Plan- og utviklingskomité 16.01.08 - Sak 5/08 <<sakliste << | >> | vedtak

1719/315/178 - GUNNHILD BJØRNES OG TORE FJERDINGEN - DELING AV EIENDOMMEN JERNBANEGATA 30 A - TILLEGGSAREAL

Rådmannens forslag til vedtak:

Med hjemmel i Plan- og bygningslovens § 63 innvilges ikke søknad om deling av grunneiendom fra Gunnhild Bjørnes og Tore Fjerdingen.

Avslaget kan påklages jfr Forvaltningslovens § 28. Det er 3 ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtak.

Vedlegg:

Ingen

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

1. Søknad om deling av grunneiendom mottatt 11.10.2007
2. Brev fra PBOM datert 02.11.2007
3. Supplerende opplysninger mottatt 06.12.2007
4. Uttalelse fra Levanger kommune, enhet for kommunalteknikk datert 02.01.2008
5. Bilder tatt 02.01.2008

Saksopplysninger:

Plan- og byggesakssjefen mottok 11.10.2007 en søknad om deling av grunneiendom fra Gunnhild Bjørnes og Tore Fjerdingen. Søknaden gjelder fradeling av en parsell på ca 100 m² fra eiendommen Jernbanegata 30 A med gnr/bnr 315/178. Parsellen skal være tilleggsareal til eiendommen Jernbanegata 32 A med gnr/bnr 315/181.

I 1997 ble det godkjent en felles nedsenket garasje for eiendommene Jernbanegata 30 A og 32 A, med felles atkomst. Omsøkte fradeling fører til at Jernbanegata 32 A overtar hele garasjen med atkomst.

I brev datert 02.11.2007 etterspurte Plan- og byggesakssjefen en redegjørelse om hvorfor man ønsket omsøkte fradeling. Det ble vist til Plan- og bygningslovens § 63 hvor det står at ”eiendom må ikke deles slik at det dannes tomter som etter kommunens skjønn er mindre vel skikket til bebyggelse på grunn av sin størrelse eller form”. Det ble bedt om en skisse som viser hvordan fremtidig parkering er tenkt og hvor en eventuell ny garasje skulle plasseres på tomta etter at eksisterende garasje med atkomst blir fradelt. Det ble også etterspurt nabovarsling, samt naboerklæring fordi huset vil komme nærmere eiendomsgrense enn 4 meter.

I brev mottatt 06.12.2007 skriver nabo Tone R. Røe og Kjell Ivar Røe, eiere av Jernbanegata 32 A, at fradelingen ønskes på grunn av overtakelse av felles garasje da eiendommen Jernbanegata 30 A skal selges. De skriver at de ikke kan se at nevnte endringer vil forringe eiendommen, og de ønsker å presisere at de er sterkt opptatt av at bebyggelsen i området skal opprettholdes og ivaretas. Vedlagt brevet er kartskisse som viser følgende løsning på parkering på eiendommen Jernbanegata 30 A

På kartskissen står også følgende kommentarer med henvisning til numrene på kartskissen:

1) Ny garasje oppført sommeren 2007 på eiendommen 28 A.

2) Forslag til fremtidig garasje på eiendommen 30 A

3) Mulighet for 4 parkeringsplasser

4) Carport/garasje åpen i begge ender.

I forbindelse med nabovarslingen har det ikke kommet inn merknader.

Levanger kommune, enhet for kommunalteknikk har e-post 02.01.2008 ingen innvendinger til at atkomsten flyttes. Sikten må imidlertid bedres ved at noe av hekken klippes noe i høyde da det er utkjøring over fortau.

Omsøkte parsell ligger innenfor reguleringsplanen Levanger sentrum med plan-id L1994001. Parsellen ligger innenfor sone VII og kvartal 9B. I bestemmelsen står det at det skal tas spesielt hensyn til bebyggelsens egenart, og at det skal sikres tilstrekkelig åpent areal rundt og mellom husene.

Ny reguleringsplan for Levanger sentrum er under arbeid, og vil legges frem for sluttbehandling i 1.kvartal 2008. Her er parsellen innenfor kvartal 9, som nå er foreslått til spesialområde bevaring kulturhistorisk verdi.

Bildet viser muren som er foreslått som ny eiendomsgrense.

Bildet viser hvor det foreslås plassering av en eventuell ny garasje på eiendommen.

Vurdering:

Plan- og bygningslovens § 63 sier følgende:

”Eiendom må ikke deles eller enheter for bortfeste i mer en 10 år opprettes på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot denne lov, forskrift, vedtekt eller plan. Heller må ikke eiendom deles eller enhet som nevnt bortfestes slik at det dannes tomter som etter kommunens skjønn er mindre vel skikket til bebyggelse på grunn av sin størrelse eller form.”

Omsøkte fradeling medfører en tomtearrondering som kan vurderes som mindre vel skikket til bebyggelse på grunn av sin størrelse og form. Det må etter loven utøves et skjønn av kommunen, og det er bakgrunnen for at Plan- og byggesakssjefen velger å fremme saken for Plan- og utviklingskomiteen.

Omsøkte fradeling medfører at eiendomsgrensa skal trekkes ca 1 meter fra husveggen på boligen i Jernbanegata 30 A. Dette medfører at det oppstår et ulovlig forhold til Plan- og bygningslovens § 70, angående kravet til 4 meters avstand til nabogrense. Det er lagt ved naboerklæring på at bolig kan stå nærmere enn 4 meter, dog uten nærmere angitt avstand. Dermed anses forholdet til Plan- og bygningslovens § 70 som avklart, med det forbehold om at korrekt avstand blir påført.

Plan- og byggesakssjefen tolker forslaget dit hen at ny eiendomsgrensa skal gå langs muren. At eiendomsgrensa blir trukket så nært boligen, vil medføre at det blir vanskeligere å utføre nødvendig vedlikehold på boligen og beplantning langs veggen fra egen grunn. Ved en eventuell godkjenning må det settes som betingelse, at det må etableres en tinglyst avtale på at man kan stå på den fradelte grunnen for å få utført vedlikehold som maling, skifting av bordkledning etc.

I forslag til reguleringsplan for Levanger sentrum som skal legges frem til sluttbehandling i 1.kvartal 2008, er kvartalet foreslått til spesialområde bevaring kulturhistorisk verdi. Om dette også skal omfatte tomtegrensene står det ikke noe spesielt om. I utgangspunktet er det mest naturlig at det er bygningene, samt kvartalet med sitt preg med åpne og forholdsvis romslig tomter, det tenkes på. Plan- og byggesakssjefen ønsker ikke forskuttere en godkjenning av plassering av garasje, før det foreligger en eventuell søknad om dette. Det er ikke bedt om tegninger på en eventuell garasje i forbindelse med denne saken.

Det er ingen andre tomter i kvartalet (9) eller nabokvartalet (13) som har en tilsvarende plassering av eiendomsgrense seg imellom, som det søkes om her. Det er de to kvartalene som det er mest sammenlignbare. 

Etter Plan- og byggesakssjefens skjønn vil omsøkte fradeling gjøre eiendommen Jernbanegata 30 A mindre vel skikket til bebyggelse på grunn av sin størrelse eller form. Tomta blir mer uhensiktsmessig og vanskelig med tanke vedlikehold av bygninger/beplantning samt plassering av en eventuell ny garasje. Plan- og byggesakssjefen er også skeptisk til å endre på den veldefinerte tomtestrukturen i kvartalet.

Plan- og byggesakssjefen anbefaler derfor at søknaden om deling av grunneiendom avlås. Avslaget hjemles i Plan- og bygningslovens § 63. Et avslag kan påklages jfr Forvaltningslovens § 28. Det er 3 ukers klagefrist fra mottatt dato av vedtaket.

Plan- og byggesakssjefen ser likevel at de fleste problemstillinger rundt omsøkte fradeling kan avklares, med unntak av at det ikke kan forskutteres godkjenning av plasseres av garasje som angitt i skissen. Dette kan ikke gjøres før behandling av en konkret byggesøknad. Dersom Plan- og utviklingskomiteen er av en annen oppfatning, når det gjelder vurderingen om resteiendommen blir mindre vel skikket til bebyggelse på grunn av sin størrelse eller form, så kan derfor omsøkte fradeling forsvares. 

Dersom Plan- og utviklingskomiteen velger å gå inn for omsøkte fradelingen, må den hjemles i Plan- og bygningslovens § 93. Det må sette som betingelse at korrekt avstand fra nabogrense til bygning føres inn på innsendte naboerklæringsskjema. Det må også lages avtale om bruk av grunn til å få gjennomført vedlikeholdsarbeider, jfr vurderingene dette saksfremlegget. Det må også forutsettes at fradelte parsell sammenføyes med eiendommen Jernbanegata 32 A med gnr/bnr 315/181.

<<sakliste | vedtak
<< | >>
^