Plan- og utviklingskomité 01.04.09 - Sak 41/09 <<sakliste << | >> | vedtak

1719/274/1, 2 - BEBYGGELSESPLAN FOR TRØNDERHALLEN - RØSTAD

Rådmannens forslag til vedtak:

Det gjøres følgende endringer i plandokumentene:

a)       Plankartet vurderes detaljert noe mer, i samsvar med vedlagte illustrasjonsplaner.

b)       GS1 splittes opp i flere deler, med formålsgrense og benevnelse, for enklere å knytte entydige bestemmelser til aktuelle traseer med noe kjøretrafikk.

c)       Omriss av planlagt bebyggelse angis som veiledende på plankartet.

d)       Det legges inn 1 meters høydekurver, jfr. illustrasjonsplan.

e)       Bestemmelsene oppdateres i samsvar med evt. endringer nevnt ovenfor.

f)        3D-illustrasjon av Trønderhallen forutsettes vedlagt til offentlig ettersyn.

Forslag til bebyggelsesplan for Trønderhallen, datert 10.03.09, rev. 19.03.09, og med endringer som anført ovenfor, legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens § 27-1 nr. 2.

Bakgrunn for saken:

Levanger kommune ønsker gjennom denne planprosessen å legge til rette for oppføring av ”Trønderhallen” på Røstad, vest for hovedbygningen på HiNT. Prosjektet omfatter hall for ballspill og svømmeanlegg med tilhørende garderobeanlegg. Planen skal også gi rom for treningssenter. Det vises til vedleggene for utfyllende informasjon og bakgrunn for saken.

Vedlegg:

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

·         Arkeologisk rapport (Nord-Trøndelag fylkeskommune, 24.01.08)

·         Statsbygg, 22.11.07 med vedlagt vinnerprosjekt/landskapsplan PDF

Saksopplysninger:

Planforslaget

Bebyggelsesplanområdet er på ca. 70-80 dekar, og omfatter deler av reguleringsplan for eiendommen Røstad, vedtatt 13.10.2004. Bebyggelsesplanen viser byggeområder for offentlige bygninger med eksisterende og planlagt bebyggelse, offentlige trafikkområder (kjøreveg, gang- og sykkelveg, annen veggrunn, parkeringsplass), friområde park langs strandsonen og spesialområde for bevaring av bygninger.

Saksgang og medvirkning

Ifølge planbeskrivelsen er oppstart av planarbeidet kunngjort i Levanger-Avisa og Trønder-Avisa den 14.12.07. Det opplyses også om at det ikke har kommet innspill eller reaksjoner under planprosessen som Rambøll er kjent med, bortsett fra fylkeskommunens arkeologer.

Grunneieren Statsbygg har i brev av 22.11.2007 til kommunen gjort en vurdering av krav til konsekvensutredning og kommet til at tiltaket ikke vil utløse krav om dette. De har samtidig anbefalt plantypen bebyggelsesplan og antydet behov for mindre vesentlige endringer i forhold til gjeldende reguleringsplan.

Planforslag mottatt 16. mars ble sendt på en kort intern høring til barnerepresentanten, helse, oppvekst, bygg og eiendom, kommunalteknikk, naturforvaltning og kultur.

Følgende merknad ble mottatt:

Barnerepresentanten, 20.03.09

Pga. kort intern høringsfrist vil barnerepresentanten kunne kommentere saken mer detaljert når den legges ut til offentlig ettersyn.

Trønderhallen vil etter Barnerepresentanten sitt syn bli en positiv og betydelig ressurs for barn og unge i kommunen, med både idrettshall og svømmebasseng. I planprosessen vil det bli viktig å sikre at utforming, plassering og adkomst/parkering på en best mulig måte tilpasses i forhold til andre interesser og nærliggende områder.

Justering av planen 19.03.09

Plankart m/bestemmelser ble detaljert noe mer ved revisjon den 19.03.09.

Planavdelingen har også justert/supplert bestemmelsene den 19.03.09.

Vurdering:

Plantype og forholdet til konsekvensutredning

Plantypen bebyggelsesplan ble avklart allerede i 2007. Reguleringsplanen fra 2004 hjemler krav om bebyggelsesplan for område O2. Bebyggelsesplanens lave detaljeringsnivå kompenseres til en viss grad av vedlagte illustrasjoner og krav til oppfølgende utomhus-/landskaps-/planteplan.

I planbeskrivelsen er det, på bakgrunn av Statsbyggs vurdering i brev av 22.11.07, konkludert med at tiltaket/bebyggelsesplanen ikke utløser krav om konsekvensutredning.

Kopi av brevet oversendes fylkesmannen ved offentlig ettersyn.  

Justeringer i forhold til gjeldende reguleringsplan

Eksisterende/regulert gang- og sykkelveg øst-vest, som bl.a. skiller reguleringsplanens område O1 og O2, forskyves sørover for å gi plass til Trønderhallen. Som følge av dette blir område O1 noe mindre og medtatt del av reguleringsplanens område O2, deles i områdene O2A og O2B. I tråd med intensjonen i reguleringsplanen vil omlagt gangveg fortsatt lede til de samme målpunktene, men inngangspartiene til Løa og Trønderhallen blir liggende litt til siden for gangvegen.

Trønderhallen ligger i område O2B. Område O2A er tatt med for å tydeliggjøre at dette området ikke kan utbygges videre (det er gitt utnyttingsgrad tilsvarende eksisterende bebyggelse - og med tanke på at stabburet ved HINT lå i område O2A). Ved revisjon den 19.03.09 ble stabburet ved HINT innlemmet i område O2B, men ifølge Rambøll er det ikke behov for justering av foreslåtte utnyttingsgrader.

At område O2A ikke bør bygges ut videre, synes å være i tråd med intensjonen i reguleringsplanen om å sikre fri sikt fra Høgskolens gårdsplass mot Levangerbukta.

Om reguleringsplanen tillater utbygging i vestlig del av område O2, vest for vist byggegrense, synes noe uklart. Reguleringsplanen viser kotehøyder for planlagt bebyggelse, og det kan stilles spørsmål ved om fastsatt gesimshøyde på 7 m er tilstrekkelig gjennomtenkt for evt. andre bygg. Forslag til bebyggelsesplan viser kotehøyder.

Parkeringsplassen P2 foreslås utvidet med bussparkering i vest og det foreslås en 1,5 m høy voll rundt parkeringsanlegget. Parkeringsanlegget foreslås nå som offentlig trafikkområde, og adkomst til reguleringsplanens område O6 er vist med avkjørselspil.

For offentlige bygninger er underformålene begrenset til hhv. høgskole og idrettsanlegg.

Grad av utnytting er nyansert noe mer.

En del øvrige forhold anses som naturlig detaljering i en bebyggelsesplan.

Bebyggelsen

Foruten eksisterende bebyggelse viser planen omriss av planlagt bebyggelse/Trønderhallen, med påskrevne maks kotehøyder.

Grad av utnytting

Det foreslås BYA = 30 % i område O2B (tilsvarer 7680 m² bebygd areal). Dette anses ikke urimelig, sett i forhold til at reguleringsplanen angir BYA = 45 % i alle byggeområder. Det er ikke lagt arbeid i å finne ut hvor stor del av opprinnelig utnyttingsgrad som allerede er ”brukt” av eksisterende bebyggelse (reguleringsplanens område O2 har mest bebyggelse i øst, utenfor bebyggelsesplanområdet). For de øvrige områdene (O1 og O2A) er det også foreslått å begrense utnyttingsgraden tilsvarende eksisterende bebyggelse. Områdegrensene er også justert i fht. reguleringsplanen. Trønderhallen opplyses å ha en grunnflate på 5755 m2 over bakken og 1585 helt eller delvis under terreng.

Bebyggelsens høyde og lokalisering i fht. landskap/terreng/kulturmiljø

Reguleringsplanen antyder gesimshøyde på 7,0 m. Det er nå foreslått gesimshøyder tilsvarende kote +16,5 og kote +17,5, samt største høyde kote +20,0. Det er ennå ikke avklart om dette er tilstrekkelig for hallen. Det kan bli behov for kotehøyde 21,5 hvis det skal benyttes limtre i stedet for stål i takkonstruksjonene. Sistnevnte forventes avklart før sluttbehandling. Det går fram av planbeskrivelsen at det er jobbet en god del med lokalisering og utforming av prosjektet i forhold til omgivelsene. Sammenlignet med vinnerutkastet er det nå oppnådd en større avstand til strandsonen.

Byggehøydene kunne med fordel vært oppgitt på en mer entydig måte på plankartet. Disse er imidlertid også omtalt i bestemmelsene. Det er ikke foreslått høyder for eksisterende bebyggelse.

Til sammenligning har HINTs hovedbygg en nedre takkant mot vest tilsvarende kote +26 (ifølge kartgrunnlag). Høyden på Løa anslås til ca. kote +17,5. Kollen mellom HINTs hovebygg og Trønderhallen er oppgitt til minst cote +19. Forholdet til bukta, strandsonen, kollelandskapet og annen bebyggelse vil forhåpentligvis gå bedre fram av planlagt 3D-illustrasjon/fotomontasje. Illustrasjonsplanene viser delvis eksisterende og planlagt terrengnivå omkring Trønderhallen.

Illustrasjonsplanene

Illustrasjonsplanen vedlegges i 2 varianter. Den ene fyller ut bebyggelsesplanens stiplede omfang og er påkrevet hvis romprogrammet gjør det nødvendig. Den andre varianten gir uttrykk for en bedre landskapstilpassing i den sårbare Naustbukta. Dette omfanget forutsetter at romprogrammet begrenses tilsvarende.

Avstand til sjø

Byggegrenser i reguleringsplanen og omtale av siktsektor fra Høgskolens gårdsplass mot Levangerbukta, kan tyde på at område O2 ned mot sjøen ikke var planlagt utbygd. Siden området omfattes av reguleringsplan, som i tillegg viser området som byggeområde, anser vi likevel at det generelle forbudet mot bygging i 100-metersbeltet langs sjø ikke gjelder. Det er likevel lagt stor vekt på å oppnå god avstand til sjøkanten.

Trafikk - adkomst, parkering, gangforbindelser

Kjørevegen til Røstadområdet og parkeringsplassen P2 kan, pga. eksisterende allé, være en utfordring for busser o.l. Vi antar imidlertid at en god del av trafikken til Trønderhallen vil være gang-/sykkeltrafikk. Andelen biltrafikk antas størst på ettermiddags-/kveldstid, avhengig av åpningstid.

Parkering

Det er vanskelig å vurdere parkeringsbehovet, men vi antar at anlagte parkeringsplasser, med foreslått utvidelse for busser, vil være tilstrekkelig for eksisterende virksomhet inkl. ordinær aktivitet i Trønderhallen. Det vil dessuten være bare delvis overlapp mellom skolens bruk og hallens bruk av parkeringsplassen. Vi ser ikke bort ifra at parkeringsplassen P2 kan bli knapp ved større arrangement med publikum. Parkeringsplassen P1, øst for alleen, kan sannsynligvis avlaste noe. Ifølge reguleringsplanen er denne felles for områdene O1, O2 og O4.

I reguleringsplanen er parkeringsområdet P2 tiltenkt område O1 og O6. P2 foreslås nå som offentlig parkeringsplass, og det er usikkert om område O6 etter oppføring av Trønderhallen kan få dekt sitt parkeringsbehov innenfor P2. Område O6 synes imidlertid lite aktuelt for utbygging, pga. dårlig grunnforhold. Skulle dette likevel bli aktuelt er det krav om bebyggelsesplan før utbygging av område O6, og parkeringsspørsmålet kan avklares i den forbindelse. Områdene i reguleringsplanen er forøvrig forbeholdt offentlig virksomhet og Statsbygg er den største aktøren/grunneieren i området.

Gangforbindelser

Gangforbindelsen som forskyves sørover er allerede nevnt/omtalt.

Ifølge eksisterende kartgrunnlag er det også anlagt en gangforbindelse langs/dels inne på planlagt kjøreveg/voll til parkeringsplassen P2. Denne er ikke vist i reguleringsplanen fra 2004, men er delvis tatt med i bebyggelsesplanen. Den vil bli tilknyttet nye gangforbindelser. Evt. gangforbindelse til reguleringsplanens område O6, sydvest for planområdet, forutsettes avklart i fbm. bebyggelsesplan for dette området. 

Vist gang- og sykkelveg gjennom Røstadtunet benyttes også som kjøreadkomst, og dette kunne med fordel vært angitt noe tydeligere i plan m/bestemmelser. Det skal også være kjøreadkomst for levering av klor til svømmeanlegget.

Forslag: GS1 splittes opp i flere deler, med formålsgrense og benevnelse, for enklere å knytte entydige bestemmelser til aktuelle traseer med noe kjøretrafikk.

Gjennom arbeid med reguleringsplan for havneområdet på Levanger er det lagt vekt på å oppnå gode gangforbindelser mellom eksisterende bysentrum, gjennom ”ny bydel” på havna og videre mot broa Holmgangen som leder over til Holmhaugen og Røstadområdet. Denne gangforbindelsen framstår noe uklar i dag, men Røstadområdet har også tilfredsstillende gangforbindelse fra fortau langs Rv 774. 

Uteområder

Trønderhallen med tilliggende uteområder og gangveg beslaglegger tidligere avsatt areal til ballplass øst for Løa. Totalt sett anses prosjektet imidlertid som en betydelig oppgradering i fht. slike sportslige aktiviteter. Det vises til vedlagte illustrasjonsplaner, som antyder noe parkmessig opparbeidelse omkring Trønderhallen.

Universell utforming

Det er hensyntatt i bestemmelsene at: ”Prinsippene for universell utforming skal legges til grunn ved utforming av alle nye publikumsrettede bygninger og utomhusanlegg.”

Illustrasjonsplanen viser forøvrig HC-parkering ved inngang.

Planens detaljnivå og forholdet til utomhus-/landskaps-/planteplan

Ønsket om en detaljert plan er veid opp mot flere forhold. Områdene ved hallen vil være offentlig tilgjengelig, og det kan synes naturlig å regulere offentlig trafikkformål i en eller annen form fram til byggets adkomstsoner. Hovedinngangen for brukere/publikum er planlagt i sørvest, og en løsning med offentlig gangveg og torg kan være aktuelt.  Ifølge illustrasjonsplanen er det planlagt uteplass, amfi og noen HC-plasser i dette området. Det er også lagt til rette for noe bebyggelse under terreng, slik at man evt. må regulere i to plan.

Når det gjelder adkomst for servicebiler etc. i nordøst, vil dette skje via regulert gang- og sykkelveg gjennom Røstadtunet. Det skal også være kjøreadkomst med snumulighet for levering av klor vest for svømmehallen/Trønderhallens nordre hjørne. Det synes ikke riktig å endre formålet til offentlig kjøreveg, selv om tunet gir adkomst til flere bygninger. Planen bør fortsatt signalisere at trafikken gjennom tunet bør begrenses - noe parkeringsarealene på ”forsiden” av HINTs bygninger også signaliserer. Serviceadkomsten er ikke ment for allmennheten, men gangvegen like ved, ned til sjøen, skal være allment tilgjengelig.

Som følge av overnevnte betenkeligheter ligger mye av området fortsatt som offentlig byggeområde.

Forslag:

Planen bør om mulig detaljeres noe mer, jfr. illustrasjonsplaner og viste linjer på plankartet, før planen legges ut til offentlig ettersyn.

Omriss av planlagt bebyggelse vurderes angitt som veiledende på plankartet.

Det bør legges inn 1 meters høydekurver på plankartet, jfr. illustrasjonsplan.

Utomhus-/landskaps-/planteplan

Trønderhallen har et relativt stort influensområde mht. parkering og gangforbindelser, noe også illustrasjonsplanene viser. Dette influensområdet bør omfattes av utomhusplanen, og opparbeides i fbm. utbyggingen. Bestemmelsene er gjennom vår revisjon forsøkt detaljert noe mer i fht. hva utomhusplanen skal vise.

Kulturminner – automatisk fredete

Omriss av planlagt bebyggelse ligger dels i konflikt med omtalte registrerte automatisk fredete kulturminner. Det forutsettes at disse frigis.

Biologisk mangfold

Utløpet av Levangerelva inkludert Røstadlandet, som bl.a. omfatter strandkanten langs område G1 i planforslaget, er registrert som et svært viktig område for fugl – spesielt viktig som overvintringsområde for en rekke arter. Nye tiltak forutsettes lagt minst 38 m fra vannkanten. Vi kan ikke se at prosjektet vil være konfliktfylt for fuglelivet, selv om prosjektet også kan medføre økt ferdsel i strandsonen. Naturforvaltningen i samkommunen har ikke hatt merknader.

Energiforsyning

Praksis har vært å anmode tiltakshaver om å legge til rette for alternativ oppvarming basert på fornybare/miljøvennlige energikilder. Planområdet omfattes av konsesjonsområde Røstad (levering av fjernvarme), og ifølge planbeskrivelsen forutsettes anlegget tilknyttet eksisterende biovarmeanlegg. Varmepumpe nevnes også som aktuelt. Kommunal vedtekt til plan- og bygningslovens § 66 a, om tilknytningsplikt til fjernvarmeanlegg, forutsettes gjennomført. Det er tatt inn i bestemmelsene at ny bebyggelses skal tilrettelegges for vannbåren oppvarming.

Samfunnssikkerhet og beredskapsmessige forhold

Grunnforhold

Området ligger under marin grense, og ifølge kvartærgeologisk kart varierer grunnforholdene noe. Grunnforholdene er omtalt i planbeskrivelsen. Ifølge tiltakshaver skal det også være gjennomført grunnundersøkelse for planlagt prosjekt, og vi har ikke fått inntrykk av at grunnforholdene er noe problem. Geoteknisk vurdering forutsettes vedlagt rammesøknaden.

Sikkerhetsnivå mot flom/skred

På bakgrunn av NVEs retningslinje 1/2008 for ”Planlegging og utbygging i fareområder langs vassdrag” anser vi at anbefalt sikkerhetsnivå mot oversvømmelse og isgang er en 200-årshendelse. Foreløpige anbefalinger fra arbeid med konsekvensutredning for havneområdet på Levanger går ut på at bygninger utføres med golv i 1. etasje på kote 3,8 NGO eller høyere, og at utomhusarealer foreslås oppfylt til kote 3,6 eller høyere.

I bestemmelsene er det forutsatt at sikkerhetsnivå mot oversvømmelse/flom/stormflo tilsvarende en 200-årshendelse legges til grunn.

”Fylkesmannens sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen” er gjennomgått uten å finne hensyn som ikke er ivaretatt.

Konklusjon

<<sakliste | vedtak
<< | >>
^