Plan-
og utviklingskomité
13.02.08 - Sak 10/08
<<sakliste
<< | >>
| vedtak
|
Plan-
og utviklingskomité
13.02.08 - Sak 10/08 |
REGULERINGSPLAN JOPLASSEN 1719/2/105
| Saksansvarlig: Bernt Arne Helberg |
Arkivsaknr: 2007/7541 - /L12 |
|
|
Saken avgjøres av: KOM |
| Saksgang: | Møtedato: | Saksbeh.: | Saksnr.: |
|
Plan- og utviklingskomité |
12.09.07 | BTHE |
94/07 |
|
Plan- og utviklingskomité |
13.02.08 | BTHE |
10/08 |
Rådmannens forslag til innstilling:
Plankart og bestemmelser sist revidert 11.01.08, revideres på følgende punkter:
Deretter vedtas reguleringsplan for Joplassen.
Utbygger bes vurdere å legge til rette for alternativ oppvarming basert på fornybare energikilder.
Vedlegg:
|
5 |
|
|
6 |
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Ingen
Saksopplysninger:
Planforslaget har vært utlagt til offentlig ettersyn, i tråd med planutvalgets vedtak 12.09.2007. Følgende uttalelser er kommet inn:
Nr Fra Dato
01 NTE 09.10.07 PDF
02 Tommy og Liv Marit Rehn 10.10.07 PDF
03 NT - Fylkeskommune 17.10.07 PDF
04 Fylkesmannen i NT 19.10.07 PDF
Vurdering:
Sammendrag av innkomne uttalelser med kommentarer, og ev. forslag til endringer:
Uttalelse nr. 01: NTE: Ingen merknader.
Uttalelse nr. 02: Tommy og Liv Marit Aune Rehn: De er nyinnflyttet i Bambergvegen og har ikke tidligere fått informasjon om byggeplanene rett nedenfor. Det er viktig for dem å ikke miste utsikt. Klarer ikke av det tilsendte materialet å se hvordan tiltaket vil påvirke utsikten til havna og fjorden.
Kommentar: Planmateriale ble oversendt Rehn den 29.10.07.
Uttalelse nr. 03: NT - Fylkeskommune: En slik fortetting i sentrale områder vil føre til bedre arealutnytting og transportøkonomi, og er slik sett i tråd med overordna arealpolitikk. Av bestemmelsene framgår det at BYA ikke skal overstige 25%, hvis parkeringsarealet regnes med slik regelverket sier vil utnyttingen av området overstige 40%. Dette blir en sterk utnyttelse, samtidig som ny bebyggelse skal plasseres slik at den tar hensyn til eksisterende boligbygg. Bebyggelsen er planlagt med avstand inntil 8 m fra hverandre, men avstanden kan bli enda mindre i og med at omriss av planlagt bebyggelse er veiledende. Små avstander mellom boligene vil medføre utfordringer både med hensyn til innsyn/utsyn og lyd.
En annen utfordring blir å få til estetisk gode løsninger når en legger opp til en annen type bebyggelse, bl.a. med flatt/pulttak, så tett inntil en bebyggelse som framstår ensartet i strøket, med hensyn til plassering, størrelse, takform og materialbruk.
Leikearealet består mye av smale tarmer og snipper. Det anbefales at felles leikeareal gis en mer samlet utforming, så området kan oppleves som en felles møte og leikeplass for flere aldersgrupper.
Konklusjon: ”Etter ei samla vurdering vil vi sterkt anbefale at planforslaget bearbeides for å redusere ulemper i forhold til eksiterende bebyggelse, estetiske hensyn og utforming av felles leikeareal. Etter vår vurdering er det særlig det største nybygget(med 8 boenheter) som ved sin plassering og store omfang skaper ulemper i form av de ovennevnte forhold. En reduksjon og omplassering av bebyggelsen her vil gi store muligheter for økt attraktivitet og kvalitetsforbedringer for boligområdet som helhet.”
Plankartet mangler rutenett med koordinater. Dette må påføres før sluttbehandling av planen.
Kulturminner: Kjenner ikke til kulturminner i området, men minner om aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminneloven.
Uttalelse nr. 04: Fylkesmannen i NT:
Landbruksavdelingen: Landbruksavdelingen vurderer det som positivt at det skjer en gradvis fortetting av eksisterende boligområder, og har ingen merknader til planforslaget slik det foreligger.
Miljøvernavdelingen:
I følge rikspolitiske retningslinjer (RPR) for barn og unges rettigheter i planleggingen, skal hensynet til barn- og unge vektlegges på et tidlig tidspunkt i planbehandlingen
Utearealet på eiendommen i dag består hovedsakelig av bratt buskbevokst terreng, ned mot skrånende plen som er lite egnet som areal for uteaktiviteter og variert lek. Kommunen peker på at eiendommen Joplassen ligger nært et stort friområde ned mot sjøen, og at det derfor er tilrådelig med en sterkere utnytting av tomten.
Miljøvernavdelingen mener at nærliggende friområde ikke kan frita kommunen fra krav om tilfredsstillende lekeareal på eiendommen.
I følge MDs veileder "Grad av utnytting" er arealet nærmest egen inngangsdør det som benyttes mest av barn i alderen opptil 8 år. Det skal derfor sikres areal til lekeplass på minimum 100 m2 for små barn, og arealene skal gi muligheter for ulike typer lek til ulike årstider. I følge veilederen bør det være en fysisk og visuell skjerming dersom parkering og lekeplasser må legges inntil hverandre. Når det er knapphet på utearealer, må det kompenseres med høy kvalitet som tilstrekkelig solbelyst areal og lav helningsgrad. Dette er momenter som er lite berørt i planforslaget.
Støy er ikke behandlet i planforslaget. Miljøvernavdelingen mener det må spesifiseres krav til støy under anleggsfasen, jf. T-1442 Kap. 4: Retningslinjer for beregning av støy fra bygg- og anleggsvirksomhet.
Miljøvernavdelingen vil støtte kommunen i kravet til utbygger om å vurdere å legge til rette for alternativ oppvarming basert på fornybare energikilder.
Kommunal- og administrasjonsavdelingen: I forslaget til bestemmelser pkt. 2.04 annen setning er det fastsatt at parkeringsareal på terreng ikke inngår i BYA. Det er ikke anledning til å gi en slik bestemmelse.
Kommentar: Fylkesmannen og Fylkeskommunen hadde delvis felles synspunkter, og det er derfor valgt å kommentere de to uttalelsene felles.
Type bebyggelse: Vi holder fast ved vår vurdering i forbindelse med 1. gangs behandling og mener at den type bebyggelse med flatt tak som er beskrevet i planforslaget kan tillates.
Lekearealer, utnyttingsgrad og avstand mellom bygninger: På bakgrunn av innkomne uttalelser ble det avholdt et møte med tiltakshaver og arkitekt. Dette resulterte i et revidert planforslag. Se vedlegg 05 og 06.
Revidert planforslag, datert 11.01.08 Planforslag som var på høring, datert 15.08.07
Det største bygget i det opprinnelige planforslaget er redusert, og flyttet/vridd mot nord. Se skisser over. Dette gir mulighet for å etablere et større sammenhengende leikeareal med bedre kvaliteter, og det gir mye bedre avstand mellom bygningene med de fordelene det medfører. Det reviderte forslaget synes å være et godt svar på regionale myndigheters utfordringer.
I og med at parkeringsarealene er satt av til eget formål, øker utnyttelsesgraden i det gule området avsatt til bolig fra BYA 25% til BYA 45%. Dette er tatt inn i det reviderte forslaget til bestemmelser, datert 11.01.08.
Tiltakshaver har beholdt byggegrensa uforandra i det reviderte planforslaget, noe som fører til at det ikke er byggrense inntil lekeareal og parkeringsområder. Det foreslås derfor å endre byggegrensa før planen vedtas.
Støy: Miljøvernavdelingen tilråding ang. støy i anleggsfasen tas til følge, og det tas inn en ny bestemmelse. Link til Miljøverndepartementets retningslinjer (T-1442)
Forslag:
Plankart og bestemmelser sist revidert 11.01.08, revideres på følgende punkter:
Deretter vedtas reguleringsplan for Joplassen.
Bestemmelser: Bestemmelser om at parkering ikke skal inngå i BYA er utelatt i bestemmelser datert 11.01.08.
Plankart: Tiltakshaver har i dette tilfellet fått godkjent å utelate rutenettet på plankartet. Det er vist to fastpunkter med koordinater slik at planen kan georefereres (plasseres riktig i kartverket!)
Alternativ oppvarming: Det foreslås at vedtak fra 1. gangs behandling ang. alternativ oppvarming tas inn sammen med endelig vedtak av planen.
Forslag: ”Utbygger bes vurdere å legge til rette for alternativ oppvarming basert på fornybare energikilder.”
Ny høring?: De foreslåtte endringen av planen etter høringsrunden vil ikke påvirke naboer og omgivelser i negativ retning, og det anses derfor som unødvendig å sende planen på en ny høring før 2. gangs behandling.
Forslag i møte:
Ingen.
Avstemning:
Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.
VEDTAK:
Forslag til bestemmelser datert 15.08.07 endres på følgende punkter:
Deretter legges forslag til reguleringsplan for Joplassen 1719/2/105, datert 15.08.07, med reviderte bestemmelser ut til offentlig ettersyn, i medhold av PBL § 27-1,2..
Utbygger bes vurdere å legge til rette for alternativ oppvarming basert på fornybare energikilder.
Rådmannens forslag til vedtak:
Forslag til bestemmelser datert 15.08.07 endres på følgende punkter:
Deretter legges forslag til reguleringsplan for Joplassen 1719/2/105, datert 15.08.07, med
reviderte bestemmelser ut til offentlig ettersyn, i medhold av PBL § 27-1,2.
Utbygger bes vurdere å legge til rette for alternativ oppvarming basert på fornybare energikilder.
Vedlegg:
01 Planbeskrivelse, datert 20.08.07 PDF
02 Plankart, datert 15.08.07 PDF
03 Bestemmelser, datert 15.08.07 PDF
04 Profiler, datert 15.08.07 PDF
Ingen
Saksopplysninger:
Sivilarkitekt Arvid Hellebust har på vegne av Boligbygg Midt-Norge AS v/Ragnar Brevik fremmet forslag til reguleringsplan for Joplassen datert 15.08.07.
Oversiktskart (Joplassen vist m/blå prikk)
Formålet med planen er å legge til rette for bedre utnyttelse av tomten. Det er tenkt tre nye bygg i tillegg til de to eksiterende husa som hver har 8 toroms leiligheter. Av de nye bygga er to planlagt med 4 leiligheter og ett med 8 leiligheter. Totalt blir det da 32 leiligheter på eiendommen.
Se tiltakshavers sin beskrivelse av planen, for mer utfyllende opplysninger om tiltaket. (Vedlegg 01)
Utsnitt av illustrasjonsplan datert 15.08.07 m/markering av profiler (vedlegg 04)
Medvirkning:
Oppstart av planarbeidet ble annonsert i Trønder-Avisa og Levangeravisa den 26.04.07.
Forslagstiller fikk på bakgrunn av dette to muntlige henvendelser fra potensiell kjøper av Odins veg 50 og eier av Odins veg nr. 40. Begge ble besvart med orientering om planene.
Barnerepresentanten har fått oversendt planforslaget men har ikke kommet med merknader.
Planen er sendt på en intern høringsrunde til teknisk, helse og oppvekst uten at det har kommet merknader.
Planstatus:
Planen i forhold til tilgrensende planer.
Mot øst overlapper planforslaget delvis reguleringsplan for Nordsivegen, vedtatt 10.02.1977.
Planforslaget grenser også mot reguleringsplan for Gjemble – nedre del, vedtatt 01.08.1973
Vurdering:
Bebyggelsen:
Kommunedelplan sentrum inneholder en bestemmelse ang. fortetting om at fortettingen skal underordnes strøkets særpreg når det gjelder byggeskikk. I denne aktuelle saken er det lagt opp til en ny bebyggelse med flatt tak og pulttak, noe som står i kontrast til eksisterende bebyggelse på tomta og i området forøvrig. Ny bebyggelse er imidlertid plassert innerst på tomta, og eksisterende bygningsmasse vil sammen med de nærmeste husene mot øst/sørøst fortsatt danne et enhetlig miljø rundt Joplassvegen. Se bilde under.
Flyfoto fra sørøst
To av de nye boligene vil få fasader mot Odinsveg, men dette vil bli lite dominerende 1 etasjes fasader. Se vedlegg 04.
Maksimal mønehøyde er satt til 6.5 m i bestemmelsene. Dette er lavere enn høydebegrensningene i overlappende plan for Nordsivegen, og anses som en fornuftig grense. Det blir imidlertid misvisende å benytte mønehøyde når det gjelder flatt eller pulttak, og det foreslås derfor en endring i bestemmelsene.
Forslag: bestemmelsene pkt.2.03 endres til: ”Maksimal takhøyde 6.5 m over gjennomsnittlig planert terreng.”
Utnyttingsgrad/uteopphold/parkering: I kommuneplanen er det definert i bestemmelsene at parkeringsplasser på terreng skal inngå i bebygd areal (BYA) og at maks BYA er 35%. Ny veileder ”Grad av utnytting” presiserer også at parkering på terreng skal inngå i utnyttingsgraden.
I det aktuelle planforslaget er BYA satt til 25%, men det er ikke tatt høyde for parkeringsplasser. Hvis parkeringsplassene tas med vil BYA overstige 40%. Bestemmelsene stiller krav om 1,5 biloppstillingsplasser som er i samsvar med lokal forskrifter.
Vi mener likevel at det er tilrådelig med så sterk utnytting fordi lokale forskrifter angående areal avsatt til lek anses som oppfylt. Det satt av tilstrekkelig felles uteareal på eiendommen og Joplassen ligger nært store friområder ned mot sjøen, områdene rundt det gamle sjøbadet. Det foreslås et tillegg i bestemmelsene som presiserer at i dette tilfellet inngår parkeringsplasser ikke i BYA.
Forslag: Tillegg til bestemmelsene pkt.2.04: ”Parkeringsplasser på terreng inngår ikke i BYA”
Adkomst/g/S-veg/fortau: I dag er adkomsten til Joplassvegen utflytende over en lang strekning, men planforslaget viser tre avgrensede avkjørsler. Dette vil bedre trafikksikkerheten. Planforslaget gir rom for utvidelse av Odinsveg og Joplassvegen, og det er lagt inn et 2 meter bredt fortau.
Universell utforming:
Vi arbeider for at følgende bestemmelser tas inn i alle reguleringsplaner: ”Prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn for utforming av bebyggelsen og utomhusarealer. Minimum 40 % av boligene skal oppføres med livsløpsstandard. Før bygg i planområdet er ferdigstilt og tatt i bruk, skal utomhusområder være ferdig opparbeidet og klar til bruk.” Forslagstiller har tatt disse formuleringene inn.
Sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn:
Vi har gått gjennom Fylkesmannens ”sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen” uten å finne hensyn som ikke er ivaretatt.
Utbyggingsavtale: Tiltakshaver er varsla om krav til utbyggingsavtale, og vil ta kontakt med teknisk i kommunen for videre drøftinger. Forslag til utbyggingsavtale vil bli lagt fram i et senere møte.
Konklusjon: Det aktuelle forslaget er vurdert til å være henhold til bestemmelser ang. fortetting i Kommunedelplan for Levanger sentrum.
Planforslaget viser fortetting av et attraktivt sentrumsnært område, samtidig som muligheter for leik og uteopphold er sikra i nødvendig grad. Området har lett adkomst og tilgang til nødvendig infrastruktur. Det er tatt nødvendig hensyn til trafikksikkerhet.
Utbyggingen anses som tilstrekkelig tilpasset omgivelsene og strøkets karakter.
Det tilrås derfor at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn.
<<sakliste
| vedtak
<< | >>
^