Plan- og utviklingskomité 12.12.07 - Sak 119/07 <<sakliste << | >> | vedtak

REGULERINGSPLAN FOR DEL AV MOAN - GNR. 1719/314/82

Rådmannens forslag til innstilling:

Det gjøres følgende endringer på plankartet:

·         Avkjørsel til byggeområdet, ”gjennom” S12, reguleres som privat avkjørsel.

Det gjøres følgende endringer av reguleringsbestemmelsene:

·         Bestemmelsene oppdateres i tråd med inntegning av privat avkjørsel.

·         § 3.1: Siste del av tredje setning suppleres slik: ”... ikke kan ventes å være til ulempe for boliger og øvrig virksomhet i nærheten.”

·         § 3.1: Følgende tilføyes etter 3. setning: ”Retningslinjer for støy i arealplanlegging” (T-1442) skal tilfredsstilles.”

·         Ny § 3.10: ”Bebyggelsen bør ha vinduer mot vegen Moafjæra.”

·         Følgende tilføyes § 3.5:”Høydene skal måles i forhold til planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen.”

·         Følgende tilføyes § 4.2: ”Parkbelte S12 skal opparbeides i hht. planen, i forbindelse med utbygging av område M11.”

·         Følende tilføyes § 5.1: ”Fortauet skal være ferdig opparbeidet når ny bebyggelse i område M11 tas i bruk.”

Reguleringsplan m/bestemmelser for del av gnr. 1719/314/82 på Moan, datert 04.10.07, og med endringer som anført ovenfor, vedtas i hht. plan- og bygningslovens § 27-2 nr. 1.

Bebyggelsen anbefales lagt til rette for vannbåren oppvarming, med fornybare energikilder.

Vedlegg:

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Gjeldende reguleringsplan.

Saksopplysninger:

Planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn i hht. Plan- og utviklingskomiteens vedtak i møte 10.10.07, sak 98/07. Høringsfristen var 21.11.07.

Følgende uttalelser er kommet inn:

Nr.          Fra                                                                        Dato        Kommentar

01            NTE Nett AS                                                      30.10.07  Høyspent jordkabel

02            Statens vegvesen, Region midt                       30.10.07  Ingen merknader

03            Nord-Trøndelag Fylkeskommune                    13.10.07  Parkbelte, kulturminner

04            Norges vassdrags- og energidirektorat          20.11.07  Grunnforhold

05            Fylkesmannen i Nord-Trøndelag                     21.11.07  Måling av byggehøyder

Vurdering:

NTE Nett AS

Ingen merknader, men gjør oppmerksom på at NTE har høyspennings jordkabel langs veien og denne må det tas hensyn til ved en eventuell utbygging. Viser til ledningskart.

Kommentar:

Uttalelsen tas til etterretning. Brev m/ledningskart er oversendt næringsselskapet.

Statens vegvesen, region midt

Ingen merknader.

Nord-Trøndelag Fylkeskommune

”Planforslaget foreslår at spesialområde parkbelte flyttes mot nord. Vi støtter en slik løsning som gir bedre sammenheng med parkbelte vestover mot sjøen. Vi mener parkbeltet må opprettholdes med en bredde på minst 10 m.

Kulturminner

Det er ikke kjent fredete kulturminner fra tiden før 1537 i planområdet. Vi har derfor ingen innvendinger til planen.

Det kan likevel fortsatt ligge upåviste fredete kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet.

Det oppfordres til bruk av http://askeladden.ra.no for kontroll om tiltak berører kulturminner. Registrering av ikke kjente kulturminner kan skje via http://www.mittkulturminne.no

Kommentar:

Uttalelsen tas til etterretning.

Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE)

”Selv om Faregradskart for kvikkleire ikke har inntegnet kvikkleire i planområdet, kan det ikke sees bort fra at det kan være lommer med kvikkleire her. Det er derfor viktig at kommunen sørger for at det blir foretatt en geoteknisk vurdering av grunnforholdene. NVEs retningslinjer for planlegging og utbygging i fareområder langs vassdrag beskriver hvordan de ulike farene bør utredes og innarbeides i arealplaner, byggesaker etc.

For å unngå at reguleringsplanen er til hinder for eventuelle eksisterende og planlagte høyspentledninger etc, ber vi kommunen kontakte Nord-Trøndelag elektrisitetsverk og Statnett.

Det er positivt at kommunen er bevisst energibruk knyttet til oppvarming.”

Kommentar:

Kvartærgeologisk kart viser ingen informasjon om grunnforhold i det aktuelle området, bortsett fra skråningen i øst som ligger innenfor et større område med elve- og bekkeavsetning. Resten av området ligger på oppfylt sjøbunn. Området anses bebyggbart. Eventuelt behov for grunnundersøkelse forutsettes vurdert i fbm. deling og utbygging av området, jfr. plan- og bygningslovens § 68. Tiltakshaver har også selv et ansvar for å vurdere grunnforholdende, bl.a. i fbm. valg av fundamentering.

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag

Fra Landbruksavdelingen:

”Det er knapphet på næringsarealer i regionen, og landbruksdirektøren ber kommunen om kontinuerlig å ha fokus på fortetting (med kvalitet) og arealøkonomisering.”

Fra Miljøvernavdelingen: Ingen merknader.

Fra Kommunal- og administrasjonsavdelingen:

”I forslaget til bestemmelser pkt. 3.5 er det fastsatt maks tillatt gesimshøyde og mønehøyde. For klarhets skyld bør det tas inn hvor høyden skal regnes fra.”

Kommentar:

Landbruksavdelingens uttalelse tas til etterretning.

Jfr. § 4-2 i teknisk forskrift til plan- og bygningsloven bør det tilføyes regulerings-bestemmelsenes punkt 3.5 at høydene skal måles i forhold til planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen.

Oppfølging av rådmannens første innstilling, ved 1. gangs behandling

§ 3.1, tredje setning:

”FUP kan tillate etablering av lettere håndverks- og industrivirksomhet som har behov for publikumskontakt, når virksomheten ikke kan ventes å være til ulempe for øvrig virksomhet i nærheten.”

- Av hensyn til boligbebyggelse i nærområdet bør siste del av setningen suppleres slik:

”... ikke kan ventes å være til ulempe for boliger og øvrig virksomhet i nærheten.”

- Av samme grunn bør følgende tilføyes etter tredje setning:

”Retningslinjer for støy i arealplanlegging” (T-1442) skal tilfredsstilles.”

Forslag til § 3.10: ”Bebyggelsen bør ha vinduer mot vegen Moafjæra.”

Følgende bør tilføyes bestemmelsenes § 4.2:

”Parkbelte S12 skal opparbeides i hht. planen, i forbindelse med utbygging av område M11.”

Følende bør tilføyes bestemmelsenes § 5.1:

”Fortauet skal være ferdig opparbeidet når ny bebyggelse i område M11 tas i bruk.”

Avkjørsel til byggeområdet bør reguleres med egnet formål (privat avkjørsel).

Konklusjon

Vi tilrår at planforslaget vedtas med de endringer som er nevnt ovenfor.

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 10.10.2007

Utdelt i møte:

Plankart av 04.10.07
Bestemmelser av 04.10.07

Saksordfører:

Velges i PUK under andre gangs behandling

Forslag i møte:

Rådmannen endret sitt forslag til vedtak til:

Forslag til reguleringsplan m/bestemmelser for del av Moan, gnr. 1719/314/82, datert 04.10.07, legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens § 27-1 nr. 2.

Bebyggelsen anbefales lagt til rette for vannbåren oppvarming, med fornybare energikilder.

Avstemning:

Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.

VEDTAK:

Forslag til reguleringsplan m/bestemmelser for del av Moan, gnr. 1719/314/82, datert 04.10.07, legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens § 27-1 nr. 2.

Bebyggelsen anbefales lagt til rette for vannbåren oppvarming, med fornybare energikilder.

Rådmannens forslag til vedtak:

Det gjøres følgende endringer på plankartet:

·         Langs østsida av vegen Moafjæra reguleres det offentlig trafikkområde fortau med minst 2,0 meters bredde pluss felles grøntanlegg med 4,0 meters bredde.

·         Eksisterende bygg som forutsettes fjernet markeres med stiplet omriss. 

·         Bredden på spesialområde parkbelte S11 økes fra 5,0 til 10,0 meters bredde.

·         Innenfor byggeområdet legges det inn 5,0 meter byggegrense mot parkbelte S11.

Det gjøres følgende endringer av reguleringsbestemmelsene:

·         Bestemmelsene endres i tråd med overnevnte endringer av plankartet.

·         Forholdet mellom bobiltømmestasjon og grøntanlegg/fortau avklares.

·         Det angis at fellesområdet er felles for f.eks. alle virksomheter innen planområdet. 

·         Det bør tilføyes noe om bebyggelsens utforming mht. vinduer, materialbruk m.m.

·         Fylkesplanens kriterier for detaljhandelsetableringer vurderes tilføyd.

·         Følgende tilføyes § 3: ”Retningslinjer for støy i arealplanlegging” (T-1442) skal tilfredsstilles.”

·         § 3.1: Det bør gå klarere fram at boliger og bruk av parkbeltene også skal hensyntas.

·         Følgende tilføyes § 4: ”I frisiktsoner skal det ikke etableres sikthindre høyere enn 0,5 m over tilstøtende vegers planum.”

Forslag til reguleringsplan m/bestemmelser for del av Moan, gnr. 1719/314/82, datert 13.09.07, med endringer som anført ovenfor, legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens § 27-1 nr. 2.

Bebyggelsen anbefales lagt til rette for vannbåren oppvarming, med fornybare energikilder.

Vedlegg:

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Ingen

Saksopplysninger:

Planforslaget er utarbeidet av RG-Prosjekt AS, på vegne av Levanger Næringsselskap AS, som ønsker å selge deler av det kommunale lagerområdet på Moan.

Planområdet er på ca. 3 dekar, og ligger øst for vegen Moafjæra på Moan. Området foreslås regulert til forretning/kontor. Tidligere regulert parkbelte foreslås flyttet mot nord, slik at det blir liggende mellom nytt næringsareal og lagerområde. Bredden foreslås halvert til 5 m.     

Planstatus

Området omfattes av reguleringsplan for Sundet, Eidsbotn, Moan, vedtatt 13.05.93. I denne planen er nordre del av planområdet regulert til byggeområde for offentlige bygninger (verksted/lager og brannstasjon). Boliger tillates etablert over 1. etasjes plan.

Søndre del av planområdet er regulert til spesialområde parkbelte i endring 25.04.96. Det er regulert fortau langs Moafjæra.

Tillatt BYA = 40 %. Maks gesims- og mønehøyde er på hhv. 6,5 og 9,0 meter. 

Utsnitt av gjeldende planer i området.

Medvirkning

Oppstart ble kunngjort i kommunens fellesannonse 25.08.07, i to aviser.

Vurdering:

Forholdet til forskrift om konsekvensutredning

Planforslaget omfattes ikke av forskriftens oppfangingskriterier for konsekvensutredning i § 3 nr. 1 a (nærings- lager- og kontorbygg med bruksareal på mer enn 5000 m²).

Byggeområdet

Byggeområdet er ifølge plankartet på 2,1 dekar. En utnyttingsgrad på BYA = 50 %, tilsier ca. 1000 m² bebygd areal, inkl. areal til nødvendig parkering.

Vi antar at eksisterende bobiltømmestasjon forutsettes flyttet.

Området ligger utenfor sentrumsavgrensningen for Levanger sentrum. Ifølge fylkesplan

2005-2008 er strategien at kommunen vurderer detaljhandelsetableringer under 3000 kvm utenfor vedtatte sentrumssoner, på grunnlag av fylkesplanens lokaliseringskriterier. Dette kan evt. tilføyes bestemmelsene. Pga. planens begrensede omfang ser vi ikke behov for å fastsette maks størrelse på salgsflate for detaljhandel.

Foreslått gesims- og mønehøyde på hhv. 7,5 og 10,0 meter gir mulighet for bruksareal i mer enn en etasje. Dette er også i samsvar med det som er tillatt i flere næringsområder på Moan (Magneten m.m.). I tilliggende næringsområde (M4), syd for planområdet, er det imidlertid tillatt gesims- og mønehøyde på hhv. 6,5 og 9,0 m. Forslaget anses likevel akseptabelt i fht. omliggende områder.

Jfr. nyere planer på Moan foreslås det også her mulighet for flate tak.

Det bør tilføyes bestemmelsene noe om bebyggelsens utforming mht. vinduer, materialbruk m.m. Videre bør det legges inn en byggegrense på 5,0 m syd for parkbeltet, jfr. vedtatt løsning på motsatt side av Moafjæra.

Avkjørselen bør vurderes vist som trafikkareal.

Trafikk og grøntdrag langs Moafjæra

Det foreslås kombinert formål parkbelte/gang/sykkelveg med 4 meters bredde langs Moafjæra. Vi tilrår at det i stedet legges inn minst 2,0 m fortau (jfr. gjeldende plan) pluss 4,0 m felles grøntanlegg, jfr. planforslag lengre syd (coop extra m.m.). Dette forutsetter fjerning av eksisterende bobiltømmestasjon, men det kan gis nærmere bestemmelser om rekkefølge og midlertidige løsninger inntil denne fjernes. Vegbreddebehovet bør vurderes nærmere før fortauet legges inn i planen. Dette fordi vegen Moafjæra er regulert med 8,0 meters bredde i reguleringsplan for Magneten. Videre nordover synes regulert vegbredde å være ca. en meter smalere.

Endret reguleringsformål og høyere utnyttingsgrad tilsier noe mer trafikk. Moanområdet har adkomst både fra nord og fra syd. Ved en reguleringsendring i 2003 ble det lagt til rette for ny hovedadkomst i nord, mellom kroa og den videregående skolen. Utbygging av områdene på Moan tilsier at denne snart bør opparbeides. Eksisterende veg mellom bensinstasjonen og brannstasjonen tenkes stengt for biltrafikk når ny veg er opparbeidet. Det synes følgelig logisk å fortsatt legge til rette for fortau langs østsida av Moafjæra.  

Spesialområde parkbelte

Foreslått flytting av parkbeltet anses som en god løsning, også sett i sammenheng med regulert parkbelte o.a. ikke bebyggbare områder på motsatt side av Moafjæra. Det oppnås bedre sammenheng i grøntkorridoren øst/vest, mellom landbruksarealet og friområdene ved Eidsbotn. Vi er imidlertid noe skeptisk til halvering av bredden. De ”grønne” områdene på Moan har stor betydning. De gir muligheter til å opparbeide parkmessige strøk, som kan gi rekreasjon, le og skygge, og de kan dempe inntrykkene av ruvende bygninger etc. Foreslått bredde anses tilstrekkelig for beplantning/skjerm-vegetasjon, men vi hadde helst sett at en opprettholdt en bredde på minst 10 m. I dette parkbeltet er det også tenkt anlagt en voll. En reduksjon av parkbeltet kan medføre økt press på andre parkbelter i området.

Universell utforming

Universell utforming er omtalt i bestemmelsenes § 3.3, under byggeområdet.

Sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn

Planområdet ligger innenfor det oppfylte området på Moan, og ligger omtrent på kote +3. Vannflaten i Eidsbotn, som ligger ca. 200 m unna, er registrert med høyder på kote 0,89 til -1,36.

Hvis tomta har vært brukt til lagring som kan ha medført forurensning av grunnen, bør det foretas undersøkelser og evt. gjøres rede for nødvendige tiltak.

I § 3.1 er følgende foreslått:

”FUP kan tillate etablering av lettere håndverks- og industrivirksomhet som har behov for publikumskontakt, når virksomheten ikke kan ventes å være til ulempe for øvrig virksomhet i nærheten.”

Dette er i samsvar med bestemmelser for identiske reguleringsformål på Moan. Dette tilsier at tiltak som bl.a. innebærer sjenerende støy, støv, lukt eller ferdsel ikke bør tillates. Det bør tilføyes at ”retningslinjer for støy i arealplanlegging” (T-1442) skal tilfredsstilles. Nærmeste boligbebyggelse ligger på motsatt side av vegen Moafjæra, nordvest for planområdet. Om det å bo faller inn under begrepet ”virksomhet” synes uklart. Det bør gå klarere fram at boliger og bruk av parkbeltene også skal hensyntas.

Tilføyes § 4: ”I frisiktsoner skal det ikke etableres sikthindre høyere enn 0,5 m over tilstøtende vegers planum.”

Fylkesmannens sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen” er gjennomgått. Planområdet synes ikke å være spesielt utsatt for risiko.

Oppvarming/energibruk

Bebyggelsen anbefales lagt til rette for vannbåren oppvarming, med fornybare energikilder.

Konklusjon

Vi tilrår at planforslaget med omtalte endringer legges ut til offentlig ettersyn.

<<sakliste | vedtak
<< | >>
^