Til Levanger kommunes hovedside/hjemmeside

Plan- og utviklingskomité 12.12.07 - Sak 115/07
<<sakliste
<<>>
| vedtak

KLAGE PÅ REGULERINGSPLAN FOR RINNLEIRET - 1719/253/5

Saksansvarlig: Kirstine Karlsaune       

Arkivsaknr: 2005/9324 - /1719/253/5

       

Saken avgjøres av: PUK

Saksgang: Møtedato: Saksbeh.: Saksnr.:
Plan- og utviklingskomité 12.12.07 KRKA

115/07

Rådmannens forslag til vedtak:

Klage fra Pål-Iver og Astrid P. S. Ødegaard, datert 11.10.07 og med supplerende opplysninger i brev datert 12.11.07, tas ikke til følge.

Klagen oversendes fylkesmannen for endelig avgjørelse.

Følgende tilføyelse til reguleringsbestemmelse, som et nytt punkt 6.5, vedtas som en mindre vesentlig endring, jfr. plan- og bygningslovens § 28-1 nr. 2:

”Boligeiendommene gnr. 256/38 og 256/35 samt landbruksarealet på gnr. 256/6 skal ha adkomst over industriområdet, fra offentlig veg og fram til eiendommene.”

Vedlegg:

1

Utfyllende opplysninger datert 12.11.07 PDF

2

Klage datert 11.10.07 PDF.

3

Plankart vedtatt 05.09.2007 PDF.

4

Reguleringsbestemmelser vedtatt 05.09.2007 PDF.

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Sakspapir Levanger kommunestyre, møtedato 05.09.07, sak 46/07 (reguleringsvedtak)

Uttalelse fra Ødegaard, datert 11.03.07,  i fbm. offentlig ettersyn

Uttalelse fra Ødegaard m.fl., datert 02.05.05 (kopi mottatt i kommunen 05.04.06)

Notat fra kommunens enhet for landbruk- og naturforvaltning datert 27.11.07

Saksopplysninger:

Levanger kommunestyre vedtok i møte den 05.09.07, sak 46/07, reguleringsplan for Rinnleiret. Reguleringsvedtaket ble kunngjort i to aviser den 22.09.07. Berørte parter ble tilskrevet med brev datert 20.09.07. Klagefristen var tre uker fra kunngjøringsdatoen.

Innen fristen har vi mottatt klage fra Pål-Iver og Astrid P. S. Ødegaard, datert 11.10.07 (vedlegg 2). De har gitt utfyllende opplysninger i brev datert 12.11.07 (vedlegg 1).

Klagerne har også uttalt seg tidligere, se andre saksdokumenter (ikke vedlagt).

Ved sluttbehandling ble det i møte fremmet forslag til endring (bl.a. om at eksisterende veg beholdes fra sving tre), men dette ble avvist.

Vurdering:

Klagen - hovedpunkter i brev 1

Klagerne:

-          påpeker at reguleringsvedtaket opprettholder en del uavklarte forhold ved områder som grenser opp mot deres eiendom (gnr. 256/38, like syd for planområdet). Dette vil de i første omgang forsøke å få klarhet i gjennom dialog med kommunens eiendomsselskap.

-          synes å være opprørt over oppslag i media om at deler av eiendommen skal selges til Ritek. Å skjule informasjon om salg svekker troverdigheten av saksbehandlingen og er konfliktskapende. Klagerne spør om det kan forventes fragmentering av eiendommen - at kommunen trekker seg fra eierskapet.

-          spør hvorfor grønnstruktur, som har betydning for stedsidentitet, er utelatt i planen.

-          skriver at flere dokumenter må forventes etter dialog med kommunens eiendomsselskap. Klagerne forventer skriftlige avtaler som sikrer atkomst til deres eiendom, plan som bevarer grønnstruktur i de tilstøtende områdene og videreføring av bruk av området inntil deres eiendom

Kommentar:

Klager og grunneier er gitt tid til å drøfte saken. I brev av 01.11.07 ga vi klager frist til 16.11.07 for å komme med utfyllende opplysninger.

Angående uavklarte forhold: Adkomst til boligeiendommer og landbruksareal syd for plan-området kunne vært presisert i reguleringsbestemmelsene, siden eiendommene ikke grenser direkte til regulert offentlig veg. Dette kan planutvalget vedta som en mindre vesentlig endring. Nærmere høring anses unødvendig.

Planen legger til rette for deling av en større eiendom, og areal benyttet av Ritek er nylig fradelt. Øvrige forhold er kommentert etter brev 2.

Klagen - hovedpunkter i brev 2 / utfyllende opplysninger

Klagerne viser til at man ved befaring sammen med representant fra næringsselskapet kom til enighet om en fornuftig løsning, men at næringsselskapet i oppfølgende brev skriver at vedtatt plan er til hinder for ønsket endring.

”Ønsket endring som ble forelagt næringsselskapet var:

-          Kjøp av ca. 500 m2 av kommunens eiendom som grenser opp mot klagers eiendom, og som har blitt benyttet av grunneier i 60 år.

-          Vei fra klagers eiendom opprettholdes som nå fram til og med første sving.”

Dette vil ifølge klager ivareta naturlig grense mot industriområdets næringsaktivitet og medføre mindre endringer av grønnstruktur (eldre trær) i dette området. Trærne har svært stor betydning for stabilisering og opptørking av grunnen. Bekken, som renner gjennom dette området i grensen av kommunens eiendom, har i perioder svært stor vannføring.

ӯnsket endring som er fremmet tidligere:

-          Deler av kommunens eiendom som i dag ligger utenfor gjerde og som er regulert til industriområde bør reguleres til annet formål, som er mer i samsvar med praktisk og tradisjonell bruk av området.

-          Gjerde som i dag grenser opp mot vår atkomstvei, bør opprettholdes som avgrensing/ skjerming inn til industriområdet.”

Dette vil virke konfliktdempende, skape trygghet og ha betydning i forhold til tidvis festaktivitet i bygning 46. Klagerne finner det uakseptabelt å få denne aktiviteten i innkjørselen til sin eiendom.

Hvis planen gjennomføres vil eiendommen 256/38 ikke lenger fremstå med beliggenhet i et barnevennlig område.

Ønsker felles befaring for å skape en dypere / gjensidig forståelse av problemet.

Det vises til brevet for utfyllende informasjon.

Kommentar:

Saksbehandler og klager gjennomførte felles befaring i området den 16.11.07.

Berørt grunneier (næringsselskapet) er informert om klagen og har hatt anledning til å komme med sitt syn på saken. Vi har fått inntrykk av at næringsselskapet er fornøyd med vedtatt plan og at vurdering av klagen er ”kommunens” sak.

Forespørsel om kjøp av grunn

Nevnte areal kan ikke tillegges boligeiendommen, med mindre det gis dispensasjon fra reguleringsplanen eller foretas en planendring. Vi ser likevel ikke bort ifra at klagerne kan ha større nytteverdi enn grunneier av noe areal mellom boligeiendom og regulert offentlig veg, men vi kan ikke se at det foreligger tungtveiende grunner for å regulere deler av næringsselskapets eiendom til boligformål. Planen er ikke til hinder for at videreført bruk av grunn kan avtales med grunneier.

Adkomstveg

Boligeiendommene gnr. 256/35 og gnr. 256/38 (klager) har i dag adkomst via veg på kommunens/næringsselskapets eiendom.

Ortofotoet viser dagens situasjon. Registrerte eksisterende veger er vist med rosa farge - klikk for større kart

Ortofotoet viser dagens situasjon. Registrerte eksisterende veger er vist med rosa farge.

Planen (se vedlegg 3) legger til rette for at nevnte veg oppgraderes og anlegges slik at den i tillegg kan benyttes som alternativ adkomst til næringsområder. Vegen er planlagt som en offentlig veg med avkjørsler til boligeiendommene. Det er ikke stilt noe krav i bestemmelsene om at den regulerte vegen skal opparbeides. Vi har ikke sterke synspunkter i saken, men det synes noe unødvendig med parallell vegføring på deler av strekningen. Vi antar de ulemper klagerne påpeker kan forebygges med gjerde/grind, evt. også med vegetasjon, mellom boligeiendom og planlagt offentlig veg og næringsareal.   

Forøvrig er kjøreareal tillatt innenfor områder regulert til byggeområde.

Grønnstruktur / kantvegetasjon langs bekk

Omtalte trær står langs bekken og vegen, se ortofotoet ovenfor.

På bakgrunn av utfyllende opplysninger i klagen har vi tatt opp dette med kommunens enhet for landbruk- og naturforvaltning, og de tilrår, med henvisning til vannressurslovens § 11 (om kantvegetasjon), at planen endres for å ivareta en kantsone på minst 10 m øst av Dønnibekken mot det aktuelle næringsområdet (gjelder planen generelt). Fylkesmannens miljøvernavdeling har ikke stilt noe krav om dette i sin høringsuttalelse. Anbefalt vegetasjonsbelte er ikke gjennomførbart i hele planområdet uten å ta ut/endre planlagt offentlig veg. Vi forutsetter at vannressurslovens § 11 hensyntas i fbm. utarbeidelse av situasjonsplaner og bruk av områdene, og anser at formålsendring ikke er nødvendig. Nye trær kan plantes etter behov. 

Regulert industriområde syd for eksisterende gjerde

Eksisterende nettinggjerde, langs nordsiden av adkomstvegen, skimtes på ortofotoet. Som nevnt ovenfor ser vi ikke behov for å endre reguleringsformål i dette området, og vi har tidligere opplyst om at plangrense/formålsgrense følger bekk/eiendomsgrense.

Vi ser at det kan knytte seg noe usikkerhet til hva den smale stripen med industriformål i syd kan nyttes til. Flere forhold må hensyntas. Bl.a. siste setning i bestemmelsenes punkt 9.1 (”Utendørs lagring må ikke være til sjenanse for allmennheten.”), vannressurslovens § 11 (om kantvegetasjon langs bekkedrag), veglovens § 29 (om 15 m byggegrense fra midtlinje i kommunal veg) samt plan- og bygningslovens § 70 (om at bygg skal plasseres min. 4 m fra nabogrense). Arealet ligger også noe lavere i terrenget enn resten av industriområdet.

Eksisterende gjerde - avgrensning/skjerm mot industriområdet

Avgrensning av industriområdet er allerede kommentert. Deler av eksisterende gjerde må fjernes ved eventuell opparbeidelse av planlagt veg, men planen er ikke til hinder for at nytt gjerde kan settes opp. (Vi ser heller ikke bort ifra at bedrifter innenfor industriområdet også kan ha ønske om gjerde mot f.eks. offentlig veg og at planlagt veg følgelig kan bli en framtidig naturlig grense for industrivirksomhet i området).

Tidligere uttalelser fra klagerne

Klagerne uttalte seg også i høringsperioden om de samme forholda. Administrasjonen hadde følgende kommentar til dette ved sluttbehandling av planen:

”Avgrensningen av industriområdet, mot syd, følger eiendomsgrense/bekk. Vi anser dette som en naturlig avgrensning av planen.

Trafikksikkerhetsmessig ser vi ikke behov for to parallelle veger i sydlig del av planområdet. Alternativt ville en kjøreveg m/fortau være en mindre arealkrevende løsning, men egne gangarealer er heller ikke vurdert som nødvendige langs Fv133, som antas å ha noe mer trafikk. Når det gjelder trafikk til området viser vi til våre kommentarer til uttalelse nr. 05 om foreslåtte rekkefølgebestemmelser.

Eventuell videreført bruk av områder inntil gnr. 256/38, inkl. evt. skjerm mot industriområde/veg for å hindre sjenanse, kan avtales med grunneier.

Avrenning: Forutsettes løst i tråd med forurensningslovens bestemmelser.”

Konklusjon:

Vi kan ikke se at klager har kommet med nye momenter i saken som tilsier at planen må endres. Vi tilrår likevel at adkomst til boligeiendommene tas inn i bestemmelsene som en mindre vesentlig endring. Flere av forholdene som tas opp kan løses gjennom minnelig avtale med grunneier. Vi tilrår at klagen ikke tas til følge.

<<sakliste | vedtak
<<>>

Gå til Levanger kommunes hovedside ^