Til Levanger kommunes hovedside/hjemmeside

Plan- og utviklingskomité 12.12.07 - Sak 116/07
<<sakliste
<<>>
| vedtak

1719/342/3 - KLAGE PÅ VEDTAK - OLA NORUM - SØKNAD OM FRADELING AV FRITIDSTOMT - SJØLYST - YTTERØY

Saksansvarlig: Gunnar Vatn

Arkivsaknr: 2006/2254 - /1719/342/3

 

Saken avgjøres av: PUK

Saksgang: Møtedato: Saksbeh.: Saksnr.:
Plan- og utviklingskomité 12.09.07 GVA

88/07

Plan- og utviklingskomité 12.12.07 GVA

116/07

Rådmannens forslag til vedtak:

Plan- og utviklingskomiteens vedtak i sak 088/07 opprettholdes.

Klage datert 31.10.2007 fra Pretor Advokat på vegne av Ola Norum tas ikke til følge.

Saken oversendes Kommunal- og administrasjonsavdelingen til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse.

Vedlegg:

1

Klagebrev: Klage over vedtak i sak 088/07 PDF

2

Fylkesmannens vedtak i sak 139/04 - Klage over avslag på søknad om boligtomt PDF

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Søknad med følgebrev mottatt 14.03.2006 - Følgebrev til søknad PDF
  2. Høringsbrev datert 11.05.2007 PDF
  3. Orienteringsbrev til Pretor Advokat og Ola Norum datert 11.05.2007 PDF
  4. Oversikt over andre fradelingssaker i området og ellers på Ytterøya (sendt som vedlegg i brev til høringsparter, samt i brev til Pretor Advokat og Ola Norum)
  5. Brev fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag datert 20.06.2007 PDF
  6. Brev fra Nord-Trøndelag fylkeskommune datert 03.07.2007 PDF
  7. Plan- og utviklingskomiteens 1.gangsbehandling i sak 088/07 i møte 12.09.2007 PDF
  8. Søknad om utsettelse av klagefrist i brev datert 09.10.2007 PDF
  9. Innvilgelse av utsatt klagefrist i brev datert 16.10.2007 PDF

Saksopplysninger:

Plan- og utviklingskomiteen behandlet i sak 088/07 i møte 12.09.2007  søknad om deling av grunneiendom fra Pretor Advokat AS på vegne av Ola Norum mottatt hos Plan- og byggesakssjefen 14.03.2006.

Søknaden gjaldt fradeling av parsell på ca 1400 m2 fra eiendommen Sjølyst med gnr/bnr 342/3 på Ytterøy i Levanger. Omsøkte parsell skal benyttes som tomt for fritidsbolig. Det ble søkt om dispensasjon fra byggeforbudet i 100-metersbeltet fra sjø (Plan- og bygningslovens § 17-2).

Plan- og utviklingskomiteen vedtok enstemmig i sak 088/07 å ikke innvilge dispensasjon fra Plan- og bygningslovens § 17-2 og kommuneplanen for Levanger kommune, og avslå søknaden om fradeling av parsell fra eiendommen Sjølyst med gnr/bnr 342/3 i Levanger kommune.

Pretor Advokat søkte i brev datert 09.10.2007 om utsettelse på klagefristen, og denne ble innvilget i brev fra Plan- og byggesakssjefen datert 16.10.2007.

På vegne av Ola Norum påklager Pretor Advokat vedtaket i brev datert 31.10.2007.

Planstatus:

I kommuneplanen vedtatt 27.09.2000, er hele Ytterøya innenfor LNF-sone B5. I bestemmelsene til kommuneplanen står blant annet følgende:

·         Ny fritidsbebyggelse i sone B5 kan tillates i et omfang som må fastlegges gjennom bebyggelsesplan.

·         Avstanden til sjøkant eller vassdrag skal ikke være mindre enn 100 meter.

·         I planperioden kan spredt fritidsbebyggelse tillates innenfor en grense på 30 hytteenheter.

Grensen på 30 hytteenheter er ikke nådd for Ytterøy, men parsellen som søkes fradelt omfattes ikke av godkjent bebyggelsesplan og ligger nærmere sjøen enn 100 meter.

Plan- og byggesakssjefen anså derfor søknaden å være i strid med Plan- og bygningslovens § 17-2 (bygge- og delingsforbud innenfor 100-metersbeltet langs sjø), kommuneplanen samt Plan- og bygningslovens § 20-6 (virkninger av kommuneplan).

Andre myndigheter:

I henhold til Plan- og bygningslovens § 7 (Dispensasjon) kan kommunen gi dispensasjon fra kommuneplanen og Plan- og bygningsloven dersom det etter egen søknad foreligger særlige grunner for det.

I følgebrevet fra Pretor Advokat AS beskrives de særlige grunner som søker mener foreligger for at dispensasjon kan gis.

I forkant av 1.gangsbehandlingen ble derfor søknaden i brev datert 11.05.2007 oversendt til Nord-Trøndelag fylkeskommune og Fylkesmannen i Nord-Trøndelag. Plan- og byggesakssjefen anså saken som avklart i forhold til jordloven jfr vedtak 24.11.2004 (jfr Plan- og bygningsloven § 7 om dispensasjoner).

Nord-Trøndelag Fylkeskommune og Landbruksavdelingen hos Fylkesmannen i Nord-Trøndelag hadde ikke noen merknader til saken.

Miljøvernavdelingen hos Fylkesmannen i Nord-Trøndelag gikk i mot fradelingen i brev datert 20.06.2007. De viste blant annet til den politiske innskjerpingen som den nåværende regjering la opp til i sin tiltredelseserklæring (Soria Moria-erklæringen fra 2005) og til St. meld. nr. 26 (2006-2007) Regjeringens miljøpolitikk og rikets miljøtilstand.

Angående tomtas beliggenhet skriver Fylkesmannen følgende:

”Hyttetomta ligger åpent til ca 10-30 meter fra strandlinja i et småkupert område preget av grunnlendt mark med stein og svaberg og med lite vegetasjon. Øst for tomta går et nes (Bergsørtangen) ut i sjøen og åpner landskapsrommet rundt gårdsbruket Sjølyst. Det er et åpent kulturlandskap rundt driftssenteret.

Hytta er tenkt plassert mellom driftssenteret på eiendommen Sjølyst og et bolighus i vest. Plassering av hytte som omsøkt vil fullføre og tette rekken med bebyggelse i 10 – 50 metersbelte langs sjøen på en uheldig måte. Det vil forsterke privatiseringen og være til hinder for allmennhetens ferdsel i strandsonen.”

Miljøvernavdelingen ba om å bli orientert om vedtaket.

Søknaden:

Det ble i 1997 søkt om bygging av hytte på samme sted. Det ble av ukjent årsak ikke fattet vedtak i saken. I 2004 blir det registrert en ny søknad, denne gang søkes det om fradeling av boligtomt. Søknaden blir ikke innvilget, og avslagsvedtaket blir stadfestet av Fylkesmannens Kommunal- og administrasjonsavdeling. Søknaden som Plan- og utviklingskomiteen behandlet i møte 12.09.2007 ble mottatt 13.03.2006. I den nye søknaden oppgir søker at tomta nå skal fradeles som fritidstomt, og at tomta trekkes lenger opp fra stranda.

  Forrige søknad                                                                         Denne søknad

 

Omtrentlig innpasset ortofoto med omsøkte tomt med rød strek. Fotografert våren 2006.

Andre fradelingssaker i området og på Ytterøya:

Plan- og byggesakssjefen har med bakgrunn i påstanden om forskjellsbehandling, valgt å gå igjennom arkivet for hele Ytterøy. Det er laget en oversiktlig fremstilling over fradelinger innenfor 100-metersbeltet som er godkjent innenfor planperioden for gjeldende kommuneplan. I området rundt omsøkte parsell, er det sett på godkjente fradelinger ut over planperioden for gjeldende kommuneplan.

Oversikten ble sendt som vedlegg til høringsbrevet til fylkeskommunen og fylkesmannen, samt i brev datert 11.05.2007 til Pretor Advokat og Ola Norum.

Klagen:

I klagen datert 31.10.2007 som ligger vedlagt til saksfremstillingen skriver Pretor Advokat om søkers fremstilling om bakgrunnen for saken. Det vises til to tilsvarende saker i nabolaget til omsøkte parsell. Det listes opp hvilke endringer som er gjort i forhold til forrige søknad (saken fra 2004). Videre argumenteres det for hvilke særlige grunner som foreligger for at søknaden skal innvilges, samt et avsnitt om kravet til likebehandling. Til slutt vises det til søknaden fra 1997 hvor søker mener det ble gjort uforsvarlig saksbehandling.

Vurdering:

Vurdering om klagen er rettidig:

Pretor Advokat og Ola Norum ble underrettet om Plan- og utviklingskomiteens vedtak i brev datert 24.09.2007. I brev datert 09.10.2007, altså innenfor klagefristen, søker Pretor Advokat på vegne om utsettelse av klagefristen til ut oktober. I brev datert 16.10.2007 innvilges søknaden om fristutsettelse jfr Forvaltningslovens § 29. Klagen er datert 31.10.2007. Klagen vurderes derfor å være rettidig.

Vurdering av klagen:

Plan- og byggesakssjefen har gått i gjennom klagen fra Pretor og Ola Norum, og kan ikke se at den inneholder noe nytt i forhold til det som var kjent ved 1.gangsbehandlingen av søknaden.

Plan- og byggesakssjefen viser til saksframlegget i 1.gangsbehandlingen samt til oversikten over alle fradelingssaker i nærområdet og ellers på Ytterøya.

Plan- og byggesakssjefen vil likevel kommentere noe av innholdet i klagen.

Tidligere søknader på samme tomt / Betydningen av saksbehandlingen ved søknad fra 1997:

Første gang det forekommer en søknad på samme tomt er i 1997. Da søkte Ola Norum om byggetillatelse for hytte. Etter en høringsrunde, ble det av ukjent årsak aldri fattet noe vedtak i saken.

Pretor Advokat skriver i klagen at Norum ikke har fremmet noen ny søknad etter 1997. I kommunens arkiver finnes det en søknad om deling av grunneiendom underskrevet av Ola Norum datert 01.03.2004. 

Plan- og byggesakssjefen avslår søknaden 17.06.2004, og etter klage datert 29.06.2004 blir vedtaket opprettholdt av Plan- og utviklingskomiteen i møte 19.01.2005.

I klagen på avslaget vises det blant annet til søknaden fra 1997 som ikke ble ferdigbehandlet.

Kommunal- og administrasjonsavdelingen hos Fylkesmannen i Nord-Trøndelag stadfester kommunens vedtak i brev datert 07.06.2005. De skriver blant annet følgende:

Med Fylkesmannens vedtak er sakene fra 1997 og 2004 dermed avsluttet.

I følgebrevet datert 13.03.2006 skriver Pretor Advokat og Norum at i valget mellom å fremme en sak for domstolene om usakelig forskjellsbehandling og å fremme en ny søknad til kommunen, så velger de det siste alternativet.

I klagen skriver Pretor Advokat og Norum at det aldri var hensikten at brev datert 13.03.2007 skulle behandles som en ny ”formell søknad”, men at formålet var å gi Innherred samkommune anledning til å rette opp feil begått i tidligere saksbehandling. Dette blir en selvmotsigelse mot det som står i det første brevet fra søkers side.

I og med at den forrige søknaden er avsluttet med Fylkesmannens vedtak, må den nåværende søknaden regnes som en helt ny sak som må behandles etter gjeldende regelverk og planer. Dessuten er søknaden endret fra å gjelde for ei fritidstomt isteden for boligtomt, og samtidig er forslaget til eiendomsgrenser endret.

Pretor Advokat skriver i klagen at ”det er fra Innherred Samkommune side anført at søknaden fra 1997 ikke kan tillegges vekt da det ikke er purret skriftlig på den”. Plan- og byggesakssjefen vil bemerke at dette er hentet fra Fylkesmannens vedtak datert 07.06.2005.

Andre saker i nærområdet/kravet om likebehandling:

Plan- og byggesakssjefen laget en oversikt over alle fradelinger på hele Ytterøya og konkluderte med at det ikke var godkjent tilsvarende fradelinger.

I både den opprinnelige søknaden og i klagen viser Pretor og Norum til to saker som de på bakgrunn av føler seg utsatt på forskjellsbehandling. Det er redegjort for disse i oversikten og de er også nevnt i saksframlegget til 1.gangsbehandlingen. Plan- og byggesakssjefen vil likevel kommentere de to sakene nærmere denne gang.

Skråfoto tatt av Fylkesmannens miljøvernavdeling, fotografert sommeren 2000 - klikk for større montasje

Skråfoto tatt av Fylkesmannens miljøvernavdeling, fotografert sommeren 2000

Sak 1

Den ene saken er fradeling av to hyttetomter fra eiendommen Bergsør med gnr/bnr 342/2.

Søknaden ble innvilget i Teknisk komité i møte 03.10.2001, med følgende begrunnelse:

”Det er flere hytter i de nærliggende områdene. Hyttene ligger relativt langt fra flomålet.” 

Rådmannen innstilte på avslag, blant annet etter anbefaling fra Fylkesmannens miljøvernavdeling.

Det blir i etterkant av godkjenningen søkt om flytting av tomtene slik at plassering blir som på kartskissen ovenfor. Det kommer da inn naboprotest fra nabo Olaf Arne Norum. Flyttingen godkjennes, og Norum klager på vedtaket. I klagen skriver Norum blant annet følgende:

”Avslutningsvis presiseres det at vi ønsker fritidsbebyggelse velkommen til Ytterøy. Hvis denne saken får en fornuftig ende, ser vi frem til nye hyttenaboer, beliggende luftig oppunder fylkesveien, og som en naturlig fortsettelse til eksisterende hytte”.

Klagen tas ikke til følge, og fylkesmannen stadfester kommunens vedtak med blant annet følgende begrunnelse:

”De omsøkte hyttetomtene ligger i et område som allerede er bebygd. Dette betyr at formålet om å bevare en urørt strandsone uansett ikke vil være oppfylt for dette området. Både kravet til utarbeidelse av bebyggelsesplan og forbudet mot bygging i strandsonen vil være svekket på grunn av dette. Hyttetomtene vil heller ikke ligge helt ned i strandkanten slik at disse vil hindre tilgangen til strandsonen. Dette svekker også forbudet mot bygging og fradeling i 100-metersbeltet.”

Både i kommunens vedtak om fradeling av tomtene og i fylkesmannens stadfestelse av vedtaket om flytting av tomtene, fremheves det at tomtene ligger ikke nede i strandkanten, men relativt langt fra flomålet. Den tomta som det nå søkes om vil komme 25-30 meter nærmere sjøen enn de to andre tomtene, og med en minsteavstand på kun 10 meter fra strandkanten.

Sak 2

Den andre tomte er tomta er boligtomta 342/7. I klage skriver Pretor at denne er fradelt etter 1997. Dette er feil.

Tomta ble opprettet i 1971 med bakgrunn i en hytteplan fra 1971. I 1995 søkes det om fradeling av tilleggareal (342/10) til 342/7 og 342/8, som skal slås sammen til ei boligtomt. De tre eiendommene sammenføyes til 342/7 i 1997, samtidig som det søkes om et tilleggareal til (342/11) som også sammenføyes med 342/7.

Plan- og byggesakssjefen anser begge sakene som ikke sammenlignbare med dagens søknad.

Ved søknader om dispensasjon til bygging innenfor 100-metersbeltet langs sjø, må hver enkelt sak vurderes for seg. Selv om det innenfor planperioden for gjeldene kommuneplan er gitt dispensasjon til fradeling av fritidseiendommer innenfor 100-metersbeltet langs sjø, så mener Plan- og byggesakssjefen at ingen er sammenlignbare med denne søknaden. Ingen av de andre søknadene har vært så nære sjøen som i denne.

Særlige grunner:

Klagen inneholder lite nytt om særlige grunner i forhold til det som var med i følgebrevet til søknaden. Det presiseres i klagen at omsøkte tomt ligger omsluttet av bebygd eiendom på begge sider langs sjøen og med dyrket mark i bakkant, og at man derfor uansett ikke kunne ha fri og uhindret tilkomst til sjøen over den parsellen som søkes fradelt.

Det at det er dyrket mark bakenfor omsøkte parsell, forhindrer ikke allmennheten å kunne nå sjøen over parsellen. Friluftslovens § 3 at ”i innmark kan enhver ferdes til fots i den tid marken er frosset eller snølagt”, og det er dessuten ingen selvfølge at det dyrkede arealet forblir innmark i all fremtid.

En fradeling som omsøkt vil derimot hindre allmennheten atkomst til strandsonen, for som miljøvernavdeling til Fylkesmannen skriver så vil ei hytte på omsøkte parsell fullføre og tette rekken med bebyggelse i 10 – 50 meterbelte langs sjøen på en uheldig måte. Det vil forsterke privatiseringen og være til hinder for allmennhetens ferdsel i strandsonen.

Dessuten ble det ved Fylkesmannens behandling av sak fra 2004 bemerket at byggeforbudet i 100-metersbeltet ikke bare har som oppgave å sikre at allmennheten ikke blir hindret tilgang til arealene, men at det også er et poeng i seg selv å holde denne sonen fri for bebyggelse ut fra hensynet til blant annet landskap og verneinteresser.

Konklusjon:

Plan- og byggesakssjefen har vurdert den innkomne klage nøye, men kan ikke se at den inneholder noe vesentlig nytt i forhold til det som var kjent ved 1.gangsbehandlingen av søknaden. Plan- og byggesakssjefen anbefaler derfor at Plan- og utviklingskomiteens vedtak i sak 088/07 opprettholdes og at saken oversendes Kommunal- og administrasjonsavdelingen til Fylkesmannen for endelig avgjørelse.

Rådmannens forslag til vedtak:

I samsvar med de vurderinger som er gjort i dette saksfremlegget, innvilges ikke dispensasjon fra Plan- og bygningslovens § 17-2 og kommuneplanen for Levanger kommune, og søknad om fradeling av parsell fra eiendommen Sjølyst med gnr/bnr 342/3 i Levanger kommune avslås. Avslagene hjemles i Plan- og bygningslovens § 17-2 (Forbud mot bygging og fradeling i 100-metersbeltet langs sjøen) og § 20-6 (Virkninger av kommuneplanen). 

Vedtaket kan påklages i henhold til Forvaltningslovens § 28 og Plan- og bygningslovens § 15. Det er 3 ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtak.

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 12.09.2007

Forslag i møte:

Ingen.

Avstemning:

Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.

VEDTAK:

I samsvar med de vurderinger som er gjort i dette saksfremlegget, innvilges ikke dispensasjon fra Plan- og bygningslovens § 17-2 og kommuneplanen for Levanger kommune, og søknad om fradeling av parsell fra eiendommen Sjølyst med gnr/bnr 342/3 i Levanger kommune avslås. Avslagene hjemles i Plan- og bygningslovens § 17-2 (Forbud mot bygging og fradeling i 100-metersbeltet langs sjøen) og § 20-6 (Virkninger av kommuneplanen). 

Vedtaket kan påklages i henhold til Forvaltningslovens § 28 og Plan- og bygningslovens § 15. Det er 3 ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtak.

Rådmannens forslag til vedtak:

I samsvar med de vurderinger som er gjort i dette saksfremlegget, innvilges ikke dispensasjon fra Plan- og bygningslovens § 17-2 og kommuneplanen for Levanger kommune, og søknad om fradeling av parsell fra eiendommen Sjølyst med gnr/bnr 342/3 i Levanger kommune avslås. Avslagene hjemles i Plan- og bygningslovens § 17-2 (Forbud mot bygging og fradeling i 100-metersbeltet langs sjøen) og § 20-6 (Virkninger av kommuneplanen). 

Vedtaket kan påklages i henhold til Forvaltningslovens § 28 og Plan- og bygningslovens § 15. Det er 3 ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtak.

Vedlegg:

1

Følgebrev til søknad PDF

2

Fylkesmannnens vedtak i sak 139/04 - Søknad om fradeling av boligtomt PDF

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Søknad mottatt 14.03.2006
  2. Høringsbrev datert 11.05.2007
  3. Orienteringsbrev til Pretor Advokat og Ola Norum datert 11.05.2007
  4. Oversikt over andre fradelingssaker i området og ellers på Ytterøya (sendt som vedlegg i brev til høringsparter, samt i brev til Pretor Advokat og Ola Norum)
  5. Brev fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag datert 20.06.2007
  6. Brev fra Nord-Trøndelag fylkeskommune datert 03.07.2007

Saksopplysninger:

Plan- og byggesakssjefen mottok 14.03.2006 søknad om deling av grunneiendom fra Pretor Advokat AS på vegne av Ola Norum.

Søknaden gjelder fradeling av parsell på ca 1400 m2 fra eiendommen Sjølyst med gnr/bnr 342/3 på Ytterøy i Levanger. Omsøkte parsell skal benyttes som tomt for fritidsbolig.

 

Dispensasjoner/høringsrunde:

I kommuneplanen vedtatt 27.09.2000, er hele Ytterøya innenfor LNF-sone B5. I bestemmelsene til kommuneplanen står blant annet følgende:

·         Ny fritidsbebyggelse i sone B5 kan tillates i et omfang som må fastlegges gjennom bebyggelsesplan.

·         Avstanden til sjøkant eller vassdrag skal ikke være mindre enn 100 meter.

·         I planperioden kan spredt fritidsbebyggelse tillates innenfor en grense på 30 hytteenheter.

Grensen på 30 hytteenheter er ikke nådd for Ytterøy, men parsellen som søkes fradelt omfattes ikke av godkjent bebyggelsesplan og ligger nærmere sjøen enn 100 meter. Søknaden anses derfor å være i strid med Plan- og bygningslovens § 17-2 (bygge- og delingsforbud innenfor 100-metersbeltet langs sjø), kommuneplanen samt Plan- og bygningslovens § 20-6 (virkninger av kommuneplan).

Det søkes om dispensasjon fra Plan- og bygningslovens § 17-2.

Andre myndigheter:

I henhold til Plan- og bygningslovens § 7 (Dispensasjon) kan kommunen gi dispensasjon fra kommuneplanen og Plan- og bygningsloven dersom det etter egen søknad foreligger særlige grunner for det.

I følgebrevet fra Pretor Advokat AS beskrives de særlige grunner som søker mener foreligger for at dispensasjon kan gis.

I henhold til Plan- og bygningsloven § 7 (Dispensasjon) ble saken i brev datert 11.05.2007 oversendt på høring til Nord-Trøndelag fylkeskommune og Fylkesmannen i Nord-Trøndelag. Plan- og byggesakssjefen anså saken som avklart i forhold til jordloven jfr vedtak 24.11.2004.

I brev datert 03.07.2007 skriver Nord-Trøndelag Fylkeskommune følgende:

”Vi viser til oversendelse datert 11.05.07. Vi beklager samtidig meget at saken på grunn av stor saksmengde har blitt liggende ubesvart ved vårt kontor.

Det er ikke kjent fredete kulturminner fra tiden før 1537 i planområdet. Vi har derfor ingen innvendinger til planen.

Det kan likevel fortsatt ligge upåviste fredete kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet.

I brev datert 20.06.2006 skriver Landbruksavdelingen hos Fylkesmannen i Nord-Trøndelag at de ut fra regionale jordvernhensyn ikke har noen merknader til saken.

Miljøvernavdelingen hos Fylkesmannen i Nord-Trøndelag skriver i brev datert 20.06.2007 følgende:

”Strandsonen er både fra land- og sjøsiden et viktig rekreasjonsområde for allmennheten. Båtliv, badeliv, turgåing og fiske er viktige aktiviteter. Samtidig er disse områdene oppvekstmiljø for spesielle plante- og dyreslag. De har dessuten særegne landskapsmessige verdier, og det knytter seg ofte kulturminneinteresser til strandområdene. Strandsonen og/eller 100 metersbelte er definert som et område av nasjonal interesse, og nedbygging og privatisering av denne sonen skal unngås jf plan- og bygningsloven (PBL) § 17-2.

Kommunens egen arealplanlegging er i neste omgang styrende for utviklingen i strandsonen. I gjeldende arealplan for Levanger ligger det omsøkte tiltaket i LNF-områder sone B5, hvor det i følge bestemmelsene til planen heter at: "Ny fritidsbebyggelse...i sone B5 kan tillates i et omfang som må fastlegges gjennom bebyggelsesplan... Avstanden til sjøkant eller vassdrag skal ikke være mindre enn 100 meter".

Strandsonen er et område av nasjonal interesse med bakgrunn i de mange kvalitetene som finnes der, bl.a biologisk mangfold, friluftsliv og landskapsverdier. Den nåværende regjering har i sin tiltredelseserklæring, Soria Moria-erklæringen fra 2005, understreket den nasjonale interessen i å unngå videre nedbygging av 100-metersbelte langs sjø. Dette er senere gjentatt i St. meld. nr. 26 (2006-2007) Regjeringens miljøpolitikk og rikets miljøtilstand.

Hyttetomta ligger åpent til ca 10-30 meter fra strandlinja i et småkupert område preget av grunnlendt mark med stein og svaberg og med lite vegetasjon. Øst for tomta går et nes (Bergsørtangen) ut i sjøen og åpner landskapsrommet rundt gårdsbruket Sjølyst. Det er et åpent kulturlandskap rundt driftssenteret.

Hytta er tenkt plassert mellom driftssenteret på eiendommen Sjølyst og et bolighus i vest. Plassering av hytte som omsøkt vil fullføre og tette rekken med bebyggelse i 10 – 50 metersbelte langs sjøen på en uheldig måte. Det vil forsterke privatiseringen og være til hinder for allmennhetens ferdsel i strandsonen.

Miljøvernavdelingen er kjent med at Innherred samkommune er i gang med rullering av kommuneplanens arealdel, samlet for Levanger og Verdal. Miljøvernavdelingen mener at eventuelle plangrep i strandsonen og 100-metersbelte langs sjøen må behandles gjennom avklaringer på overordnet plannivå og ikke som dispensasjonssaker.

Miljøvernavdelingen vil med bakgrunn i kommunens arealdel og planmessige bestemmelser, og lokale forhold på stedet som nevnt ovenfor, gå i mot at det gis dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av omsøkte hyttetomt på eiendommen Sjølyst gnr.342 bnr. 3 i Levanger kommune.

Vi ber om å bli orientert om kommunens vedtak i saken.”

Tidligere søknader på samme tomt:

Første gang det forekommer en søknad på samme tomt er i 1997. Da søkte Ola Norum om byggetillatelse for hytte. Etter en høringsrunde, ble det aldri fattet noe vedtak i saken.

I 2004 søker Ola Norum om fradeling av boligtomt i søknad datert 01.03.2004. Plan- og byggesakssjefen avslår søknaden 17.06.2004, med den begrunnelse at ubebygde restområder i strandsonen bør beholdes ubebygd og tilgjengelig for allmennheten.

Ola Norum klager på vedtaket i brev datert 29.06.2004. I klagen vises det til at det var søkt 1997, og at det siden søknadstidspunktet er godkjent 2 hytter og et bolighus i området og at han derfor krever likebehandling. I tillegg mener Norum at allmennhetens tilgang ikke blir berørt, da man enten må gå over dyrket mark eller over boligtomter for å komme til sjøen. Fjellet ned til sjøen er stupbratt ca 30 meters høyde.

Etter en høringsrunde hvor Fylkeskommunen og Fylkesmannen støtter kommunens vedtak, og hvor Fylkesmannen ber om å bli orientert om vedtak i saken, opprettholdes avslaget i Plan- og utviklingskomiteens møte 19.01.2005.

Kommunal- og administrasjonsavdelingen hos Fylkesmannen i Nord-Trøndelag stadfester vedtaket i brev datert 07.06.2005: De skriver blant annet følgende:

Nåværende søknad:

I den nye søknaden oppgir søker at tomta nå skal fradeles som fritidstomt, og at tomta trekkes lenger opp fra stranda.

  Forrige søknad                                                                         Denne søknad

 

Omtrentlig innpasset ortofoto med omsøkte tomt med rød strek. Fotografert våren 2006.

Skråfoto tatt av Fylkesmannens miljøvernavdeling, fotografert sommeren 2000

Andre fradelingssaker i området og på Ytterøya:

I følgebrevet til søknaden står det at grunneier føler seg utsatt for forskjellsbehandling, og det vises til saker i området som de mener gir grunnlag for denne påstanden. De velger å fremme en ny søknad til kommunen fremfor å føre en sak for domstolene om usakelig forskjellsbehandling.

Plan- og byggesakssjefen har, med bakgrunn i påstanden om forskjellsbehandling, valgt å gå igjennom arkivet for hele Ytterøy. Det er sett på fradelinger innenfor 100-metersbeltet som er godkjent innenfor planperioden for gjeldende kommuneplan. I området rundt omsøkte parsell, er det sett på godkjente fradelinger ut over planperioden for gjeldende kommuneplan. Plan- og byggesakssjefen har forsøkt å lage en oversiktlig fremstilling over disse sakene. Bakgrunnen for tomta med gnr/bnr 342/7, som det vises til i følgebrevet fra Pretor Advokat, er også med i fremstillingen. Det samme gjelder en søknad om å bygge ei hytte innenfor 100-metersbeltet fra sjø, som endte med avslag.

Oversikten ble sendt som vedlegg til høringsbrevet til fylkeskommunen og fylkesmannen, samt i brev datert 11.05.2007 til Pretor Advokat og Ola Norum. Der ble det også etterspurt om de visste om flere godkjente fradelingssaker som ikke var kommet med i oversikten. Det er ikke mottatt noen tilbakemelding på dette.

Vurdering:

Vurdering av dispensasjon:

Dispensasjon fra plan, lov eller forskrift kan innvilges dersom det foreligger særlige grunner, jfr Plan- og bygningslovens § 7.

Uttrykket ”særlige grunner” må ses i forhold til de offentlige hensyn planlovgivingen skal ivareta. De særlige grunner som kan begrunne en dispensasjon, er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn. Som eksempel kan nevnes tilfeller der vurderingen av arealbruken er endret etter at det er utarbeidet plan, eller at tidsfaktoren tilsier at en ikke bør avvente planendring. I helt spesielle tilfeller vil også søkerens person kunne anses som særlig grunn.

I hver enkelt dispensasjonssak må det foretas en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold i saken. Foreligger en overvekt av hensyn som taler for en dispensasjon, vil lovens krav være oppfylt og dispensasjon kan gis. I motsatt fall er lovens krav ikke oppfylt og dispensasjon kan ikke gis. De særlige grunner som taler for dispensasjon, må naturligvis ligge innenfor rammen av loven.

Dispensasjon bør ikke gis dersom de oppgitte grunner er generelle for flere eiendommer innenfor et planområde slik at dispensasjon kan skape presedens. Dersom det gjelder dispensasjon fra vedtatte planer og det kommer innsigelser mot dispensasjon, bør saken behandles som ordinær planendring. Dersom kommunen allikevel finner å ville dispensere, skal de myndigheter som har protestert, varsles slik at de kan bruke sin klageadgang etter Plan- og bygningslovens § 15.

I denne saken er det fra søker oppgitt følgende grunner for dispensasjon:

Grunner som taler i mot at dispensasjon kan være:

I denne saken konkluderes det med at det ikke foreligger en overvekt av grunner for dispensasjon i forhold til grunner som taler mot dispensasjon. Det vil si at lovens krav om særlige grunner ikke er oppfylt.

Konklusjon:

Plan- og byggesakssjefen har vurdert denne saken nøye, og med bakgrunn i ovennevnte vurderinger anbefaler at det ikke gis dispensasjon fra Plan- og bygningslovens § 17-2 (bygge- og delingsforbud innenfor 100-metersbeltet langs sjø) og kommuneplanen for Levanger kommune. Plan- og byggesakssjefen anbefaler at søknaden om fradeling avslås. 

<<sakliste | vedtak
<<>>

Gå til Levanger kommunes hovedside ^