Plan- og utviklingskomité 18.06.08 - Sak 50/08 <<sakliste << | >> | vedtak

REGULERINGSPLAN ÅSVEGEN 27, SKOGN - 1719/37/226

Rådmannens forslag til vedtak:

Forslag til reguleringsplan for Åsvegen 27, Skogn - 1719/37/226, datert 26.05.08 avvises med hjemmel i plan- og bygningslovens § 27-1 nr. 2.

Vedlegg:

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Ingen.

Saksopplysninger:

Forslag til reguleringsplan for Åsvegen 27, Skogn, er mottatt for behandling i kommunen med brev av 26.05.08. Forslaget er utarbeidet av Sivilingeniør Peter Hognestad, pva. grunneier Per Åge Berg. Noe eies også av kommunen.

Følgende er anført i oversendelsesbrevet:

”Det vises til tidligere samtaler og korrespondanse.

Vedlagt oversendes til behandling forslag til reguleringsplan for Åsvegen 27, gnr 37, bnr 226, Skogn i Levanger kommune. Planforslaget er vedlagt reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse, alle datert 26.05.2008.

Til orientering er tidligere oversendt planer, snitt og fasader for påtenkt bebyggelse, samt snitt gjennom eiendommene Åsvegen 27 og Mønsterhaugvegen 12.

Det gjøres oppmerksom på at alle naboer i brev av 30.10.2007 ble varslet om igangsatt planarbeid. Varsel om igangsatt reguleringsarbeid var inntatt i Levanger-Avisa den 01.11.2007 og i Trønder-Avisa den 02.11.2007.

Det har ikke kommet kommentarer til det igangsatte arbeid.”

Planområdet

Planområdet er på ca. 1,3 dekar og ligger mellom Åsvegen og Mønsterhaugvegen på Skogn, se kartutsnitt.

Planstatus

Området ligger innenfor avsatt nåværende boligområde i kommunedelplan Skogn, vedtatt 15.05.02. Planforslaget overlapper delvis reguleringsplan for fortau langs Åsvegen, vedtatt 23.05.1996. Se utnittet til høyre. Kommunedelplanens bestemmelser lister opp en del hovedregler ved fortetting i eksisterende byggeområder.

Medvirkning

Det er redegjort for varsel om planoppstart i oversendelsesbrev gjengitt ovenfor.

Bygg og eiendom, Levanger kommune, 09.11.07: Ingen merknader.

Kommunalteknikk, Levanger kommune, 02.04.08:

Reguleringsplan for Åsvegen har 8 m byggegrense mot vegen mot sør og øst.

Aksepterer ikke plassering av bygg over det kommunale ledningsanlegget (2 stk hovedledning vann, 2 stk pumpeledninger for avløp).

Felles lekeplass mellom avkjørsel og Åsvegen virker litt malplassert.

Det bør unngås avkjøringsmulighet mot Åsvegen nær krysset.

Supplerende kommentar 02.06.08: ”Forutsetter at dersom det er aktuelt å selge det kommunale arealet mot vegen, må det sikres tinglyst avtale om kommunens rettigheter vedr. ledningsanlegget i grunnen.”

Barnerepresentanten i Levanger kommune:

11.11.07:  ”Lekeområdet må være forsvarlig sikret mot trafikkert vei. Ellers ingen merknader til planforslaget.”

30.05.08: Ingen merknader.

Vurdering:

Bebyggelsen

Det kan innledningsvis nevnes at ved fortetting skal minste areal for eneboligtomt være 550 kvadratmeter. Dvs. at den private tomten, som opplyses å være på ca. 724 m² i utgangspunket kan være egnet for oppføring av en enebolig. Ved å innlemme kommunal grunn på ca. 578 m² søkes det å oppnå et større fortettingspotensial.

Planen legger til rette for oppføring av boliger (rekkehus med fire boenheter) i tre etasjer, hvorav en i sokkel-/underetasje. Planen viser også garasjer og fellesarealer.

Det vises til vedleggene for nærmere informasjon.

Byggehøyder og volum

Boligens mønehøyde og takvinkel er fastsatt, og gesimshøyden vil da avhenge av bygningens bredde. Carportene inntil bolighuset vil sannsynligvis få flatt eller ensidig takfall. Dette kan evt. fastsettes.

Tilpassing til strøkets bygningsvolum synes lite ivaretatt (gjelder ved fortetting).

Grad av utnytting

Gjennomsnittlig boligtetthet: Ca. 3 enheter pr. dekar.

I § 3.4, under byggeområdet, er det foreslått %-BYA = 30 %. Ifølge planbeskrivelsen er dette beregnet i fht. foreslått tomt på 1302 m². Dette er sammenlignbart med kommunedelplanens fastsatte grense på BYA 25 %. Overstigelsen utgjør ca. 65 m², og kan bli større hvis det ved nærmere avklaring med kommunen som vegeier viser seg at deler av kommunal grunn ikke kan avstås til boligtomt. Det oppfattes som uheldig at en stripe kommunalt ”vegareal” innlemmes i tomtearealet. Dette arealet har lav kvalitet i forhold til uteareal for leik og opphold og som friområde forøvrig.

Planbeskrivelsen viser alternative beregningsmåter, og resultatet på 45 % anses som riktig i fht. gjeldende regler og vedlagte plankart.

Adkomst og parkering

Adkomst foreslås fra Mønsterhaugvegen, via felles avkjørsel.

Parkeringskravet er i hht. lokale forskrifter.

Lekeplasser og annet uteoppholdsareal

I kommunens vedtekter til plan- og bygningslovens § 69 nr. 3 er det bl.a. gitt følgende bestemmelser for lekeplasser mv. for barn:

”I boligområdene skal det avsettes minimum 50 m² felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen skal det sikres areal til småbarnslekeplass på minimum 100 m², og innenfor en avstand på 250 m skal det sikres areal til kvartalslekeplass på minimum 1,5 dekar.”

Planen viser to områder for felles lekeareal, på hhv. ca. 161 og 188 m². Det første ligger ugunstig til i fht. trafikkarealer og boligenes inngang. Det andre omfatter en lite egnet stripe med bredde ca. 4 m, inntil planlagte boliger. Områdene er ikke optimale med tanke på bomiljø og ”Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen.” Det burde vært lagt til rette for en bedre egnet småbarnslekeplass ved boligene, noe som muligens kan løses ved å redusere prosjektet med en boenhet. Barnerepresentantens merknad synes ivaretatt i § 3.9, men bestemmelsen bør også gjelde for fellesområdene, ikke bare byggeområdet. Vi kan ikke finne at det er sikret noen kvartalslekeplass innenfor nevnte rekkevidde.

Universell utforming

Til tross for våre anmodninger er universell utforming eller livsløpsstandard ikke hensyntatt i forslag til bestemmelser.

Illustrasjonene viser vertikaldelte rekkehusleiligheter over tre plan, med trapp mellom etasjene og noen hovedfunksjoner (stue/kjøkken, bad og ett soverom) på plan 1/inngangsplanet. Inngangsplanet er vist med trappeadkomst. Bevegelsesarealene synes noe knappe for bl.a. rullestolbrukere. Foreløpig ser det derfor ut til at universell utforming er tenkt i noe begrenset omfang.

At universell utforming skal legges til grunn ved utforming av bolig over tre plan innebærer også visse utfordringer, og vi kan foreløpig ikke finne noe hjemmelsgrunnlag for å kreve dette. Men plan- og bygningslovens formålsparagraf (§ 2), Miljøverndepartementets høringsforslag til ”Rikspolitiske retningslinjer for universell utforming” samt forslag til ny plan- og bygningslov gir signal om bedre virkemidler etterhvert. En oppfordring bør imidlertid kunne tas inn i bestemmelsene.

Støttemur nevnt i § 3.10 og boligformålets avgrensning mot Åsvegen

I samsvar med reguleringsplanen fra 1996 foreslås det boligformål ut til regulert vegkant. Åsvegen er kommunal veg, og kommunen eier/disponerer noe av dette arealet.

På bakgrunn av byggesaksbehandling er det ønskelig at evt. støttemur oppføres minst 1,0 m fra eiendomsgrense mot kommunal veg. Nevnte forhold må avklares med Kommunalteknikk, Levanger kommune.

Støy

Området ligger omkranset av lokale veger og jernbanelinja ligger ca. 40-100 m øst for planområdet.

Sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn

Planen viser fortetting av et eldre boligområde. Fylkesmannens ”sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen” er gjennomgått. Ifølge kvartærgeologisk kart består grunnen av hav- og fjordavsetning, sammenhengende dekke, ofte med stor mektighet. Grunnforholdene bør vurderes nærmere i fbm. evt. byggesak.

Konklusjon

På bakgrunn av en helhetsvurdering tilrår vi at planforslaget avvises.

Grad av utnytting er i strid med kommunedelplanens bestemmelser, tilpassing til strøkets bygningsvolum synes lite ivaretatt, områder for felles lek er ikke optimale og kvartalslekeplass er ikke sikret i nærområdet. Det er heller ikke tilstrekkelig dokumentert at restarealet langs Åsvegen kan inngå som boligformål. Kommunen bør som grunneier vise forsiktighet med å selge restareal langs kommunal veg til slikt formål. Det kan forøvrig nevnes at tidligere byggesøknad er returnert på grunn av mangelfull kvalitet og fordi det ville bli krevd reguleringsplan. Det foreliggende forslag anses heller ikke å ha tilfredsstillende kvalitet i forhold til bo- og oppvekstmiljø.

Hvis planforslaget likevel legges ut til offentlig ettersyn bør følgende først endres:

·         Reguleringsformål nærmest Åsvegen og plassering av støttemur må avklares nærmere med Kommunalteknikk, Levanger kommune.

·         § 3.4 endres til: ”Grad av utnytting skal ikke overstige %-BYA = 45 %.” - Eventuelt justert på bakgrunn av overnevnte avklaring.

·         § 3.9 bør gjøres gjeldende for hele planområdet.

·         Det bør tilføyes bestemmelser som sikrer tilfredsstillende støyforhold.    

·         Følgende bestemmelse bør gjelde for hele planområdet: ”Prinsipper for universell utforming skal legges til grunn for utforming av bebyggelse og utomhusarealer. Det vil si at arealene skal være tilgjengelig for alle grupper av befolkningen uten spesiell tilrettelegging og at boligen som minimum skal ha trappefri adkomst fra terreng/parkering til boligens inngangsplan og terrasse/privat uteplass. Nødvendige rom (kjøkken, stue, bad og minst ett soverom) samt privat uteplass bør legges til inngangsplan.”

<<sakliste | vedtak
<< | >>
^