Til Levanger kommunes hovedside/hjemmeside

Plan- og utviklingskomité 18.06.08 - Sak 52/08
<<sakliste
<<>> | vedtak

BEBYGGELSESPLAN  HELGE INGSTADS VEG 7 - 1719/274/23

Saksansvarlig: Bernt Arne Helberg       

Arkivsaknr:  2008/355 - /L12

       

Saken avgjøres av: PUK

Saksgang: Møtedato: Saksbeh.: Saksnr.:
Plan- og utviklingskomité 02.04.08 BTHE

25/08

Plan- og utviklingskomité 18.06.08 BTHE

52/08

Rådmannens forslag til vedtak:

Landbruksdirektørens innsigelse tas til følge, og forslag til bebyggelsesplan for Helge Ingstads veg 7 avvises.

Det legges ned midlertidig forbud mot deling og byggearbeid for den aktuelle eiendommen i hht. plan- og bygningsloven § 33.   

Deretter setter kommunen i gang arbeidet med å endre reguleringsplanen for område F3, med sikte på å øremerke området til høgskolerelatert virksomhet. Det skal i tillegg sikres at ny bebyggelse blir tilpasset Røstadområdets særpreg i arkitektonisk utforming og fargevalg  

Vedlegg:

6.

Fylkesmannens uttalelse, datert 27.05.08 PDF

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Ingen

Saksopplysninger:

Planforslaget har vært utlagt til offentlig ettersyn, i tråd med planutvalgets vedtak 19.04.2006. Følgende uttalelser er kommet inn (PDF):

Nr           Fra                                                                                        Dato       Kommentar

01            Fylkesmannen i Nord Trøndelag                                     27.05.08  Innsigelse

02            NT-Fylkeskommune                                                          15.05.08  Diverse

03            Telenor                                                                                17.04.08  Ingen

04            Eldres råd                                                                           02.05.08  Diverse

05            NTE                                                                                     02.05.08  Diverse

06            Jernbaneverket                                                                   30.04.08  Diverse

Vurdering:

Sammendrag av innkomne uttalelser med kommentarer og eventuelle forslag til endringer av planforslaget:

Uttalelse nr.01: Fylkesmannen:

Landbruksavdelingen: Landbruksdirektøren vurderer rådmannens innstilling som svært positiv, og beklager dermed at planen ble sendt på høring.

Landbruksdirektøren viser til at i forbindelse med at området i sin tid ble frigitt i kommunedelplanen var det vesentlig for fylkeslandbruksstyret at det forelå planer for utvikling av Røstad til høyskole og pedagogisk kompetansesenter. Det var også vesentlig at områdene måtte få en høy utnyttingsgrad og fylkeslandbruksstyret forbeholdt seg retten til å komme tilbake til utnyttingsgraden ved behandling av detaljplaner for området.

Det ble derfor sentralt for landbruksmyndighetene som fulgte kommunedelplanen at områdene skulle nyttes til høgskolerelatert næringsformål. Landbruksdirektøren vurderer det derfor som svært beklagelig at gjeldende reguleringsplan ikke har formuleringer som sikrer høgskolerelaterte formål til området.

Landbruksdirektøren har alltid vurdert den jorda som omkranser Røstadeiendommen som svært verdifull, både ifht jordsmonn- og kulturlandskap. Jordvernet er nå vesentlig innskjerpa, og etter dagens jordvernregime ville ikke så sentrumsnære jordbruksarealer blitt frigitt til det formål og med den utnytting som her foreslås. Landbruksdirektøren vurderer flere av de senere utbygde områdene i Levanger kommune; Moan, Stabelvollen og Røstad/Lidl-tomta, til å være for dårlig utnyttet både ifht utnyttingsgrad og form/arkitektur, jf. betingelsene fra fylkeslandbruksstyret i 1989.

Landbruksdirektøren vurderer det som svært uheldig om Røstadområdet skal utvikle seg som et nytt Moan-område, dette både ifht formål, utnytting og arkitektur.  

Etter landbruksdirektørens vurdering vil den planlagte virksomheten, og dens karakter, verken høre hjemme innenfor sentrumsformål eller høgskolerelatert virksomhet.

Etter en samlet vurdering fremmer landbruksdirektøren innsigelse til planforslaget. Dette begrunnes i følgende:

Landbruksdirektøren vurderer det grep som rådmannen foreslo i sin innstilling til komiteen, om å igangsette et arbeid med å endre reguleringsplanen for område F3 med sikte på å øremerke området til høgskolerelaterte virksomheter, til å være en svært god løsning. Dette ville være i god tråd med intensjonene med den opprinnelige omdisponeringen av arealene.

Direktøren vil avslutningsvis være tydelig på at en vurderer det som uaktuelt, ihht dagens jordvernregime, å frigi ytterligere dyrkajord nord for Røstad eiendommen.

Miljøvernavdelingen:

Planområdet som ligger tett inntil høyskolen på Røstad, bør i første rekke være forbeholdt høyskolerelatert næring/aktivitet. Området har særlige landskapskvaliteter både som naturområde og kulturlandskapsområde. Området er en del av den bynære grønnstrukturen som er viktig for biologisk mangfold og for folks friluftsliv og rekreasjon.

Med etablering av postterminalen vil byen ”bit for bit” krype nærmere og bidra til sterkere å innlemme Røstadområdet i bykjernen. Dette vil gå på bekostning av identiteten til område som dannes av bla. ærverdige høyskolebygninger og særegent bynært kulturlandskap. Sorteringsanlegget representerer en annen type identitet som ikke bør/kan samlokaliseres med høyskolerelatert aktivitet.

Miljøvernavdelingen viser forøvrig til Fylkesplanmeldingen nr. 2 (20019) Arealplanmeldingen; som i sine retningslinjer henviser til at godsomlasting og tyngre areal- og transportkrevende etableringer bør kanaliseres til Verdal som regionalt havneknutepunkt.

Røstadområdet bør være forbeholdt høyskolerelatert næring/aktivitet, hvor både transportsystemer, bygningstyper, grøntområder o.l. underlegges områdets høyskolerelaterte og kunnskapstilknyttede identitet.

Kommentar.

Miljøvernavdelingen og Landbruksavdelingens uttalelse underbygger den faglige vurderingen som ble gjort av administrasjonen i forbindelse med 1. gangs behandling, og som resulterte i rådmannens innstilling. Landbruksdirektøren bruker et så sterkt virkemiddel som å fremme innsigelse til planforslaget. Dette gjør at i hht. plan- og bygningslovens § 28-2 må planen videre behandles som en reguleringsplan. Dette gjør at kommunen har to alternative behandlingsmåter foran seg:

·         Innsigelsen tas til følge: I dette tilfellet er det innsigelse til hele planforslaget og dette innebærer derfor at planen avvises.

·         Innsigelsen tas ikke til følge: Kommunestyret vedtar da planen, men den må deretter sendes departementet som avgjør om den skal stadfestes. Før planen oversendes departementet er det imidlertid anbefalt og allmenn praksis, at det foretas mekling mellom partene. Meklingen foretas av fylkesmannen med planfaglig bistand fra fylkeskommunen. Dersom meklingen ikke fører til enighet skal hele planen etter vedtak i kommunestyret sendes til fylkesmannen, som så skal sende planen til Miljøverndepartementet.    

Kommunal- og administrasjonsavdelingen: Forslaget til bestemmelser pkt. 2.1.3 om at utbygger skal foreta geotekniske undersøkelser må omarbeides slik at ”av utbygger” tas ut, fordi det i bestemmelsene ikke er anledning til å si hvem som skal utføre tiltak.

Setningen om at tilrettelegging for vannbåren varme skal tas inn i utbyggingsavtalen må også tas ut. Dersom det foreligger konsesjon for fjernvarmeanlegg i dette området, kan kommunen ta inn i bestemmelsene at tiltak innenfor planen skal tilknyttes fjernvarme.

TU er ikke en gyldig måte ihht Teknisk forskrift § 3-2, for å beskrive grad av utnytting. Forslaget til bestemmelser pkt. 3.1.3 må derfor omarbeides. 

Kommentar: Kommunal- og administrasjonsavdelingens tilrådinger tas til følge.

Når det gjelder tilknytning til vannbåren varme foreligger det konsesjon for området, og det er kapasitet på anlegget for forsyning. I tillegg planlegges det utvidelse av kapasiteten i forbindelse med Trønderhallen.

Følgende lokale vedtekter gjelder: ”Bygninger som oppføres innenfor et område som omfattes av konsesjon gitt etter lov 18. april 1986 nr. 10 om bygging og drift av fjernvarmeanlegg, jf. energiloven 29. juni 1990 nr. 50, skal tilknyttes fjernvarmeanlegget.” For å sikre at disse følges foreslås det at det tas inn et tillegg om dette i bestemmelsene.

Forslag:

 

Uttalelse nr.02: NT-Fylkeskommune:

Det er uheldig at bebyggelsesplan fremmes bitvis for område F3. Beklagelig at krav i bestemmelsene om at områdene F2 og F3 fortrinnsvis skal romme høyskolerelaterte formål er tatt ut. Primært frarår fylkeskommunen sterkt den foreliggende bebyggelsesplan, som tilrettelegger for virksomhet uten tilknytning til høyskoleområdet. De støtter kommunens administrasjon som foreslår å avvise planen og legge ned bygge- og deleforbud for området.

 

Det er viktig at de ubebygde områdene rundt høyskoleområdet ikke spises opp til andre formål, noe som kan hindre en videre utvikling av Røstad som høyskoleområde. Det er viktig å etablere et redskap som kan sikre at resterende areal blir prioritert til høyskolerelaterte virksomhet. Sekundært anbefales derfor sterkt at det settes i gang arbeid med omregulering av resterende del av område F3 der det stilles nye, mer presise krav til hvilke formål området kan romme.

 

Det er lagt ned store ressurser på å gi Røstadområdet estetiske og opplevelsesmessige kvaliteter. Det må derfor stilles krav i detaljplaner til at ny bebyggelse og uteområder i området holder høy estetisk kvalitet i utforming og materialbruk.

 

Konkret til planforslaget anbefales følgende krav:

·         Friareal med voll er et overordna begrep i Røstadplanen, som ikke bør reduseres. Plangrense friareal/voll bør derfor holdes utenfor planområdet.

·         Den aktuelle eiendommen og naboeiendommen 274/17 har begge adkomstveg parallelt med jernbanen, naboeiendommen har også bebyggelsen plassert parallelt med adkomstveg og jernbane. Det foreslås derfor at bebyggelsene på de to eiendommene ses i sammenheng, og at ny bebyggelse kreves plassert i ny byggelinje som plasseres langs front av eksisterende bebyggelse.

·         For å stille mer presise krav til plassering og utforming av bebyggelsen bør bestemmelsene bearbeides. Stikkord:

o        Fasademessig bearbeiding på alle sider

o        Materialbruk/fargesetting som harmonerer med nabobebyggelse/ Røstadmiljøet

o        Felles oppriss og/eller perspektiv av ny bebyggelse og bebyggelse på nabotomta (274/17) kreves framlagt ved søknad om byggetillatelse.

·         Sammen med søknad om byggetillatelse skal det innsendes plan for den ubebygde del av tomta. Planen skal vise eksisterende og framtidig terreng, vegetasjon, veger, gangveger og parkeringsareal. Det stilles rekkefølgekrav om opparbeiding av den ubebygde del av tomta.

·         Utnyttingsgrad TU må erstattes med BRA eller BYA

 

Kulturminner: Ingen kjente kulturminner, men minner om aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminneloven § 8  

 

Kommentar: I likhet med Miljøvernavdelingen og Landbruksavdelingens uttalelse underbygger også fylkeskommunens uttalelse den faglige vurderingen som ble gjort av administrasjonen i forbindelse med 1. gangs behandling, og som resulterte i rådmannens innstilling.

 

Fylkeskommunen peker på at det vil være uheldig å utarbeide en bebyggelsesplan for bare en liten del av området, uten at en ser på helheten i hele F3-området. Vi er enig i at hele området bør ses under ett, men i og med at tiltakshaver allerede har fått fraskilt sin eiendom har vi ikke hatt hjemmel for å kreve dette. I Miljøverndepartementets veileder ”Reguleringsplan Bebyggelsesplan” vises det til at kommunen ikke kan pålegge en grunneier å utarbeide en bebyggelsesplan for mer enn vedkommendes egen eiendom.

 

Følgende kommentarer til fylkeskommunens ønsker/krav konkret til planforslaget:

Klikk for større kart

Rød skravur viser overlapping m/friområdet

Det er ikke snakk om mer en ca 2 meter, men dette friområdet er viktig fordi det gir mulighet for sammenhengende skjerming av den store parkeringsplassen. I tråd med fylkeskommunens syn, foreslås det derfor at planområdet avgrenses inntil friområdet.

Forslag: Planområdet avgrenses i nord mot reguleringsplan for eiendommen Røstad, sist rev. 13.10.04.

Klikk for større kart

Forskjellen på byggegrense og byggelinje er at bygget skal settes i byggelinja, men kan trekkes ut til byggegrensa. Vi er enig med fylkeskommunen i at planlagt bebyggelse bør trekkes ut til Helge Ingstad veg, og det foreslås derfor at byggegrensa endres til byggelinje.

 

Forslag: Byggegrense langs Helge Ingstad veg endres til byggelinje.

 

Klikk for større tegning

Tiltakshavers byggtegninger sist endret 13.11.07.

Bygget blir liggende øst for selve høgskoleområdet inntil jernbanen og med det kommunale næringsbygget som huser Mattilsynet, som nærmeste nabo. Bebyggelsen vil i begrenset grad forstyrre utsikten til høyskolens hovedbygning.

Høydebegrensningene ligger godt innenfor reguleringsplanen som åpner for 3 etasjer og gesimshøyde på 10 meter. I tillegg til fornuftige høyder og dimensjoner er det imidlertid også viktig at bygningsmassen på Røstad har god kvalitet og er tilpasset områdets særpreg. Det stilles spørsmålstegn ved om bygningen som tiltakshaver har planer om i Helge Ingstads veg 7 i tilstrekkelig grad er tilpasset områdets særpreg i arkitektonisk utforming. Se illustrasjon over.

Vi er enig med fylkeskommunen i at det bør stilles mer presise krav til utformingen av bebyggelsen. Det foreslås derfor at det tas inn følgende bestemmelser:

Forslag: Tillegg til bestemmelsene under 2.1.1 Generelt; 

·         ”Bebyggelsen skal tilpasses Røstadområdets særpreg i arkitektonisk utforming og fargevalg”.

·         ”Felles oppriss og perspektiv av ny bebyggelse og bebyggelse på nabotomta 274/17, kreves framlagt ved søknad om byggetillatelse.”

Det gjøres oppmerksom på at tiltakshavers illustrasjon av planlagt bebyggelse i realiteten bare viser et alternativ som kan tillates innenfor bestemmelsene i planforslaget. Bygningens utforming, materialvalg og fargevalg vil bli bestemt i detalj i en eventuell påfølgende byggesaksprosessen. 

·         Utomhusarealer: Vi er enig med fylkeskommunen i at i likhet med selve bebyggelsen er det viktig at utomhusarealer blir opparbeidet med god kvalitet, og samtidig med bygningsmassen. Det foreslås derfor et tillegg til bestemmelsene.

Forslag: Tillegg til bestemmelsene pkt. 2.1.1 Generelt: Sammen med søknad om byggetillatelse skal det innsendes plan for den ubebygde del av tomta. Planen skal vise eksisterende og framtidig terreng, vegetasjon, veger, gangveger og parkeringsareal. Den ubebygde del av tomta skal være ferdig opparbeidet før bebyggelsen tas i bruk”.


Uttalelse nr.03: Telenor:
ingen kommentar

Uttalelse nr.04: Eldres råd: ”Eldres Råd i Levanger har ingen merknad til bebyggelsesplanen, men hadde helst sett at området hadde blitt brukt til Høyskolerelatert virksomhet.”

Uttalelse nr.05: NTE: Ingen merknader, men gjør oppmerksom på at det går høyspenning kabeltrase langs vegen. Denne bes tatt hensyn til ved en eventuell utbygging.

Uttalelse nr.06: Jernbaneverket: Kan ikke se at selve byggetiltaket skulle innebære noen problemer for driften av Jernbaneverkets anlegg. Dokumenter på skannet form gjør det vanskelig å vurdere eksakte avstander, men minner om avstandskravene i teknisk regelverk. 9 meter til veg ev. 7 meter dersom det anlegges mur eller godkjent rekkverk.

Det forutsettes at vegen ikke anlegges på Jernbaneverkets eiendom og ikke berører eller endrer stabiliteten på jernbanefyllinga.

Kommentar: Det ser ut til å være ca 10 meter fra planlagt vegkant til jernbanelinja.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------

Konklusjon: Miljøvernavdelingen og Landbruksavdelingens uttalelse underbygger den faglige vurderingen som ble gjort av administrasjonen i forbindelse med 1. gangs behandling, og som resulterte i rådmannens innstilling.

Det er viktig å bygge videre på Røstadområdets estetiske og opplevelsesmessige kvaliteter, samtidig som det er viktig at ledige arealer prioriteres til videreutvikling av høyskolen. Etablering av andre virksomheter på området vil både ødelegge områdets kvaliteter, og muligheten for videreutvikling av høyskolen.

Vi kan ikke se at det i høringsperioden har kommet nye faglige momenter, som gjør at vi kan anbefale å endre rådmannens innstilling. Vi foreslår derfor at innsigelsen tas til følge, og rådmannens innstilling fra 1. gangs behandling vedtas.

Plan- og utviklingskomiteen har imidlertid anledning til på tross av innsigelse og faglige tilrådinger, å innstille på at planen skal vedtas i kommunestyret. I så fall er det viktig å foreta følgende endringer av planforslaget:

·         Tillegg til bestemmelsene pkt. 2.1.1 Generelt:

o        Sammen med søknad om byggetillatelse skal det innsendes plan for den ubebygde del av tomta. Planen skal vise eksisterende og framtidig terreng, vegetasjon, veger, gangveger og parkeringsareal. Den ubebygde del av tomta skal være ferdig opparbeidet før bebyggelsen tas i bruk”.

o        ”Bebyggelsen skal tilpasses Røstadområdets særpreg i arkitektonisk utforming og fargevalg”.

o        ”Felles oppriss og perspektiv av ny bebyggelse og bebyggelse på nabotomta 274/17, kreves framlagt ved søknad om byggetillatelse

·         Endringer i bestemmelsene pkt. 2.1.3 Miljø:

o        Geoteknisk undersøkelser skal foretas av utbygger” endres til ” ”Geoteknisk undersøkelser skal foretas.”

o        Tilrettelegging for vannbåren varme skal tas inn i utbyggingsavtale for området” tas ut.

o        ”Vedtekter ang. fjernvarme gitt med hjemmel i plan- og bygningsloven §66 gjelder” tas inn.

·         Endringer bestemmelsene pkt. 3.1.3 Tomteutnyttelse: ”45 % TU” endres til ” Prosent bruksareal (BRA) = 45

·         Endringer i plankartet:

Byggegrense langs Helge Ingstad veg endres til byggelinje.


Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 02.04.2008

Forslag i møte:

Forslag til vedtak fra Alf Magnar Reberg, SP på vegne av SP og DNA:

I henhold til utarbeidet bebyggelsesplan for Helge Ingstads veg 7 vedtas Planbeskrivelse og reguleringsbestemmelser, datert 29.01.08.

Bebyggelsesplan, datert 29.01.08, legges ut til offentlig ettersyn

Planområdet ligger innenfor reguleringsplan for Røstad Høgskoleområdet – del 2, vedtatt 15.12.97. Det aktuelle arealet er her avsatt til forretning, kontor mv/industri. I bestemmelsene er det krav om bebyggelsesplan for det aktuelle området. En bitte liten del helt nord på den aktuelle tomta ligger innenfor reguleringsplan for Røstadeiendommen, sist rev. 13.10.04. Den delen er avsatt til friområde.

Avstemning:

Alternativ avstemning mellom rådmannens forslag og fellesforslag fra SP/DNA:

Fellesforslaget vedtatt med 8 mot 2 stemmer.

VEDTAK:

I henhold til utarbeidet bebyggelsesplan for Helge Ingstads veg 7 vedtas Planbeskrivelse og reguleringsbestemmelser, datert 29.01.08.

Bebyggelsesplan, datert 29.01.08, legges ut til offentlig ettersyn

Planområdet ligger innenfor reguleringsplan for Røstad Høgskoleområdet – del 2, vedtatt 15.12.97. Det aktuelle arealet er her avsatt til forretning, kontor mv/industri. I bestemmelsene er det krav om bebyggelsesplan for det aktuelle området. En bitte liten del helt nord på den aktuelle tomta ligger innenfor reguleringsplan for Røstadeiendommen, sist rev. 13.10.04. Den delen er avsatt til friområde.

Rådmannens forslag til vedtak:

Forslag til bebyggelsesplan for Helge Ingstads veg 7 tas ikke opp til behandling i denne omgang.

Det legges ned midlertidig forbud mot deling og byggearbeid for den aktuelle eiendommen i hht. plan- og bygningsloven § 33.   

Deretter setter kommunen i gang arbeidet med å endre reguleringsplanen for område F3, med sikte på å øremerke området til høgskolerelatert virksomhet. Det skal i tillegg sikres at ny bebyggelse blir tilpasset Røstadområdets særpreg i arkitektonisk utforming og fargevalg  

Vedlegg:

1

Planbeskrivelse og reguleringsbestemmelser, datert 29.01.08 PDF

2

Plankart, datert 25.01.08 PDF

3

Fylkeskommunens uttalelse datert 21.02.08 PDF

4

Fylkesmannens uttalelse, datert 21.02.08 PDF

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

05            Referat fra forhåndskonferanse den 12.12.07.

Saksopplysninger:

Planstyring AS v/Bjørn Stubbe har på vegne av Røra eiendom AS, oversendt forslag til bebyggelsesplan for Helge Ingstads veg 7 på Røstad. Utbygger ønsker å legge til rette for oppføring av bygg til utleie for Posten.

Se tiltakshaver sin beskrivelse av planen, for mer utfyllende opplysninger om tiltaket. (vedlegg 01)

Klikk for større kart

Oversiktskart - planområdet vist m/blå prikk.

Planstatus: Planområdet ligger innenfor reguleringsplan for Røstad Høgskoleområdet – del 2, vedtatt 15.12.97. Det aktuelle arealet er her avsatt til forretning, kontor mv./industri. I bestemmelsene er det krav om bebyggelsesplan for det aktuelle området. En bitte liten del helt nord på den aktuelle tomta ligger innenfor reguleringsplan for Røstad eiendommen, sist rev. 13.10.04. Den delen er avsatt til friområde.

Klikk for større plankart

Plansituasjonen – planområdet vist m/rød skravur

Medvirkning: Før planforslaget ble sendt inn til kommunen, ble det avholdt en forhåndskonferanse 12.12.07.

Tiltakshaver har annonsert i Trønderavisa og Levangeravisa, og varsla naboer/rettighetshavere/offentlige myndigheter om igangsetting av planarbeid direkte ved brev.

Sammendrag av forhåndsuttales fra Fylkesmannen i NT, datert 21.02.08:

Landbruksavdelingen; Sentralt for at landbruksmyndigheten i 1992 aksepterte en sentrumsutvikling i retning Røstad, var at området skulle være til høgskolerelaterte formål. Dette lå også til grunn for reguleringsplan for Røstadeiendommen, som ble vedtatt i 1996, der det heter i reguleringsbestemmelsene at F2 (senere Lidl-tomta) og F7 (øst for alleen mot Røstad) fortrinnsvis skal romme høgskolerelaterte næringsformål. Samme formulering var tatt inn i reguleringsbestemmelsene når revidert forslag til reguleringsplan for Røstadeiendommen (område F2 og F3, øst for alleen mot Røstad) ble sendt på høring i 1998. Denne formuleringen ble tatt ut etter anmodning fra Fylkesmannen, som vurderte bestemmelsen som uklar. Landbruksdirektøren beklager at reguleringsplanen ikke har formuleringen om ”høgskolerelaterte formål” i bestemmelsene, og minner om at dette var et meget sentralt punkt for frigivelse av dette området.

Landbruksdirektøren vurderer den jorda som omkranser Røstadeiendommen som så verdifull, både jordsmonn- og kulturlandskapsmessig sett, at landbruksmyndighetene etter dagens nasjonale føringer trolig ikke ville frigitt f.eks. området øst for alleen til de formål og med den utnyttingsgrad det ble frigitt til. I bestemmelsene er det kun angitt maks utnyttingsgrad og ikke minimum.

Landbruksdirektøren vil klart anbefale Levanger kommune, ved inngangen til revisjon av kommuneplanverket sitt, å være tilbakeholden med å tillate virksomheter på Røstadområdet som ikke er høgskolerelaterte.

Uavhengig av ovennevnte, vil det uansett være viktig at ny bygningsmasse i området tilpasses Røstadområdets særpreg, samt at arealene sikres en høg utnytting.

Miljøvernavdelingen; Mener at dette området som ligger tett inntil høyskolen på røstad, i første rekke bør være forbeholdt høyskolerelatert næring/aktivitet. Kommunen bør derfor først foreta en vurdering av behovet for høyskolerelatert areal før man eventuelt åpner opp for annen virksomhet i område F3.

Dersom kommunen tillater oppføring av bygninger på den aktuelle eiendommen, må det settes strenge krav til utforming slik at bygningene ikke virker skjemmende i det flotte kulturlandskapet. Minner i den sammenheng om reguleringsbestemmelsene hvor det er satt krav om at det ikke må oppføres anlegg som etter planutvalgets skjønn, enten visuelt eller ved røyk, lukt eller støy, kan virke til ulempe for omgivelsene.

Kommunal- og administrasjonsavdelingen; ber om at det foretas en vurdering av samfunnssikkerhetsforhold, og viser til sjekkliste på Fylkesmannen i NT sine nettsider.

Sammendrag av forhåndsuttales fra NT - Fylkeskommune, datert 09.01.08: Viser til tidligere uttalelse datert 31.01.08 og trekker tilbake sin uttalelse der de frarår at området tas i bruk til ikke – høyskolerelatert virksomhet. Dette fordi Fylkeskommunen hadde oversett at setningen; ”F3 skal fortrinnsvis romme høyskolerelaterte næringsformål” ble tatt ut før bestemmelsene ble endelig vedtatt.

De opprettholder imidlertid sin anbefaling om at det utarbeides bebyggelsesplan for hele felt F3. En bitvis planlegging og utbygging vil ikke sikre helheten i området. De peker spesielt på de estetiske kvaliteter i bebyggelse og kulturlandskap på Røstad. Estetisk kvalitet, og at bebyggelsen kommuniserer med eksisterende bygg og landskap må derfor legges til grunn ved utforming av ny bebyggelse i området.  

Vurdering:

Områdets egnethet: Gjeldende reguleringsplan har bestemmelser om at det i området kan oppføres bygninger for lettere industri-, kontor- og forretningsvirksomheter med tilhørende anlegg. Postterminal er å anse som innenfor dette formålet, og planforslaget kan derfor i utgangspunktet behandles som en bebyggelsesplan med endelig vedtak i plan- og utviklingskomiteen.

Selv om det ikke lenger er presisert i bestemmelsene til gjeldende reguleringsplan, ønsker kommunen primært høgskolerelatert virksomhet i dette området. Grunnen til at reguleringsbestemmelsene ikke inneholder en slik formulering er at Fylkesmannen i sin tid anså bestemmelsen som uklar, og den ble derfor tatt ut isteden for å foreta en omformulering.

Fylkesmannen ved både landbruksavdelingen og miljøvernavdelingen, viser i sin uttalelse en klar holdning til at området bør utnyttes til ”høgskolerelaterte formål”  

Området er lett tilgjengelig, sentralt og godt egna for publikumsorientert virksomhet. Postterminal er kun for postverkets interne tjenester og vi ser ikke at de har behov for en slik eksponert tomt. Terminalen kunne med fordel vært plassert i et annet egna område sammen med lettere industri/næringsvirksomhet.

Som tidligere nevnt er planforslaget i tråd med gjeldende reguleringsplan. Det foreslås derfor at planforslaget legges på vent og at vi setter i gang arbeidet med å endre gjeldende reguleringsplan. For å hindre at det settes i gang tiltak før reguleringsplanspørsmålet er avklart, anbefales det at det legges ned midlertidig bygge- og deleforbud.

Forslag/Konklusjon:
Forslag til bebyggelsesplan for Helge Ingstads veg 7 tas ikke opp til behandling i denne omgang.
 
Det legges ned midlertidig forbud mot deling og byggearbeid for den aktuelle eiendommen i hht. plan- og bygningsloven § 33.   
 
Deretter setter kommunen i gang arbeidet med å endre reguleringsplanen for område F3, med sikte på å øremerke området til høgskolerelatert virksomhet. Det skal i tillegg sikres at ny bebyggelse blir tilpasset Røstadområdets særpreg i arkitektonisk utforming og fargevalg 

På bakgrunn av forslag til vedtak er det ikke foretatt en vurdering av detaljene i det aktuelle planforslaget.

<<sakliste | vedtak
<<>>

Gå til Levanger kommunes hovedside ^