Plan- og utviklingskomité 10.10.07 - Sak 101/07 <<sakliste << | >> | vedtak

REGULERINGSPLAN FREDRIKKEFRYD - DEL 2

Rådmannens forslag til innstilling:

Det gjøres følgende endringer i bestemmelser datert 11.05.07:

• første avsnitt i 3.1.2 erstattes med: ”Omriss av planlagt bebyggelse vist på plankartet er veiledende.”
• nytt pkt. 4.1.2: ”Felles lekeareal FL1 og felles gangareal er felles for boligene innenfor planområdet”.
• nytt pkt. 5.1.2: ”Eksisterende adkomstvei til eiendommen fra nord skal ikke benyttes som adkomst til byggeområdet, men tilbakeføres til landbruksproduksjon.”

Deretter vedtas bestemmelsene for Reguleringsplan Fredrikkefryd boligområde - del 2, sammen med tilhørende plankart sist revidert 25.09.07

Vedlegg:

4 Plankart, revidert 25.09.07 PDF

5 Fylkeslandbruksstyret uttalelse, datert 04.09.07 PDF

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

6 Uttalelser

Saksopplysninger:

Planforslaget har vært utlagt til offentlig ettersyn, i tråd med planutvalgets vedtak 27.06.07. Følgende uttalelser er kommet inn:

Nr           Fra                                                                                                                       Dato

01            NT-Fylkeskommune                                                                                          11.07.07 

02            NTE     kart                                                                                                          17.07.07 

03            Sametinget                                                                                                          18.07.07 

04            Fylkesmannen i NT                                                                                             03.08.07

05            Fylkeslandbruksstyret                                                                                       04.09.07

06            Ole Jørstad                                                                                                            07.07.07

Vurdering:

Sammendrag av innkomne uttalelser med kommentarer og forslag til endringer:

Uttalelse nr.01: NT-Fylkeskommune:

Det er uheldig å tillate en ”bit for bit” utbygging i området uten forutgående helhetlig avklaring. De viser til Arealmeldingen hvor det fastsettes at det skal være en restriktiv holdning til spredt utbygging i randsonen til byer og tettsteder for å ivareta jordvern- og landskapshensyn. Anbefaler derfor sterkt at planforslaget avvises.

Uttalelse til detaljene: Ettersom det ikke er satt av lekeplass i planen tar forslaget ikke hensyn til verken Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen eller Levanger kommunes vedtekter til bygningsloven ang. lekeplasser m.v. Lek henvises til et felles areal i Sørlia, uten å stadfeste dette. Nærmeste regulerte areal anses som et for dårlig tilbud og de slutter seg til kommunens argumentasjon. Krever derfor at det avsettes tilstrekkelig og egnet areal til lek.

Påpeker at rutenett med koordinater mangler og byggegrense er ikke angitt i planen.

Kulturminner: Kjenner ikke til fredete kulturminner i området, men minner om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8.

Kommentar:

Når det gjelder spørsmålet om planen skal avvises vises det til kommentar til uttalelse nr. 5.

Tiltakshaver ble utfordret til å tilpasse planen slik at beboerne får tilstrekkelig mulighet for lek, og planen er revidert som vist i plankart rev. 25.09.06. Se vedlegg 4. Planen viser et areal avsatt til lek sør for opprinnelig planområde med gangforbindelse mellom boliger.

Det foreslåtte området er lite sentralt plassert og litt vanskelig tilgjengelig. Med et areal på ca 200m2 tilfredsstiller det heller ikke fullt ut kravet til 50m2/bolig. Dette er med andre ord ingen optimal løsning, men vi har vurdert den til å være akseptabel. Boligene ligger tross alt forholdsvis fritt til, og har mulighet for lek på egne tomter.

En mer optimal løsning hadde vært å sette av et mer sentralt areal i tilknytning til adkomstvegen med direkte adkomst for alle tomtene. En løsning som trolig ville ført til at en bolig hadde måttet utgå, med laver utnyttelse av eiendommen som resultat.

Avsetting av nytt fellesareal må følges opp med en bestemmelse om hvem arealet er felles for.

Vi kan ikke se at en utvidelse av planområdet og innregulering av felles lekeareal er av vesentlig betydning for naboer og andre. Forslages legges derfor fram til 2.gangs behandling uten ny høringsrunde. 

Rutenett med koordinater er lagt inn på plankart rev. 25.09.07.

Når det gjelder byggegrenser gjelder § 70 i plan og bygningsloven når ikke annet er avsatt i planen dvs.:” Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kap. VI eller VII, skal bygning ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til bygningens halve høyde og ikke under 4 meter”.

Forslag:

• Plankart sist revidert 25.09.07 vedtas.
• nytt pkt. 4.1.2: ”Felles lekeareal FL1 og felles gangareal er felles for boligene innenfor planområdet”.

Uttalelse nr.02: NTE: Ingen merknader, men påpeker at når mer detaljert plan foreligger må det planlegges ny strømforsyning for området.

Uttalelse nr.03: Sametinget: Ingen merknader, men minner om aktsomhetsplikten etter kulturminneloven § 8.

Uttalelse nr.04:Fylkesmannen i NT:

Landbruksavdelingen: se uttalelse nr.05 fra Fylkeslandbruksstyret.

Miljøvernavdelingen: Peker på at utbyggingspresset i Levanger er stort. Kommunen bør være oppmerksom på den utilsiktede virkningen av en liberal dispensasjonspraksis og en planpraksis med små ”frimerke”, reguleringsplaner. Dette bidrar til en bit for bit utbygging som er svært uheldig og gir et dårlig grunnlag for en helhetlig arealforvaltning.

Planforslaget er fremdeles mangelfullt når det gjelder muligheter for lek, og viser til rundskriv T-1/95 ”Barn og planlegging”.

Kommentar: Viser til kommentar til uttalelse nr. 01.

Kommunal- og administrasjonsavdelingen: I kommunens saksutredning er det påpekt en del mangler som kommunen mener skal tas inn i planen før 2. gangs behandling. Dette er etter Fylkesmannens oppfatning en lite heldig måte å gjøre det på, fordi de må forholde seg til den utsendte planen uten de foreslåtte endringene. I de tilfeller kommunen ikke finner det hensiktsmessig å foreta endringer på kartet og i bestemmelsene før planen sendes ut, bør dette framgå av kommunens vedtak at det er planen med de nødvendige endringen som legges ut.

Etter Fylkesmannens oppfatning er forslaget til bestemmelser § 3.1.2 første ledd ikke entydig. Bestemmelsene bør omformuleres slik at det klart framgår om den plasseringen av bygninger som er vist på kartet skal være rettslig bindende eller ikke. Det er også uklart hva som menes med at bygningene skal ha en ”størrelse” som vist på plankartet.

Kommentar: anbefalingene tas til følge.  

Forslag: første avsnitt i bestemmelsene 3.1.2 erstattes med: ”Omriss av planlagt bebyggelse vist på plankartet er veiledende.”

Uttalelse nr.05:Fylkeslandbruksstyret:

Fylkeslandbruksstyret fattet følgende vedtak i møte 04.09.07, i sak 25/07:

"Fylkeslandbruksstyret viser til landbruksdirektørens vurderinger og sier seg i hovedsak enige i disse.

Fylkeslandbruksstyret vil, etter en samlet vurdering, på det sterkeste fraråde at det åpnes for en slik bit-vis utbygging og ytterligere fragmentering av jordbrukslandskapet på Nesset som ikke er i tråd med kommunedelplan.

Dersom kommunen tross dette måtte velge å gå inn for planforslaget, forutsetter fylkeslandbruksstyret at vegarealet tilbakeføres til landbruksproduksjon ( betinget innsigelse). Fylkeslandbruksstyret ønsker å understreke at bruk av dyrka jord til utbyggingsformål i randsonen til våre byer og tettsteder må være i tråd med overordnet plan, kommuneplanens arealdel eller kommunedelplan."

Se forøvrig landbruksdirektøren vurdering i vedlegg 5.

Forslag: Nytt pkt. 5.1.2 i bestemmelsene: ” Eksisterende adkomstvei til eiendommen fra nord skal ikke benyttes som adkomst til byggeområdet, men tilbakeføres til landbruksproduksjon.”

Uttalelse nr.06:Ole Jørstad: Har kommet med følgende uttalelse:

• Ny VEI må legges som vist da det vil være uklokt å ikke legge denne nye trafikken på den nye veien ihht Sørliaplanen.
  • Vil tro at også trafikksikkerhetsutvalget ser dette.
  • Videre må det legges inn at før IG gis må ny vei være bygd og den gamle fjernet.
• Estetikk
  • Det må legges til grunn at dere nå også tenker estetikk i området, da de første 3 husene som er ferdigbygd klart skiller seg ut i fra det som er i området fra før av.
• Friområdet
  • Det er vel naturlig at disse kobles til friarealet øst for de tre tomtene som ligger på Brinken. (16, 103-104-105)

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 27.06.2007

Saksordfører:

Tove Løvås, DNA

Forslag i møte:

Ingen.

Avstemning:

Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.

VEDTAK:

Forslag til reguleringsplan Fredrikkefryd – del 2 datert 11.05.07, legges ut til offentlig ettersyn og sendes berørte til uttalelse i medhold av PBL § 27-1,2.

Rådmannens forslag til vedtak:

Forslag til reguleringsplan Fredrikkefryd – del 2 datert 11.05.07, legges ut til offentlig ettersyn og sendes berørte til uttalelse i medhold av PBL § 27-1,2.

Vedlegg:

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Ingen.

Saksopplysninger:

Arkplan v/Bjørn Inge Klykken har på vegne av TT Eiendom as v/Per Olav Børresen, oversendt forslag til reguleringsplan for Fredrikkefryd – del 2. Det foreslås en fortetting av det fradelte gårdstunet på Fredrikkefryd gnr.16 bnr.99, som eies av Jarle Haugan. Planen omfatter tomter for 4 nye boenheter i tillegg til eksisterende våningshus, med tilhørende veger. Se forøvrig forslagsstiller beskrivelse av tiltaket. (vedlegg 02)

Adkomstvei er foreslått på naboeiendom gnr. 16 bnr.1 eid av Ole Jørstad.

Oversiktskart (planområdet merka med blå prikk)

Planstatus:

Planområdet er avsatt til landbruks, natur og friluftsområde i gjeldende kommunedelplan for sentrum.

Planforslaget grenser inntil Reguleringsplan for del av Fredrikkefryd, vedtatt 15.10.03.

Adkomstveien grenser inntil reguleringsplan for Sørlia, vedtatt 06.03.95.

Kartutsnittet under viser det aktuelle planforslaget sammenstilt med gjeldende planer i området.

Planforslag sammen med gjeldende planer

Medvirkning:

Forhåndskonferanse: Før planforslaget ble oversendt ble det avholdt en forhåndskonferanse den 27.03.07.

Naboer og fagmyndigheter: Tiltakshaver opplyser om det varsla oppstart av planarbeidet med annonse i Trønderavisa og Levangeravisa. Berørte naboer og fagmyndigheter er varsla direkte med brev.

Forslagsstiller har oppsummert innkomne merknader i sin planbeskrivelse. (vedlegg 02) De nærmeste naboene har ikke noe imot de nye boligene, men har varsla motstand mot adkomstvegen. Ole Jørstad ønsker at eksisterende gårdsveg til Fredrikkefryd fjernes og erstattes av ny veg tilknyttet ny adkomstveg til Sørlia.

Av hensyn til jordvern/ kulturlandskap frarår Fylkeskommunen og Fylkesmannens landbruksavdeling at planen vedtas.

Barns representant i plansaker: Planforslaget er forelagt barnerepresentanten i Levanger

kommune, som har følgende merknad: ” Barnerepresentanten mener at planen må ivareta krav i forhold til sikker skolevei, og at det avsettes tilstrekkelig leike-/friområder for de minste barna.”

Vurdering:

Utbyggingsavtale: Tiltakshaver har vært i drøftinger med Levanger kommune enhet kommunalteknikk. Kommunen har ennå ikke tatt over anlegga som dette skal kobles innpå til kommunal drift, og ingen veg/vann/avløpsanlegg på denne planen skal overtas til kommunal drift. Det er derfor konkludert med at det ikke er behov for utbyggingsavtale i dette tilfellet. 

Egnethet: Arealet er godt egna for utbygging med gode sol- og utsiktforhold.

Landskap: Boligene blir liggende høyt i terrenget og kan derfor bli et markert element i kulturlandskapet. Den nyeste bygningsmassen på Fredrikkefryd like vest for det aktuelle planområdet, ligger i silhuett litt ”ensomt” midt ute i kulturlandskapet. Se bildene under.

Planområdet i forgrunnen m/ny bebyggelse bak                                       Fredrikkefryd i silhuett sett fra Moan

Utbygging av gårdstunet kan aksepteres ut fra hensynet til kulturlandskapet, fordi de blir liggende inntil eksisterende bebyggelse som ikke er tradisjonell landbruksbebyggelse. Det forutsettes at ny bebyggelse utformes slik at den harmonerer med eksisterende bebyggelse.

Som det vises av bildene er den nye bebyggelsen mer dominerende i landskapsbildet enn den gjenværende gårdsbebyggelsen. 

Landbruk: Fredrikkefryd er ikke lenger en landbrukseiendom, i og med at dyrkajorda er solgt til nabo og tunet benyttes ikke til landbruksformål. Det gjenværende tunet på ca 4 daa er fort stort som eneboligtomt, og vi mener derfor det ligger til rette for fortetting av eiendommen. Grunnlaget for dette utbyggingsprosjektet ble i og for seg lagt da det ble fradelt ei såpass stor tomt til enebolig, og naboeiendommene ble tillatt bebygd. På tross av Fylkeskommunen og Fylkesmannes negative holdning tilrår vi derfor at planen tas opp til behandling.

Grøntområde, lek og uteopphold: I lokale vedtekter til bygningsloven for Levanger kommune står det bla. følgende:

Se forøvrig følgende hele forskriften.

Planforslaget viser ikke avsatt areal til småbarnslekeplass. Tiltakshaver viser i sin beskrivelse til at lek- og uteopphold skal foregå utenom planområdet i område FL2 (se kartutsnitt side 2) Dette anses ikke som et godt nok tilbud for boligene innenfor det aktuelle planområdet, og vi foreslår derfor at det reguleres et fellesareal innenfor den aktuelle eiendommen. Dette blir et tilbud for de aller minste og samtidig en felles møteplass for feltet. Dette drøftet nærmere med tiltakshaver i høringsperioden, og det forutsettes at området blir tatt inn i planforslaget før 2. gang behandling.

Bebyggelsen: Bebyggelsen er tenkt i samme ”funkisstil” som eksisterende boliger like vest for området. Dette er fulgt opp ved at bestemmelsen om utnyttingsgrad, maks grunnflate, maks mønehøyde, maks gesimshøyde og maks takvinkel er sammenfallende for de to planene. Bestemmelsene åpner for maks 9 meter mønehøyde og maks 6 meter gesimshøyde. Boligene på nabotomta er imidlertid godkjent med ensidig takfall og 7 meter gesimshøyde.

Bygninger med ensidig takfall har ikke mønehøyde, slik at forslaget til bestemmelser åpner i realiteten for maks høyde på bygningen på 6 meter. Ved ensidig takfall blir det ofte behov for å tillate høyere gesimshøyde enn ved saltak, men det er imidlertid viktig å være oppmerksom på at gesimshøyden viser høyden på veggen. En bygning med høye vegger kan bli mye mer dominerende enn en bygning med høyt møne.

For å gi mulighet for en bygningsmasse som harmonerer med nabobygningene, foreslås det at det tas inn en bestemmelse om at maks gesimshøyde for bygninger med ensidig takfall skal være maks 7 meter. Dette drøftes med tiltakshaver og tas inn i planen før 2. gangs behandling. 

Stiller et spørsmålstegn ved plassering av hus/garasje/avkjørsel på de to nordligste tomtene. Det er lagt opp til mye kjøreareal, og i tillegg er dette plassert sør på tomta. Dette drøftes nærmere med tiltakshaver. Uansett tilrår vi at planlagt bebyggelse vises som veiledende på plankartet, slik at det kan foretas justeringer av husplassering uten reguleringsendring. Dette tas inn i tegnforklaringen før 2. gangs behandling. 

Adkomst/gangtrafikk:

Boligene vil få adkomst fra hovedveg ned til planlagt boligfelt i Sørlia, en veg som er planlagt med fortau. Hovedvegen vil bli bygget med bedre standard i henhold til planen når det settes i gang videre utbygging i Sørlia, og trafikken forbi Fredrikkefryd vil øke. Det vil da bli god og sikker adkomst ut til G/S veg langs fylkesvegen og videre til skolene.

Parkering:

Planen inneholder bestemmelse om 2 parkeringsplasser per. bolig på egen tomt. Dette er i samsvar med lokale vedtekter til plan- og bygningsloven.

Kulturminner: Det er innregulert en gravhaug like nord for området, men det er ikke kjente fornminner innenfor planområdet.

Universell utforming:

Vi arbeider for å få inn følgende bestemmelse i alle plansaker: ”Prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn for utforming av bebyggelsen og utomhusarealer. Minimum 40 % av boligene skal oppføres med livsløpsstandard. Før bygg i planområdet er ferdigstilt og tatt i bruk, skal utomhusområder være ferdig opparbeidet og klar til bruk.”

Forslagstiller har delvis fulgt opp dette gjennom en bestemmelse om at minimum 40 % av boligene skal oppføres med livsløpsstandard. Vi forutsetter å ta inn resten av formuleringen inn i bestemmelsene før 2. gangs behandling.

Sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn:

Vi har gått gjennom Fylkesmannens ”sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen” uten å finne hensyn som ikke er ivaretatt.

Plankart og bestemmelser:

Utover det som er kommentert tidligere gjøres følgende justeringer av plankartet før 2. gangs behandling:

• Avkjørsel og planavgrensingen forøvrig tilpasses eksakt til de to tilgrensende planen, slik at det ikke blir små rester av uregulert areal.  Se skisse side 2.
• Frisiktlinje/sone vises på plankartet.
• Det presiseres at omriss av eksisterende bebyggelse er veiledende.

Konklusjon:

Området har sentral beliggenhet med nærhet til skole og generelt lett adkomst. God tilgang til nødvendig infrastruktur. Boligene vil få en attraktiv beliggenhet med gode sol- og utsiktsforhold.

Tiltaket er en utbygging av et tidligere gårdstun, men ses på som en fortetting/utvidelse av eksisterende eneboliggruppe. Utbyggingen anses som tilstrekkelig tilpasset omgivelsene og strøkets karakter.

Det tilrås derfor at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. 

<<sakliste | vedtak
<< | >>
^