Til Levanger kommunes hovedside/hjemmeside

Plan- og utviklingskomité 18.06.08 - Sak 55/08
<<sakliste
<<>> | vedtak

KLAGE PÅ REGULERINGSPLAN FOR LINUS JENSSEN TOMTEN - 1719/275/28 + 34, 780

Saksansvarlig: Kirstine Karlsaune       

Arkivsaknr:   2007/1071 - /L12

       

Saken avgjøres av: PUK
Saksordfører:
Geir Tore Persøy, FRP

Saksgang: Møtedato: Saksbeh.: Saksnr.:
Plan- og utviklingskomité 16.05.07 KRKA

52/07

Plan- og utviklingskomité 12.09.07 KRKA

92/07

Kommunestyret 24.10.07 KRKA 64/07
Plan- og utviklingskomité 16.01.08 KRKA

4/08

Plan- og utviklingskomité 14.05.08 KRKA

34/08

Kommunestyret 21.05.08 KRKA 39/08
Plan- og utviklingskomité 18.06.08 KRKA

55/08

Rådmannens forslag til vedtak:

1.        Klage fra Monica Folden m.fl., datert 30.05.08, på kommunestyrets vedtak den 21.05.08 i sak nr. 39/08; ”Reguleringsplan for Linus Jenssen tomten - 1719/275/28 + 34, 780” avvises. Klagen oversendes Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for behandling.

2.        Klagen gis ikke oppsettende virkning.

Vedlegg:

1

Klage datert 30.05.08 PDF

2

Reguleringsplankart vedtatt 21.05.08 PDF

3

Reguleringsbestemmelser vedtatt 21.05.08 PDF

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

·         Tilleggsopplysninger gitt i e-post av 09.06.08 PDF

·         Saksutskrift KST-sak 39/08 m/vedlegg (vedtak av reguleringsplanen)

·         Høringsuttalelse fra klagerne

Saksopplysninger:

Reguleringsplan for Linus Jenssen eiendommen ble vedtatt av Levanger kommunestyre i møte den 21.05.08, sak 39/08. Vedtaket ble kunngjort i to aviser den 07.06.08, og berørte parter ble tilskrevet med brev av 04.06.08. Vedtaket kan påklages til fylkesmannen, i henhold til plan- og bygningslovens §§ 27-3 og 15, jfr. forvaltningslovens kap. VI. Det er tre ukers klagefrist fra kunngjøring eller mottakelse av overnevnte brev. Det er pr. 10.06.08 mottatt en klage på reguleringsvedtaket.

Felles klage fra Cecilia og Arthur Johansen, Anne Lorås og Kristian Johansen, Monica og Peter Folden ble mottatt 03.06.08.

Det ble gitt foreløpig svar i brev av 05.06.08. Det ble da orientert om at saken sannsynligvis ikke rakk å forberedes for behandling før sommerferien.

Monica Folden har pr. telefon og e-post den 09.06.08 bedt om at klagen gis oppsettende virkning og at den behandles før sommerferien.

Saksgang

Denne går fram av KST-sak 39/08.

Klage på saksgang, datert 30.05.08 (noe forkortet)

Reguleringsvedtaket har sjokkert klagerne som nærmeste naboer til eiendommen. De viser til sitt fellesbrev/”klage” våren 2007, vedtak i kommunestyret i oktober 2007, at reguleringsforslaget uten synlige endringer ble forelagt PUK for ny behandling i januar 2008 (kun vedlagt flere skisser og en ”villedende” fotomontasje). De ble ikke orientert om at utbygger krevde ny behandling av uendret forslag og at saken ble lagt fram for behandling i mai 2008. Det vises til PUKs reguleringsvedtak 21.05.08

- Klagerne er blitt orientert om at utbygger har tatt manglende ny klage fra naboene som stilletiende aksept og formidlet dette til politikerne gjennom lobbyarbeid.

- Klagerne er gjort oppmerksomme på at enkelte politikere ville vurdert saken annerledes om de hadde vært klar over at naboene fortsatt stod bak tidligere innlevert klage, noe de mener ville hatt avgjørende betydning da vedtaket ble gjort med en stemmes overvekt.

- Mener at opprinnelig klage fortsatt gjelder så lenge planen er så å si uendret.

- Kan ikke akseptere at manglende informasjon har gjort at de har tapt muligheten til å synliggjøre sine synspunkter før endelig behandling.

- Krever at opprinnelig klagebrev må hensyntas, at de får mulighet til å stadfeste sine synspunkter på nytt om nødvendig og at de blir hørt før endelig vedtak fattes.

Klagerne påstår at utbyggers feilaktige/villedende fotomontasje er tillagt stor vekt/har vært utslagsgivende for reguleringsvedtaket. De mener bygget vil ruve mye mer i terrenget, at det er høyere og at bjørkealleen som skjuler store deler av bygget trolig vil bli fjernet. - Tror en mer korrekt fremstilling ville gitt et annet vedtak og vil søke å få en uavhengig tredjepart til å produsere ny korrekt fotomontasje som vedlegg om de får saken behandlet på nytt.

Krever at vedtak gjort i PUK og Levanger kommunestyre i mai 2008 oppheves på bakgrunn av saksbehandlingsfeil og at saken må prøves på nytt.

Konsekvens av planlagt adkomstvei (relativt nytt moment)

Det er planlagt to adkomster til eiendommen, hvorav en fra Gamle Kongeveg.

Klagerne er nylig blitt gjort oppmerksomme på at en veibredde på 5,88 m mest trolig betyr vei ca. 2 m fra husveggen til Anne Lorås og Kristian Johansen (gnr. 275/190), samt at det trolig må eksproprieres av Monica og Peter Folden sin eiendom (gnr. 275/292) for at regulert eiendom skal få to adkomster. De minner om at Foldens eiendom allerede er ekspropriert på to sider som følge av vei/fortau i løpet av siste 5 år. De spør om man må akseptere vei 2 m fra husveggen med barnesoverom rett innenfor. ”Der hvor veien planlegges er det per i dag en trivelig sti omkranset av en over 100 år gammel bjørkealle. Det er kun 4 m mellom trærne - noe som betyr at det som i dag er et landemerke på et ellers meget flatt området må fjernes.”

Konsekvensene av planlagt adkomstvei nr. 2 er ikke på noe tidspunkt synliggjort. Det ser ut som veien fremstår i samme bredde som i dag. Forventer ny behandling av reguleringssaken på bakgrunn av saksbehandlingsfeil.

Ved en ny behandling forventes det at PUK og kommunestyret følger opp tidligere vedtak om lavere utnyttelsesgrad og mindre enheter i samsvar med omgivelsene i området. Klagerne kommer til å benytte anledningen ved en ny behandling til å fremme krav om at adkomstvei fra Gamle Kongeveg til eiendommen tas ut av planen.

Klagernes tilleggsopplysning 09.06.08

Ber om at klagen gis oppsettende virkning.

Viser til Fvl. § 42 pkt. 5 ”Krav til hurtighet”; ”om det kommer en klage må det umiddelbart tas stilling til om det skal gis oppsettende virkning. Dette gjelder uavhengig av om det er anmodet om oppsettende virkning eller ikke.”

”- Hvis utbygger får anledning til å starte arbeid iht. vedtatt reguleringsplan mens vår klage er til behandling vil ikke vår klage være reell og det blir umulig å tilbakeføre området til opprinnelig tilstand. Vårt krav om at det gis oppsettende virkning må behandles og avgjøres i Plan- og Utviklingskomiteens møte 18.06.08 slik at vedtak blir fattet før utbyggers arbeid kan starte iht. gitte klagefrister. Et vedtak i neste møte i slutten av august -08 blir for sent.”

Vurdering:

Saksgangen

Offentlig ettersyn er gjennomført i hht. pbl § 27-1 nr. 2 og vi anså at senere redaksjonelle endringer og supplerende illustrasjoner ikke tilsa behov for nytt offentlig ettersyn før evt. reguleringsvedtak. Mottatte merknader i fbm. offentlig ettersyn var oppsummert og kommentert/besvart i saksutredningen som var tilgjengelig ved alle behandlinger. Det var ingen grunn til å tro at mottatte merknader ikke sto ved lag. (Begrepet ”klage” benyttes forøvrig ikke om høringsuttalelser i fbm. offentlig ettersyn. En klage må knyttes til et vedtak det er anledning til å klage på, som f.eks. et reguleringsvedtak).

Saksgangen omfatter mange behandlinger, men vi kan ikke se at det er gjort feil. Forslagsstiller krevde kommunestyrebehandling med hjemmel i pbl § 30.

Konsekvens av planlagte adkomster

FA2/adkomst fra Gamle Kongeveg og eldre bjørkeallé

FA2´s bredde er ikke målsatt på plankartet, men reguleringsmessig bredde er opplyst å være 6,0 m. Dette samt planlagt opparbeidelse (3,0 m kjørebredde + 2*0,25 m skuldre, inkl. bredere møteplass) går fram av konsulentens brev av 09.03.07, på side 5. Alléen er omtalt i samme brev på side 9. Brevet lå ved dokumentene som ble utlagt til offentlig ettersyn. Både høringsforslag og forslag fremlagt til sluttbehandling viste i tillegg eksisterende vegsituasjon. Når det gjelder FA2 synes eiendomsgrense og formålsgrense å sammenfalle. Digital måling, se under, antyder imidlertid mer enn 6 m mellom eiendomsgrensene, men det viser seg at grensene er oppgitt til å ha 1 meters nøyaktighet.

Klikk for større kart

Vi kan ikke se at planens område FA2 legger til rette for ekspropriasjon eller avståelse av grunn fra naboer. Forholdet til bjørkealléen er kommentert i tidligere saksutredning. 

Avstand veg - bolig

Boligen på gnr. 275/190 ligger som vist på kartet ovenfor, nært inntil eksisterende privat veg i øst. Eksisterende bebyggelse anses hensyntatt og utbedring av vegen ser ikke ut til å gå inn på naboeiendommen. Man står forholdsvis fritt til å fastsette avstand mellom bebyggelse og veg i en reguleringsplan. Vegloven omhandler byggegrenser i fht. riks-, fylkes- og kommunale veger.

Elverhøyvegen (øst for gnr. 275/292) ligger utenfor planområdet og utbedres i hht. gjeldende reguleringsplan for Nordli, vedtatt 04.02.99, i fbm. utbygging av Nordlijordet.

”Oppsettende virkning” / utsatt iverksetting av vedtak

Utdrag fra Forvaltningsloven:

§ 42. (utsatt iverksetting av vedtak).

       Underinstansen, klageinstans eller annet overordnet organ kan beslutte at vedtak ikke skal iverksettes før klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Når en part eller en annen med rettslig klageinteresse akter å gå til søksmål eller har reist søksmål for å få vedtaket prøvd ved domstol, kan organ som nevnt utsette iverksettingen til det foreligger endelig dom. Det samme gjelder når en part eller en annen med rettslig klageinteresse akter å bringe eller har brakt en sak inn for Stortingets ombudsmann for forvaltningen. Anmodninger om utsetting skal avgjøres snarest mulig. For øvrig gjelder det som er bestemt i annen lovgivning om utsettende virkning av klage, søksmål m.m.

       Det kan settes vilkår for utsettingen. Avslag på anmodning om utsetting skal være grunngitt. Begrunnelse skal gis samtidig med avslaget.

Endret ved lover 27 mai 1977 nr. 40, 12 jan 1995 nr. 4 (i kraft 1 april 1995).

Utsettende virkning kan også vurderes i fbm. byggesaksbehandling samt av fylkesmannen. Dette kan være et nyttig virkemiddel når planen legger til rette for gjennomføring av tiltak som ikke er irreversible. Vi kan ikke se at dette er tilfelle her, med unntak av bjørkealléens skjebne. Trærne antas å stå på utbyggers grunn. Riving av eksisterende hus, som forutsettes fjernet, vil være irreversibelt, men dette er ikke gjenstand for klage. Så lenge klagesaken ikke er endelig avgjort vil utbygger løpe en risiko ved å starte gjennomføring av planen. Levanger kommune har vært forsiktig med å gi utsatt iverksetting av vedtak, og vi tilrår at dette virkemiddelet ikke benyttes.

Konklusjon

Klagerne ønsker at reguleringsplanen oppheves og at evt. nytt planforslag gis en lavere utnyttelsesgrad og mindre enheter i samsvar med omgivelsene, samt at adkomst ikke legges fra Gamle Kongeveg.

Vi kan ikke se at det er mottatt nye opplysninger som tilsier at klagen bør tas til følge.

Vi holder fast ved våre tidligere kommentarer til høringsuttalelse fra klagerne og tilrår at klagen oversendes fylkesmannen for behandling.

Klagen gis ikke oppsettende virkning.

Saksprotokoll i Levanger kommunestyre - 21.05.2008 - video

Forslag i møte:

Ingen.

Avstemning:

Innstillingen vedtatt med 18 mot 17 stemmer.

VEDTAK:

Det vises til Plan- og utviklingskomiteens vedtak den 16.01.08, sak 4/08 og Mesterbygg Innherred AS krav om kommunestyrebehandling.

Det gjøres følgende endringer på plankartet:

·         Det tilføyes tegnforklaringen at omriss av planlagt bebyggelse og parkeringsfelter er en illustrasjon.

Reguleringsplan for Linus Jenssen eiendommen med plankart datert 28.03.07, sist rev. 12.11.07, med bestemmelser sist revidert 03.01.08 nr. c, med endringer som anført ovenfor, vedtas i hht. plan- og bygningslovens § 27-2 nr. 1

Utbygger bes vurdere å tilrettelegge for alternativ oppvarming basert på fornybare energikilder.

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 14.05.2008

Forslag i møte:

Ingen.

Saksordfører:

Geir Tore Persøy, FRP

Avstemning:

Rådmannens forslag til innstilling tiltrådt med 8 mot 2 stemmer.

INNSTILLING:

Det vises til Plan- og utviklingskomiteens vedtak den 16.01.08, sak 4/08 og Mesterbygg Innherred AS krav om kommunestyrebehandling.

Det gjøres følgende endringer på plankartet:

·         Det tilføyes tegnforklaringen at omriss av planlagt bebyggelse og parkeringsfelter er en illustrasjon.

Reguleringsplan for Linus Jenssen eiendommen med plankart datert 28.03.07, sist rev. 12.11.07, med bestemmelser sist revidert 03.01.08 nr. c, med endringer som anført ovenfor, vedtas i hht. plan- og bygningslovens § 27-2 nr. 1

Utbygger bes vurdere å tilrettelegge for alternativ oppvarming basert på fornybare energikilder.

Rådmannens forslag til innstilling:

Det vises til Plan- og utviklingskomiteens vedtak den 16.01.08, sak 4/08 og Mesterbygg Innherred AS krav om kommunestyrebehandling.

Det gjøres følgende endringer på plankartet:

·         Det tilføyes tegnforklaringen at omriss av planlagt bebyggelse og parkeringsfelter er en illustrasjon.

Reguleringsplan for Linus Jenssen eiendommen med plankart datert 28.03.07, sist rev. 12.11.07, med bestemmelser sist revidert 03.01.08 nr. c, med endringer som anført ovenfor, vedtas i hht. plan- og bygningslovens § 27-2 nr. 1

Utbygger bes vurdere å tilrettelegge for alternativ oppvarming basert på fornybare energikilder.

Vedlegg:

1

Mesterbygg Innherred AS, brev datert 16.11.07 PDF

2

Vedlegg til brev, side 1-11  (Plankartet er på side 7) PDF

3

Vedlegg til brev, side 12-22 PDF

4

Bestemmelser rev. 03.01.08 c PDF

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Mesterbygg Innherred AS, e-post mottatt 22.01.08 (sitert)

Saksopplysninger:

Planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn i hht. Plan- og utviklingskomiteens vedtak i møte 16.05.07, sak 52/07.

Første forsøk på sluttbehandling av planen resulterte i følgende kommunestyrevedtak:

”Sak 64/07 sendes tilbake til PUK. Kommunestyret ber om at utbygger reduserer utnyttelsesgrad og planlegger bygninger som tilpasses terreng og omgivelser i området.”

På bakgrunn av overnevnte ble planforslaget justert noe. Det vises til orientering i saken samt vedlagte brev fra forslagsstiller.

Ved nytt forsøk på sluttbehandling fattet PUK følgende vedtak:

”Slike små områder bør ikke bygges ut med rekkehus.

Utnyttelsesgraden reduseres ved å bygge mindre enheter i samsvar med omgivelsene i området.”

Forslagsstiller; Mesterbygg Innherred AS, ønsker ikke å imøtekomme anmodningen i PUKs siste vedtak og krever at saken forelegges kommunestyret.

Mesterbygg Innherred AS, utdrag fra e-post mottatt 22.01.08:

”Tomten er på ca. 2,7 mål. Hvis dette vedtaket blir stående, innebærer det en full omlegging av praksisen hittil ved fortetting i sentrumsnære strøk. Dette betyr at nokså mange områder i kommunen må bygges ut med eneboliger i stedet for rekkehus, og det vil få konsekvenser for bosettingsmønsteret i kommunen.

Eneboligutbygging er betydelig mer arealkrevende, og en slik praksis betyr at man får inn bare 40 % så mange husstander som ved utbygging slik vi har foreslått. Eneboliger er også mye mer plasskrevende, ca 2,5 ganger, og umuliggjør vanligvis også parkeringskjeller.

Vedtaket innebærer økte klimabelastninger, svekker sentrum og undergraver Rikspolitiske retningslinjer for areal og transportplanlegging av 1993, og det nylig inngåtte klimaforliket som Høyre, Venstre og Kristelig folkeparti nylig har inngått med regjeringen. Vedtaket innebærer et avvik i forhold til vedtatt sentrumsplan for området, og innebærer meget viktige prinsipper som kommunestyret bør vurdere.

Det er to måter å gå videre med denne saken. Begge måtene kan kjøres parallelt:

1.       PUK har avvist reguleringsplanen som omsøkt, og det er helt uaktuelt for oss å imøtekomme vedtaket. I samsvar med Plan og Bygningslovens § 30, 2 ledd, krever vi derfor at kommunestyret nå tar den endelige avgjørelsen i Planspørsmålet. Dette er ifølge Sissel Slapgård hos fylkesmannen ikke en ordinær klagesak som må framlegges for PUK som førsteinstans før den sendes kommunestyret. Det er faktisk kun et krav fra oss om at overordnet Planmyndighet som er kommunestyret tar standpunkt i saken. I og med at Planen har vært ute på høring og alle innsigelser er innarbeidet, har da kommunestyret følgende alternativer:

a)      Godkjenne reguleringssaken.

b)      Være enig med PUK og sende den tilbake uten godkjenning. Vi vil da trekke reguleringssaken.

2.       Planstatus for området i dag er sentrumsplanen av 27.09.2000. Den vil også gjelde hvis vi trekker reguleringssaken og gjelder inntil en ny plan måtte være vedtatt. Det er ikke hjemlet noen bestemmelse i sentrumsplanen som krever at tomten skal reguleres. Den planlagte utbyggingen er i samsvar med gjeldende sentrumsplan, og den er i samsvar med den omsøkte planen. Uavhengig av om den omsøkte planen blir godkjent i kommunestyret eller ikke, ønsker vi nå å fremme en byggesøknad. Byggesøknad kan derfor fremmes uavhengig av om kommunestyret godkjenner den nye planen eller ikke. En byggesøknad som avslås i kommunen, vil fylkesmannen være klageinstans, og der føler jeg meg temmelig sikker på at vi får medhold. 

For oss er det helt uaktuelt å bygge ut dette sentrumsnære og verdifulle arealet til eneboliger.  Dersom en utbygging ikke tillates som omsøkt, vil vi legge saken på is, inntil vi får et kommunestyre i Levanger med et flertall som er villig til å følge rikspolitiske retningsliner, klimaforliket i Stortinget og sin egen sentrumsplan, selv om dette innebærer ne utsettelse til etter neste valg.  Men det fokus som vil være på klima framover, og presset mot sentrumsnære utbyggingsarealer vil tiden arbeide for oss. ”

Vurdering:

Planforslaget har vært på offentlig ettersyn og betraktes deretter som kommunens forslag.

Forslagsstillers rettigheter går fram av følgende utdrag fra pbl § 30 andre ledd:

”Finner ikke det faste utvalget for plansaker selv grunn til å fremme reguleringsforslag for området, skal forslagsstilleren underrettes ved brev. Omfatter forslaget uregulert område eller innebærer det en vesentlig endring av gjeldende reguleringsplan, kan forslagsstilleren kreve at reguleringsspørsmålet skal forelegges kommunestyret.”

Utdrag fra veilederen ”Plan- og kart etter plan- og bygningsloven”:

”Dersom forslaget avvises, kan forslagsstiller kreve at reguleringsspørsmålet forelegges kommunestyret. Forutsetningen er at forslaget innebærer en vesentlig endring av gjeldende reguleringsplan eller omfatter uregulert område.

... Det private forslaget kan med andre ord ikke stoppes i planutvalget.”

Det siste vedtaket i saken, sitert under saksopplysninger, er kritiske til planens innhold. Vedtaket kan betraktes som en anmodning om videre bearbeiding av planen. Vi er noe usikre på om dette kan betraktes som en avvisning, men planen slik den foreligger nå er i praksis avvist. Vi finner det følgelig hensiktsmessig med en kommunestyrebehandling. Øvrige forutsetninger for å få saken forelagt kommunestyret anses å foreligge. Forholdene ligger forøvrig til rette for at planen kan vedtas, jfr. Rådmannens innstilling i PUK-sak 4/08.

Når det gjelder forslagsstillers skisserte framgangsmåte 2) minner vi om kommunedelplanens bestemmelse om at det kreves reguleringsplan for alle vesentlige fortettingssaker.  

Konklusjon

Det vises til Plan- og utviklingskomiteens vedtak i sak 4/08 og Mesterbygg Innherred AS krav om kommunestyrebehandling. Rådmannens forslag til innstilling ved tredje gangs behandling i PUK, se under, fremmes.

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 16.01.2008

Forslag i møte:

Forslag til vedtak fra Olav Strid, DNA:

Slike små områder bør ikke bygges ut med rekkehus.

Utnyttelsesgraden reduseres ved å bygge mindre enheter i samsvar med omgivelsene i området.

Avstemning:

Alternativ avstemning mellom rådmannens forslag og Strids forslag:

Strids forslag til vedtak vedtatt med 6 mot 5 stemmer.

VEDTAK:

Slike små områder bør ikke bygges ut med rekkehus.

Utnyttelsesgraden reduseres ved å bygge mindre enheter i samsvar med omgivelsene i området.

Rådmannens forslag til innstilling:

Det gjøres følgende endringer på plankartet:

·         Det tilføyes tegnforklaringen at omriss av planlagt bebyggelse og parkeringsfelter er en illustrasjon.

Reguleringsplan for Linus Jenssen eiendommen med plankart datert 28.03.07, sist rev. 12.11.07, med bestemmelser sist revidert 03.01.08 nr. c, med endringer som anført ovenfor, vedtas i hht. plan- og bygningslovens § 27-2 nr. 1. 

Utbygger bes vurdere å tilrettelegge for alternativ oppvarming basert på fornybare energikilder.

Vedlegg:

6

Mesterbygg Innherred AS, brev datert 16.11.07 PDF

7

Vedlegg til brev, side 1-11  (Plankartet er på side 7) PDF

8

Vedlegg til brev, side 12-22 PDF

9

Bestemmelser rev. 03.01.08 c PDF

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Ingen

Saksopplysninger:

Mesterbygg Innherred AS, har med brev datert 16.11.07, mottatt i kommunen 11.12.07, oversendt svar på følgende vedtak i Levanger kommunestyre den 24.10.07, sak 64/07:

”Sak 64/07 sendes tilbake til PUK. Kommunestyret ber om at utbygger reduserer utnyttelsesgrad og planlegger bygninger som tilpasses terreng og omgivelser i området.”

Ifølge vedleggene er det nå gjort følgende endringer:

·         Utnyttingsgraden i § 3 er endret fra BYA = 30 %, ekskl. parkering, til BYA = 910 m2, inkl. parkering. (Forslagene er ikke direkte sammenlignbare, men sistnevnte forslag fratrukket areal til parkering, tilsvarer en BYA på ca. 27 %).

·         Snuplass på gnr. 275/38 er tatt ut av planen, etter ønske fra grunneier.

Vi ser videre at plan m/bestemmelser er justert for å imøtekomme diverse merknader mottatt i fbm. offentlig ettersyn. Plankartet har fått rutenett m/koordinater og felles veg FA2 er avsluttet i forkant av planlagt bygg og byggegrense. Takform og -vinkel er tilføyd i bestemmelsenes § 3, jfr. vist prosjekt. Parenteser er tatt vekk i §§ 3 og 6, universell utforming er omtalt/forklart i § 4. At garasjer på inntil 100 m2 kan plasseres inntil nabogrense er tatt ut av § 2, og det er i stedet foreslått at plan- og bygningslovens § 70 nr. 2 b) skal gjelde for uthus, garasjer og andre mindre bygninger.

Det vises til vedleggene for utfyllende informasjon.

Vurdering:

Utnyttingsgrad

Ved kommunestyrets behandling, sak 64/07, var utnyttingsgraden BYA = 30 %, men det var ikke tatt høyde for at nødvendig parkering f.o.m. 01.07.2007 skal regnes som bebygd areal (BYA). Dette var kommentert i saken og det var foreslått å ta inn en presisering i bestemmelsene.

Etter kommunestyrets behandling er utnyttingsgraden finjustert i samsvar med planlagt utbyggingsprosjekt, og det er tatt hensyn til at parkering regnes som bebygd areal. Ifølge tiltakshaver dekker planlagt bygningsmasse på 705 m2 under 27 % av tomtestørrelsen, som opplyses å være på 2764 m2. 11 parkeringsplasser representerer et bebygd areal på 201 m2. Summen er rundet opp til foreslått BYA = 910 m2. Vi finner at summen tilsvarer ca. 34 % av oppgitt tomtestørrelse.

Fylkesmannens landbruksavdeling har tidligere anmodet om BYA = 40 %.

Bestemmelser til kommunedelplan sentrum antyder en utnyttingsgrad på inntil BYA = 35 % av netto tomtegrunn, i eldre byggeområder uten reguleringsplan. Parkering inkludert.

Sett i lys av overnevnte anses foreslått utnyttingsgrad akseptabel.

Planlagt bebyggelse skal tilpasses terreng og omgivelser i området

Det vises til våre tidligere vurderinger i saken samt brev fra tiltakshaver med vedlegg.

På bakgrunn av kommunestyrets vedtak har tiltakshaver utarbeidet snitt, perspektiv-skisser og fotomontasjer som synliggjør prosjektets tilpassing til terreng og omgivelser.

Konklusjon

Foreslåtte justeringer av plankart og bestemmelser legger fortsatt til rette for det utbyggingsprosjektet som var illustrert i vedlegg til planforslaget, ved offentlig ettersyn. Ut fra en helhetsvurdering tilrår vi at planforslaget vedtas.

Saksprotokoll i Levanger kommunestyre - 24.10.2007

Forslag i møte:

Per Anker Johansen (DNA) fremmet følgende forslag til vedtak:

Sak 64/07 sendes tilbake til PUK. Kommunestyret ber om at utbygger reduserer utnyttelsesgrad og planlegger bygninger som tilpasses terreng og omgivelser i området.

Avstemning:

Johansens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.

VEDTAK:

Sak 64/07 sendes tilbake til PUK. Kommunestyret ber om at utbygger reduserer utnyttelsesgrad og planlegger bygninger som tilpasses terreng og omgivelser i området.

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 12.09.2007

Forslag i møte:

Forslag til vedtak fra Karl M. Buchholdt, V:

Saken utsettes og det foretas befaring.

Forslag til endring fra Petter Walseth, DNA:

Felles kjørevei som er regulert inn på eiendommen 275/38 tas ut av reguleringen. (skisse PDF)

Begrunnelse:

Endrede forutsetninger i parkeringsarealer i nærområdet.

Røe Terasse har utvidet sitt parkeringsareal.

FP1 kommer som et nytt parkeringsareal.

I tillegg kommer det parkeringsareal i samme område på Linus Jensen tomta.

Det virker dermed unødvendig at besøkende/beboere i Røe Terasse og Linus Jensen tomta skal bruke eiendommen 275/38 til snuplass.

Forholdet til renovasjon vil uansett bli tatt hensyn til da eier av 275/38 ønsker at avfall fortsatt skal bli hentet på ”døra”.

Forslag til endring fra Gunnar Løvås, SV:

Tiltakshaver bør vurdere alternativ oppvarming, også vannbåren varme.

Avstemning:

Buchholdts forslag til vedtak avvist med 10 mot 1 stemme.

Alternativ avstemning mellom rådmannens forslag siste setning og forslag fra G. Løvås:

Forslag fra Løvås vedtatt med 9 mot 2 stemmer.

Alternativ avstemning mellom rådmannens forslag til innstilling og Walseths forslag:

Rådmannens forslag til innstilling tiltrådt med 7 mot 4 stemmer.

INNSTILLING:

Det gjøres følgende endringer på plankartet:

·         Plankartet påføres rutenett med angivelse av koordinater.

·         Reguleringsformålet felles veg FA2 avsluttes i forkant av planlagt bygg og byggegrense.

·         Det tilføyes tegnforklaringen at omriss av planlagt bebyggelse og viste parkeringsfelter er en illustrasjon/veiledende.

Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene:

·         § 2, 2. setning, om at garasjer på inntil 100 m2 kan plasseres inntil nabogrense, tas ut.

·         Tillegg til § 3: ”Bebyggelsens hovedtakform skal være saltak med takvinkel 18 grader. Tak over garasjekjeller kan utformes som pulttak med takvinkel 18 grader.”

·         §§ 3 og 6: Parenteser tas vekk.

·         Tilføyelse § 4 (om universell utforming): ”Dvs. at de er tilgjengelige og kan nyttes av brukere med ulike funksjonshemninger uten spesielle innretninger for disse.”

·         Tillegg til § 3: ”Parkeringsplasser på terreng skal ikke regnes som bebygd areal.”

Reguleringsplan for Linus Jensen tomten, datert 28.03.07, med bestemmelser datert 14.04.07, med endringer som anført ovenfor, vedtas i hht. plan- og bygningslovens § 27-2 nr. 1. 

Tiltakshaver bør vurdere alternativ oppvarming, også vannbåren varme.

Rådmannens forslag til innstilling:

Det gjøres følgende endringer på plankartet:

·         Plankartet påføres rutenett med angivelse av koordinater.

·         Reguleringsformålet felles veg FA2 avsluttes i forkant av planlagt bygg og byggegrense.

·         Det tilføyes tegnforklaringen at omriss av planlagt bebyggelse og viste parkeringsfelter er en illustrasjon/veiledende.

Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene:

·         § 2, 2. setning, om at garasjer på inntil 100 m2 kan plasseres inntil nabogrense, tas ut.

·         Tillegg til § 3: ”Bebyggelsens hovedtakform skal være saltak med takvinkel 18 grader. Tak over garasjekjeller kan utformes som pulttak med takvinkel 18 grader.”

·         §§ 3 og 6: Parenteser tas vekk.

·         Tilføyelse § 4 (om universell utforming): ”Dvs. at de er tilgjengelige og kan nyttes av brukere med ulike funksjonshemninger uten spesielle innretninger for disse.”

·         Tillegg til § 3: ”Parkeringsplasser på terreng skal ikke regnes som bebygd areal.”

Reguleringsplan for Linus Jensen tomten, datert 28.03.07, med bestemmelser datert 14.04.07, med endringer som anført ovenfor, vedtas i hht. plan- og bygningslovens § 27-2 nr. 1. 

Utbygger bes vurdere å tilrettelegge for alternativ oppvarming basert på fornybare energikilder.

Vedlegg:

5

Monica og Peter Folden, 30.06.07 PDF

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Ingen

Saksopplysninger:

Planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn i hht. Plan- og utviklingskomiteens vedtak i møte 16.05.07, sak 52/07. Frist for uttalelser var satt til 06.07.07.

Følgende uttalelser er kommet inn i fbm. offentlig ettersyn:

Nr.          Fra                                                                                        Dato        Kommentar

01            Kommunalt råd for funksjonshemmede                          05.07.07  Tas til orientering.

02            Monica og Peter Folden - gnr. 275/292                           30.06.07  Adkomst m.m.

03            Nord-Trøndelag fylkeskommune                                     03.07.07  Diverse.

04            NTE Nett AS                                                                      05.07.07  Ingen merknader.

05            Fylkesmannen i Nord-Trøndelag                                     06.08.07  Diverse.

06            Barnerepresentanten                                                         31.08.07 Lek og trafikk

Vurdering:

01  Kommunalt råd for funksjonshemmede

Planen er behandlet i arbeidsutvalget i kommunalt råd for funksjonshemmede

Vedtak: Kommunalt råd for funksjonshemmede i Levanger tar planen til orientering

02  Monica og Peter Folden – gnr. 275/292

Se vedlagte brev for utfyllende informasjon. Her følger en oppsummering:

·         Går meget sterkt imot at det gis adkomst til planområdet fra nordsiden av tomten, da dette vil medføre veitrafikk på tre sider av Foldens eiendom. De foretrekker at all trafikk til planområdet kanaliseres via Elverhøyvegen.

·         Foldens mest brukte og verdifulle uteområde/hage, mot sør/vest, grenser mot planområdet og foreslått adkomstvei, og de vil føle seg negativt berørt mht. støy, innsyn, solforhold osv. om planen godkjennes.

·         Frykter at verdifull bjørkeallé må fjernes for å sikre 6 m veibredde. De skriver at alléen bør tas vare på så langt det er mulig. Trær er viktig for miljø og trivsel, skaper romfølelse og hindrer innsyn, samt at alleen fører til et yrende fugleliv.

·         Er kritisk til flere av utbyggers argumenter for planen samt fotoutvalg.   

·         Gjentar krav om at byggets høyde, om det mot formodning skulle bli godkjent, må forholde seg til maksimumshøyder vedtatt for nordre del av Nordli-jordet (6,5 m).

·         Etterlyser helhetstenkning for hvordan Levanger skal se ut for fremtiden og påpeker manglende respekt for beboere i området, hvis planen vedtas. Det må vektlegges at ny bebyggelse skal ha slektskap med eksisterende bebyggelse, og at områdets terreng spiller en avgjørende rolle for utformingen. Følgelig anmodes det om at kommunen i stedet krever eneboliger på denne eiendommen. Påpeker at flere andre utbyggere har vurdert området som godt egnet (også økonomisk) for 3 - 4 eneboliger.

·         Anmoder om at beslutningstakere foretar en befaring i området og ikke tar for lett på beslutningen.

Kommentar:

Folden skriver bl.a. at de gjentar sine tidligere krav. Disse ble framsatt i felles brev fra flere naboer, datert 16.02.07 (saksdokument nr. 5). Følgelig er flere av forholdene Folden har merknader til kommentert/gjort rede for i vedlegg 1-4, som også fulgte saken ved offentlig ettersyn. Dette gjelder bl.a. trafikk, allé, innsyn, solforhold/avstand til nybygg.

Adkomst/trafikkbelastning og støy:

Hovedadkomst til planområdet, fra nord, medfører utvidet bruk av eksisterende veg/avkjørsel (FA2). Vi har følgelig forståelse for Foldens synspunkter, men minner om at det samlet sett dreier seg om en forholdsvis beskjeden trafikkmengde, som ikke vil innebære krav om støytiltak.

Bjørkealléen langs adkomstvegen FA2, innsyn, solforhold:

Hvis bjørkealléen skal sikres for framtida må den reguleres til spesialområde bevaring. Dette var ikke tema ved offentlig ettersyn, og av hensyn til andre berørte kan ikke dette vedtas uten ny høringsrunde. Arealet synes også noe smalt, se foto.

                   

Fotoene viser omtalte bjørkeallé / adkomst fra Gamle Kongeveg.

Vegetasjon har flere positive sider, men vi ser ikke behov for å sikre alléen i planen. Forslagsstiller har forøvrig uttalt at adkomstveien ikke behøver å opparbeides i større bredde enn den har i dag, og at alléen nødvendigvis ikke må fjernes.

I en meningsytring under ”Si DIN mening” på kommunens internettside er John Arne og Grete Jenssen (gnr. 275/237) positive til adkomst fra nord og fjerning av bjørketrær. Dette viser at det er ulike meninger om dette, avhengig av hvor berørt man blir av tiltakene - det er Foldens eiendom som grenser til vegen FA2 og bjørkealléen.

Solforhold for naboer er utredet av forslagsstiller, i brev datert 09.03.07 (vedlegg 1). I dette brevet er solforholdene for naboeiendommen gnr. 275/237 utfyllende omtalt, og det er konkludert med at øvrige naboer (deriblant Folden) vil bli enda mindre berørt. Vi anser også at foreslått byggegrense på ca. 10 meter mot Foldens eiendom vil bidra positivt med tanke på solforhold.

I vedlagte illustrasjonsplan har utbygger skissert beplantning mot Foldens eiendom, nettopp med tanke på innsynsproblematikk. Vi håper dette følges opp på en tilfredsstillende måte for alle parter.

Byggehøyder, boligtype, tilpassing til nærområdet:

Vi anser at det er tatt tilstrekkelig hensyn til omliggende bebyggelse, og ser ikke grunn til å kreve eneboliger eller senke byggehøyden ytterligere.

Foto

Forslagsstillers foto, tatt fra Himmelbrua, viser tydelig tre større leilighetsbygg. Vi er klar over at det også er et ganske stort innslag av eldre eneboliger i nærområdet, i tillegg til den noe tettere bebyggelsen som er vedtatt på Nordlijordet.   

03  Nord-Trøndelag fylkeskommune

Planen legger til rette for utbygging av ei enkelttomt på ca 2,3 da til leilighetsbygg i to etasjer med til sammen 10 boliger. Planområdet er i dag bebygd med et eldre bolighus samt uthus.

Planen medfører en fortetting i et område som er preget av eldre eneboliger og nyere leilighetsbygg i to etasjer. En slik stykkevis fortetting i et etablert område stiller store krav både til plassering og utforming av den nye bebyggelsen, for å skape samspill mellom gammelt og nytt. I denne planen er plassering og høyde på bebyggelsen til en viss grad justert for å ta hensyn til eksisterende nabobebyggelse. Det blir og viktig at både plan og bestemmelser utformes slik at utbyggingen blir mest mulig forutsigbar for omgivelsene.

Vi anbefaler at krav om takform og begrensning i takvinkel tas inn i bestemmelsene til planen, i samsvar med det konkrete utbyggingsforslaget, som innebærer saltak med takvinkel 18 grader. Saltak er hovedtakformen i strøket for eksisterende bebyggelse, både for frittliggende boliger og leilighetsbygg/rekkebebyggelse.

I § 2 settes det krav om at bygninger skal plasseres innenfor viste byggegrenser. Samtidig åpnes det for at garasjer på inntil 100 m2 kan plasseres inntil nabogrense. I et område omgitt av boliger av ulike typer på alle kanter, kan dette få uheldige følger, da det åpner for å bygge relativt lange "vegger" nært inntil nabobebyggelsen. Vi mener denne bestemmelse kan gi uheldige og uforutsigbare følger, og vil derfor anbefale at § 2, 2. setning tas ut av bestemmelsene.

Før sluttbehandling må plankartet påføres rutenett med angivelse av koordinater.

Kulturminner:

Det er ikke kjent freda kulturminner fra tida før 1537 i planområdet. Det er heller ikke påvist konflikt med kulturminner fra nyere tid. Derfor har vi ingen innvendinger til planen. Minner om aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminneloven § 8 dersom noen treffer på freda kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må formidles videre til de som skal gjøre arbeidet.

Kommentar:

Forslag: Tillegg til § 3: ”Bebyggelsens hovedtakform skal være saltak med takvinkel 18 grader. Tak over garasjekjeller kan utformes som pulttak med takvinkel 18 grader.”

Forslag: § 2, 2. setning, om at garasjer på inntil 100 m2 kan plasseres inntil nabogrense, tas ut.

Forslag: Plankartet påføres rutenett med angivelse av koordinater.

Kulturminner: Uttalelsen er oversendt til forslagsstiller, og forutsettes videreformidlet.

04  NTE Nett AS

Ingen merknader til planen, men oversender ledningskart som viser NTEs strømanlegg i nærområdet. Disse bes tatt hensyn til ved en eventuell utbygging.

Kommentar:

Uttalelsen er formidlet til forslagsstiller.

05  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag

Miljøvernavdelingen: Ingen merknader.

Landbruksavdelingen:

Innenfor reguleringsplanen foreslås 10 boenheter på et areal på 2,3 da, dette innebærer 4,3 boenheter/da. Det vurderes som klart positivt i forhold til målene om en høg utnytting på sentrumsnær utbygging/fortetting at parkering er lagt i kjeller. BYA kunne med fordel vært satt likt med Nordlijordet, altså lik 40%.

Fra Kommunal- og administrasjonsavdelingen:

I kommunens saksframstilling er det påpekt en del mangler ved det private forslaget til reguleringsplan, og at det må foretas en del endringer før 2. gangs behandling i planutvalget. Det foretas imidlertid ikke slike endringer før planen legges ut til offentlig ettersyn/sendes til uttalelse, og planutvalget vedtar heller ikke at disse endringene skal gjøres, men legger ut planen som foreslått av den private forslagsstilleren. Det er således denne utgaven av planen vi må forholde oss til. Dette er etter vår oppfatning en uheldig framgangsmåte, og vi henstiller til kommunen at dette blir endret for senere planer.

Det må klargjøres om omriss av planlagte bygninger, på plankartet, er rettslig bindende eller bare en illustrasjon.

Byggegrensa er trukket gjennom del av området regulert til felles veg. Det må rettes opp.

I forslaget til bestemmelser § 3 og § 6 er deler av bestemmelsene satt i parentes. Skal det være en del av bestemmelsen, så må parentesen tas vekk. Skal det ikke være med som en del av bestemmelsen, må det tas ut.

I forslaget til bestemmelser § 4 fastsettes det at prinsipper for universell utforming skal ligge til grunn for utforming av bebyggelse og utomhusarealer. Dette er en vag bestemmelse som bør konkretiseres.

Kommentar:

·         BYA (bebygd areal): Av hensyn til forutsigbarhet for naboer foreslår vi at den utnyttingsgrad som var foreslått ved offentlig ettersyn (BYA 30 %) fastholdes/vedtas. Følgende endring ble imidlertid fastsatt ved forskrift av 26.01.2007 nr. 96, med ikrafttredelse 01.07.07: ”Parkeringsarealet går inn i beregningsgrunnlaget for grad av utnytting.” Dvs. at nødvendig parkering på terreng uten overdekning skal regnes som bebygd areal. Vi antar foreslått BYA ikke tar høyde for dette. Vi foreslår derfor:

Forslag: Tillegg til § 3: ”Parkeringsplasser på terreng skal ikke regnes som bebygd areal.”

·         Framgangsmåte planbehandling: Uttalelsen tas til etterretning.

·         Forslag: Det tilføyes tegnforklaringen at omriss av planlagte bygninger og parkeringsfelter er en illustrasjon. Dette har også vært forslagsstillers intensjon.

·         Forslag: Byggegrense over felles veg FA2: I stedet for å justere byggegrensen foreslår vi at FA2 stoppes ved byggegrensen. Videreføring av FA2, ned til parkeringskjeller, kan likevel anlegges i byggeområdet.

·         Forslag: §§ 3 og 6: Parenteser tas vekk.

·         Forslag: § 4 om universell utforming: Følgende tilføyes: ”Dvs. at de er tilgjengelige og kan nyttes av brukere med ulike funksjonshemninger uten spesielle innretninger for disse.” Vi ser foreløpig ikke behov for nærmere konkretisering.

06           Barnerepresentanten

”I samsvar med bygningsvedtektene må kvartalslekeplass avsettes innenfor en avstand på 250 m. Barnerepresentanten mener at en ikke bør gi dispensasjon her.

Det er viktig at trafikksikkerheten blir ivaretatt. En bør velge løsninger som tar hensyn til framtidig trafikkbilde i forhold til antall boenheter i området.”

Kommentar:

Kvartalslekeplass forutsettes dekket utenfor planområdet. Jfr. våre vurderinger ved første gangs behandling, ligger flere egnede områder mer enn 250 meter unna, men Elberg ligger ganske nær. Vi anser at planen tar tilstrekkelige trafikkmessige hensyn.

Konklusjon

Vi tilrår at planforslaget vedtas med endringer i hht. våre kommentarer i saken.

Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 16.05.2007

Saksordfører:

Karl Meinert Buchholdt, V

Forslag i møte:

Forslag til endring fra Jann Karlsen, KRF:

”Vannbåren oppvarming” erstattes av ” alternativ oppvarming”.

Avstemning:

Alternativ avstemning mellom rådmannens forslag og Karlsens forslag:

Karlsens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.

VEDTAK:

Forslag til reguleringsplan for Linus Jensen tomten datert 28.03.07, med bestemmelser datert 14.04.07, legges ut til offentlig ettersyn, i hht. plan- og bygningslovens § 27-1. nr. 2.

Utbygger bes vurdere å tilrettelegge for alternativ oppvarming basert på fornybare energikilder.

Rådmannens forslag til vedtak:

Forslag til reguleringsplan for Linus Jensen tomten datert 28.03.07, med bestemmelser datert 14.04.07, legges ut til offentlig ettersyn, i hht. plan- og bygningslovens § 27-1 nr. 2.

Utbygger bes vurdere å tilrettelegge for vannbåren oppvarming basert på fornybare energikilder.

Vedlegg:

1

Brev/planbeskrivelse datert 09.03.07 PDF

2

Brev/tilleggsbeskrivelse datert 14.04.07 PDF

3

Plankart og bestemmelser PDF

4

Illustrasjoner og foto PDF

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

5   Brev fra 7 naboer datert 16.02.07 PDF

6   Brev datert 16.02.07 fra Røe terrasse

7   Brev datert 07.02.07 fra John Arne og Grete Jenssen PDF

Saksopplysninger:

Mesterbygg Innherred AS har med brev av 14.04.07 sendt inn revidert forslag til reguleringsplan for eiendommene 275/28+34 og 780.

Planområdet er på ca. 2,3 dekar og innebærer fortetting/høyere utnyttelse av eksisterende boligtomt. Planen legger til rette for bygging av boliger, og illustrasjoner viser et leilighetsbygg/rekkehus med parkering under bebyggelsen. Planen viser også fellesområder (avkjørsel og parkering) samt område for eksisterende nettstasjon/bredbåndsentral. Eksisterende bebyggelse foreslås revet.

Planstatus

Planen vil overlappe/erstatte deler av følgende reguleringsplaner:

              Røe terrasse, vedtatt 29.01.03.                                                                   Nordlijordet, vedtatt 07.03.07.

Eiendommene gnr. 275/28+34 og 780 omfattes ikke av noen reguleringsplan, bortsett fra at adkomst er omtalt i reguleringsplan for Røe terrasse. Planområdet ligger innenfor nåværende byggeområde i kommunedelplan sentrum.

Medvirkning

Hensyn til naboer er utfyllende beskrevet i oversendelsesbrevene. Adkomst til parkeringskjeller fra nordsiden av tomta, har ifølge planbeskrivelsen, gitt mulighet for en noe lavere byggehøyde/cotehøyde enn det som var antydet i varslingsbrev til naboer. Byggets lengde er også redusert noe i nord, av hensyn til solforhold på naboeiendom.

Uttalelse fra barns representant i plansaker vil foreligge til 2. gangs behandling.

Vurdering:

Bebyggelsen

Planforslaget legger til rette for boliger med gesims- og mønehøyde på hhv. 7,0 og 9,0 m over gjennomsnittlig planert terreng. Foreslått utnyttingsgrad er på BYA 30 %.

Planen fastsetter ikke hustype, men omriss av planlagt bebyggelse viser et større bygg. Det planlegges 10 leiligheter, noe som gir en boligtetthet på ca. 4,4 boliger pr. dekar.

Estetikk

Foreslåtte byggegrenser legger til rette for en utbygging orientert i samme retning og tilnærmet på linje med planlagt kjedehusbebyggelse på Nordlijordet. Plasseringen er gunstig mht. solforhold på utearealene.

Medvirkning fra naboer har etter det vi kan se gitt flere positive utslag.

Å legge deler av parkeringsplassene under bakken anser vi som positivt av flere grunner.

Nærområdet er bebygd med både eneboliger og lignende leilighetsbygg.

Foreslåtte byggehøyder er som for småhusbebyggelse og 1,0 meter lavere enn det som var tillatt ved utbygging av Røe terrasse (tilsvarende boligprosjekt øst for planområdet). Til sammenligning er det innenfor reguleringsplan for Nordlijordet, like syd for planområdet, planlagt kjedehus og eneboliger med maks takhøyde 6,5 m. En sammenhengende utbygging innenfor viste byggegrenser, i 2 etasjer og med en lengde på ca. 40 m + 3 m overbygg parkeringskjeller, kan synes volumiøst/massivt i forhold til omliggende eneboligbebyggelse. Forslagsstiller har imidlertid flere gode argumenter for å samle/konsentrere bebyggelsen på tomta. En slik utbygging har også likhetstrekk med rekkehusbebyggelse i 2 etasjer. Vi ser forøvrig positivt på fortetting i dette området.

Takform og -vinkel er ikke fastsatt i bestemmelsene, men ifølge beskrivelse og illustrasjoner er det tenkt 18 º saltak på hovedbygget og pulttak over garasjekjeller i nord. Takform bør vurderes tilføyd bestemmelsene før sluttbehandling. 

Adkomst og parkering

Adkomst til parkeringskjeller er forutsatt fra felles avkjørsel FA2 tilknyttet Gamle Kongeveg. Adkomst til gjesteparkeringsplasser, i sydenden av tomta, er forutsatt fra felles avkjørsel FA1 tilknyttet Elverhøyvegen.

Det legges til rette for at naboeiendommen gnr. 275/637, som ifølge gjeldende plan skal ha adkomst via veg til Røe terrasse, kan benytte FA2 tilknyttet Gamle Kongeveg. Ifølge forslag til bestemmelser kan den også ha adkomst via FA1. 

Krav til parkering i bestemmelsenes § 7 er i hht. bygningsvedtektene, og jfr. plan for Røe terrasse.

Felles avkjørsel FA1 med tilliggende parkering

FA1 er tidligere regulert, og omfatter også nå deler av gnr. 275/170 og 275/38.

Parkeringsplassen FP1: Vi ser ingen endring i fht. nylig vedtatt plan for Nordlijordet.

Innenfor byggeområdet er det illustrert 9 parkeringsplasser, som må benytte FA1 til manøvrering. Det er relativt lite trafikk i området og lav hastighet. Trafikksikkerheten for myke trafikanter foreslås ivaretatt ved at det legges kantstein med opphøyd nivå for parkeringsplassene.

I § 2 er det foreslått at eventuelle frittliggende rekkegarasjer, hver på inntil 100 m2 bebygd areal kan plasseres inntil nabogrense. Dette jfr. reguleringsbestemmelser for Røe terrasse. Vi anser at bestemmelsen kan være i strid med de byggegrenser som er vist på plankartet. Ifølge forslagsstiller ønskes denne muligheten, i tilfelle annen utbygging enn den som er illustrert skulle bli aktuell. Vi ser fordelene med en fleksibel plan, men det er også viktig med forutsigbarhet overfor naboer. Før planvedtak bør det gjøres endringer som gir bedre samsvar mellom plankart og bestemmelser.

Eventuell veiledende informasjon på plankartet

Ifølge Miljøverndepartementets veileder må informasjon i form av illustrasjoner m.m. ikke vises på plankartet, men på egne vedlegg. Dette for å sikre at plankartets rettsvirkning er entydig og lettfattelig. Hvis omriss av planlagt bebyggelse og parkeringsfelter er ment å være veiledende foreslår vi at dette tilføyes tegnforklaringen før planvedtak. Plankartet skal også ha rutenett med angivelse av koordinater. 

Uteoppholdsarealer

Foreslått felles lekeplass (eget reguleringsformål) er på 685 m2. Denne skal dekke bygningsvedtektenes minstekrav til 50 m2 offentlig eller felles uteareal pr. bolig inkl. krav til småbarnslekeplass.

§ 8 i bestemmelsene lyder slik:

”Minst 50 m2 pr. boenhet av tomteeiendommene skal være avsatt til uteoppholdsarealer, herav minst 400 m2 skal være avsatt på ett sted og egnet til felles lek- og uteopphold, hvis eiendommen består av mer enn en boenhet.”

Vi har forståelse for at det ønskes fleksible rammer, men vi er også positive til fortetting i dette området. Før planvedtak bør det være mer samsvar mellom nevnte bestemmelse og plankartet. Rekkefølgebestemmelse for opparbeidelse av hele utomhusarealet går fram av § 6.   

Ifølge bygningsvedtektene skal det i tillegg sikres kvartalslekeplass på min. 1,5 dekar, innenfor en avstand på 250 meter. Det er ca. 300 m til regulert friområde i Elverhøy-planen og ca. 400 m til uteområdet ved Hegle skole/Frol Oppvekstsenter. Grusbanen ved Elberg ligger på motsatt side av Gamle Kongeveg.

Universell utforming og livsløpsstandard

Overnevnte er hensyntatt i §§ 4 og 5. Og i § 7 er det foreslått at minst 1/5 av parkeringsplassene skal tilpasses rullestolbrukere.

Sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn

Vi har gått igjennom fylkesmannens ”sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen” uten å finne hensyn som ikke er ivaretatt.

Konklusjon

Vi tilrår at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn.

<<sakliste | vedtak
<<>>

Gå til Levanger kommunes hovedside ^