sin beskrivelse av planen, for mer utfyllende opplysninger om tiltaket. (Vedlegg 01)

Utsnitt av illustrasjonsplan datert 15.08.07 m/markering av profiler (vedlegg 04)

Medvirkning:

Oppstart av planarbeidet ble annonsert i Trønder-Avisa og Levangeravisa den 26.04.07.

Forslagstiller fikk på bakgrunn av dette to muntlige henvendelser fra potensiell kjøper av Odins veg 50 og eier av Odins veg nr. 40. Begge ble besvart med orientering om planene.

Barnerepresentanten har fått oversendt planforslaget men har ikke kommet med merknader.

Planen er sendt på en intern høringsrunde til teknisk, helse og oppvekst uten at det har kommet merknader.

Planstatus:

Planen i forhold til tilgrensende planer.

Mot øst overlapper planforslaget delvis reguleringsplan for Nordsivegen, vedtatt 10.02.1977.

Planforslaget grenser også mot reguleringsplan for Gjemble – nedre del, vedtatt 01.08.1973

Vurdering:

Bebyggelsen:

Kommunedelplan sentrum inneholder en bestemmelse ang. fortetting om at fortettingen skal underordnes strøkets særpreg når det gjelder byggeskikk. I denne aktuelle saken er det lagt opp til en ny bebyggelse med flatt tak og pulttak, noe som står i kontrast til eksisterende bebyggelse på tomta og i området forøvrig. Ny bebyggelse er imidlertid plassert innerst på tomta, og eksisterende bygningsmasse vil sammen med de nærmeste husene mot øst/sørøst fortsatt danne et enhetlig miljø rundt Joplassvegen. Se bilde under.

Flyfoto fra sørøst

To av de nye boligene vil få fasader mot Odinsveg, men dette vil bli lite dominerende 1 etasjes fasader. Se vedlegg 04. 

Maksimal mønehøyde er satt til 6.5 m i bestemmelsene. Dette er lavere enn høydebegrensningene i overlappende plan for Nordsivegen, og anses som en fornuftig grense. Det blir imidlertid misvisende å benytte mønehøyde når det gjelder flatt eller pulttak, og det foreslås derfor en endring i bestemmelsene.

Forslag: bestemmelsene pkt.2.03 endres til: ”Maksimal takhøyde 6.5 m over gjennomsnittlig planert terreng.”

Utnyttingsgrad/uteopphold/parkering: I kommuneplanen er det definert i bestemmelsene at parkeringsplasser på terreng skal inngå i bebygd areal (BYA) og at maks BYA er 35%. Ny veileder Grad av utnytting presiserer også at parkering på terreng skal inngå i utnyttingsgraden.

I det aktuelle planforslaget er BYA satt til 25%, men det er ikke tatt høyde for parkeringsplasser. Hvis parkeringsplassene tas med vil BYA overstige 40%. Bestemmelsene stiller krav om 1,5 biloppstillingsplasser som er i samsvar med lokal forskrifter.

Vi mener likevel at det er tilrådelig med så sterk utnytting fordi lokale forskrifter angående areal avsatt til lek anses som oppfylt. Det satt av tilstrekkelig felles uteareal på eiendommen og Joplassen ligger nært store friområder ned mot sjøen, områdene rundt det gamle sjøbadet. Det foreslås et tillegg i bestemmelsene som presiserer at i dette tilfellet inngår parkeringsplasser ikke i BYA.  

Forslag: Tillegg til bestemmelsene pkt.2.04: ”Parkeringsplasser på terreng inngår ikke i BYA”

Adkomst/g/S-veg/fortau: I dag er adkomsten til Joplassvegen utflytende over en lang strekning, men planforslaget viser tre avgrensede avkjørsler. Dette vil bedre trafikksikkerheten. Planforslaget gir rom for utvidelse av Odinsveg og Joplassvegen, og det er lagt inn et 2 meter bredt fortau.

Universell utforming:

Vi arbeider for at følgende bestemmelser tas inn i alle reguleringsplaner: ”Prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn for utforming av bebyggelsen og utomhusarealer. Minimum 40 % av boligene skal oppføres med livsløpsstandard. Før bygg i planområdet er ferdigstilt og tatt i bruk, skal utomhusområder være ferdig opparbeidet og klar til bruk.” Forslagstiller har tatt disse formuleringene inn.

Sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn:

Vi har gått gjennom Fylkesmannens sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen uten å finne hensyn som ikke er ivaretatt.

Utbyggingsavtale: Tiltakshaver er varsla om krav til utbyggingsavtale, og vil ta kontakt med teknisk i kommunen for videre drøftinger. Forslag til utbyggingsavtale vil bli lagt fram i et senere møte.

Konklusjon: Det aktuelle forslaget er vurdert til å være henhold til bestemmelser ang. fortetting i Kommunedelplan for Levanger sentrum.

Planforslaget viser fortetting av et attraktivt sentrumsnært område, samtidig som muligheter for leik og uteopphold er sikra i nødvendig grad. Området har lett adkomst og tilgang til nødvendig infrastruktur. Det er tatt nødvendig hensyn til trafikksikkerhet.

Utbyggingen anses som tilstrekkelig tilpasset omgivelsene og strøkets karakter.

Det tilrås derfor at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn.

<<sakliste | vedtak
<<>>

Gå til Levanger kommunes hovedside ^