Til Levanger kommunes hovedside/hjemmeside

Plan- og utviklingskomité 14.11.07 - Sak 109/07
<<sakliste
<<>>
| vedtak

REGULERINGSPLAN STOKKBERGET - BOLIGFELT ÅSEN

Saksansvarlig: Bernt Arne Helberg       

Arkivsaknr:   2007/9745

       

Saken avgjøres av: PUK

Saksgang: Møtedato: Saksbeh.: Saksnr.:
Plan- og utviklingskomité 14.11.07 BTHE

109/07

Rådmannens forslag til vedtak:

Forslag til plankart datert 29.10.07, endres som følgende:

Forslag til bestemmelser datert 29.10.07, endres som følgende:

Deretter legges det reviderte forslaget til reguleringsplan for Stokkberget ut til offentlig ettersyn i medhold av PBL § 27-1,2.

Vedlegg:

1

Planbeskrivelse, datert 22.10.07 PDF

2

Stokkberget Regbestemmelser 2007 10 29 PDF

3

Stokkberget Regkart 2007 10 29 PDF

4

Stokkberget RegSNITT 2007 10 29 PDF

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Ingen

Saksopplysninger:

På vegne av Åsen Eiendomsutvikling AS og grunneierne har Ole Jørstad oversendt forslag til reguleringsplan for Stokkberget, datert 29.10.07

Eiendommer som helt eller delvis omfattes av planen er:

Anne Irene Aune Stokkan

214/1

Rannveig Munkeby Arentz og Ragnar Arentz

213/13

Frode Kokkin og Astrid Revhaug

214/17

Olav Martin Svendgård

214/3

Formålet med planen er å legge til rette for et boligfelt med inntil 130 boenheter i Stokkberget, fordelt på terrassert bebyggelse i nedlagt steinbrudd, foruten toetasjes leilighetsbygg, kjedede eneboliger/rekkehus og eneboliger. Planområdet er i følge tiltakshaver på ca 65 daa, og består av utmark og ne dyrkajord. Se tiltakshaver sin beskrivelse av planen for utfyllende opplysninger om tiltaket. (vedlegg 01)

Planområdet vist m/rød prikk - klikk for større kart

Planområdet vist m/rød prikk

 

Medvirkning:

Det ble gjennomført en forhåndskonferanse den 05.01.07. I ettertid under utarbeidelse av det ferdige planforslaget har det vært gjentatte møter og drøftinger med planmyndigheten i samkommunen.

Tiltakshaver har også hatt drøftinger med teknisk sektor i Levanger kommune, både i forbindelse med reguleringssaken og tilhørende utbyggingsavtale.

Planarbeidet ble annonsert igangsatt i Trønder-Avisa og Levanger Avisa i torsdag 14. mai 2007.

Tiltakshaver opplyser om å ha hatt løpende dialog med berørte grunneiere og naboer.

Det ble gjennomført et åpent møte i det lokale Arbeiderpartiets regi, der planen ble presentert for lokalbefolkningen.

Tiltakshaver har tilskrevet NT – Fylkeskommune for uttalelse ang. kulturminner. Tiltakshaver har hatt kontakt med NTE blant annet angående kabling av høyspent.   

Fra fylkesmannens miljøvernavdeling har det kommet innspill om at retningslinjer for støy, retningslinjer for barn- og unge og trafikksikkerhet for myke trafikkanter må ivaretas.

Vi har sendt planforslaget til barnerepresentanten, og på en intern runde i kommunen til fagområdene skole, helse og teknisk uten at vi har mottatt merknader.

Landbruksenheten i samkommunen er opptatt av høg utnyttingsgrad, og mener tomter opp mot 1 daa er for stort. Utover dette ingen merknader til tiltaket.

Planstatus:

Området er avsatt til fremtidig nytt boligområde i kommunedelplan for Åsen sentrum vedtatt i 1987. Reguleringsplanforslaget er i samsvar med overordnet plan, med tre unntak: (Se skisse under)

Rødt område er avsatt til boligformål i kommunedelplan - klikk for større kart

Rødt område er avsatt til boligformål i kommunedelplan.

Planforslaget grenser inntil og delvis overlapper gjeldende reguleringsplan for Fossingtrøa m/endringer. Se skisse under.  Forslaget til adkomstveg, Stokkanvegen, overlapper og knytter seg til vegsystemet eksisterende reguleringsplan. Ny gangveg øst for B 13 og 14 legges over eksisterende boligeiendom ned til eksisterende vegnett. Område B 14 og B 15 overlapper område regulert til boligformål i eksisterende plan. 

Planforslaget med tilgrensende reguleringsplan - klikk for større plankart

Planforslaget med tilgrensende reguleringsplan.

Vurdering:

Egnethet: Vi er enig med forslagstiller i at ut ifra beliggenhet ved Åsen sentrum og tilgjengelighet til infrastruktur er dette et område som det er fornuftig å bygge ut. Det er en utbygging i tråd med retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging. Hele området har generelt gode sol og utsiktsforhold.

Landbruk - jordvern: Lokale landbruksmyndigheter har ingen merknader til at arealet avsatt til bolig i kommuneplanen utvides noe. Dyrka jorda som beslaglegges av B2 og veg er bare på ca 5,5 daa og ligger innklemt til. Område B 13 og gangveg legger beslag på ca 2,5 daa. Se skisse under. Det er tatt hensyn til det generelle kravet som landbruksmyndighetene har til sterk utnytting av dyrkajord som legges ut til boligformål, ved at det er satt konsentrert bebyggelse med BYA minimum 25 % både for B 2 og B 13.

Dyrkajord som ikke er avsatt i kommuneplanen - klikk for større foto

Dyrkajord som ikke er avsatt i kommuneplanen.

Landskapsbildet - fjernvirkning: Utbygging av et slikt høydedrag som Stokkberget, kan føre til at bygninger blir liggende på toppen og bryte silhuetten mot himmelen på en uheldig måte.

Sett fra E6 og Åsen sentrum mot nord-øst danner Stokkvola en solid bakvegg. Se bildet under. Bygninger som eventuelt bryter silhuetten av vegetasjon over Stokkberget, får dermed ikke himmelen som bakgrunn og blir mindre markerte.

Planområdet sett fra nord – E6 i sentrum 

Hvis vi imidlertid flytter oss mot vest og ser planområdet fra høydedraget ved kirka, blir situasjonen en annen. Da er det fare utbyggingen av områdene B1 og B3 vil bryte silhuetten. Stokkvola blir ikke liggende som bakgrunn for de nordligste delene av planområdet. Se bildet under.

Planområdet sett fra kirka i vest - klikk for større foto

Planområdet sett fra kirka i vest.  

Det innsendte planmaterialet visualiserer ikke fjernvirkningen av tiltaket, men vi mener likevel å kunne anta at vegetasjon i grøntområdet FL1 vil hindre at silhuetten brytes både ved utbygging av B1 og B3. Når det gjelder B1 er det også tatt inn følgende formulering i § 3.1 i forslaget til bestemmelser: ”Sett fra dagens E6 gjennom sentrum av Åsen skal vegetasjonen på ryggen over steinbruddet danne silhuett”.

Vegsystemet: Når det gjelder adkomsten til området skilles bil adkomst og G/S- adkomst. Stokkanvegen opprustes til å ta all bil adkomst, bortsett fra ei tomt i B 12. Det anses ikke som et brukbart alternativ å føre mer trafikk på den smale Dr. Berg Nilsens veg gjennom boligfeltet nedenfor planområdet.

G/S-trafikken ledes mot Torhaugen og inn på eksisterende G/S-veg nett i feltet. Det leder de myke trafikkantene raskt og sikkert mot planlagt ny overgang over jernbanen.

Hovedvegen gjennom hele feltet (V2) er vist med ensidig fortausløsning. Dette anses som viktig for transportsykling og for gående til/fra skole/jobb, til tross for at det er lagt opp til sekundære gangmuligheter i grønstrukturen. Det anses som akseptabelt at ikke V3 er vist med fortau pga. lav trafikkmengde og fordi de innerste boligene trolig for det meste vil benytte stier i fellesområdene ned til fortau langs V2.

Grønnstruktur – ferdselsårer, leik og uteopphold: Det foreslås et sammenhengende felles grønnareal gjennom hele boligfeltet. Dette er viktig som et turvegnett som knytter sammen de ulike delområdene, og den sammenhengende strukturen gjør det også verdifullt mht. biologisk mangfold. Det har også en viktig funksjon i kulturlandskapet, i og med at det gir mulighet for randvegetasjon rundt dyrkajorda.

Vi antar imidlertid at det også blir behov for ferdsel til fots vest- og nordover fra V1. Vi foreslår derfor følgende:

I lokale vedtekter til bygningsloven for Levanger står det blant annet følgende:

”I boligområdene skal det avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen skal det sikres areal til småbarnslekeplass på minimum 100 m2, og innenfor en avstand på 250 m skal det sikres areal til kvartalslekeplass på minimum 1,5 dekar.”

Totalt innenfor området er det avsatt ca 15 daa til felles grønnareal, dvs. ca 120 m2 pr bolig hvis intensjonen om 130 boliger blir gjennomført. Det er 3-4 delområder i grønnarealene som i areal tilfredsstiller kravene til kvartalslekeplass. Kravene i de lokale vedtektene anses derfor som oppfylt. Når det gjelder områdene med konsentrert bebyggelse forutsettes det at det avsettes areal til småbarnslekeplass innenfor hvert område. Dette er sikret i § 2.1 som sier at bebyggelsesplanen blant annet skal vise ”felles leke-/oppholdsarealer”. § 2.3, 2. ledd står det også at for områdene med konsentrert bebyggelse skal minimum 50 % av kravet til lekeareal (50m2/bolig) dekkes opp innenfor eget område.

Området er til dels grunnlendt, noen steder med fjell i dagen. Markerte terrengformasjoner/fjellknauser ligger i stor grad innenfor grøntområdene, og det er viktig at det ikke gjøres inngrep i disse.  Det er også viktig å beholde det naturlige jordsmonnet og bunnsjiktet uforandret, for å opprettholde en mest mulig naturlig vegetasjon i grøntområdene. Dette er i tråd med intensjonen fra forslagsstillers planbeskrivelse. Det at terreng og vegetasjon ligger innenfor et grønnområde er ingen sikkerhet for bevaring, slik at det foreslås derfor følgende:

Bebyggelse og terrengtilpassing:

Området er delvis svært bratt og utfordrende å bebygge. Se vedlegg 04. Det er viktig både i forhold til fjernvirkningen og for det framtidige preget feltet og hver enkelt tomt vil få, at bebyggelsen i størst mulig grad tilpasses eksisterende terreng. Dette gir mulighet for bevaring av en del eksisterende terreng (naturtomt), og man vil f.eks. unngå store skjemmende skråninger mot naboeiendom.

På grunn av stor høydeforskjell og delvis ”uryddig” terreng peker forslagsstiller på at det må være en viss størrelse på tomtene for at de skal være bebyggbare, og foreslår minimum 700 m2 i beskrivelsen. Dette anses som en fornuftig konklusjon. Reguleringsplanen viser regulerte tomtegrenser hvor de fleste tomtene er mellom 800 og 1000m2.

For å sikre god terrengtilpassing foreslås følgende:

Bestemmelsen under § 3.1 om at bygningene skal oppføres med møneretning parallelt med terrenget, er også med på å sikre en god landskapstilpassing.

Parkering: kravet til parkering i forslaget til bestemmelser er i samsvar med lokale vedtekter til plan- og bygningsloven.

Kulturminner: Vi vet om ei gammel veglei gjennom området, men utover dette er det ikke kjente kulturminner i området. Vi kjenner til at tiltakshaver har bedt fylkeskonservatoren befare området.

Universell utforming:

Vi arbeider for å få inn følgende bestemmelser om universell utforming i alle reguleringsplaner. ”Prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn for utforming av bebyggelsen og utomhusarealer. Minimum 40 % av boligene skal oppføres med livsløpsstandard. Før bygg i planområdet er ferdigstilt og tatt i bruk, skal utomhusområder være ferdig opparbeidet og klar til bruk.”

Terrenget i området vanskeliggjør full tilretteling av utearealer og bygninger i tråd med prinsippene for universell utforming. Det er heller ikke ønskelig at det gjøres for mye tilrettelegginger i naturområdene. Forslagstiller har imidlertid tatt inn bestemmelser om fellesarealene skal ferdigstilles samtidig med byggene, og at de i størst mulig grad skal gis universell utforming. Det er også tatt inn bestemmelse om at minimum 40 % av boenhetene i områdene med konsentrert bebyggelse skal ha livsløpsstandard, og at 5 % av parkeringsplassene skal være handikapplasser.

Støy: Tiltakshaver har vurdert det slik at det ikke er behov for støyberegninger eller eventuelle støyskjermende tiltak i forbindelse med tiltaket. Vi slutter oss til den vurderingen.

Sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn:

Vi har gått gjennom Fylkesmannens sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen uten å finne hensyn som ikke er ivaretatt.

Bestemmelser og plankart: Planområdet er avgrenset slik at det blir noe uregulert areal som små ”fliker” mot naboplanen. Dette vil bli justert før 2. gangs. behandling.

Formuleringen ”som hovedregel” er benyttet i bestemmelsene. Dette gir ikke en klar og entydig form i samsvar med plan- og bygningslovens krav. Det foreslås derfor at formuleringen tas ut.

Forslag: Formuleringen ”som hovedregel” tas ut av bestemmelsene.

Utbyggingsavtale – tekniske anlegg: Det er satt krav om utbyggingsavtale, og den vil bli behandlet parallelt som egen sak. Forslagstiller er i dialog med NTE angående legging av høyspentlinje i kabel, og det er tatt inn i bestemmelsene at deler av området ikke kan bygges ut før dette er gjennomført.

Konklusjon: Planforslaget viser utbygging av et attraktivt sentrumsnært område, samtidig som nødvendige landskapsestetiske hensyn er tatt. Muligheter for leik og uteopphold er sikra i nødvendig grad. Området har lett adkomst og god tilgang til nødvendig infrastruktur. Det er tatt nødvendig hensyn til trafikksikkerhet og universell utforming. Det tilrås derfor at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn.

<<sakliste | vedtak
<<>>

Gå til Levanger kommunes hovedside ^