Til Levanger kommunes hovedside/hjemmeside

Plan- og utviklingskomité 14.11.07 - Sak 107/07
<<sakliste
<<>>
| vedtak

REGULERINGSPLAN NOSSUMHYLLAN - ENDRING

Saksansvarlig: Bernt Arne Helberg       

Arkivsaknr:   2007/6523

       

Saken avgjøres av: KOM

Saksgang: Møtedato: Saksbeh.: Saksnr.:
Plan- og utviklingskomité 29.08.07 BTHE

84/07

Plan- og utviklingskomité 14.11.07 BTHE

107/07

Rådmannens forslag til innstilling:

Det gjøres følgende endringer i bestemmelser sist rev. 29.08.07:

Deretter vedtas endring av reguleringsplan for Nossumhyllan, sammen med til hørende plankart.

Vedlegg:

1

Planbeskrivelse/oversendelsesbrev, datert 02.07.07 PDF

2

Bestemmelser revidert 29.08.07 PDF

3

Planbeskrivelse/oversendelsesbrev, datert 02.07.07 PDF

4

PlanA-070812 PDF

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

4

Innkomne uttalelser

Saksopplysninger:

Planforslaget har vært utlagt til offentlig ettersyn, i tråd med planutvalgets vedtak 29.08.07. Følgende uttalelser er kommet inn:

Nr           Fra                                                                                                       Dato

01            Sametinget                                                                                         25.09.07

02            Nossumhyllan vel                                                                             09.10.07

03            NT-Fylkeskommune                                                                         08.10.07

04            NTE   - kart                                                                                        09.10.07

05            Fylkesmannen i NT                                                                          05.10.07 

Vurdering:

Uttalelse nr.01: Sametinget: ingen merknader, men minner om aktsomhetsplikten etter kulturminneloven § 8.

Uttalelse nr.02: Nossumhyllan vel:

Nossumhyllan vel stiller seg positiv til reguleringsplan for Nossumhyllan, men har følgende uttalelser:

Kommentar:

Veg: Det foreslås at velforeningens ønske angående tilkobling til Sjømarkvegen innfris.

Forslag: Tillegg til pkt 2.2 i bestemmelsene: Tilkobling til eksisterende Sjømarkveg skal være ferdig opparbeidet når resten av kjøreveg og fortau innenfor planområdet tas i bruk.

Skilting: Spørsmålet om skilting avgjøres av kommunen gjennom egen skiltplan/skiltvedtak, og bestemmes ikke i reguleringsplanen. 

Leke/uteoppholdsarel: I den aktuelle planendringen for Nossumhyllan er det lagt inn felles leke/oppholdsarealer som skal være felles for eiendommene innenfor planområdet. Det eksisterende feltet må tilfredsstille sitt behov for rekreasjon innenfor sitt område, og opparbeidelse av slike arealer må skje uavhengig av denne aktuelle planbehandlingen. Det kan imidlertid nevnes at arealene som foreslås regulert til friluftsområde, også kan benyttes av eksisterende boligfelt. 

Uttalelse nr.03: NT-Fylkeskommune: I område A erstattes terrassehus med eneboliger med tomtestørrelse fra ca 540 m2 til 750 m2.  Dette er relativt sentrale og attraktive tomter. Fylkeskommunen anbefaler en økning av antall boenheter i område A med småhusbebyggelse, gjerne i form av med rekke- eller kjedebebyggelse.

Fylkeskonservatoren: Ingen merknader til planen, men minner om aktsomhetsplikten etter kulturminneloven § 8.

Kommentar: Vi har også merket en generell etterspørsel etter sentrumsnære eneboligtomter, og vil ikke overprøve tiltakshavers vurdering av hvilke boligtyper som etterspørres i markedet. Vi foreslår derfor at det holdes fast på eneboliger i område A.

Uttalelse nr.04: NTE: Ingen merknader til endringene i planen, og gjør oppmerksom på at det allerede er igangsatt planlegging av strømforsyning til Nossumhyllan.

Uttalelse nr.05: Fylkesmannen i NT:

Landbruk: Beklager at utnyttingsgraden innenfor området med denne planendringen går ned. Landbruksdirektøren forutsetter at langsiktig grense utbygging/landbruk må bli et tema i kommunedelplan for sentrum.

Kommentar: Når det gjelder utnyttingsgraden, se kommentar til uttalelse nr. 03.

Miljøvernavdelingen: Ingen merknader.

Kommunal- og administrasjonsavdelingen: Ordet ”bebyggelsesplan” bør tas vekk i overskriften til pkt. 2.1 i forslaget til bestemmelser ettersom det ikke er krav om bebyggelsesplan.

I siste setning i pkt. 2.1 i bestemmelsene er det krav om felles situasjonsplan for områdene D1, D2, G1, G2 og FL1. Fylkesmannen antar at det ikke kan pålegges grunneier å utarbeide situasjonsplan for større områder enn hans egen eiendom.

Etter § 27-1 nr 1 skal en reguleringsplan gis en ”entydig og forståelig form”. I flere av de foreslåtte bestemmelsene er formuleringen ”som hovedregel” benyttet. Etter Fylkesmannens oppfatning gjør bruken av dette begrepet at bestemmelsene blir uklare, og de tilrår at det tas ut. 

Det må fastsettes grad av utnytting i samsvar med teknisk forskrift § 3-2 for de områdene som foreslås regulert til fellesområder garasjer.

Tegnforklaringen mangler vannrette striper for spesialområde friluftsområde.

Kommentar: tilråding ang. overskrift i pkt. 2.1 tas til følge. Ordet ”bebyggelsesplan” vil bli fjernet uten at dette tas inn som et eget pkt. i forslag til vedtak.

Det er mulig bestemmelsen om situasjonsplan ikke er helt juridisk holdbar hvis det f.eks. ikke blir en felles utbygging og at tomtene/arealene fradeles på flere eiere før byggesøknad. Det er imidlertid svært ønskelig med en felles situasjonsplan, og kravet om felles situasjonsplan er satt i forståelse med tiltakshaver. Vi velger derfor å beholde bestemmelsen.

Tilråding ang. ”som hovedregel” tas til følge, og bestemmelsene foreslås omarbeidet.

Tilrådingen ang. utnyttingsgrad i felles garasjeområder tas til følge, ved at bestemmelsene foreslås omarbeidet i samsvar med teknisk forskrift.

Feil i tegnforklaringen vil bli rettet opp uten at dette tas inn i forslag til vedtak.

Forslag:

 

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 29.08.2007

Saksordfører:

Saksordfører: Karl Meinert Buchholdt, V

Forslag i møte:

Ingen

Avstemning:

Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.

VEDTAK:

Forslag til bestemmelser endres på følgende punkter:

Deretter legges forslag til reguleringsplan Nossumhyllan - endring, datert 13.08.07, med reviderte bestemmelser ut til offentlig ettersyn, i medhold av PBL § 27-1,2.

Utbygger bes vurdere å tilrettelegge for alternativ oppvarming basert på fornybare energikilder.

Rådmannens forslag til vedtak:

Forslag til bestemmelser endres på følgende punkter:

Deretter legges forslag til reguleringsplan Nossumhyllan - endring, datert 13.08.07, med reviderte bestemmelser ut til offentlig ettersyn, i medhold av PBL § 27-1,2.

Utbygger bes vurdere å tilrettelegge for alternativ oppvarming basert på fornybare energikilder.

Vedlegg:

1

Planbeskrivelse/oversendelsesbrev, datert 02.07.07 PDF

2

Plankart, sist rev. 13.08.07 PDF

3

Bestemmelser PDF

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Ingen

Saksopplysninger:

RG-Prosjekt v/Håvar Brøndbo har fremmet planforslaget på vegne av Block Watne AS.

Planforslaget gjelder en utvidelse av eksisterende boligområde på Nossumhyllan.

Oversiktskart - planområdet vises med blå prikk.

Planforslaget omfatter i grove trekk samme område som dekkes av gjeldende reguleringsplan Nossumhyllan, vedtatt 29.01.03.

Utsnitt av gjeldende reguleringsplan.

Det er gjort følgende endringer i forhold til gjeldende plan:

Forslaget legger opp til 32 nye boliger, men antallet boenheter er vesentlig redusert i forhold til gjeldende plan. Se ellers forslagsstiller sin beskrivelse av planen i oversendelsesbrevet. (vedlegg 01)

Øvre del av planområdet sett fra vest.

Medvirkning:

Annonsering om igangsetting av planarbeidet ble gjort i Trønderavisa og Levangeravisa 27.01.07. Forslagsstiller har ikke mottatt kommentarer eller innspill.

Det er avholdt et møte med Landbruksenheten i samkommunen. Her ble det klarert at område D kan tas med i planforslaget. Dette fordi det ligger driftsmessig ugunstig til inneklemt mellom to veger, og det er grunnlendt til fjell og gir dårlige avlinger. Det dreier seg om ca 2,7 daa utvidet bruk av dyrkajord. Se illustrasjon neste side.

 

Det ble avholdt et møte med forslagsstiller og teknisk enhet i kommunen den 09.08.07. Planforslaget ble presentert, og veg/VA/utbyggingsavtale var hovedtema på møtet.

Planforslaget er oversendt barnerepresentanten i Levanger kommune. Vi har ikke mottatt merknader.

Planforslaget er i tillegg oversendt faginstansene helse og oppvekst internt i kommunen uten at det har kommet merknader.    

Vurdering:

Utbyggingsavtale: Det skal utarbeides en utbyggingsavtale for utbyggingen. Tiltakshaver har foreløpig ikke forhandlet fram en slik avtale, men tiltakshaver ønsker likevel av hensyn til videre prosjektering at planen behandles nå og at utbyggingsavtalen behandles i et senere møte.

Adkomst: Eksisterende avkjørselsveg fra E6 forutsettes benyttet. Se bilde under. Dette anses som kurant sett fra et vegteknisk synspunkt, i og med at avkjørselen er godkjent for et større antall boliger i gjeldende plan. Avkjørselsvegen er i all hovedsak bygget i samsvar med gjeldende plan. Gjeldende plan viser fortau lang adkomstvegen. I møte med forslagsstiller og teknisk den 09.08.07 ble det konkludert med at dette fortauet bør tas ut. Det er lite hensiktsmessig med en kort strekning med fortau som ender i kryss uten mulighet for videreføring. Vintervedlikeholdet kan også bli en utfordring. Strekningen er skiltet som en del av sykkelvegnettet ”Innherredsruten”, men det anses som lite hensiktsmessig for syklende å benytte et opphøyd fortau på en så kort strekning. Kjørebanen er i stedet utvidet med 1,5 meter i bredden for å gi god plass for gående og syklende. 

Adkomstveg.

Parkering:

Kravene i lokale vedtekter til plan- og bygningsloven er tatt inn i bestemmelsene pkt.2.6. Link til vedtekt:  For områdene D1 og D2 er parkering forutsatt å skje i fellesområdene G1 og G2.

Støy: Forslagsstiller har gjennomført støyberegninger både for bygningsmassen og utearealer, i henhold til gjeldende retningslinjer. Basert på beregningene vil det være behov for å gjennomføre fasadetiltak for bebyggelsen i B, D2 og for de 3 øverste tomtene i A-feltet. Forslagsstiller opplyser om at utbyggingen kan skje uten at støyskjerm langs E6 forlenges, men eventuell utbygging av område C utløser behov for lengre støyskjerm. Pkt. 2.7 i bestemmelsene sikrer at hensynet til støy blir ivaretatt.

Leik og uteopphold:

Forslagsstiller redegjør i sin planbeskrivelse hvordan kravene i lokal vedtekter til plan- og bygningsloven §69 nr 3 ang.uteareal oppfylles.

Bebyggelsen:

Utforming: Bestemmelser om maksimal gesimshøyde varierer fra 6,0 til 7,0 innenfor planområdet, og dette er et begrenset avvik i forhold til bestemmelsen om maks 6,0 meter for den tilgrensende planen. Dette er planen for hele Austheim-Nossumhyllan, vedtatt 21.12.78, som dekker hele det etablerte boligfeltet østover.

Område D er tenkt utbygd med bygninger med flatere takvinkel enn de andre områdene.   Forslagsstiller opplyser om at dette er grunnet hensynet til støy at det satses på sokkelhus uten loft. Bestemmelsene pkt. 3.1 bør uansett sikre at området får bygningsmasse med et beslektet formuttrykk

Utnyttelsesgrad: Planendringer legger opp til betydelig lavere utnyttingsgrad enn gjeldende plan. Forslagsstiller sier dette er en tilpassing til etterspørselen i markedet. Landbruksmyndigheten stiller erfaringsvis krav til høy utnytting hvis dyrkajord skal tas i bruk til boligformål. Eneboligområdene med lavest utnyttelsesgrad ligger på skogsmark. D områdene og delvis område B ligger på dyrkajord, men har høyere utnyttelsesgrad som forsvarer bruk av dyrkajord.

Situasjonsplan: Bestemmelsene pkt. 2.1 inneholder krav om situasjonsplan sammen med søknad om byggetillatelse. For å sikre en god og enhetlig utbygging, er det ønskelig at det utarbeides en felles plan for D1, D2, G1, G2 og FL1. Det er også ønskelig at situasjonsplanen viser uteoppholds- og grøntarealer.

Forslag:

Tillegg til bestemmelsene pkt. 2.1:

Universell utforming: Vi arbeider for å få inn følgende bestemmelser om universell utforming i alle reguleringsplaner: ”Prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn for utforming av bebyggelsen og utomhusarealer. Minimum 40 % av boligene skal oppføres med livsløpsstandard. Før bygg i planområdet er ferdigstilt og tatt i bruk, skal utomhusområder være ferdig opparbeidet og klar til bruk.”

Terrengets beskaffenhet gjør at utbygger ser problemer med å oppfylle disse kravene fullt ut, men vil tilstrebe at flest mulig boliger blir bygd med livsløpsstandard.

Forslag: Nytt pkt. 2.8 i bestemmelsene: ”Prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn for utforming av bebyggelsen og utomhusarealer. Før bygg i planområdet er ferdigstilt og tatt i bruk, skal utomhusområder være ferdig opparbeidet og klar til bruk.”

Sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn:

Flom: Eksisterende terrengnivå på de nederste tomtene er ned mot 2 moh, noe som kan medføre flomfare. Det forutsettes at det tas hensyn til flomfare i de enkelte byggesakene, og at laveste gulv og terrengnivå fastsettes da.

Utover dette har vi gått gjennom Fylkesmannens sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingenuten å finne hensyn som ikke er ivaretatt.

Konklusjon:

Planforslaget viser utvidelse av et attraktivt sentrumsnært boligområde. Området har lett adkomst og tilgang til nødvendig infrastruktur. Muligheter for leik og uteopphold er sikra i nødvendig grad. Det er tatt hensyn til støy og trafikksikkerhet. Utbyggingen anses som tilstrekkelig tilpasset omgivelsene og strøkets karakter.

Det tilrås derfor at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn.

<<sakliste | vedtak
<<>>

Gå til Levanger kommunes hovedside ^